Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Жаткиной С.А., Камериловой В.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании:
от истца - Францифорова С.Ю., доверенность от 15.12.2009 г., Безъязычный В.А., доверенность от 10.09.2008 г.
от ответчика - Сапарина Н.А., доверенность от 01.07.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Феникс"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 (судья Кобозев Г.В.)
по иску ООО "Феникс"
к ООО "Управляющая компания"
об истребовании документов, необходимых для управления жилым домом
ООО "Феникс" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском об истребовании у ООО "Управляющая компания" карточек поквартирного учета граждан, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточек регистрации граждан по месту жительства и технического паспорта на указанный жилой дом.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 в удовлетворении иска отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Феникс", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене по тем основаниям, что решение вынесено с нарушением норм материального права.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия находит возможным отменить решение суда первой инстанции, заявленные исковые требования удовлетворить и обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" следующие документы: карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных в доме г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных в доме по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; технические паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Как следует из материалов дела, в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32 согласно протоколу N 3, 26.02.2008 г. проведено общее собрание собственников на котором принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией, ООО "Управляющая компания", избран способ управления многоквартирными домами через управляющую компанию. Управляющей компанией избрано общество с ограниченной ответственностью "Феникс".
Ранее управление данным жилым домом осуществлялось ООО "Управляющая компания".
Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников.
Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома).
Договор управления можно считать прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации.
Указанный протокол был выслан в адрес ответчика вместе с информацией о необходимости передачи технической документации вновь избранной управляющей компании, ООО "Феникс", ценным письмом.
Истец представил протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, проведенному в форме заочного голосования, от 26 февраля 2008 года, на котором принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией, ООО "Управляющая компания", общество с ограниченной ответственностью "Феникс" избрано управляющей компанией.
В подтверждение факта проведения общего собрания собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, истец представил на обозрение апелляционному суду:
подлинные реестры вручения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений и бланков решений для заочного голосования на собрании собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32, подлинное решение собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.
В соответствии со статьей 2.2 Устава, общество с ограниченной ответственностью "Феникс" осуществляет следующие виды деятельности:
- Управление эксплуатацией жилого фонда;
- Управление эксплуатацией нежилого фонда;
- Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества;
- Уборка территории и аналогичная деятельность, и т.д.
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 01.03.2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как следует из части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно положениям ст. 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников квартир в спорном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании. При этом собственники квартир, не принимавшие участия в собрании и голосовавшие против принятия решения, вправе обжаловать его в судебном порядке.
Из материалов дела усматривается, что решение общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме, на основании которого общество с ограниченной ответственностью "Феникс" избрано управляющей компанией, в установленном порядке обжаловано не было.
Из п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, гласящего, что "многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией" и из положений п. 3 ст. 161 ЖК РФ, указывающего, что "способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме", следует, что создание либо избрание новой управляющей организации, а соответственно и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
Частью 10 статьи 162 названного Кодекса предусмотрено, что Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491).
В Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 143136РМ/07 указано, что ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрена передача управляющей компанией имеющейся в ее распоряжении технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Как следует из материалов дела, карточки поквартирного учета граждан, карточки регистрации граждан по месту жительства, были приняты ответчиком, ООО "Управляющая компания", от предыдущей управляющей компании, ЗАО "Управляющая компания "Центр-Дом".
При выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней.
А это, в свою очередь, означает, что поквартирные карточки и карточки регистрации должны быть переданы при передаче дома в управление, потому что они необходимы для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, так как понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате и проживающих на основании договоров социального найма.
Таким образом, обязанность ответчика - ООО "Управляющая компания", передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные, связанные с управлением такими домами, документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирных домах ООО "Феникс" возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
В силу установленных правил о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме п. 5 ст. 46, п. 1 ст. 47, п. 5 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексам порядке, по вопросам, отнесения к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Судебная коллегия, с учетом вышеизложенных обстоятельств и норм права, установив факт избрания собственниками помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по вышеуказанным адресам, в качестве управляющей организации ООО "Феникс", принимает во внимание отсутствие сведений о признании недействительными протоколов общих собраний собственников жилья по выбору управляющей компанией ООО "Феникс".
Апелляционный суд, с учетом положений п. 3, 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования о передаче документации ООО "Феникс".
Таким образом, апелляционным судом установлено, что общим собранием собственников помещений указанного жилого многоквартирного дома принято решение о передаче управления многоквартирными домами управляющей организации - обществу с ограниченной ответственностью "Феникс".
Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32 - не передана вновь выбранной управляющей организации, апелляционный суд находит возможным удовлетворить заявленные исковые требования и обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" следующие документы:
Карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных в доме, расположенного г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных в доме, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; технический паспорт на жилой дом 24/32 по ул. Новоузенская в г. Саратове.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.04.2009 ПО ДЕЛУ N А57-13971/08-220
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2009 г. по делу N А57-13971/08-220
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Жаткиной С.А., Камериловой В.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании:
от истца - Францифорова С.Ю., доверенность от 15.12.2009 г., Безъязычный В.А., доверенность от 10.09.2008 г.
от ответчика - Сапарина Н.А., доверенность от 01.07.2008 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Феникс"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 (судья Кобозев Г.В.)
по иску ООО "Феникс"
к ООО "Управляющая компания"
об истребовании документов, необходимых для управления жилым домом
установил:
ООО "Феникс" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском об истребовании у ООО "Управляющая компания" карточек поквартирного учета граждан, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточек регистрации граждан по месту жительства и технического паспорта на указанный жилой дом.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 в удовлетворении иска отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Феникс", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.
Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене по тем основаниям, что решение вынесено с нарушением норм материального права.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия находит возможным отменить решение суда первой инстанции, заявленные исковые требования удовлетворить и обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" следующие документы: карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных в доме г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных в доме по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; технические паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Как следует из материалов дела, в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32 согласно протоколу N 3, 26.02.2008 г. проведено общее собрание собственников на котором принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией, ООО "Управляющая компания", избран способ управления многоквартирными домами через управляющую компанию. Управляющей компанией избрано общество с ограниченной ответственностью "Феникс".
Ранее управление данным жилым домом осуществлялось ООО "Управляющая компания".
Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников.
Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома).
Договор управления можно считать прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления. Такое решение общего собрания равносильно заявлению о прекращении договора управления по окончании срока его действия и должно быть доведено любым из собственников до сведения управляющей организации.
Указанный протокол был выслан в адрес ответчика вместе с информацией о необходимости передачи технической документации вновь избранной управляющей компании, ООО "Феникс", ценным письмом.
Истец представил протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, проведенному в форме заочного голосования, от 26 февраля 2008 года, на котором принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей организацией, ООО "Управляющая компания", общество с ограниченной ответственностью "Феникс" избрано управляющей компанией.
В подтверждение факта проведения общего собрания собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу, истец представил на обозрение апелляционному суду:
подлинные реестры вручения сообщений о проведении общего собрания собственников помещений и бланков решений для заочного голосования на собрании собственников помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32, подлинное решение собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.
В соответствии со статьей 2.2 Устава, общество с ограниченной ответственностью "Феникс" осуществляет следующие виды деятельности:
- Управление эксплуатацией жилого фонда;
- Управление эксплуатацией нежилого фонда;
- Деятельность по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества;
- Уборка территории и аналогичная деятельность, и т.д.
В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 01.03.2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как следует из части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно положениям ст. 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников квартир в спорном доме является основанием для изменения способа управления домом и смены управляющей компании. При этом собственники квартир, не принимавшие участия в собрании и голосовавшие против принятия решения, вправе обжаловать его в судебном порядке.
Из материалов дела усматривается, что решение общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме, на основании которого общество с ограниченной ответственностью "Феникс" избрано управляющей компанией, в установленном порядке обжаловано не было.
Из п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, гласящего, что "многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией" и из положений п. 3 ст. 161 ЖК РФ, указывающего, что "способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме", следует, что создание либо избрание новой управляющей организации, а соответственно и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации либо иного управляющего, осуществлявшего функции управления ранее.
Частью 10 статьи 162 названного Кодекса предусмотрено, что Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В соответствии с п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491).
В Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г. N 143136РМ/07 указано, что ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрена передача управляющей компанией имеющейся в ее распоряжении технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Как следует из материалов дела, карточки поквартирного учета граждан, карточки регистрации граждан по месту жительства, были приняты ответчиком, ООО "Управляющая компания", от предыдущей управляющей компании, ЗАО "Управляющая компания "Центр-Дом".
При выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней.
А это, в свою очередь, означает, что поквартирные карточки и карточки регистрации должны быть переданы при передаче дома в управление, потому что они необходимы для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, так как понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате и проживающих на основании договоров социального найма.
Таким образом, обязанность ответчика - ООО "Управляющая компания", передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные, связанные с управлением такими домами, документы вновь выбранному собственниками помещений в многоквартирных домах ООО "Феникс" возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
В силу установленных правил о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме п. 5 ст. 46, п. 1 ст. 47, п. 5 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексам порядке, по вопросам, отнесения к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Судебная коллегия, с учетом вышеизложенных обстоятельств и норм права, установив факт избрания собственниками помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по вышеуказанным адресам, в качестве управляющей организации ООО "Феникс", принимает во внимание отсутствие сведений о признании недействительными протоколов общих собраний собственников жилья по выбору управляющей компанией ООО "Феникс".
Апелляционный суд, с учетом положений п. 3, 9 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования о передаче документации ООО "Феникс".
Таким образом, апелляционным судом установлено, что общим собранием собственников помещений указанного жилого многоквартирного дома принято решение о передаче управления многоквартирными домами управляющей организации - обществу с ограниченной ответственностью "Феникс".
Поскольку документация, связанная с осуществлением управления многоквартирным домом по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32 - не передана вновь выбранной управляющей организации, апелляционный суд находит возможным удовлетворить заявленные исковые требования и обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" следующие документы:
Карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных в доме, расположенного г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных в доме, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 января 2009 г. по делу N А57-13971/08-220 отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" передать обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" карточки поквартирного учета граждан, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; карточки регистрации граждан по месту жительства, зарегистрированных по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, 24/32; технический паспорт на жилой дом 24/32 по ул. Новоузенская в г. Саратове.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Феникс" государственную пошлину в сумме 1000 рублей.
Выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)