Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 21 июня 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой
судей Н.В. Алферовой, З.Д. Бац
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.С. Барановой
при участии
- от Тамаровской Анны Олеговны: лично Тамаровская А.О., паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Малетина О.О. по доверенности от 09.03.2011 сроком действия до 31.12.2011; удостоверение ТО N 046994;
- от ООО "Владхозпродмаркет": Иванова Л.П. по доверенности от 01.01.2011 сроком действия до 31.12.2011, паспорт; Фокин А.Н. по доверенности от 01.12.2009 сроком действия 3 года, паспорт; Иванов А.В., директор, протокол N 3 от 11.11.2009; Сухорукова О.С. по доверенности от 01.04.2011 сроком действия 2 года, паспорт;
- от департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Гуйдик И.В. по доверенности от 23.12.2010 сроком действия до 31.12.2011, удостоверение N 1240;
- Дегтярев Александр Иванович не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровской Анны Олеговны, Дегтярева Александра Ивановича
апелляционные производства N 05АП-3572/2011, 05АП-3717/2011, 05АП-3718/2011
на решение от 27.04.2011
судьи Л.П. Нестеренко
по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Владхозпродмаркет" (ИНН 2539043103, ОГРН 1032502130055)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третьи лица: департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна
об оспаривании отказа в государственной регистрации
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" (далее - заявитель, ООО "Владхозпродмаркет", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик) в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент), Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна.
Решением от 27.04.2011 суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, в связи с его несоответствием Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и обязал ответчика зарегистрировать договор аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу. Суд пришел к выводу, что наличие на земельном участке, передаваемом в аренду ООО "Владхозпродмаркет", временного деревянного подсобного помещения сарай литер 5 не может являться препятствием к заключению договора аренды земельного участка, поскольку существующие сараи необходимо демонтировать и они могут быть перенесены на земельный участок, сформированный для обслуживания многоквартирного жилого дома.
На решение суда от 27.04.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровской Анной Олеговной, Дегтяревым Александром Ивановичем поданы апелляционные жалобы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в апелляционной жалобе на решение суда от 27.04.2011 просит его отменить, в удовлетворении заявленных ООО "Владхозпродмаркет" требований отказать. Ответчик считает, что ООО "Владхозпродмаркет" правомерно отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на спорном земельном участке находится имущество многоквартирного дома.
Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 27.04.2011, Дегтярев А.И. просит его отменить, считает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50 не мог быть сдан в аренду, а договор аренды зарегистрирован, поскольку спорный земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Семеновская, 10 в г. Владивостоке, а распоряжение УГА г. Владивостока от 28.02.2011 N 347 издано после принятия решения Фрунзенского суда от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009.
В апелляционной жалобе на решение суда от 27.04.2011 Тамаровская Анна Олеговна просит его отменить как незаконное, поскольку в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ спорный земельный участок относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Дегтярев А.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы по состоянию здоровья ввиду временной нетрудоспособности по болезни.
Заявленное ходатайство рассмотрено коллегией в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонено в связи с достаточным объемом представленных в деле доказательств и отсутствием необходимости в личном присутствии Дегтярева А.И., который о представлении новых пояснений и доказательств по делу не заявлял. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие Дегтярева А.И.
Тамаровская Анна Олеговна заявила ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решений Фрунзенского районного суда г. Владивостока по искам о признании недействительными распоряжений департамента от 12.09.2008 N 1078-р, от 05.07.2010 N 1177 и распоряжения УГА г. Владивостока от 28.02.2011 N 347.
Заявленное ходатайство рассмотрено коллегией и отклонено ввиду отсутствия невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения названных исков в суде общей юрисдикции как того требует пункт 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровская А.О. в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб.
ООО "Владхозпродмаркет" в судебном заседании и в письменных отзывах на апелляционные жалобы с доводами жалоб не согласно, решение суда просит оставить в силе.
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края решение суда считает законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее:
Распоряжением департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (в настоящее время департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края) от 18.02.2008 N 196-р ООО "Владхозпродмаркет" предварительно согласовано место размещения аптеки с офисом и жилым помещением на земельном участке площадью 200 кв. м в районе ул. Семеновская, 10/1 в г. Владивостоке, утвержден акт выбора площадки под строительство.
Земельный участок сформирован в качестве объекта недвижимости 22.04.2008 и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:020019:50, о чем выдан кадастровый паспорт.
Распоряжением департамента от 12.09.2008 N 1078-р ООО "Владхозпродмаркет" предоставлен указанный земельный участок в аренду сроком на 5 лет для строительства объекта капитального типа "Аптека". На основании данного распоряжения департаментом заключен с обществом договор аренды земельного участка от 14.10.2008 N 02-Ю-10913.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009 по иску Нетребенко А.О., Иванчук О.В., Дегтярева А.И., Бутовой Н.В., Москович Н.И. к департаменту и ООО "Владхозпродмаркет" договор аренды земельного участка от 14.10.2008 N 02-Ю-10913 признан недействительным на том основании, что предметом договора является земельный участок не свободный от прав третьих лиц, а именно прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Семеновская, 10, использующих надворные постройки, находящиеся на спорном земельном участке и входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с данными технического паспорта БТИ (литер 5 строения по ул. Семеновская, 10).
05.07.2010 департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края издал распоряжение N 1177, которым внес дополнение в распоряжение от 12.09.2008 N 1078-р, предписав арендатору ООО "Владхозпродмаркет" обеспечить возможность восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома по ул. Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности ППБ 01-03, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.
С учетом этого распоряжения между департаментом и ООО "Владхозпродмаркет" 06.09.2010 повторно заключен договор аренды N 02-Ю-12407 земельного участка, предметом которого является спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50.
Условия договора аренды N 02-Ю-12407 от 06.09.2010 воспроизводят условия договора от 14.10.2008 N 02-Ю-10913, а также дополнены пунктом 3.4.15 об обязанности арендатора, закрепленной распоряжением от 05.07.2010 N 1177, относительно восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома, расположенного по ул. Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности.
27.09.2010 договор от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 аренды земельного участка представлен заявителем на государственную регистрацию.
21.10.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направило сторонам договора уведомление о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц и предложило представить документы, свидетельствующие об отсутствии на передаваемом в аренду земельном участке общего имущества многоквартирного дома (например, о сносе построек), а также документы, подтверждающие законность произведенных действий (например, согласие всех собственников помещений либо вступившее в законную силу решение суда о сносе построек).
26.11.2010 ответчик со ссылкой на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009 отказал в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, указав, что документы, свидетельствующие о том, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты общего имущества многоквартирного дома, не представлены.
Посчитав, что отказ в государственной регистрации прав не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Владхозпродмаркет" оспорило его в арбитражном суде.
Основанием для удовлетворения заявленных обществом в порядке главы 24 АПК РФ требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, должна служит совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты суда общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов власти, лиц и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Исходя из содержания части 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 30.12.2009 по ранее рассмотренному гражданскому делу N 2-4630/2009 установлены обязательные для арбитражного суда обстоятельства, имеющие отношение к лицам, участвующим в рассматриваемом деле, а именно - к сторонам по договору аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 - департаменту (ответчику в деле N 2-4630/2009) и ООО "Владхозпродмаркет" (ответчику в деле N 2-4630/2009 и истцу в настоящем деле), а также Дегтяреву Александру Ивановичу (соистцу в деле N 2-4630/2009).
В отношении указанных лиц вступившим в законную силу решением суда установлены следующие обстоятельства: Для обслуживания строений по адресу г.Владивосток ул. Семеновская, 10 во дворе дома расположен сарай, который входит в состав жилого дома в соответствии с данными технического паспорта БТИ под литером 5 и имеет 20 подсобных помещений. Указанная постройка является общим имуществом многоквартирного дома. Истцы являются собственниками квартир в доме по ул. Семеновская, 10, зарегистрировали право собственности до сдачи спорного земельного участка в аренду. Право уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме администрации г. Владивостока, утвердившей проект границ земельного участка, и департаменту не принадлежит. Предоставление по договору аренды для строительства аптеки земельного участка, на котором расположены надворные постройки, нарушает права истцов и противоречит требованиям закона, поскольку в аренду могут быть переданы земельные участки, свободные от прав третьих лиц. То обстоятельство, что надворная постройка является ветхой, не лишает строение статуса "общего имущества дома". Решение арбитражного суда (А51-5440/2007-1-234), согласно которому планируемое строительство аптеки и предоставление для этих целей земельного участка не нарушает прав третьих лиц, не является основанием для отказа в иске, поскольку истцы не являлись сторонами в споре, рассмотренном арбитражным судом. Сделка, в которой департамент распорядился спорным земельным участком, признана судом ничтожной по основаниям статьи 168 ГК РФ.
При рассмотрении настоящего дела были исследованы те же обстоятельства, которым судом первой инстанции дана иная оценка (суд сделал вывод о том, что наличие на земельном участке, передаваемом в аренду ООО "Владхозпродмаркет", временного, деревянного подсобного помещения - сарай литер 5 - не может являться препятствием к заключению договора аренды земельного участка под строительство аптеки), что не согласуется с частью 3 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку в рассматриваемом случае спор возник относительно земельного участка, предназначенного для обслуживания общих помещений в многоквартирном доме, на рассматриваемые правоотношения распространяются нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в существующей застройке поселений является не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, но и земельный участок под иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с позиции подлежащих применению норм материального права и с учетом указанных разъяснений, коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50 площадью 200 кв. м, в отношении которого ООО "Владхозпродмаркет" заключен спорный договор аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, хотя и является собственностью публично-правового образования, но оно не вправе распоряжаться этой землей, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Семеновская, 10 в г. Владивостоке вправе владеть и пользоваться этим земельным участком.
Соответственно, такой земельный участок как не свободный от прав третьих лиц не может быть передан департаментом в аренду ООО "Владхозпродмаркет".
Вышеизложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда от 30.12.2009, сохранились и на момент заключения ООО "Владхозпродмаркет" с департаментом спорного договора, стороны по которому и земельный участок являются те же.
Принимая во внимание обязательный характер выводов суда общей юрисдикции по вопросу об обстоятельствах, установленных в судебном акте от 30.12.2009 и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, коллегия исходит из того, что сделка по распоряжению департаментом спорным земельным участком ничтожна по основаниям статьи 168 ГК РФ и не влечет правовых последствий.
Основанием для принятия ответчиком оспариваемого заявителем отказа в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, явилось наличие на спорном земельном участке объектов общего имущества многоквартирного дома, установленное вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009.
В силу требований статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и направляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отображать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в регистрации ничтожного договора соответствует требованиям закона, не нарушает прав и законных интересов заявителя.
То обстоятельство, что сараи на спорном участке в настоящее время находятся в полусгоревшем состоянии, не влияет на установленный в силу вышеизложенного, статус участка как придомовой территории жилого дома, что также подтверждается преюдициальным решением суда общей юрисдикции в отношении ветхого состояния придомовых построек.
Имеющееся в материалах дела вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2007 по делу N А51-5440/2007 касается обстоятельств стадии согласования ООО "Владхозпродмаркет" места расположения аптеки с офисом и жилым помещением в г. Владивостоке в районе ул. Семеновская, 10, не влияет на установленную коллегией невозможность сдачи участка в аренду как придомовой территории, и не имеет преюдициального характера в силу части 2 статьи 69 АПК РФ в связи с несовпадением состава лиц, участвовавших в деле N А51-5440/2007, и лиц, участвующих в настоящем деле.
На основании вышеизложенного, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, является правомерным, оснований для удовлетворения заявленных ООО "Владхозпродмаркет" требований в силу части 3 статьи 201 АПК РФ нет.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционным жалобам, понесенные Тамаровской А.О. и Дегтяревым А.И. в сумме 100 рублей каждым, относятся на заявителя - ООО "Владхозпродмаркет".
Излишне уплаченная Тамаровской А.О. и Дегтяревым А.И.
при подаче апелляционных жалоб госпошлина в сумме 1900 рублей каждым в силу подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, с учетом абзаца 2 пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение от 27.04.2011 по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор, отказать.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" в пользу Тамаровской Анны Олеговны 100 (сто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" в пользу Дегтярева Александра Ивановича 100 (сто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Исполнительные листы выдать Арбитражному суду Приморского края.
Возвратить Тамаровской Анне Олеговне из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей, уплаченную по квитанции от 19.05.2011.
Возвратить Дегтяреву Александру Ивановичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей, уплаченную по квитанции от 19.05.2011.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2011 N 05АП-3572/2011, 05АП-3717/2011, 05АП-3718/2011 ПО ДЕЛУ N А51-19902/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2011 г. N 05АП-3572/2011, 05АП-3717/2011, 05АП-3718/2011
Дело N А51-19902/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 21 июня 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой
судей Н.В. Алферовой, З.Д. Бац
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.С. Барановой
при участии
- от Тамаровской Анны Олеговны: лично Тамаровская А.О., паспорт;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: Малетина О.О. по доверенности от 09.03.2011 сроком действия до 31.12.2011; удостоверение ТО N 046994;
- от ООО "Владхозпродмаркет": Иванова Л.П. по доверенности от 01.01.2011 сроком действия до 31.12.2011, паспорт; Фокин А.Н. по доверенности от 01.12.2009 сроком действия 3 года, паспорт; Иванов А.В., директор, протокол N 3 от 11.11.2009; Сухорукова О.С. по доверенности от 01.04.2011 сроком действия 2 года, паспорт;
- от департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: Гуйдик И.В. по доверенности от 23.12.2010 сроком действия до 31.12.2011, удостоверение N 1240;
- Дегтярев Александр Иванович не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровской Анны Олеговны, Дегтярева Александра Ивановича
апелляционные производства N 05АП-3572/2011, 05АП-3717/2011, 05АП-3718/2011
на решение от 27.04.2011
судьи Л.П. Нестеренко
по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "Владхозпродмаркет" (ИНН 2539043103, ОГРН 1032502130055)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
третьи лица: департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна
об оспаривании отказа в государственной регистрации
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" (далее - заявитель, ООО "Владхозпродмаркет", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик) в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент), Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна.
Решением от 27.04.2011 суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, в связи с его несоответствием Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и обязал ответчика зарегистрировать договор аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу. Суд пришел к выводу, что наличие на земельном участке, передаваемом в аренду ООО "Владхозпродмаркет", временного деревянного подсобного помещения сарай литер 5 не может являться препятствием к заключению договора аренды земельного участка, поскольку существующие сараи необходимо демонтировать и они могут быть перенесены на земельный участок, сформированный для обслуживания многоквартирного жилого дома.
На решение суда от 27.04.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровской Анной Олеговной, Дегтяревым Александром Ивановичем поданы апелляционные жалобы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в апелляционной жалобе на решение суда от 27.04.2011 просит его отменить, в удовлетворении заявленных ООО "Владхозпродмаркет" требований отказать. Ответчик считает, что ООО "Владхозпродмаркет" правомерно отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на спорном земельном участке находится имущество многоквартирного дома.
Обжалуя в порядке апелляционного производства решение суда от 27.04.2011, Дегтярев А.И. просит его отменить, считает, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50 не мог быть сдан в аренду, а договор аренды зарегистрирован, поскольку спорный земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме по ул. Семеновская, 10 в г. Владивостоке, а распоряжение УГА г. Владивостока от 28.02.2011 N 347 издано после принятия решения Фрунзенского суда от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009.
В апелляционной жалобе на решение суда от 27.04.2011 Тамаровская Анна Олеговна просит его отменить как незаконное, поскольку в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ спорный земельный участок относится к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Дегтярев А.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы по состоянию здоровья ввиду временной нетрудоспособности по болезни.
Заявленное ходатайство рассмотрено коллегией в порядке статьи 159 АПК РФ и отклонено в связи с достаточным объемом представленных в деле доказательств и отсутствием необходимости в личном присутствии Дегтярева А.И., который о представлении новых пояснений и доказательств по делу не заявлял. В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие Дегтярева А.И.
Тамаровская Анна Олеговна заявила ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решений Фрунзенского районного суда г. Владивостока по искам о признании недействительными распоряжений департамента от 12.09.2008 N 1078-р, от 05.07.2010 N 1177 и распоряжения УГА г. Владивостока от 28.02.2011 N 347.
Заявленное ходатайство рассмотрено коллегией и отклонено ввиду отсутствия невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения названных исков в суде общей юрисдикции как того требует пункт 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Тамаровская А.О. в судебном заседании поддержали доводы апелляционных жалоб.
ООО "Владхозпродмаркет" в судебном заседании и в письменных отзывах на апелляционные жалобы с доводами жалоб не согласно, решение суда просит оставить в силе.
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края решение суда считает законным и обоснованным.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее:
Распоряжением департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (в настоящее время департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края) от 18.02.2008 N 196-р ООО "Владхозпродмаркет" предварительно согласовано место размещения аптеки с офисом и жилым помещением на земельном участке площадью 200 кв. м в районе ул. Семеновская, 10/1 в г. Владивостоке, утвержден акт выбора площадки под строительство.
Земельный участок сформирован в качестве объекта недвижимости 22.04.2008 и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:020019:50, о чем выдан кадастровый паспорт.
Распоряжением департамента от 12.09.2008 N 1078-р ООО "Владхозпродмаркет" предоставлен указанный земельный участок в аренду сроком на 5 лет для строительства объекта капитального типа "Аптека". На основании данного распоряжения департаментом заключен с обществом договор аренды земельного участка от 14.10.2008 N 02-Ю-10913.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009 по иску Нетребенко А.О., Иванчук О.В., Дегтярева А.И., Бутовой Н.В., Москович Н.И. к департаменту и ООО "Владхозпродмаркет" договор аренды земельного участка от 14.10.2008 N 02-Ю-10913 признан недействительным на том основании, что предметом договора является земельный участок не свободный от прав третьих лиц, а именно прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Семеновская, 10, использующих надворные постройки, находящиеся на спорном земельном участке и входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с данными технического паспорта БТИ (литер 5 строения по ул. Семеновская, 10).
05.07.2010 департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края издал распоряжение N 1177, которым внес дополнение в распоряжение от 12.09.2008 N 1078-р, предписав арендатору ООО "Владхозпродмаркет" обеспечить возможность восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома по ул. Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности ППБ 01-03, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.
С учетом этого распоряжения между департаментом и ООО "Владхозпродмаркет" 06.09.2010 повторно заключен договор аренды N 02-Ю-12407 земельного участка, предметом которого является спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50.
Условия договора аренды N 02-Ю-12407 от 06.09.2010 воспроизводят условия договора от 14.10.2008 N 02-Ю-10913, а также дополнены пунктом 3.4.15 об обязанности арендатора, закрепленной распоряжением от 05.07.2010 N 1177, относительно восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома, расположенного по ул. Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности.
27.09.2010 договор от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 аренды земельного участка представлен заявителем на государственную регистрацию.
21.10.2010 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направило сторонам договора уведомление о приостановлении государственной регистрации сроком на 1 месяц и предложило представить документы, свидетельствующие об отсутствии на передаваемом в аренду земельном участке общего имущества многоквартирного дома (например, о сносе построек), а также документы, подтверждающие законность произведенных действий (например, согласие всех собственников помещений либо вступившее в законную силу решение суда о сносе построек).
26.11.2010 ответчик со ссылкой на решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009 отказал в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, указав, что документы, свидетельствующие о том, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты общего имущества многоквартирного дома, не представлены.
Посчитав, что отказ в государственной регистрации прав не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Владхозпродмаркет" оспорило его в арбитражном суде.
Основанием для удовлетворения заявленных обществом в порядке главы 24 АПК РФ требований о признании незаконным решения органа, осуществляющего публичные полномочия, должна служит совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты суда общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов власти, лиц и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Исходя из содержания части 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции от 30.12.2009 по ранее рассмотренному гражданскому делу N 2-4630/2009 установлены обязательные для арбитражного суда обстоятельства, имеющие отношение к лицам, участвующим в рассматриваемом деле, а именно - к сторонам по договору аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 - департаменту (ответчику в деле N 2-4630/2009) и ООО "Владхозпродмаркет" (ответчику в деле N 2-4630/2009 и истцу в настоящем деле), а также Дегтяреву Александру Ивановичу (соистцу в деле N 2-4630/2009).
В отношении указанных лиц вступившим в законную силу решением суда установлены следующие обстоятельства: Для обслуживания строений по адресу г.Владивосток ул. Семеновская, 10 во дворе дома расположен сарай, который входит в состав жилого дома в соответствии с данными технического паспорта БТИ под литером 5 и имеет 20 подсобных помещений. Указанная постройка является общим имуществом многоквартирного дома. Истцы являются собственниками квартир в доме по ул. Семеновская, 10, зарегистрировали право собственности до сдачи спорного земельного участка в аренду. Право уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме администрации г. Владивостока, утвердившей проект границ земельного участка, и департаменту не принадлежит. Предоставление по договору аренды для строительства аптеки земельного участка, на котором расположены надворные постройки, нарушает права истцов и противоречит требованиям закона, поскольку в аренду могут быть переданы земельные участки, свободные от прав третьих лиц. То обстоятельство, что надворная постройка является ветхой, не лишает строение статуса "общего имущества дома". Решение арбитражного суда (А51-5440/2007-1-234), согласно которому планируемое строительство аптеки и предоставление для этих целей земельного участка не нарушает прав третьих лиц, не является основанием для отказа в иске, поскольку истцы не являлись сторонами в споре, рассмотренном арбитражным судом. Сделка, в которой департамент распорядился спорным земельным участком, признана судом ничтожной по основаниям статьи 168 ГК РФ.
При рассмотрении настоящего дела были исследованы те же обстоятельства, которым судом первой инстанции дана иная оценка (суд сделал вывод о том, что наличие на земельном участке, передаваемом в аренду ООО "Владхозпродмаркет", временного, деревянного подсобного помещения - сарай литер 5 - не может являться препятствием к заключению договора аренды земельного участка под строительство аптеки), что не согласуется с частью 3 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку в рассматриваемом случае спор возник относительно земельного участка, предназначенного для обслуживания общих помещений в многоквартирном доме, на рассматриваемые правоотношения распространяются нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в существующей застройке поселений является не только земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, но и земельный участок под иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с позиции подлежащих применению норм материального права и с учетом указанных разъяснений, коллегия приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50 площадью 200 кв. м, в отношении которого ООО "Владхозпродмаркет" заключен спорный договор аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, хотя и является собственностью публично-правового образования, но оно не вправе распоряжаться этой землей, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме по ул. Семеновская, 10 в г. Владивостоке вправе владеть и пользоваться этим земельным участком.
Соответственно, такой земельный участок как не свободный от прав третьих лиц не может быть передан департаментом в аренду ООО "Владхозпродмаркет".
Вышеизложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда от 30.12.2009, сохранились и на момент заключения ООО "Владхозпродмаркет" с департаментом спорного договора, стороны по которому и земельный участок являются те же.
Принимая во внимание обязательный характер выводов суда общей юрисдикции по вопросу об обстоятельствах, установленных в судебном акте от 30.12.2009 и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, коллегия исходит из того, что сделка по распоряжению департаментом спорным земельным участком ничтожна по основаниям статьи 168 ГК РФ и не влечет правовых последствий.
Основанием для принятия ответчиком оспариваемого заявителем отказа в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, явилось наличие на спорном земельном участке объектов общего имущества многоквартирного дома, установленное вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009.
В силу требований статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и направляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отображать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в регистрации ничтожного договора соответствует требованиям закона, не нарушает прав и законных интересов заявителя.
То обстоятельство, что сараи на спорном участке в настоящее время находятся в полусгоревшем состоянии, не влияет на установленный в силу вышеизложенного, статус участка как придомовой территории жилого дома, что также подтверждается преюдициальным решением суда общей юрисдикции в отношении ветхого состояния придомовых построек.
Имеющееся в материалах дела вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 14.09.2007 по делу N А51-5440/2007 касается обстоятельств стадии согласования ООО "Владхозпродмаркет" места расположения аптеки с офисом и жилым помещением в г. Владивостоке в районе ул. Семеновская, 10, не влияет на установленную коллегией невозможность сдачи участка в аренду как придомовой территории, и не имеет преюдициального характера в силу части 2 статьи 69 АПК РФ в связи с несовпадением состава лиц, участвовавших в деле N А51-5440/2007, и лиц, участвующих в настоящем деле.
На основании вышеизложенного, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, является правомерным, оснований для удовлетворения заявленных ООО "Владхозпродмаркет" требований в силу части 3 статьи 201 АПК РФ нет.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.
Судебные расходы по оплате госпошлины по апелляционным жалобам, понесенные Тамаровской А.О. и Дегтяревым А.И. в сумме 100 рублей каждым, относятся на заявителя - ООО "Владхозпродмаркет".
Излишне уплаченная Тамаровской А.О. и Дегтяревым А.И.
при подаче апелляционных жалоб госпошлина в сумме 1900 рублей каждым в силу подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, с учетом абзаца 2 пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", подлежит возврату из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение от 27.04.2011 по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-10-12407 земельного участка общей площадью 200 кв. м, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 10, и обязании ответчика зарегистрировать указанный договор, отказать.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" в пользу Тамаровской Анны Олеговны 100 (сто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" в пользу Дегтярева Александра Ивановича 100 (сто) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Исполнительные листы выдать Арбитражному суду Приморского края.
Возвратить Тамаровской Анне Олеговне из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей, уплаченную по квитанции от 19.05.2011.
Возвратить Дегтяреву Александру Ивановичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1900 (одна тысяча девятьсот) рублей, уплаченную по квитанции от 19.05.2011.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
Н.В.АЛФЕРОВА
З.Д.БАЦ
Н.В.АЛФЕРОВА
З.Д.БАЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)