Судебные решения, арбитраж
Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сапожникова Владимира Алексеевича, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011
по делу N А72-4273/2010
по иску товарищества собственников жилья "Жилище", г. Ульяновск (ИНН 7323006651, ОГРН 1037300902143), к индивидуальному предпринимателю Сапожникову Владимиру Алексеевичу, г. Ульяновск (ИНН <...>, ОГРНИП <...>), об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Сапожникова Владимира Алексеевича, г. Ульяновск, к товариществу собственников жилья "Жилище", г. Ульяновск, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, г. Ульяновск, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск, о признании права собственности на часть здания общей площадью 134,63 кв. м, обозначенную на плане как литера А, N 1 - подсобное помещение - подвал площадью 90,19 кв. м, N 4 - подсобное помещение площадью 8,04 кв. м, N 6 - коридор площадью 5,02 кв. м, N 7 - санузел площадью 1,46 кв. м, N 8 - кабинет площадью 11,55 кв. м, N 9 - кабинет площадью 9,94 кв. м, N 10 - кабинет площадью 8,43 кв. м, с тамбуром, крыльцом литеры "а" и "к", находящееся по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001,
товарищество собственников жилья "Жилище" (далее - истец, ТСЖ "Жилище") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сапожникову В.А. (далее - ответчик, ИП Сапожников В.А.) об истребовании из чужого незаконного владения имущества - нежилых помещений в здании с кадастровым номером 73:21:040201:79:0002120001, расположенном по адресу: г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, а именно: подсобная N 1 (90,19 кв. м), подсобная N 4 (8,04 кв. м), коридор N 6 (5,02 кв. м), сан. узел N 7 (1,46 кв. м), кабинет N 8 (11,55 кв. м), кабинет N 9 (9,94 кв. м), кабинет N 10 (8,43 кв. м).
Определением от 06.08.2010 принято встречное исковое заявление о признании за ИП Сапожниковым В.А. права собственности на часть здания общей площадью 134,63 кв. м, а именно обозначенное на плане как: литер А, N 1 подсобное помещение - подвал площадью 90,19 кв. м, N 4 подсобное помещение площадью 8,04 кв. м, N 6 коридор площадью 5,02 кв. м, N 7 сан. узел площадью 1,46 кв. м, N 8 кабинет площадью 11,55 кв. м, N 9 кабинет площадью 9,94 кв. м, N 10 кабинет площадью 8,43 кв. м, с тамбуром и крыльцом литер "а" и "к", находящееся по адресу: Ульяновская область. Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.08.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Сапожникова В.А. - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 27.12.2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 02.08.2011 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2011 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Сапожникова В.А. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ИП Сапожников В.А. просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ "Жилище" на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 177,61 кв. м, адрес: Ульяновская область, г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, кадастровый номер 73:21:040201:79:0002120001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2010 серии 73-АТ N 841255 (повторное, взамен свидетельства серия 73-АТ N 394875), выданное на основании решения Арбитражного суда Ульяновской области от 03.11.2005 по делу N А72-7534/05-23/656.
За ТСЖ "Жилище" зарегистрировано также право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации ЦТП, общей площадью 925 кв. м, по адресу Ульяновская область, г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, кадастровый номер 73:21:040201:79 (свидетельство серии 73-АУ от 14.04.2010 N 066400).
Из материалов дела следует, что часть нежилых помещений используется для осуществления предпринимательской деятельности ИП Сапожниковым В.А.
Полагая, что ИП Сапожников В.А. использует указанные помещения без законных на то оснований, ТСЖ "Жилище обратилось в суд с настоящим иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
ИП Сапожников В.А. заявил встречные требования о регистрации перехода права собственности на спорные помещения. ИП Сапожников В.А., указал, что на основании решения общего собрания ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003 и решения правления от 15.03.2004 N 8 между истцом и ТСЖ "Жилище" был заключен договор купли-продажи части здания ЦТП от 18.03.2004 N 1. Данное здание было построено как часть инженерных сетей и за счет целевых взносов застройщиков ТСЖ "Жилище". С переходом членов ТСЖ "Жилище" на индивидуальное газовое отопление, необходимость в здании ЦТП (центрального теплового пункта) как инженерного сооружения отпала, и с 2003 года использовалось товариществом как офисное, 2/3 части которого фактически пустовало.
Согласно договору от 18.03.2004 N 1 на ИП Сапожникова В.А. возлагались обязанности произвести и оплатить ремонт части здания ЦТП, в котором будет находиться правление ТСЖ "Жилище", оформить земельно-правовые документы на здание ЦТП и земельный участок. В тот же день был оформлен акт приема-передачи части здания согласно приложению N 1.
Цена договора составила 75 000 руб., которая была полностью оплачена покупателем, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела квитанции к приходным кассовым ордерам и справка ТСЖ "Жилище".
Протоколом совещания по вопросам совместной хозяйственной деятельности на площадях ЦТП организаций ТСЖ "Жилище" и ИП Сапожникова В.А. от 22.09.2004 ответчику поручалось выполнить и оформить подключение своей части помещений к водопроводу, газу, электроснабжению, выполнить ограждение земельного участка согласно границе раздела в установленные сроки.
Выполнив условия договора купли-продажи от 18.03.2004 N 1 и получив свидетельство о государственной регистрации права собственности спорного здания за ТСЖ "Жилище", ответчик обратился к председателю ТСЖ "Жилище" Комарову Ю.П. с просьбой зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы право собственности на приобретенное помещение согласно пункту 2.3 договора.
На общем собрании ТСЖ "Жилище" 04.02.2006 протоколом N 10, приложением N 1 ("Смета доходов и расходов") сумма была принята собранием в качестве доходной части сметы.
Общее собрание ТСЖ "Жилище" 19.05.2005 пунктом N 12 обязало ИП Сапожникова В.А. обеспечить в полном объеме решение Правления (протокол от 15.03.2004 N 8 и договор от 18.03.2004 N 1 на куплю-продажу части здания ЦТП и прилегающей территории), а также протокола от 22.09.2004 по этому вопросу.
Все это время ответчик обращался к председателю ТСЖ "Жилище" Комарову Ю.П., а затем и Рябовол М.В. с просьбой заключить основной договор купли-продажи.
В 2008 году, обеспокоенный задержкой оформления сделки купли-продажи, ИП Сапожников В.А. потребовал от нового председателя ТСЖ "Жилище" заключения нового договора купли-продажи части здания.
Договор купли-продажи части здания ЦТП, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, был заключен 12.03.2008.
Согласно условиям заключенного договора ТСЖ "Жилище" продает ИП Сапожникову В.А. часть здания общей площадью 134,63 кв. м, находящееся по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001. В тот же день помещение было передано по акту приема-передачи (в настоящее время адрес г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25).
Регистрация данного договора не представлялась возможной в связи с начавшейся процедурой передачи пос. Ленинский из Чердаклинского района в г. Ульяновск и связанных с этим изменением адресов и юридических документов. Договор купли-продажи должен был быть соответственно оформлен и зарегистрирован после завершения переоформления пос. Ленинский и юридических документов ТСЖ "Жилище".
В мае 2010 года на общем собрании ТСЖ "Жилище" ответчик узнал, что свидетельство на здание ЦТП уже переоформлено по новому адресу, а земельный участок целиком оформлен в собственность ТСЖ "Жилище".
ИП Сапожников В.А. 25.05.2010 в письменной форме обратился к председателю ТСЖ "Жилище" с просьбой явиться в Управление Федеральной регистрационной службы и оформить соответствующим образом договор купли-продажи части здания и земельного участка. Председатель ТСЖ "Жилище" Сыч О.А. для оформления документов не явилась.
Полагая, что на основании договора купли-продажи от 12.03.2008 ИП Сапожников В.А. приобрел право на спорное недвижимое имущество, а истец уклоняется от регистрации перехода права собственности на него, ответчик обратился в суд с встречным иском на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В соответствии со статьями 551, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статье 33, подпункту 3 пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" ИП Сапожников В.А. полагает, что приобрел право на недвижимое имущество на основании сделки с ТСЖ "Жилище" от 12.03.2008, в доказательство чего представил договор от 12.03.2008 со ссылкой на решение собрания членов ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003, выписку из протокола с подписями членов ТСЖ "Жилище" от неустановленной даты, а также протоколами заседания правления от 15.03.2004 N 8 и 22.09.2004, протоколами общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 19.05.2005 N 3 и от 04.02.2006 и протоколом N 10, и копию протокола общего собрания от 12.09.2003.
Вместе с тем, истцом отрицается факт наличия данного протокола в делах ТСЖ "Жилище". За исключением текста договора, никакие другие документы, не содержат упоминаний о проведении 12.09.2003 общего собрания членов ТСЖ "Жилище".
Доказательства проведения общего собрания членов ТСЖ "Жилище", на котором ставился бы вопрос об отчуждении недвижимого имущества - здания ЦТП - ИП Сапожникову В.А. отсутствуют.
Решение правления ТСЖ "Жилище", изложенное в протоколе от 15.03.2004 N 8 о продаже части здания ЦТП ответчику принято за пределами его компетенции, установленной законом.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что надлежащих доказательств фактического проведения собрания от 12.09.2003, не было представлено. Имеющаяся в материалах дела копия протокола общего собрания от 12.09.2003 не может служить доказательством принятия оспариваемого решения, в силу пункта 6 названной статьи АПК РФ. Подлинный протокол общего собрания учредителей общества, в материалах дела отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 36 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действующего в вышеназванный период, правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
Кроме того, как следует из протокола общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 18.09.2003 члены товарищества, поручили правлению осуществить мероприятия, направленные на извлечение дохода от использования указанного недвижимого имущества в виде сдачи его в аренду, организации на площадях ЦТП производства.
Данные обстоятельства как правомерно отмечено судом первой инстанции подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ответчика, и решение правления от 15.03.2004 противоречит волеизъявлению общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 18.09.2003.
Представленные в материалы дела истцом по встречному иску документы содержат противоречия. Так из текста протокола собрания правления от 15.03.2004 N 8 следует, что правление постановило продать ИП Сапожникову В.А. часть здания по цене и на условиях договора от 18.03.2004, объективно не существовавшего на момент принятия решения правления.
Судом первой инстанции обоснованно не принята в качестве достоверного доказательства выписка без номера и даты (л. д. 68). Указанный документ не может быть выпиской из протокола общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003, поскольку в графе "решение" содержит ссылку на тот же договор от 18.03.2004, подписанный более поздней датой. Из названного документа не усматривается ссылки на дату, время проведения собрания, не указаны реквизиты документа, выпиской из которого она является.
Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор купли-продажи от 12.03.2008 не соответствует статье 34 Закона и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку общее собрание ТСЖ "Жилище" не принимало решения о продаже имущества третьим лицам, а правление на момент принятия решения о продаже недвижимого имущества предпринимателю (2004 г.) не обладало полномочиями на принятие соответствующего решения, требования ИП Сапожникова В.А. правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
При этом первоначальное исковое требование удовлетворено судом первой инстанции правомерно в силу пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности истца на спорное имущество основано на решении Арбитражного суда Ульяновской области от 03.11.2005 по делу N А72-7534/2005 и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2009 (выдано взамен ранее выданного от 23.03.2006).
Факт нахождения спорного имущества во владении у ИП Сапожникова В.А. сторонами по делу не оспаривается.
Доказательств законности владения спорным недвижимым имуществом ИП Сапожников В.А. суду первой и апелляционной инстанции не представил. В силу этого требование ТСЖ "Жилище" обоснованно было удовлетворено судом первой инстанции.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела установленных судом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А72-4273/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2012 ПО ДЕЛУ N А72-4273/2010
Разделы:Членство в товариществе собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2012 г. по делу N А72-4273/2010
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сапожникова Владимира Алексеевича, г. Ульяновск,
на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011
по делу N А72-4273/2010
по иску товарищества собственников жилья "Жилище", г. Ульяновск (ИНН 7323006651, ОГРН 1037300902143), к индивидуальному предпринимателю Сапожникову Владимиру Алексеевичу, г. Ульяновск (ИНН <...>, ОГРНИП <...>), об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Сапожникова Владимира Алексеевича, г. Ульяновск, к товариществу собственников жилья "Жилище", г. Ульяновск, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, г. Ульяновск, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск, о признании права собственности на часть здания общей площадью 134,63 кв. м, обозначенную на плане как литера А, N 1 - подсобное помещение - подвал площадью 90,19 кв. м, N 4 - подсобное помещение площадью 8,04 кв. м, N 6 - коридор площадью 5,02 кв. м, N 7 - санузел площадью 1,46 кв. м, N 8 - кабинет площадью 11,55 кв. м, N 9 - кабинет площадью 9,94 кв. м, N 10 - кабинет площадью 8,43 кв. м, с тамбуром, крыльцом литеры "а" и "к", находящееся по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001,
установил:
товарищество собственников жилья "Жилище" (далее - истец, ТСЖ "Жилище") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сапожникову В.А. (далее - ответчик, ИП Сапожников В.А.) об истребовании из чужого незаконного владения имущества - нежилых помещений в здании с кадастровым номером 73:21:040201:79:0002120001, расположенном по адресу: г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, а именно: подсобная N 1 (90,19 кв. м), подсобная N 4 (8,04 кв. м), коридор N 6 (5,02 кв. м), сан. узел N 7 (1,46 кв. м), кабинет N 8 (11,55 кв. м), кабинет N 9 (9,94 кв. м), кабинет N 10 (8,43 кв. м).
Определением от 06.08.2010 принято встречное исковое заявление о признании за ИП Сапожниковым В.А. права собственности на часть здания общей площадью 134,63 кв. м, а именно обозначенное на плане как: литер А, N 1 подсобное помещение - подвал площадью 90,19 кв. м, N 4 подсобное помещение площадью 8,04 кв. м, N 6 коридор площадью 5,02 кв. м, N 7 сан. узел площадью 1,46 кв. м, N 8 кабинет площадью 11,55 кв. м, N 9 кабинет площадью 9,94 кв. м, N 10 кабинет площадью 8,43 кв. м, с тамбуром и крыльцом литер "а" и "к", находящееся по адресу: Ульяновская область. Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18.08.2010 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской области, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Сапожникова В.А. - без удовлетворения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.04.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 27.12.2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2011 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2011 постановление суда апелляционной инстанции от 02.08.2011 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2011 решение суда первой инстанции от 01.10.2010 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Сапожникова В.А. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ИП Сапожников В.А. просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ТСЖ "Жилище" на праве собственности принадлежит нежилое здание общей площадью 177,61 кв. м, адрес: Ульяновская область, г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, кадастровый номер 73:21:040201:79:0002120001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2010 серии 73-АТ N 841255 (повторное, взамен свидетельства серия 73-АТ N 394875), выданное на основании решения Арбитражного суда Ульяновской области от 03.11.2005 по делу N А72-7534/05-23/656.
За ТСЖ "Жилище" зарегистрировано также право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации ЦТП, общей площадью 925 кв. м, по адресу Ульяновская область, г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25, кадастровый номер 73:21:040201:79 (свидетельство серии 73-АУ от 14.04.2010 N 066400).
Из материалов дела следует, что часть нежилых помещений используется для осуществления предпринимательской деятельности ИП Сапожниковым В.А.
Полагая, что ИП Сапожников В.А. использует указанные помещения без законных на то оснований, ТСЖ "Жилище обратилось в суд с настоящим иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
ИП Сапожников В.А. заявил встречные требования о регистрации перехода права собственности на спорные помещения. ИП Сапожников В.А., указал, что на основании решения общего собрания ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003 и решения правления от 15.03.2004 N 8 между истцом и ТСЖ "Жилище" был заключен договор купли-продажи части здания ЦТП от 18.03.2004 N 1. Данное здание было построено как часть инженерных сетей и за счет целевых взносов застройщиков ТСЖ "Жилище". С переходом членов ТСЖ "Жилище" на индивидуальное газовое отопление, необходимость в здании ЦТП (центрального теплового пункта) как инженерного сооружения отпала, и с 2003 года использовалось товариществом как офисное, 2/3 части которого фактически пустовало.
Согласно договору от 18.03.2004 N 1 на ИП Сапожникова В.А. возлагались обязанности произвести и оплатить ремонт части здания ЦТП, в котором будет находиться правление ТСЖ "Жилище", оформить земельно-правовые документы на здание ЦТП и земельный участок. В тот же день был оформлен акт приема-передачи части здания согласно приложению N 1.
Цена договора составила 75 000 руб., которая была полностью оплачена покупателем, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела квитанции к приходным кассовым ордерам и справка ТСЖ "Жилище".
Протоколом совещания по вопросам совместной хозяйственной деятельности на площадях ЦТП организаций ТСЖ "Жилище" и ИП Сапожникова В.А. от 22.09.2004 ответчику поручалось выполнить и оформить подключение своей части помещений к водопроводу, газу, электроснабжению, выполнить ограждение земельного участка согласно границе раздела в установленные сроки.
Выполнив условия договора купли-продажи от 18.03.2004 N 1 и получив свидетельство о государственной регистрации права собственности спорного здания за ТСЖ "Жилище", ответчик обратился к председателю ТСЖ "Жилище" Комарову Ю.П. с просьбой зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы право собственности на приобретенное помещение согласно пункту 2.3 договора.
На общем собрании ТСЖ "Жилище" 04.02.2006 протоколом N 10, приложением N 1 ("Смета доходов и расходов") сумма была принята собранием в качестве доходной части сметы.
Общее собрание ТСЖ "Жилище" 19.05.2005 пунктом N 12 обязало ИП Сапожникова В.А. обеспечить в полном объеме решение Правления (протокол от 15.03.2004 N 8 и договор от 18.03.2004 N 1 на куплю-продажу части здания ЦТП и прилегающей территории), а также протокола от 22.09.2004 по этому вопросу.
Все это время ответчик обращался к председателю ТСЖ "Жилище" Комарову Ю.П., а затем и Рябовол М.В. с просьбой заключить основной договор купли-продажи.
В 2008 году, обеспокоенный задержкой оформления сделки купли-продажи, ИП Сапожников В.А. потребовал от нового председателя ТСЖ "Жилище" заключения нового договора купли-продажи части здания.
Договор купли-продажи части здания ЦТП, расположенного по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, был заключен 12.03.2008.
Согласно условиям заключенного договора ТСЖ "Жилище" продает ИП Сапожникову В.А. часть здания общей площадью 134,63 кв. м, находящееся по адресу: Ульяновская область, Чердаклинский район, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 34А, кадастровый номер 73:21:040201:79:0060520001. В тот же день помещение было передано по акту приема-передачи (в настоящее время адрес г. Ульяновск, пос. Ленинский, ул. Зеленая, д. 25).
Регистрация данного договора не представлялась возможной в связи с начавшейся процедурой передачи пос. Ленинский из Чердаклинского района в г. Ульяновск и связанных с этим изменением адресов и юридических документов. Договор купли-продажи должен был быть соответственно оформлен и зарегистрирован после завершения переоформления пос. Ленинский и юридических документов ТСЖ "Жилище".
В мае 2010 года на общем собрании ТСЖ "Жилище" ответчик узнал, что свидетельство на здание ЦТП уже переоформлено по новому адресу, а земельный участок целиком оформлен в собственность ТСЖ "Жилище".
ИП Сапожников В.А. 25.05.2010 в письменной форме обратился к председателю ТСЖ "Жилище" с просьбой явиться в Управление Федеральной регистрационной службы и оформить соответствующим образом договор купли-продажи части здания и земельного участка. Председатель ТСЖ "Жилище" Сыч О.А. для оформления документов не явилась.
Полагая, что на основании договора купли-продажи от 12.03.2008 ИП Сапожников В.А. приобрел право на спорное недвижимое имущество, а истец уклоняется от регистрации перехода права собственности на него, ответчик обратился в суд с встречным иском на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как суд правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В соответствии со статьями 551, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статье 33, подпункту 3 пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" ИП Сапожников В.А. полагает, что приобрел право на недвижимое имущество на основании сделки с ТСЖ "Жилище" от 12.03.2008, в доказательство чего представил договор от 12.03.2008 со ссылкой на решение собрания членов ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003, выписку из протокола с подписями членов ТСЖ "Жилище" от неустановленной даты, а также протоколами заседания правления от 15.03.2004 N 8 и 22.09.2004, протоколами общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 19.05.2005 N 3 и от 04.02.2006 и протоколом N 10, и копию протокола общего собрания от 12.09.2003.
Вместе с тем, истцом отрицается факт наличия данного протокола в делах ТСЖ "Жилище". За исключением текста договора, никакие другие документы, не содержат упоминаний о проведении 12.09.2003 общего собрания членов ТСЖ "Жилище".
Доказательства проведения общего собрания членов ТСЖ "Жилище", на котором ставился бы вопрос об отчуждении недвижимого имущества - здания ЦТП - ИП Сапожникову В.А. отсутствуют.
Решение правления ТСЖ "Жилище", изложенное в протоколе от 15.03.2004 N 8 о продаже части здания ЦТП ответчику принято за пределами его компетенции, установленной законом.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что надлежащих доказательств фактического проведения собрания от 12.09.2003, не было представлено. Имеющаяся в материалах дела копия протокола общего собрания от 12.09.2003 не может служить доказательством принятия оспариваемого решения, в силу пункта 6 названной статьи АПК РФ. Подлинный протокол общего собрания учредителей общества, в материалах дела отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 36 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действующего в вышеназванный период, правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.
Кроме того, как следует из протокола общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 18.09.2003 члены товарищества, поручили правлению осуществить мероприятия, направленные на извлечение дохода от использования указанного недвижимого имущества в виде сдачи его в аренду, организации на площадях ЦТП производства.
Данные обстоятельства как правомерно отмечено судом первой инстанции подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ответчика, и решение правления от 15.03.2004 противоречит волеизъявлению общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 18.09.2003.
Представленные в материалы дела истцом по встречному иску документы содержат противоречия. Так из текста протокола собрания правления от 15.03.2004 N 8 следует, что правление постановило продать ИП Сапожникову В.А. часть здания по цене и на условиях договора от 18.03.2004, объективно не существовавшего на момент принятия решения правления.
Судом первой инстанции обоснованно не принята в качестве достоверного доказательства выписка без номера и даты (л. д. 68). Указанный документ не может быть выпиской из протокола общего собрания членов ТСЖ "Жилище" от 12.09.2003, поскольку в графе "решение" содержит ссылку на тот же договор от 18.03.2004, подписанный более поздней датой. Из названного документа не усматривается ссылки на дату, время проведения собрания, не указаны реквизиты документа, выпиской из которого она является.
Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор купли-продажи от 12.03.2008 не соответствует статье 34 Закона и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку общее собрание ТСЖ "Жилище" не принимало решения о продаже имущества третьим лицам, а правление на момент принятия решения о продаже недвижимого имущества предпринимателю (2004 г.) не обладало полномочиями на принятие соответствующего решения, требования ИП Сапожникова В.А. правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
При этом первоначальное исковое требование удовлетворено судом первой инстанции правомерно в силу пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Право собственности истца на спорное имущество основано на решении Арбитражного суда Ульяновской области от 03.11.2005 по делу N А72-7534/2005 и подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2009 (выдано взамен ранее выданного от 23.03.2006).
Факт нахождения спорного имущества во владении у ИП Сапожникова В.А. сторонами по делу не оспаривается.
Доказательств законности владения спорным недвижимым имуществом ИП Сапожников В.А. суду первой и апелляционной инстанции не представил. В силу этого требование ТСЖ "Жилище" обоснованно было удовлетворено судом первой инстанции.
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают обстоятельств дела установленных судом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов, которые приняты на основании представленных в материалы дела документов, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ульяновской области от 01.10.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу N А72-4273/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)