Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.
судей Великоредчанина О.Б., Поляшовой Т.М.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тетерваком А.В.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Зиновьева М.П., доверенность от 13.08.2009 г.
от ответчика - Нарышев А.В., доверенность 44АА N 120409 от 14.05.2009 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Сычева Вадима Владимировича
на решение от 25.02.2010 по делу N А31-3333/2008, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,
по иску некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Михалевский бульвар"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век", Сычеву Вадиму Владимировичу,
третьи лица: закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой", Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области,
о признании недействительным инвестиционного договора, истребовании нежилого помещения из незаконного владения,
установил:
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Михалевский бульвар" (далее - ТСЖ "Михалевский бульвар", истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век" (далее - ООО "Сити XXI век", ответчик), Сычеву Вадиму Владимировичу (далее - Сычев В.В., ответчик, заявитель) с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытого акционерного общества "ТермоДомМонолитСтрой" (далее - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой", третье лицо).
Предметом иска (с учетом его уточнений) явились требования истца:
- - о признании права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме N 24-Б на бульваре Михалевском в городе Костроме на нежилое помещение N 17 (хозяйственное помещение N 2, площадью 77 кв. м, и хозяйственное помещение N 9, площадью 77 кв. м), расположенное в жилом доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области (далее - спорные помещения);
- - о признании Инвестиционного договора от 29.11.2005 N М-8 хп, заключенного между ООО "Сити XXI век" и Сычевым В.В., недействительным в части объекта инвестиций - хозяйственных помещений N 2 и N 9, площадью 77 кв. м каждое, расположенных в нежилом помещении N 17 жилом доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме;
- - об истребовании хозяйственных помещений N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадь 77 кв. м), расположенных в нежилом помещении N 17 в доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме, из незаконного владения Сычева В.В. путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Сычева В.В. на нежилое помещение N 17, площадью 200,1 кв. м, с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенного по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, дом N 24-Б, нежилое помещение N 17.
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 36, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - УФРС по Костромской области, третье лицо).
Ответчики в своих отзывах на исковое заявление исковые требования не признали.
Третье лицо - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" возражает против заявленных требований, указав, что спорные помещения первоначально проектировались как встроенно-пристроенные помещения общественного назначения и не относятся к общему имуществу собственников жилья; нахождение в спорных помещениях технического оборудования и коммуникаций жилого дома не нарушает прав собственников и не препятствует истцу эксплуатировать сети и оборудование; ТСЖ "Михалевский бульвар" является ненадлежащим истцом.
Третье лицо - УФРС по Костромской области в своем отзыве считает, что признать незаконной государственную регистрацию за Сычевым В.В. права собственности на нежилое помещение N 17 (хозяйственное помещение N 2 (площадью 77 кв. м) и хозяйственное помещение N 9 (площадью 77 кв. м) невозможно, так как регистрация не может быть признана недействительной в части. Запись о государственной регистрации права собственности может быть погашена в целом на все нежилое помещение N 17, решение оставляет на усмотрение суда.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010 исковые требования удовлетворены полностью.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилого дома, а сделка по их отчуждению является ничтожной; доказательств того, что спорные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения общественного назначения; Сычев В.В. владеет спорными помещениями незаконно и требование истца об их истребовании является обоснованным; зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. является недействительным; истец вправе обратиться в суд с настоящими требованиями.
Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Костромской области, Сычев В.В. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своей апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что спорные помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и проектировались изначально как встроенные нежилые помещения с индивидуальным назначением. По утверждению заявителя, отсутствуют доказательства наличия каких-либо препятствий в пользовании ТСЖ спорными помещениями. Наличие транзитных магистралей, узла учета и запорного устройства в спорных помещениях не нарушает прав собственников других помещений многоквартирного дома. Также заявитель считает, что ТСЖ "Михалевский бульвар" не уполномочено обращаться с настоящим иском. Истец не является собственником спорных помещений, его права и интересы не могут быть нарушены, он не вправе обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В экспертном заключении не содержится ответов на поставленные вопросы. Истцом не представлены доказательства, что спорные помещения построены за счет средств собственников помещений данного дома. Заявитель также указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
ТСЖ "Михалевский бульвар" в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласно, просит оставить решение без изменения.
ООО "Сити XXI век" и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" отзывы на апелляционную жалобу не представили, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.
В судебном заседании 18 мая 2010 года был объявлен перерыв до 13 час. 30 мин. 25 мая 2010 г. О перерыве в судебном заседании на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 28 марта 2005 года ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" (застройщик) заключило договор N М-Д 2, 3, 4, 7, 8, 9 с ООО "Сити XXI век" (инвестор) на участие в инвестировании строительства - объекта незавершенное строительство жилых домов (квартиры, технические помещения, хозяйственные помещения) (т. 5 л.д. 13). Инвестор направляет денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.
Стоимость основного строительства объекта по договору составила 128851300 руб., из расчета:
- 6149,8 кв. м по 17500 руб. за 1 кв. м - квартиры;
- 762,0 кв. м по 17500 руб. за 1 кв. м - технические помещения;
- 774,0 кв. м по 10200 руб. за 1 кв. м - хозяйственные помещения (п. 4.1 договора).
В данный договор стороны вносили изменения: 30.03. 2005 г., 25.12.2005 г., 30 мая 2006 г., 11 сентября 2006 г., 22 января 2007 г. (т 5 л.д. 16-20).
29.11.2005 между ООО "Сити XXI век" (инвестор) и Сычевым В.В. (соинвестор) заключен инвестиционный договор N М-8 хп (т. 1 л.д. 12-14).
Пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что его предметом является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования, строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.
В соответствии с пунктом 1.3 договора N М-8 хп объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находиться в жилом доме N 8 на Михалевском бульваре, а именно:
- - два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48, 4 кв. м;
- - два хозяйственных помещения площадью 153, 6 кв. м.
Согласно пункту 4.3 вышеуказанного договора оформление прав собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке установленном законодательством РФ, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору.
06 февраля 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору в котором уточнили его предмет договора и адрес объекта: г. Кострома, Михалевский бульвар, д. 24б. (т. 5 л.д. 22). Передаче по договору подлежало нежилое помещение N 17, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 200,1 кв. м, состоящее из:
- - хозяйственное помещение литер А N 2, общей площадью 77 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 5 общей площадью 22,7 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 6 общей площадью 23,4 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 9 общей площадью 77 кв. м.
Инвестиционные договоры на участие в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома (квартир) были также заключены с гражданами (т. 2 л.д. 71-133), а с гражданами Смирновым А.В. (т. 2 л.д. 76) и Ингликовым И.С. (т. 2 л.д. 100) договоры включали в себя и строительство хозяйственных помещений площадью 34,0 кв. м и 26,8 кв. м соответственно.
20.06.2007 Администрацией г. Костромы выдано разрешение N RU 44328000-114 ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" на строительство жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8) 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом N 8 по ГП (тип 16), общая площадь квартир - 1273,6 кв. м; площадь земельного участка - 12347,01 кв. м; количество этажей 5 (включая цокольный и мансардные этажи); строительный объем - 7606,0 куб. м; в том числе: строительный объем цоколя - 1251,0 куб. м; количество квартир - 16; общая сметная стоимость строительства 10-ти жилых домов в ценах 2005 года - 212097036 рублей, расположенного по адресу: г. Кострома, бульвар Михалевский, 24-Б (жилой дом N 8 по ГП - тип 16) (т. 1 л.д. 15).
Согласно справке Костромского городского филиала ГП "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 (т. 1 л.д. 18-22) спорные хозяйственные помещения в цокольном этаже дома N 8 (по ГП) по бульвару Михалевскому зарегистрированы под номерами 2 (площадью 77 кв. м) и 9 (площадью 77 кв. м).
07.12.2007 Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Костромы выдано разрешение N RU 44328000-71 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8). 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом N 8-по ГП (тип 16), расположенного по указанному адресу (т. 1 л.д. 16-17).
Объект жилищного строительства (по факту), общей площадью 1701,6 кв. м, количество этажей - 3, площадь хозяйственных помещений - 319,0 кв. м, площадь общих помещений - 111,8 кв. м, всего квартир - 16, общая площадь квартир - 1 245,7 кв. м, жилая - 700,8 кв. м.
Согласно представленным в материалы дела рабочим проектам в цокольном этаже размещаются хозяйственные помещения. При этом, на плане цокольного этажа (т. 1 л.д. 24) одно из помещений указано как магазин площадью 76,3 кв. м, а на другом (т. 2 л.д. 32) также выделено техническое помещение площадью 3,60 кв. м.
Полагая, что хозяйственные помещения N 2 и 9 площадью 77 кв. м каждое, расположенные в нежилом помещении N 17 жилого дома N 24Б, относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме и поэтому они не могли быть отчуждены по инвестиционному договору N М-8 хп, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры/ технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила содержания общего имущества) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства.
Из рабочего проекта (альбом N 4 часть 2) "Водоснабжение и канализация" следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
- - водомерный узел;
- - запорная арматура на весь дом;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 2) на квартиры NN 1, 2, 5, 6, 9,10, 13, 14;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 9) на квартиры NN 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;
- - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
Из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2) "Электрооборудование" следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
Из рабочего проекта (альбом N 3 часть 2) "Отопление и вентиляция" следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления.
Судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для выяснения следующих вопросов:
1. С учетом утвержденной проектной документации дать заключение о функциональном назначении хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме, а именно, проектировались ли изначально вышеуказанные помещения как отдельные встроенно-пристроенные нежилые помещения, помещения общественного назначения без указания целевого использования или как цокольный этаж, который предполагалось использовать для технического обслуживания жилого дома.
2. С учетом разрешительной документации о сдаче дома в эксплуатацию, а также с учетом расположения в данных помещениях инженерных коммуникаций и оборудования пояснить, являются ли хозяйственные помещения N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме отдельными встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, которые планировалось использовать как помещения общественного назначения, либо данные помещения планировалось использовать для технического обслуживания жилого дома.
3. Находятся ли внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме инженерные коммуникации, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
4. Находится ли в настоящее время в нежилых помещениях N 2 и N 9, расположенных на цокольном этаже жилого дома N 24-Б отключающая арматура инженерных систем, к которым необходим доступ для технического обслуживания жилого дома.
5. Регламентировано ли техническими нормами и правилами выделение инженерных систем в отдельное помещение с отдельным входом с достаточной площадью для обслуживания данного оборудования в объеме нежилого помещения.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения ООО "Архитектурно-строительный центр N 1" следует, что хозяйственные помещения N 2 и N 9 не фигурировали как помещения общественного назначения, а планировались для технического обслуживания инженерных сетей. В проекте использование данных помещений как помещений общественного назначения не предусмотрено.
Как следует из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2) "Электрооборудование" в хозяйственных помещениях N 4 по проекту не имеется отдельного счетчика на электрооборудование, расположенное в цокольном помещении, что свидетельствует о том, что изначально не предусматривалась эксплуатация данных помещений как отдельных объектов общественного назначения.
Из рабочего проекта (альбом N 3 часть 2) "Отопление и вентиляция" следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления и вентиляции, что фактически свидетельствует о невозможности использования данных помещений в качестве объектов общественного назначения.
Исходя из пункта 9.4 положительного заключения N 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту "3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару" следует, что "Рабочим проектом предусматривается строительство 8 и 16 квартирных жилых домов, которые состоят из цокольного и четырех надземных этажей, включая мансардный этаж. В цокольном этаже каждого дома размещаются общие домовые водомерные узлы и хозяйственные помещения".
Данное доказательство подтверждает отсутствие изначально в проектной документации каких-либо отдельных встроенно-пристроенных помещений в цокольном этаже.
Согласно справке ГП "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 хозяйственные помещения N 2 и N 9, расположенные в цокольном этаже, относятся к нежилым помещениям. Вместе с тем данные сведения не могут рассматриваться как доказательства того, что спорные помещения являются отдельными встроенно-пристроенными помещениями и могут использоваться как объекты общественного назначения.
Из рабочего проекта (альбом N 4 часть 2 "Водоснабжение и канализация") следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
- - водомерный узел;
- - запорная арматура на весь дом;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 2) на квартиры NN 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 9) на квартиры NN 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;
- - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
Из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2 "Электрооборудование") следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
ООО "Архитектурно-строительный центр N 1" также установлено, что внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре находятся: водомерный узел, запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации.
В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
С учетом изложенного, суд сделал правильный вывод, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья. Соответственно спорные помещения не могли быть отчуждены по инвестиционному договору.
Сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона является ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ.
Согласно экспертному заключению в проектной и разрешительной документации, представленной в материалы дела, отсутствуют помещения общественного назначения.
С учетом проектной и разрешительной документации эксперт сделал вывод о том, что спорные помещения являются хозяйственными помещениями, предназначенными для обслуживания инженерных сетей всех квартир жилого дома N 24-Б на Михалевском бульваре в городе Костроме.
Вывод эксперта о том, что внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 находятся: водомерный узел и запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации, основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Согласно статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик не представил суду доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, изложенные в его заключении.
Ответчиками и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что, что спорные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения, не связанные с обслуживанием систем жизнедеятельности жилого дома и предназначались для самостоятельного использования.
Требование истца об истребовании из незаконного владения Сычева В.В. хозяйственных помещений N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадью 77 кв. м), расположенных в нежилом помещении N 17 в доме N 24Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" является обоснованным.
Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку сделка, на основании которой Сычев В.В. получил в собственность спорные помещения, является недействительной (ничтожной), следовательно, Сычев В.В. владеет спорными помещениями незаконно.
В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, что невозможно без обеспечения свободного доступа к инженерным сетям.
В связи с тем, что спорные помещения являются частью общего имущества дома, они в силу статьи 290 ГК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме и поэтому не могут находиться в собственности третьих лиц.
Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной.
При признании сделки ничтожной, прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.
С учетом вышеизложенного, зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. на хозяйственные помещения N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадью 77 кв. м), расположенные в нежилом помещении N 17 доме N 24Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области является недействительным.
Довод заявителя о том, что ТСЖ "Михалевский бульвар" является ненадлежащим истцом по настоящему делу, апелляционный суд считает несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В пункте 8 устава ТСЖ "Михалевский бульвар" закреплено указанное положение.
ТСЖ "Михалевский бульвар" зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Костроме 28.12.2007, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц о его создании, что подтверждается свидетельством серии 44 N 000636073.
Таким образом, товарищество как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства дела, а также представленные по нему доказательства, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела и названным доказательствам, в том числе с позиции относимости, допустимости и достоверности этих доказательств.
Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.
Поэтому обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению или отмене.
Учитывая, что данное постановление принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на него же.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Костромской области от 25 февраля 2010 года по делу N А31-3333/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Сычева Вадима Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2010 ПО ДЕЛУ N А31-3333/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2010 г. по делу N А31-3333/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетервака А.В.
судей Великоредчанина О.Б., Поляшовой Т.М.
при ведении протокола судебного заседания судьей Тетерваком А.В.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Зиновьева М.П., доверенность от 13.08.2009 г.
от ответчика - Нарышев А.В., доверенность 44АА N 120409 от 14.05.2009 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Сычева Вадима Владимировича
на решение от 25.02.2010 по делу N А31-3333/2008, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,
по иску некоммерческой организации товарищества собственников жилья "Михалевский бульвар"
к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век", Сычеву Вадиму Владимировичу,
третьи лица: закрытое акционерное общество "ТермоДомМонолитСтрой", Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области,
о признании недействительным инвестиционного договора, истребовании нежилого помещения из незаконного владения,
установил:
некоммерческая организация товарищество собственников жилья "Михалевский бульвар" (далее - ТСЖ "Михалевский бульвар", истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сити XXI век" (далее - ООО "Сити XXI век", ответчик), Сычеву Вадиму Владимировичу (далее - Сычев В.В., ответчик, заявитель) с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - закрытого акционерного общества "ТермоДомМонолитСтрой" (далее - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой", третье лицо).
Предметом иска (с учетом его уточнений) явились требования истца:
- - о признании права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме N 24-Б на бульваре Михалевском в городе Костроме на нежилое помещение N 17 (хозяйственное помещение N 2, площадью 77 кв. м, и хозяйственное помещение N 9, площадью 77 кв. м), расположенное в жилом доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области (далее - спорные помещения);
- - о признании Инвестиционного договора от 29.11.2005 N М-8 хп, заключенного между ООО "Сити XXI век" и Сычевым В.В., недействительным в части объекта инвестиций - хозяйственных помещений N 2 и N 9, площадью 77 кв. м каждое, расположенных в нежилом помещении N 17 жилом доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме;
- - об истребовании хозяйственных помещений N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадь 77 кв. м), расположенных в нежилом помещении N 17 в доме N 24-Б на бульваре Михалевском в г. Костроме, из незаконного владения Сычева В.В. путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" в десятидневный срок с момента вступления решения Арбитражного суда Костромской области в законную силу;
- - о признании недействительным зарегистрированного права собственности Сычева В.В. на нежилое помещение N 17, площадью 200,1 кв. м, с кадастровым номером 44-44-01/171/2008-589, расположенного по адресу: Костромская область, г. Кострома, бульвар Михалевский, дом N 24-Б, нежилое помещение N 17.
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 36, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.10.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - УФРС по Костромской области, третье лицо).
Ответчики в своих отзывах на исковое заявление исковые требования не признали.
Третье лицо - ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" возражает против заявленных требований, указав, что спорные помещения первоначально проектировались как встроенно-пристроенные помещения общественного назначения и не относятся к общему имуществу собственников жилья; нахождение в спорных помещениях технического оборудования и коммуникаций жилого дома не нарушает прав собственников и не препятствует истцу эксплуатировать сети и оборудование; ТСЖ "Михалевский бульвар" является ненадлежащим истцом.
Третье лицо - УФРС по Костромской области в своем отзыве считает, что признать незаконной государственную регистрацию за Сычевым В.В. права собственности на нежилое помещение N 17 (хозяйственное помещение N 2 (площадью 77 кв. м) и хозяйственное помещение N 9 (площадью 77 кв. м) невозможно, так как регистрация не может быть признана недействительной в части. Запись о государственной регистрации права собственности может быть погашена в целом на все нежилое помещение N 17, решение оставляет на усмотрение суда.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 25.02.2010 исковые требования удовлетворены полностью.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилого дома, а сделка по их отчуждению является ничтожной; доказательств того, что спорные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения общественного назначения; Сычев В.В. владеет спорными помещениями незаконно и требование истца об их истребовании является обоснованным; зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. является недействительным; истец вправе обратиться в суд с настоящими требованиями.
Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Костромской области, Сычев В.В. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своей апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что спорные помещения не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и проектировались изначально как встроенные нежилые помещения с индивидуальным назначением. По утверждению заявителя, отсутствуют доказательства наличия каких-либо препятствий в пользовании ТСЖ спорными помещениями. Наличие транзитных магистралей, узла учета и запорного устройства в спорных помещениях не нарушает прав собственников других помещений многоквартирного дома. Также заявитель считает, что ТСЖ "Михалевский бульвар" не уполномочено обращаться с настоящим иском. Истец не является собственником спорных помещений, его права и интересы не могут быть нарушены, он не вправе обращаться с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В экспертном заключении не содержится ответов на поставленные вопросы. Истцом не представлены доказательства, что спорные помещения построены за счет средств собственников помещений данного дома. Заявитель также указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
ТСЖ "Михалевский бульвар" в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласно, просит оставить решение без изменения.
ООО "Сити XXI век" и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" отзывы на апелляционную жалобу не представили, о дате и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без участия его представителя.
В судебном заседании 18 мая 2010 года был объявлен перерыв до 13 час. 30 мин. 25 мая 2010 г. О перерыве в судебном заседании на сайте суда было размещено соответствующее объявление.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 28 марта 2005 года ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" (застройщик) заключило договор N М-Д 2, 3, 4, 7, 8, 9 с ООО "Сити XXI век" (инвестор) на участие в инвестировании строительства - объекта незавершенное строительство жилых домов (квартиры, технические помещения, хозяйственные помещения) (т. 5 л.д. 13). Инвестор направляет денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.
Стоимость основного строительства объекта по договору составила 128851300 руб., из расчета:
- 6149,8 кв. м по 17500 руб. за 1 кв. м - квартиры;
- 762,0 кв. м по 17500 руб. за 1 кв. м - технические помещения;
- 774,0 кв. м по 10200 руб. за 1 кв. м - хозяйственные помещения (п. 4.1 договора).
В данный договор стороны вносили изменения: 30.03. 2005 г., 25.12.2005 г., 30 мая 2006 г., 11 сентября 2006 г., 22 января 2007 г. (т 5 л.д. 16-20).
29.11.2005 между ООО "Сити XXI век" (инвестор) и Сычевым В.В. (соинвестор) заключен инвестиционный договор N М-8 хп (т. 1 л.д. 12-14).
Пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что его предметом является участие соинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Кострома, Михалевский бульвар, путем инвестирования, строительства объекта за счет собственных средств на условиях, определенных сторонами в инвестиционном договоре.
В соответствии с пунктом 1.3 договора N М-8 хп объектом строительства являлись хозяйственные помещения, которые будут находиться в жилом доме N 8 на Михалевском бульваре, а именно:
- - два хозяйственных помещения (автостоянки) площадью 48, 4 кв. м;
- - два хозяйственных помещения площадью 153, 6 кв. м.
Согласно пункту 4.3 вышеуказанного договора оформление прав собственности на объект по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к договору производится в порядке установленном законодательством РФ, после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору.
06 февраля 2008 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору в котором уточнили его предмет договора и адрес объекта: г. Кострома, Михалевский бульвар, д. 24б. (т. 5 л.д. 22). Передаче по договору подлежало нежилое помещение N 17, расположенное в цокольном этаже, общей площадью 200,1 кв. м, состоящее из:
- - хозяйственное помещение литер А N 2, общей площадью 77 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 5 общей площадью 22,7 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 6 общей площадью 23,4 кв. м;
- - хозяйственное помещение литер А N 9 общей площадью 77 кв. м.
Инвестиционные договоры на участие в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома (квартир) были также заключены с гражданами (т. 2 л.д. 71-133), а с гражданами Смирновым А.В. (т. 2 л.д. 76) и Ингликовым И.С. (т. 2 л.д. 100) договоры включали в себя и строительство хозяйственных помещений площадью 34,0 кв. м и 26,8 кв. м соответственно.
20.06.2007 Администрацией г. Костромы выдано разрешение N RU 44328000-114 ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" на строительство жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8) 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом N 8 по ГП (тип 16), общая площадь квартир - 1273,6 кв. м; площадь земельного участка - 12347,01 кв. м; количество этажей 5 (включая цокольный и мансардные этажи); строительный объем - 7606,0 куб. м; в том числе: строительный объем цоколя - 1251,0 куб. м; количество квартир - 16; общая сметная стоимость строительства 10-ти жилых домов в ценах 2005 года - 212097036 рублей, расположенного по адресу: г. Кострома, бульвар Михалевский, 24-Б (жилой дом N 8 по ГП - тип 16) (т. 1 л.д. 15).
Согласно справке Костромского городского филиала ГП "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 (т. 1 л.д. 18-22) спорные хозяйственные помещения в цокольном этаже дома N 8 (по ГП) по бульвару Михалевскому зарегистрированы под номерами 2 (площадью 77 кв. м) и 9 (площадью 77 кв. м).
07.12.2007 Управлением градостроительства и архитектуры Администрации г. Костромы выдано разрешение N RU 44328000-71 на ввод в эксплуатацию построенного жилого комплекса из 10-ти домов: 4 дома (тип 16) и 6 домов (тип 8). 5-этажный (включая цокольный и мансардный этажи) 16-квартирный жилой дом N 8-по ГП (тип 16), расположенного по указанному адресу (т. 1 л.д. 16-17).
Объект жилищного строительства (по факту), общей площадью 1701,6 кв. м, количество этажей - 3, площадь хозяйственных помещений - 319,0 кв. м, площадь общих помещений - 111,8 кв. м, всего квартир - 16, общая площадь квартир - 1 245,7 кв. м, жилая - 700,8 кв. м.
Согласно представленным в материалы дела рабочим проектам в цокольном этаже размещаются хозяйственные помещения. При этом, на плане цокольного этажа (т. 1 л.д. 24) одно из помещений указано как магазин площадью 76,3 кв. м, а на другом (т. 2 л.д. 32) также выделено техническое помещение площадью 3,60 кв. м.
Полагая, что хозяйственные помещения N 2 и 9 площадью 77 кв. м каждое, расположенные в нежилом помещении N 17 жилого дома N 24Б, относятся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме и поэтому они не могли быть отчуждены по инвестиционному договору N М-8 хп, истец обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры/ технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила содержания общего имущества) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства.
Из рабочего проекта (альбом N 4 часть 2) "Водоснабжение и канализация" следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
- - водомерный узел;
- - запорная арматура на весь дом;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 2) на квартиры NN 1, 2, 5, 6, 9,10, 13, 14;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 9) на квартиры NN 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;
- - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
Из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2) "Электрооборудование" следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
Из рабочего проекта (альбом N 3 часть 2) "Отопление и вентиляция" следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления.
Судом первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для выяснения следующих вопросов:
1. С учетом утвержденной проектной документации дать заключение о функциональном назначении хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме, а именно, проектировались ли изначально вышеуказанные помещения как отдельные встроенно-пристроенные нежилые помещения, помещения общественного назначения без указания целевого использования или как цокольный этаж, который предполагалось использовать для технического обслуживания жилого дома.
2. С учетом разрешительной документации о сдаче дома в эксплуатацию, а также с учетом расположения в данных помещениях инженерных коммуникаций и оборудования пояснить, являются ли хозяйственные помещения N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме отдельными встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, которые планировалось использовать как помещения общественного назначения, либо данные помещения планировалось использовать для технического обслуживания жилого дома.
3. Находятся ли внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре в г. Костроме инженерные коммуникации, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
4. Находится ли в настоящее время в нежилых помещениях N 2 и N 9, расположенных на цокольном этаже жилого дома N 24-Б отключающая арматура инженерных систем, к которым необходим доступ для технического обслуживания жилого дома.
5. Регламентировано ли техническими нормами и правилами выделение инженерных систем в отдельное помещение с отдельным входом с достаточной площадью для обслуживания данного оборудования в объеме нежилого помещения.
Из представленного в материалы дела экспертного заключения ООО "Архитектурно-строительный центр N 1" следует, что хозяйственные помещения N 2 и N 9 не фигурировали как помещения общественного назначения, а планировались для технического обслуживания инженерных сетей. В проекте использование данных помещений как помещений общественного назначения не предусмотрено.
Как следует из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2) "Электрооборудование" в хозяйственных помещениях N 4 по проекту не имеется отдельного счетчика на электрооборудование, расположенное в цокольном помещении, что свидетельствует о том, что изначально не предусматривалась эксплуатация данных помещений как отдельных объектов общественного назначения.
Из рабочего проекта (альбом N 3 часть 2) "Отопление и вентиляция" следует, что в цокольном этаже не предусмотрены системы отопления и вентиляции, что фактически свидетельствует о невозможности использования данных помещений в качестве объектов общественного назначения.
Исходя из пункта 9.4 положительного заключения N 135-06/УГГЭ 44.26/226 по рабочему проекту "3-х этажный жилой дом (тип 8, тип 16) с мансардным этажом по Михалевскому бульвару" следует, что "Рабочим проектом предусматривается строительство 8 и 16 квартирных жилых домов, которые состоят из цокольного и четырех надземных этажей, включая мансардный этаж. В цокольном этаже каждого дома размещаются общие домовые водомерные узлы и хозяйственные помещения".
Данное доказательство подтверждает отсутствие изначально в проектной документации каких-либо отдельных встроенно-пристроенных помещений в цокольном этаже.
Согласно справке ГП "Костромаоблтехинвентаризация" от 02.04.2007 N 274 хозяйственные помещения N 2 и N 9, расположенные в цокольном этаже, относятся к нежилым помещениям. Вместе с тем данные сведения не могут рассматриваться как доказательства того, что спорные помещения являются отдельными встроенно-пристроенными помещениями и могут использоваться как объекты общественного назначения.
Из рабочего проекта (альбом N 4 часть 2 "Водоснабжение и канализация") следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в данном доме, а именно:
- - водомерный узел;
- - запорная арматура на весь дом;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 2) на квартиры NN 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14;
- - стояки на водоснабжение и канализационные стояки (в помещении N 9) на квартиры NN 3, 4, 7, 8, 11, 12, 15, 16;
- - магистральный трубопровод ввода в жилой дом системы водопровода и бытовой канализации.
Из рабочего проекта (альбом N 5 часть 2 "Электрооборудование") следует, что в хозяйственных помещениях N 4 по проекту находится разводка электрооборудования.
ООО "Архитектурно-строительный центр N 1" также установлено, что внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 в жилом доме N 24-Б на Михалевском бульваре находятся: водомерный узел, запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации.
В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
С учетом изложенного, суд сделал правильный вывод, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников жилья. Соответственно спорные помещения не могли быть отчуждены по инвестиционному договору.
Сделка по отчуждению части общей долевой собственности в силу прямого указания закона является ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ.
Согласно экспертному заключению в проектной и разрешительной документации, представленной в материалы дела, отсутствуют помещения общественного назначения.
С учетом проектной и разрешительной документации эксперт сделал вывод о том, что спорные помещения являются хозяйственными помещениями, предназначенными для обслуживания инженерных сетей всех квартир жилого дома N 24-Б на Михалевском бульваре в городе Костроме.
Вывод эксперта о том, что внутри хозяйственных помещений N 2 и N 9 находятся: водомерный узел и запорная арматура на весь дом, стояки на водоснабжение, канализационные стояки, прочистки на весь дом, магистральный трубопровод ввода водопровода и выпуск канализации, основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.
Согласно статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик не представил суду доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, изложенные в его заключении.
Ответчиками и ЗАО "ТермоДомМонолитСтрой" не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что, что спорные помещения изначально проектировались и вводились в эксплуатацию как помещения, не связанные с обслуживанием систем жизнедеятельности жилого дома и предназначались для самостоятельного использования.
Требование истца об истребовании из незаконного владения Сычева В.В. хозяйственных помещений N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадью 77 кв. м), расположенных в нежилом помещении N 17 в доме N 24Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области путем обязания передать указанные помещения ТСЖ "Михалевский бульвар" является обоснованным.
Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку сделка, на основании которой Сычев В.В. получил в собственность спорные помещения, является недействительной (ничтожной), следовательно, Сычев В.В. владеет спорными помещениями незаконно.
В силу пункта 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями общего пользования и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, что невозможно без обеспечения свободного доступа к инженерным сетям.
В связи с тем, что спорные помещения являются частью общего имущества дома, они в силу статьи 290 ГК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме и поэтому не могут находиться в собственности третьих лиц.
Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий с момента ее совершения, и, следовательно, с момента признания сделки недействительной.
При признании сделки ничтожной, прекращаются возникшие из этой сделки гражданские права и обязанности.
С учетом вышеизложенного, зарегистрированное право собственности за Сычевым В.В. на хозяйственные помещения N 2 (площадью 77 кв. м) и N 9 (площадью 77 кв. м), расположенные в нежилом помещении N 17 доме N 24Б на бульваре Михалевском в г. Костроме Костромской области является недействительным.
Довод заявителя о том, что ТСЖ "Михалевский бульвар" является ненадлежащим истцом по настоящему делу, апелляционный суд считает несостоятельным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В пункте 8 устава ТСЖ "Михалевский бульвар" закреплено указанное положение.
ТСЖ "Михалевский бульвар" зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Костроме 28.12.2007, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц о его создании, что подтверждается свидетельством серии 44 N 000636073.
Таким образом, товарищество как законный представитель собственников помещений в жилом доме вправе предъявлять требования, связанные с оспариванием прав на имущество, принадлежащее, по его мнению, как общее имущество жилого дома собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства дела, а также представленные по нему доказательства, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела и названным доказательствам, в том числе с позиции относимости, допустимости и достоверности этих доказательств.
Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.
Поэтому обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит изменению или отмене.
Учитывая, что данное постановление принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на него же.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Костромской области от 25 февраля 2010 года по делу N А31-3333/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Сычева Вадима Владимировича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.
Председательствующий
А.В.ТЕТЕРВАК
А.В.ТЕТЕРВАК
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)