Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Малышкиной Е.Л., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича, г. Арзамас, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.09.2011 по делу N А43-9306/2011,
принятое судьей Чугуновой Е.В.
по иску предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "Наш дом"
о признании договоров от 24.06.08 N 4-08, от 24.06.08 N 5-08, от 24.06.08 N 6-08 незаключенными и о взыскании 599 453 руб. 50 коп.,
при участии представителя:
- от истца - Кульченкова Д.И. по доверенности от 19.11.2010 (сроком на 3 года);
- от ответчика - не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания,
установил:
предприниматель без образования юридического лица Костылев Сергей Олегович (далее - Костылев С.О., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "Наш дом" (далее - ОАО "УК "Наш дом", управляющая компания) о признании договоров от 24.06.08 N 4-08, от 24.06.08 N 5-08, от 24.06.08 N 6-08 незаключенными и о взыскании с ответчика 599 453 руб. 50 коп. расходов, понесенных истцом на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Решением от 14.09.2011 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятым судебным актом, Костылев С.О. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением закона, подлежащего применению, и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель указал, что поскольку в оспариваемых договорах отсутствуют существенные условия договора на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, данные договоры являются незаключенными и не имеющими правовых последствий.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в ней.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 24.06.08 заключены договоры N 6-08, N 5-08, N 4-08 на содержание и ремонт общего имущества дома.
Истец в период 2007-2008 годов заключил договоры подряда.
Являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Арзамас, дом N 129 по пр. Ленина, дом N 162 по пр. Ленина, произвел работы по асфальтированию площадок, благоустройству придомовой территории, облицовке фасадов зданий, установке сливной системы.
Посчитав договоры N 4-08 от 24.06.08, N 5-08 от 24.06.08, N 6-08 от 24.06.08 не соответствующими закону, Костылев С.О. предъявил ОАО "УК "Наш дом" претензию от 29.10.10 о внесении в указанные договоры изменений и о возмещении расходов, понесенных в связи с проведенными работами по благоустройству придомовой территории домов N 129 и N 162 по пр. Ленина г. Арзамаса в размере 599 453 руб. 50 коп. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.
Костылев С.О. полагая, что спорные договоры являются незаключенными, а понесенные им расходы подлежат возмещению ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Рассмотрев апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 3 указанной статьи в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу прямого указания закона, с момента принятия собственниками помещений решения об избрании управляющей организации и принятия данной организацией многоквартирного дома в управление (одобрения принятого собственниками решения) между управляющей организацией, собственниками помещений и иными лицами возникают предусмотренные законом и подзаконными нормативными актами обязательства.
При этом основанием возникновения таких обязательств является факт принятия управляющей организацией многоквартирных жилых домов в управление. Заявитель апелляционной жалобы факта принятия многоквартирных жилых домов в управление ответчика не оспаривает.
В соответствии с требованиями закона, исходя из положений пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, единственная, избранная собственниками управляющая организация обязана в полном объеме, предусмотренном законом, выполнять работы и оказывать услуги, в том числе коммунальные, в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
Учитывая вышеизложенное, незначительное отступление от требований закона, допущенное истцом при заключении договора управления многоквартирным домом, не освобождает его от исполнения предусмотренных законом обязательств, не влечет ничтожности договоров управления многоквартирным домом и его незаключенности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В той части предусмотренного законом предмета договора, в отношении которой стороны достигли соглашения, заключенные сторонами договоры управления являются действительными. В то же время невключение в предмет договора в полном объеме работ и услуг не освобождает ответчика, как управляющую организацию, от выполнения данных видов работ и услуг.
Кроме того, вопрос о неопределенности в отношении объема услуг по управлению-обслуживанию и содержанию общего имущества, как об основании для признания договоров незаключенными, возможно рассматривать до исполнения сторонами договора, поскольку неопределенность может повлечь неисполнение договора.
Как следует из материалов дела, ответчиком услуги по управлению, обслуживанию и содержанию общего имущества оказывались. Согласно решению Арзамасского городского суда Нижегородской области от 25.01.11 по делу N 2-157/2011, оставленному определением Нижегородского областного суда от 26.04.11 в силе, с индивидуального предпринимателя Костылева С.О. по иску ОАО "Управляющая компания "Наш дом" взыскана задолженность по договорам от 24.06.08 N 4-08 и от 24.06.08 N 5-08.
При этом, в рамках рассмотрения указанного дела договоры N 4-08 от 24.06.08 и N 5-08 от 24.06.08 были предметом судебной оценки судов общей юрисдикции. В соответствии с приведенными судебными актами судами отклонены доводы истца о незаключенности договоров.
С учетом изложенного основания для признания спорных договоров незаключенными отсутствуют.
Довод заявителя апелляционной жалобы относительного того, что договор от 24.06.08 N 6-08 является незаключенным поскольку касается самостоятельного строения, не относящегося к жилому дому, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Предприниматель, оспаривая договор N 6-08, указывает на то, что он на праве собственности обладает не помещением, а самостоятельным нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Арзамас, ул. Куликова, д. 35а, не являющимся частью жилого дома и на него не распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации по оплате содержания общего имущества.
Вместе с тем, как следует из межевого дела (топографическая съемка границ земельного участка) и технического паспорта дома 35А по улице Куликова, здание предпринимателя является пристроенным к многоквартирному дому N 35 по ул. Куликова. У указанных строений имеется общее имущество (внутридомовые сети и общая стена). ОАО "УК "Наш дом" является также управляющей компанией в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" письмом от 04.06.2008 N 965 выданы истцу технические условия на подключение нежилого здания предпринимателя к подвальным сетям водопровода, канализации и отопления жилого дома N 35 по ул. Куликова (л. д. 81). Доказательств обратного предпринимателем не представлено.
Предпринимателем также было заявлено требование о взыскании с ОАО "УК "Наш дом" неосновательного обогащения в виде расходов в размере 599 453 руб. 50 коп., понесенных истцом в связи с проведением работ по благоустройству придомовых территорий магазинов, принадлежащих истцу и находящихся в домах N 129 и N 162 по пр. Ленина г. Арзамаса, а также по облицовке магазинов бессером, установке сливной системы.
Арбитражный суд Нижегородской области обоснованно отказал предпринимателю в удовлетворении данной части исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из положений пунктов 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Согласно пункту 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт.
Проведению ремонта должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации (пункт 13 Правил N 491).
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (пункт 14 Правил N 491).
В пунктах 18 и 21 Правил N 491 установлено, что текущий и капитальный ремонты общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
В силу пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества и капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Доказательства необходимости в проведении выполненных истцом работ на основании решений собственников общего имущества домов суду не представлены и в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, работы по благоустройству придомовой территории и ремонту фасадов жилых домов относятся к содержанию общего имущества многоквартирного дома и к обязанности именно собственниками помещений в домах участвовать в расходах на содержание этого имущества. При таких обстоятельствах оснований для вывода об обогащении управляющей компании не имеется.
Приведенные заявителем жалобы доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по вышеизложенным основаниям.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным. Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Основания для его отмены по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.09.2011 по делу N А43-9306/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича, г. Арзамас, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2012 ПО ДЕЛУ N А43-9306/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2012 г. по делу N А43-9306/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богуновой Е.А.,
судей Малышкиной Е.Л., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича, г. Арзамас, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.09.2011 по делу N А43-9306/2011,
принятое судьей Чугуновой Е.В.
по иску предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "Наш дом"
о признании договоров от 24.06.08 N 4-08, от 24.06.08 N 5-08, от 24.06.08 N 6-08 незаключенными и о взыскании 599 453 руб. 50 коп.,
при участии представителя:
- от истца - Кульченкова Д.И. по доверенности от 19.11.2010 (сроком на 3 года);
- от ответчика - не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания,
установил:
предприниматель без образования юридического лица Костылев Сергей Олегович (далее - Костылев С.О., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Управляющая компания "Наш дом" (далее - ОАО "УК "Наш дом", управляющая компания) о признании договоров от 24.06.08 N 4-08, от 24.06.08 N 5-08, от 24.06.08 N 6-08 незаключенными и о взыскании с ответчика 599 453 руб. 50 коп. расходов, понесенных истцом на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Решением от 14.09.2011 Арбитражный суд Нижегородской области отказал в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятым судебным актом, Костылев С.О. обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неприменением закона, подлежащего применению, и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель указал, что поскольку в оспариваемых договорах отсутствуют существенные условия договора на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, данные договоры являются незаключенными и не имеющими правовых последствий.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в ней.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, надлежаще извещенного о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 24.06.08 заключены договоры N 6-08, N 5-08, N 4-08 на содержание и ремонт общего имущества дома.
Истец в период 2007-2008 годов заключил договоры подряда.
Являясь собственником нежилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по адресам: г. Арзамас, дом N 129 по пр. Ленина, дом N 162 по пр. Ленина, произвел работы по асфальтированию площадок, благоустройству придомовой территории, облицовке фасадов зданий, установке сливной системы.
Посчитав договоры N 4-08 от 24.06.08, N 5-08 от 24.06.08, N 6-08 от 24.06.08 не соответствующими закону, Костылев С.О. предъявил ОАО "УК "Наш дом" претензию от 29.10.10 о внесении в указанные договоры изменений и о возмещении расходов, понесенных в связи с проведенными работами по благоустройству придомовой территории домов N 129 и N 162 по пр. Ленина г. Арзамаса в размере 599 453 руб. 50 коп. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.
Костылев С.О. полагая, что спорные договоры являются незаключенными, а понесенные им расходы подлежат возмещению ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Рассмотрев апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 3 указанной статьи в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу прямого указания закона, с момента принятия собственниками помещений решения об избрании управляющей организации и принятия данной организацией многоквартирного дома в управление (одобрения принятого собственниками решения) между управляющей организацией, собственниками помещений и иными лицами возникают предусмотренные законом и подзаконными нормативными актами обязательства.
При этом основанием возникновения таких обязательств является факт принятия управляющей организацией многоквартирных жилых домов в управление. Заявитель апелляционной жалобы факта принятия многоквартирных жилых домов в управление ответчика не оспаривает.
В соответствии с требованиями закона, исходя из положений пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, единственная, избранная собственниками управляющая организация обязана в полном объеме, предусмотренном законом, выполнять работы и оказывать услуги, в том числе коммунальные, в интересах собственников помещений многоквартирного дома.
Учитывая вышеизложенное, незначительное отступление от требований закона, допущенное истцом при заключении договора управления многоквартирным домом, не освобождает его от исполнения предусмотренных законом обязательств, не влечет ничтожности договоров управления многоквартирным домом и его незаключенности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В той части предусмотренного законом предмета договора, в отношении которой стороны достигли соглашения, заключенные сторонами договоры управления являются действительными. В то же время невключение в предмет договора в полном объеме работ и услуг не освобождает ответчика, как управляющую организацию, от выполнения данных видов работ и услуг.
Кроме того, вопрос о неопределенности в отношении объема услуг по управлению-обслуживанию и содержанию общего имущества, как об основании для признания договоров незаключенными, возможно рассматривать до исполнения сторонами договора, поскольку неопределенность может повлечь неисполнение договора.
Как следует из материалов дела, ответчиком услуги по управлению, обслуживанию и содержанию общего имущества оказывались. Согласно решению Арзамасского городского суда Нижегородской области от 25.01.11 по делу N 2-157/2011, оставленному определением Нижегородского областного суда от 26.04.11 в силе, с индивидуального предпринимателя Костылева С.О. по иску ОАО "Управляющая компания "Наш дом" взыскана задолженность по договорам от 24.06.08 N 4-08 и от 24.06.08 N 5-08.
При этом, в рамках рассмотрения указанного дела договоры N 4-08 от 24.06.08 и N 5-08 от 24.06.08 были предметом судебной оценки судов общей юрисдикции. В соответствии с приведенными судебными актами судами отклонены доводы истца о незаключенности договоров.
С учетом изложенного основания для признания спорных договоров незаключенными отсутствуют.
Довод заявителя апелляционной жалобы относительного того, что договор от 24.06.08 N 6-08 является незаключенным поскольку касается самостоятельного строения, не относящегося к жилому дому, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Предприниматель, оспаривая договор N 6-08, указывает на то, что он на праве собственности обладает не помещением, а самостоятельным нежилым зданием, расположенным по адресу: г. Арзамас, ул. Куликова, д. 35а, не являющимся частью жилого дома и на него не распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации по оплате содержания общего имущества.
Вместе с тем, как следует из межевого дела (топографическая съемка границ земельного участка) и технического паспорта дома 35А по улице Куликова, здание предпринимателя является пристроенным к многоквартирному дому N 35 по ул. Куликова. У указанных строений имеется общее имущество (внутридомовые сети и общая стена). ОАО "УК "Наш дом" является также управляющей компанией в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" письмом от 04.06.2008 N 965 выданы истцу технические условия на подключение нежилого здания предпринимателя к подвальным сетям водопровода, канализации и отопления жилого дома N 35 по ул. Куликова (л. д. 81). Доказательств обратного предпринимателем не представлено.
Предпринимателем также было заявлено требование о взыскании с ОАО "УК "Наш дом" неосновательного обогащения в виде расходов в размере 599 453 руб. 50 коп., понесенных истцом в связи с проведением работ по благоустройству придомовых территорий магазинов, принадлежащих истцу и находящихся в домах N 129 и N 162 по пр. Ленина г. Арзамаса, а также по облицовке магазинов бессером, установке сливной системы.
Арбитражный суд Нижегородской области обоснованно отказал предпринимателю в удовлетворении данной части исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из положений пунктов 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Согласно пункту 11 Правил N 491 содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт.
Проведению ремонта должен предшествовать осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил N 491 ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Осмотры общего имущества проводятся на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления управляющей организации (пункт 13 Правил N 491).
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (пункт 14 Правил N 491).
В пунктах 18 и 21 Правил N 491 установлено, что текущий и капитальный ремонты общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. При этом они обязаны предварительно утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17 Правил N 491).
В силу пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества и капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Доказательства необходимости в проведении выполненных истцом работ на основании решений собственников общего имущества домов суду не представлены и в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, работы по благоустройству придомовой территории и ремонту фасадов жилых домов относятся к содержанию общего имущества многоквартирного дома и к обязанности именно собственниками помещений в домах участвовать в расходах на содержание этого имущества. При таких обстоятельствах оснований для вывода об обогащении управляющей компании не имеется.
Приведенные заявителем жалобы доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по вышеизложенным основаниям.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным. Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Основания для его отмены по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.09.2011 по делу N А43-9306/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Костылева Сергея Олеговича, г. Арзамас, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий судья
Е.А.БОГУНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Е.Л.МАЛЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)