Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 8 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 07.02.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 по делу N А26-6359/2010 (судья Цыба И.С.),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - Инспекция) о признании незаконным предписания от 14.05.2010 N 427.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе Предприятие просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы, ссылаясь на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что выданное предписание Инспекции о проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома не соответствует правилам названной статьи, поскольку такой акт не может иметь места без соблюдения процедуры принятия решения о проведении ремонта собственниками многоквартирного дома.
Предприятие также указывает, что согласно приложению N 3 к договорам управления многоквартирным домом осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, которые Предприятие обязалось выполнять за установленную плату. Управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
Кроме того, податель жалобы полагает, что оспариваемое предписание выдано неуполномоченным лицом - начальником отдела государственного контроля, поскольку в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени юридического лица - Инспекции должен выступать ее руководитель.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие заключило с собственниками жилых помещений (квартир N 45 и N 27) дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша договоры управления многоквартирным домом от 01.07.2008 N 1375 и от 01.07.2008 N 2022 (далее - договоры) (л.д. 11 - 17, 47 - 56).
В соответствии с данными договорами Предприятие приняло на себя обязательства в течение срока действия договора и за плату от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями на организацию предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность (пункт 1.1 договоров).
Разделом 3.1 договоров предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (приложение N 3), а также по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома с учетом его технического состояния и фактического объема финансирования.
В период с 29.04.2010 по 25.05.2010 Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка в отношении Предприятия с целью проверки фактов нарушений правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: город Костомукша, улица Ленина, дом 16, изложенных в поступившем в Инспекцию обращении гражданки Овечкиной О.Н.
По итогам проверки выявлено нарушение Предприятием пункта 3.2.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, и пункта 10 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, поскольку Предприятием не организован и не проведен ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша.
Инспекцией составлен акт проверки от 14.05.2010 N 293/1 и выдано предписание от 14.05.2010 N 427, в соответствии с которым Предприятие обязано в срок до 05.08.2010 организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша.
Не согласившись с указанным предписанием, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Суд посчитал заявленное требование не подлежащим удовлетворению и сослался на пункт 1 статьи 161, пункт 2 статьи 162, пункт 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила технической эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Суд пришел к правильному выводу о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Довод подателя жалобы о том, что осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, которые Предприятие обязалось выполнять за установленную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений, судом исследовался и обоснованно отклонен. В соответствии с пунктом 3.2.9 Правил технической эксплуатации периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Кроме того, судом установлено, что с момента заключения Предприятием договоров, ремонт подъездов не проводился, несмотря на неоднократные обращения проживающих в данном доме граждан. При заключении договоров Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов дома, что подтверждается актом технического состояния общего имущества многоквартирного дома (приложение N 2 к договорам управления, пункт 8 раздела 2).
Согласно пункту 5.1 договоров плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Таким образом, кассационная инстанция, соглашаясь с судом, также считает ссылку Предприятия на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации необоснованной.
Довод Предприятия о том, что оспариваемое предписание подписано неуполномоченным лицом, не являющимся руководителем Жилищной инспекции Республики Карелия, кассационной инстанцией также отклоняется как несостоятельный.
Подпунктом 14 пункта 6 раздела III должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, установлено, что данное лицо, исходя из задач и функций Инспекции, обязано выполнять перечень должностных обязанностей, в том числе выдавать обязательные для исполнения предписания.
В связи с чем кассационная инстанция приходит к выводу о том, что оспариваемое предписание выдано начальником отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия в пределах его компетенции и в соответствии с его должностными обязанностями.
Оценив представленные доказательства, суд обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании незаконным предписания Инспекции.
При таких обстоятельствах доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованны и подлежат отклонению как противоречащие материалам дела.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказывается, уплаченная при ее подаче государственная пошлина не перераспределяется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 по делу N А26-6359/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.02.2011 ПО ДЕЛУ N А26-6359/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2011 г. по делу N А26-6359/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 7 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 8 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Шпачевой Т.В., судей Казанцевой Р.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 07.02.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 по делу N А26-6359/2010 (судья Цыба И.С.),
установил:
Муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - Инспекция) о признании незаконным предписания от 14.05.2010 N 427.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе Предприятие просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы, ссылаясь на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывает на то, что выданное предписание Инспекции о проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома не соответствует правилам названной статьи, поскольку такой акт не может иметь места без соблюдения процедуры принятия решения о проведении ремонта собственниками многоквартирного дома.
Предприятие также указывает, что согласно приложению N 3 к договорам управления многоквартирным домом осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, которые Предприятие обязалось выполнять за установленную плату. Управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
Кроме того, податель жалобы полагает, что оспариваемое предписание выдано неуполномоченным лицом - начальником отдела государственного контроля, поскольку в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени юридического лица - Инспекции должен выступать ее руководитель.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие заключило с собственниками жилых помещений (квартир N 45 и N 27) дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша договоры управления многоквартирным домом от 01.07.2008 N 1375 и от 01.07.2008 N 2022 (далее - договоры) (л.д. 11 - 17, 47 - 56).
В соответствии с данными договорами Предприятие приняло на себя обязательства в течение срока действия договора и за плату от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями на организацию предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность (пункт 1.1 договоров).
Разделом 3.1 договоров предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (приложение N 3), а также по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома с учетом его технического состояния и фактического объема финансирования.
В период с 29.04.2010 по 25.05.2010 Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка в отношении Предприятия с целью проверки фактов нарушений правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: город Костомукша, улица Ленина, дом 16, изложенных в поступившем в Инспекцию обращении гражданки Овечкиной О.Н.
По итогам проверки выявлено нарушение Предприятием пункта 3.2.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, и пункта 10 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, поскольку Предприятием не организован и не проведен ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша.
Инспекцией составлен акт проверки от 14.05.2010 N 293/1 и выдано предписание от 14.05.2010 N 427, в соответствии с которым Предприятие обязано в срок до 05.08.2010 организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома N 16 по улице Ленина в городе Костомукша.
Не согласившись с указанным предписанием, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Суд посчитал заявленное требование не подлежащим удовлетворению и сослался на пункт 1 статьи 161, пункт 2 статьи 162, пункт 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила технической эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Суд пришел к правильному выводу о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Довод подателя жалобы о том, что осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, которые Предприятие обязалось выполнять за установленную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений, судом исследовался и обоснованно отклонен. В соответствии с пунктом 3.2.9 Правил технической эксплуатации периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.
Кроме того, судом установлено, что с момента заключения Предприятием договоров, ремонт подъездов не проводился, несмотря на неоднократные обращения проживающих в данном доме граждан. При заключении договоров Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов дома, что подтверждается актом технического состояния общего имущества многоквартирного дома (приложение N 2 к договорам управления, пункт 8 раздела 2).
Согласно пункту 5.1 договоров плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Таким образом, кассационная инстанция, соглашаясь с судом, также считает ссылку Предприятия на статью 44 Жилищного кодекса Российской Федерации необоснованной.
Довод Предприятия о том, что оспариваемое предписание подписано неуполномоченным лицом, не являющимся руководителем Жилищной инспекции Республики Карелия, кассационной инстанцией также отклоняется как несостоятельный.
Подпунктом 14 пункта 6 раздела III должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, установлено, что данное лицо, исходя из задач и функций Инспекции, обязано выполнять перечень должностных обязанностей, в том числе выдавать обязательные для исполнения предписания.
В связи с чем кассационная инстанция приходит к выводу о том, что оспариваемое предписание выдано начальником отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия в пределах его компетенции и в соответствии с его должностными обязанностями.
Оценив представленные доказательства, суд обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании незаконным предписания Инспекции.
При таких обстоятельствах доводы, изложенные в кассационной жалобе, необоснованны и подлежат отклонению как противоречащие материалам дела.
Поскольку в удовлетворении кассационной жалобы отказывается, уплаченная при ее подаче государственная пошлина не перераспределяется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.10.2010 по делу N А26-6359/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.В.ШПАЧЕВА
Судьи
Р.В.КАЗАНЦЕВА
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)