Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой
судей Н.К.Калиниченко, В.М.Сухотиной
при ведении протокола судьей В.М.Сухотиной
при участии:
от истца - Фомина В.М., Коровиной Е.П. по доверенности от 15.12.09.
от ответчика - Шаройко И.Н. по доверенности N 7 от 10.08.10.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Фомина Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 мая 2010 г. по делу А45-3801/2010 (судья О.Н.Дмитриева)
по иску Фомина Владимира Михайловича к ЗАО "Монтажспецстрой"
о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств
установил:
Фомин В.М. обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ЗАО "Монтажспецстрой" о признании незаключенным договора об инвестиционной деятельности N 5/2007 от 15.08.2007 г. и взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 545 250 руб.
Решением от 05.05.2010 г. Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении иска.
В поступившей апелляционной жалобе Фомин В.М. просит отменить принятое по делу решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. В судебном заседании представитель истца настаивала на доводах жалобы.
В отзыве ЗАО "Монтажспецстрой" с апелляционной жалобой не согласилось, просит оставить ее без удовлетворения, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. В судебном заседании представитель ответчика отзыв поддержала.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 г. по делу А45-3801/2010, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалобе не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует, что между ЗАО "Монтажспецстрой" (заказчик) и Фоминым В.М. (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности N 5/2007 от 15.08.2007 г.
По условиям данного договора, истец обязался инвестировать денежные средства в строительство административного здания, расположенного на земельном участке по ул. М.Джалиля, 3/1 г. Новосибирска в размере и сроки, предусмотренные договором. В свою очередь ответчик обязался организовать строительство и сдать в эксплуатацию объект в соответствии с проектом, с соблюдением строительных норм и правил, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать в собственность инвестору помещения общей площадью 116,79 кв.м (номер 9, 10, 11 на поэтажном плане, площадь проектная), согласно проектно-сметной документации (приложение N 1 к договору), расположенные на 7 этаже указанного в договоре объекта и 43,21 кв.м нежилые помещения общего пользования (коридоры, туалет, холл - 7 этажа), а также передать в общую долевую собственность инвестора 13,55 кв.м нежилые помещения общего пользования (тепловой узел, лестничные клетки, венткамеры, машинное отделение лифтов, вход в здание 1-й этаж холл).
Размер долевого взноса Фомина В.М. определен в сумме 9 545 250 руб. В подтверждение факта уплаты указанной суммы истец представил справку ЗАО "Монтажспецстрой" 13 от 02.07.2008 г.
Заявленные в рамках настоящего дела требования основаны на том, что в нарушение ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", условия договора N 5/2007 от 15.08.2007 г., по мнению истца, не позволяют определить подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Как считает истец, данное обстоятельство является основанием для признания договора незаключенным в соответствии с правилами ст. 432 Гражданского кодекса РФ и ч. 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Кроме того, истец указал, что в нарушение ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор N 5/2007 от 15.08.2007 г. не прошел государственную регистрацию.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. позволяют определенно установить помещения подлежащие передаче инвестору. В частности положения п. 1.1 рассматриваемого договора содержат указания на номера и общую площадь подлежащих передаче инвестору помещений. Какая-либо неопределенность в отношении данных обстоятельств в договоре отсутствует.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что по условиям договора площадь помещений может быть впоследствии изменена согласно проведенной технической инвентаризации, окончательное определение площади будет отражено в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами после окончания строительства. От подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи помещений после завершения строительства истец отказался.
В апелляционной жалобе Фомин В.М. настаивает на своих доводах о том, существенным условие договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего конкретного объекта долевого строительства, которых определяется проектной документацией. Договор N 5/2007 от 15.08.2007 г., в нарушение положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", конкретный объект, площадью 13,55 кв.м, подлежащей передаче инвестору. Указанные обстоятельства, по мнению истца, судом первой инстанции не исследованы.
Вместе с тем, данные доводы заявителя нельзя признать обоснованными в силу следующих обстоятельств. Пункт 1.1 N 5/2007 от 15.08.2007 г. предусматривает, что помещения площадью 13,55 кв.м, представляют собой помещения общего пользования (тепловой узел, лестничные клетки, венткамеры, машинное отделение лифтов, вход в здание 1-й этаж холл) и подлежат передаче в долевую собственность.
В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С учетом того, что указанные в договоре N 5/2007 от 15.08.2007 г. помещения площадью 13,55 кв.м являются общим имуществом, права на эти помещения самостоятельной государственной регистрации не подлежат. Отсутствие в договоре конкретных объектов, в которые включается площадь 13,55 кв.м, не свидетельствует о незаключенности договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. При этом, апелляционный суд учитывает, что при заключении и исполнении договора споров о размере общего имущества, в строительство которого истец инвестировал денежные средства, между сторонами не возникало.
По тем же основаниям апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что в договоре N 5/2007 от 15.08.2007 г. не определены конкретные помещения площадью 43,21 кв.м, которые также представляют собой нежилые помещения общего пользования (коридоры, туалет, холл - 7 этажа).
Кроме того, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что условиями договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. предусмотрена возможность изменения площади помещений, согласно проведенной технической инвентаризации, что обусловлено спецификой объекта инвестирования как строящегося объекта. Суд первой инстанции правильно установил, что истец не подписал соответствующее соглашение, никаких действий, направленных на урегулирование спорных вопросов, касающихся предмета договора N 5/2007 от 15.08.2007 г., не предпринял.
Все помещения в спорном объекте в настоящее время переданы инвесторам и зарегистрированы в установленном порядке, реестром распределения нежилых помещений и помещений общего пользования от 15.01.2009 г. застройщиком в установленном законом порядке распределены помещения между участниками строительства, определено их местонахождение в соответствии с поэтажными планами, определены доли участников строительства.
Все перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют, что условиями договора надлежащим образом определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Достаточных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает. Доводы апелляционной жалобы, касающиеся данной части обжалуемого решения, основаны не неправильной оценке обстоятельств дела и условий договора, в связи с чем, не могут быть признаны обоснованными.
Оценивая доводы истца о незаключенности договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. в силу отсутствии его государственной регистрации, суд первой инстанции правильно установил, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимо волеизъявление двух сторон договора - как заказчика, так и инвестора.
Ответчик представил доказательства передачи всех необходимых для государственной регистрации договора документов в регистрирующий орган. На момент рассмотрения спора все договоры долевого участия, заключенные ответчиком с иными инвесторами по спорному объекту, зарегистрированы. Для государственной регистрации договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Отсутствие государственной регистрации договора не является достаточным и безусловным основанием для удовлетворения иска о признании его незаключенным по основаниям, предусмотренным ст. 432 Гражданского кодекса РФ. Сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Истец не привел никаких обстоятельств, которые свидетельствовали о невозможности государственной регистрации договора, либо уклонении ответчика от совершения таких действий. Кроме того, суд первой инстанции правильно установил, что обязательства сторон по договору N 5/2007 от 15.08.2007 г. в настоящее время фактически исполнены.
Действия истца, выразившиеся в отказе производить действия по приемке помещений, по государственной регистрации договора, правомерно расценены судом первой инстанции как злоупотребление правом, что в силу положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ является основанием для отказа в его защите. Выводы суда первой инстанции в отношении данных обстоятельств также являются правильными, и содержанием апелляционной жалобы не опровергаются.
Таким образом, материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы, по сути, направлены на переоценку обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции и не являются обоснованными. Оснований для отмены обжалуемого решения, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 мая 2010 г. по делу А45-3801/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Ф.ЗУБАРЕВА
Судьи
Н.К.КАЛИНИЧЕНКО
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2010 N 07АП-5902/10 ПО ДЕЛУ N А45-3801/2010
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2010 г. N 07АП-5902/10
Дело N А45-3801/2010
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего судьи Л.Ф.Зубаревой
судей Н.К.Калиниченко, В.М.Сухотиной
при ведении протокола судьей В.М.Сухотиной
при участии:
от истца - Фомина В.М., Коровиной Е.П. по доверенности от 15.12.09.
от ответчика - Шаройко И.Н. по доверенности N 7 от 10.08.10.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Фомина Владимира Михайловича на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 мая 2010 г. по делу А45-3801/2010 (судья О.Н.Дмитриева)
по иску Фомина Владимира Михайловича к ЗАО "Монтажспецстрой"
о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств
установил:
Фомин В.М. обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ЗАО "Монтажспецстрой" о признании незаключенным договора об инвестиционной деятельности N 5/2007 от 15.08.2007 г. и взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 545 250 руб.
Решением от 05.05.2010 г. Арбитражный суд Новосибирской области отказал в удовлетворении иска.
В поступившей апелляционной жалобе Фомин В.М. просит отменить принятое по делу решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права. В судебном заседании представитель истца настаивала на доводах жалобы.
В отзыве ЗАО "Монтажспецстрой" с апелляционной жалобой не согласилось, просит оставить ее без удовлетворения, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. В судебном заседании представитель ответчика отзыв поддержала.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2010 г. по делу А45-3801/2010, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалобе не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует, что между ЗАО "Монтажспецстрой" (заказчик) и Фоминым В.М. (инвестор) был заключен договор об инвестиционной деятельности N 5/2007 от 15.08.2007 г.
По условиям данного договора, истец обязался инвестировать денежные средства в строительство административного здания, расположенного на земельном участке по ул. М.Джалиля, 3/1 г. Новосибирска в размере и сроки, предусмотренные договором. В свою очередь ответчик обязался организовать строительство и сдать в эксплуатацию объект в соответствии с проектом, с соблюдением строительных норм и правил, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать в собственность инвестору помещения общей площадью 116,79 кв.м (номер 9, 10, 11 на поэтажном плане, площадь проектная), согласно проектно-сметной документации (приложение N 1 к договору), расположенные на 7 этаже указанного в договоре объекта и 43,21 кв.м нежилые помещения общего пользования (коридоры, туалет, холл - 7 этажа), а также передать в общую долевую собственность инвестора 13,55 кв.м нежилые помещения общего пользования (тепловой узел, лестничные клетки, венткамеры, машинное отделение лифтов, вход в здание 1-й этаж холл).
Размер долевого взноса Фомина В.М. определен в сумме 9 545 250 руб. В подтверждение факта уплаты указанной суммы истец представил справку ЗАО "Монтажспецстрой" 13 от 02.07.2008 г.
Заявленные в рамках настоящего дела требования основаны на том, что в нарушение ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", условия договора N 5/2007 от 15.08.2007 г., по мнению истца, не позволяют определить подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Как считает истец, данное обстоятельство является основанием для признания договора незаключенным в соответствии с правилами ст. 432 Гражданского кодекса РФ и ч. 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Кроме того, истец указал, что в нарушение ч. 3 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор N 5/2007 от 15.08.2007 г. не прошел государственную регистрацию.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. позволяют определенно установить помещения подлежащие передаче инвестору. В частности положения п. 1.1 рассматриваемого договора содержат указания на номера и общую площадь подлежащих передаче инвестору помещений. Какая-либо неопределенность в отношении данных обстоятельств в договоре отсутствует.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что по условиям договора площадь помещений может быть впоследствии изменена согласно проведенной технической инвентаризации, окончательное определение площади будет отражено в дополнительном соглашении, подписываемом сторонами после окончания строительства. От подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи помещений после завершения строительства истец отказался.
В апелляционной жалобе Фомин В.М. настаивает на своих доводах о том, существенным условие договора участия в долевом строительстве является определение подлежащего конкретного объекта долевого строительства, которых определяется проектной документацией. Договор N 5/2007 от 15.08.2007 г., в нарушение положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", конкретный объект, площадью 13,55 кв.м, подлежащей передаче инвестору. Указанные обстоятельства, по мнению истца, судом первой инстанции не исследованы.
Вместе с тем, данные доводы заявителя нельзя признать обоснованными в силу следующих обстоятельств. Пункт 1.1 N 5/2007 от 15.08.2007 г. предусматривает, что помещения площадью 13,55 кв.м, представляют собой помещения общего пользования (тепловой узел, лестничные клетки, венткамеры, машинное отделение лифтов, вход в здание 1-й этаж холл) и подлежат передаче в долевую собственность.
В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С учетом того, что указанные в договоре N 5/2007 от 15.08.2007 г. помещения площадью 13,55 кв.м являются общим имуществом, права на эти помещения самостоятельной государственной регистрации не подлежат. Отсутствие в договоре конкретных объектов, в которые включается площадь 13,55 кв.м, не свидетельствует о незаключенности договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. При этом, апелляционный суд учитывает, что при заключении и исполнении договора споров о размере общего имущества, в строительство которого истец инвестировал денежные средства, между сторонами не возникало.
По тем же основаниям апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что в договоре N 5/2007 от 15.08.2007 г. не определены конкретные помещения площадью 43,21 кв.м, которые также представляют собой нежилые помещения общего пользования (коридоры, туалет, холл - 7 этажа).
Кроме того, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, что условиями договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. предусмотрена возможность изменения площади помещений, согласно проведенной технической инвентаризации, что обусловлено спецификой объекта инвестирования как строящегося объекта. Суд первой инстанции правильно установил, что истец не подписал соответствующее соглашение, никаких действий, направленных на урегулирование спорных вопросов, касающихся предмета договора N 5/2007 от 15.08.2007 г., не предпринял.
Все помещения в спорном объекте в настоящее время переданы инвесторам и зарегистрированы в установленном порядке, реестром распределения нежилых помещений и помещений общего пользования от 15.01.2009 г. застройщиком в установленном законом порядке распределены помещения между участниками строительства, определено их местонахождение в соответствии с поэтажными планами, определены доли участников строительства.
Все перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют, что условиями договора надлежащим образом определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Достаточных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не усматривает. Доводы апелляционной жалобы, касающиеся данной части обжалуемого решения, основаны не неправильной оценке обстоятельств дела и условий договора, в связи с чем, не могут быть признаны обоснованными.
Оценивая доводы истца о незаключенности договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. в силу отсутствии его государственной регистрации, суд первой инстанции правильно установил, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимо волеизъявление двух сторон договора - как заказчика, так и инвестора.
Ответчик представил доказательства передачи всех необходимых для государственной регистрации договора документов в регистрирующий орган. На момент рассмотрения спора все договоры долевого участия, заключенные ответчиком с иными инвесторами по спорному объекту, зарегистрированы. Для государственной регистрации договора N 5/2007 от 15.08.2007 г. истцу необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Отсутствие государственной регистрации договора не является достаточным и безусловным основанием для удовлетворения иска о признании его незаключенным по основаниям, предусмотренным ст. 432 Гражданского кодекса РФ. Сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).
Истец не привел никаких обстоятельств, которые свидетельствовали о невозможности государственной регистрации договора, либо уклонении ответчика от совершения таких действий. Кроме того, суд первой инстанции правильно установил, что обязательства сторон по договору N 5/2007 от 15.08.2007 г. в настоящее время фактически исполнены.
Действия истца, выразившиеся в отказе производить действия по приемке помещений, по государственной регистрации договора, правомерно расценены судом первой инстанции как злоупотребление правом, что в силу положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ является основанием для отказа в его защите. Выводы суда первой инстанции в отношении данных обстоятельств также являются правильными, и содержанием апелляционной жалобы не опровергаются.
Таким образом, материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы, по сути, направлены на переоценку обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции и не являются обоснованными. Оснований для отмены обжалуемого решения, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 5 мая 2010 г. по делу А45-3801/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.Ф.ЗУБАРЕВА
Судьи
Н.К.КАЛИНИЧЕНКО
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)