Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью "Территория комфорта" (ИНН 2311079310, ОГРН 1042306453474) Наджафа А.И. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие ответчика общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" (ИНН 2311025837, ОГРН 1022301815920), третьего лица - товарищества собственников жилья "Тургеневский двор-3" (ИНН 2311086580, ОГРН 1062311006064), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу N А32-21406/2008 (судьи Авдонина О.Г., Александров В.А., Галов В.В.), установил следующее.
ООО "Территория комфорта" обратилось в арбитражный суд к ООО "МП "Агропромсервисбыт" (далее - общество) с иском о взыскании 685 348 рублей 39 копеек задолженности за содержание общего имущества и 36 584 рублей 68 копеек за потребленную в местах общего пользования электроэнергию за период с 01.04.2007 по 31.07.2008 (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Тургеневский двор-3" (далее - товарищество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2009 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что между сторонами не заключен договор о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не определен состав общего имущества, его местонахождение. Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются, поскольку следует руководствоваться нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2009 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на возложение действующим законодательством бремени расходов по содержанию общего имущества в жилых домах на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами товарищества. При новом рассмотрении дела суду рекомендовано дать оценку представленному истцом расчету сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом, определить размер платежей, подлежащих внесению ответчиком в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также с учетом фактических затрат истца на указанные цели.
При новом рассмотрении дела истец заявил ходатайство об увеличении цены иска до 732 306 рублей 70 копеек расходов по содержанию жилого дома и до 59 396 рублей 54 копеек стоимости потребленной электроэнергии в связи с увеличением периода времени, в течение которого были оказаны услуги по содержанию жилого дома (т. 4, л.д. 97).
Решением от 09.11.2009 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 644 705 рублей 49 копеек расходов по содержанию общего имущества и 59 396 рублей 54 копейки за потребленную в местах общего пользования электроэнергию.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2009 изменено. В части взыскания 59 959 рублей 97 копеек в удовлетворении иска отказано, в части взыскания расходов по содержанию общего имущества размер платы уменьшен до 150 016 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что на ответчика не могут быть отнесены затраты на уборку лестничных клеток в подъездах жилой части дома, а также затраты на техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, затраты по разделу "2.1. Конструктивные элементы здания", кроме расходов на кровлю здания, затраты по разделу "2.2. Внутридомовое оборудование", кроме расходов на текущий ремонт систем отопления, а также затраты на электроснабжение мест общего пользования в связи с тем, что ответчик не пользуется частью помещений (подъезды, лестничные площадки, лифт и т.д.) и имеет обособленные системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 оставлено без изменения.
ООО "Территория комфорта" обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления апелляционного суда от 22.04.2010 и постановления суда кассационной инстанции по настоящему делу.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определением от 25.03.2011 N 12874/10 отказал в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, указав на возможность пересмотра названных судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Территория комфорта" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, заявление ООО "Территория комфорта" удовлетворено, постановление от 22.04.2011 отменено по новым обстоятельствам.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 решение в части взыскания расходов за электроэнергию, расходов на содержание общего имущества жилого дома и государственной пошлины изменено. Апелляционный суд уменьшил размер расходов за электроэнергию до 57 567 рублей 89 копеек, размер платы на содержание общего имущества увеличен до 732 306 рублей 70 копеек, размер государственной пошлины до 14 383 рублей 70 копеек. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление, ссылаясь на то, что обжалуемые судебный акт не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Заявитель не согласен с изменением взыскиваемой суммы в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком. Общество полагает, что затраты на энергоснабжение общих помещений в жилой части дома не могут быть отнесены на ответчика как лицо, не пользующееся указанными услугами. Ответчик считает, что истец не доказал объем потребления электроэнергии для содержания общих мест пользования жильцов и собственников нежилых помещений (чердака, подвалов, места нахождения теплового узла и освещения придомовой территории).
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ООО "Территория комфорта", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
01.04.2007 товарищество и ООО "Территория комфорта" заключили договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гагарина/Тургенева, 232/109.
Согласно пункту 3.1.1 договора ООО "Территория комфорта" (управляющая компания) приняла полномочия по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 2.1 договора.
От имени товарищества истец заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, а именно: договор с ОАО "Краснодартеплоэнерго" от 02.05.2007 N 1512 на предоставление тепловой энергии, договор с ОАО "Краснодарэлектро" от 21.04.2006 N 5456 - на энергоснабжение, договор с ООО "Краснодарводоканал" от 25.05.2007 N 5540 - на водоснабжение.
Ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения цокольного, первого, второго и третьего этажей, площадь которых составляет 4101,18 кв. м. Указанные помещения расположены в многоквартирном жилом доме по ул. Гагарина/Тургенева, 232/109 в городе Краснодаре, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации.
В цену иска управляющей компанией включены затраты на коммунальные услуги, пропорциональные праву собственности ответчика на помещения в многоквартирном доме. В ходе рассмотрения дела ответчик частично оплатил задолженность по коммунальным платежам, в связи с чем истец уменьшил размер исковых требований.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика часть расходов по содержанию жилого дома за период с 01.04.2007 по 31.03.2009 в размере 732 306 рублей 70 копеек, а также оплату за потребленную на общие нужды электроэнергию в размере 59 396 рублей 54 копеек (т. 4, л.д. 97).
Изменение иска принято судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).
Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и собственных расходов на коммунальные услуги.
Ответчик, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником нежилого помещения.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 изложена правовая позиция, что содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, на котором расположено здание.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, апелляционным судом учтена.
Определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75). Под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
При разрешении спора апелляционным судом установлено, что тариф за содержание, техническое и коммунальное обслуживание жилого многоквартирного дома установлен решением общего собрания собственников помещений от 20.04.2007 (протокол N 1) в размере 9 рублей 83 копейки за кв. м общей площади (т. 2, л.д. 142).
Общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, а также по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества здания, исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
Довод заявителя жалобы о том, что истец не доказал объем потребления электроэнергии для содержания общих мест пользования, кассационной инстанцией отклоняется, поскольку направлен на переоценку вывода апелляционного суда о несении истцом этих расходов, основанного на исследовании доказательств по делу.
В качестве собственника нежилых помещений многоквартирного дома ООО "МП "Агропросервисбыт" вправе осуществлять контроль над деятельностью управляющей компании, требуя документальной проверки обоснованности начисляемых ею платежей. Спор о неосновательном взыскании управляющей компанией излишних денежных средств может являться предметом самостоятельного иска, предъявленного по воле любого владельца помещений в многоквартирном доме.
Доказательства нарушения прав ответчика увеличением периода взыскания суммы долга, от уплаты которого он уклоняется, податель жалобы не предоставил.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу N А32-21406/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.11.2011 ПО ДЕЛУ N А32-21406/2008
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. по делу N А32-21406/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца общества с ограниченной ответственностью "Территория комфорта" (ИНН 2311079310, ОГРН 1042306453474) Наджафа А.И. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие ответчика общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" (ИНН 2311025837, ОГРН 1022301815920), третьего лица - товарищества собственников жилья "Тургеневский двор-3" (ИНН 2311086580, ОГРН 1062311006064), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МП "Агропромсервисбыт" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу N А32-21406/2008 (судьи Авдонина О.Г., Александров В.А., Галов В.В.), установил следующее.
ООО "Территория комфорта" обратилось в арбитражный суд к ООО "МП "Агропромсервисбыт" (далее - общество) с иском о взыскании 685 348 рублей 39 копеек задолженности за содержание общего имущества и 36 584 рублей 68 копеек за потребленную в местах общего пользования электроэнергию за период с 01.04.2007 по 31.07.2008 (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Тургеневский двор-3" (далее - товарищество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2009 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что между сторонами не заключен договор о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не определен состав общего имущества, его местонахождение. Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются, поскольку следует руководствоваться нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2009 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на возложение действующим законодательством бремени расходов по содержанию общего имущества в жилых домах на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами товарищества. При новом рассмотрении дела суду рекомендовано дать оценку представленному истцом расчету сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом, определить размер платежей, подлежащих внесению ответчиком в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также с учетом фактических затрат истца на указанные цели.
При новом рассмотрении дела истец заявил ходатайство об увеличении цены иска до 732 306 рублей 70 копеек расходов по содержанию жилого дома и до 59 396 рублей 54 копеек стоимости потребленной электроэнергии в связи с увеличением периода времени, в течение которого были оказаны услуги по содержанию жилого дома (т. 4, л.д. 97).
Решением от 09.11.2009 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 644 705 рублей 49 копеек расходов по содержанию общего имущества и 59 396 рублей 54 копейки за потребленную в местах общего пользования электроэнергию.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2009 изменено. В части взыскания 59 959 рублей 97 копеек в удовлетворении иска отказано, в части взыскания расходов по содержанию общего имущества размер платы уменьшен до 150 016 рублей. Судебный акт мотивирован тем, что на ответчика не могут быть отнесены затраты на уборку лестничных клеток в подъездах жилой части дома, а также затраты на техническое обслуживание систем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, затраты по разделу "2.1. Конструктивные элементы здания", кроме расходов на кровлю здания, затраты по разделу "2.2. Внутридомовое оборудование", кроме расходов на текущий ремонт систем отопления, а также затраты на электроснабжение мест общего пользования в связи с тем, что ответчик не пользуется частью помещений (подъезды, лестничные площадки, лифт и т.д.) и имеет обособленные системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010 оставлено без изменения.
ООО "Территория комфорта" обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления апелляционного суда от 22.04.2010 и постановления суда кассационной инстанции по настоящему делу.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определением от 25.03.2011 N 12874/10 отказал в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, указав на возможность пересмотра названных судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО "Территория комфорта" обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2010.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, заявление ООО "Территория комфорта" удовлетворено, постановление от 22.04.2011 отменено по новым обстоятельствам.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 решение в части взыскания расходов за электроэнергию, расходов на содержание общего имущества жилого дома и государственной пошлины изменено. Апелляционный суд уменьшил размер расходов за электроэнергию до 57 567 рублей 89 копеек, размер платы на содержание общего имущества увеличен до 732 306 рублей 70 копеек, размер государственной пошлины до 14 383 рублей 70 копеек. Судебный акт мотивирован тем, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление, ссылаясь на то, что обжалуемые судебный акт не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора. Заявитель не согласен с изменением взыскиваемой суммы в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком. Общество полагает, что затраты на энергоснабжение общих помещений в жилой части дома не могут быть отнесены на ответчика как лицо, не пользующееся указанными услугами. Ответчик считает, что истец не доказал объем потребления электроэнергии для содержания общих мест пользования жильцов и собственников нежилых помещений (чердака, подвалов, места нахождения теплового узла и освещения придомовой территории).
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебный акт без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя ООО "Территория комфорта", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
01.04.2007 товарищество и ООО "Территория комфорта" заключили договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Гагарина/Тургенева, 232/109.
Согласно пункту 3.1.1 договора ООО "Территория комфорта" (управляющая компания) приняла полномочия по управлению многоквартирным домом, предусмотренные пунктом 2.1 договора.
От имени товарищества истец заключил договоры с организациями на предоставление коммунальных услуг, а именно: договор с ОАО "Краснодартеплоэнерго" от 02.05.2007 N 1512 на предоставление тепловой энергии, договор с ОАО "Краснодарэлектро" от 21.04.2006 N 5456 - на энергоснабжение, договор с ООО "Краснодарводоканал" от 25.05.2007 N 5540 - на водоснабжение.
Ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения цокольного, первого, второго и третьего этажей, площадь которых составляет 4101,18 кв. м. Указанные помещения расположены в многоквартирном жилом доме по ул. Гагарина/Тургенева, 232/109 в городе Краснодаре, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации.
В цену иска управляющей компанией включены затраты на коммунальные услуги, пропорциональные праву собственности ответчика на помещения в многоквартирном доме. В ходе рассмотрения дела ответчик частично оплатил задолженность по коммунальным платежам, в связи с чем истец уменьшил размер исковых требований.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика часть расходов по содержанию жилого дома за период с 01.04.2007 по 31.03.2009 в размере 732 306 рублей 70 копеек, а также оплату за потребленную на общие нужды электроэнергию в размере 59 396 рублей 54 копеек (т. 4, л.д. 97).
Изменение иска принято судом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 290 Кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Кодекса). Статьей 249 Кодекса установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 Жилищного кодекса).
Согласно пункту 31 Правил размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и собственных расходов на коммунальные услуги.
Ответчик, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества собственником помещения в многоквартирном доме не зависит от наличия или отсутствия договора на управление многоквартирным домом между управляющей компанией и собственником нежилого помещения.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 N 4910/10 изложена правовая позиция, что содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, на котором расположено здание.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают. Поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, апелляционным судом учтена.
Определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" приведено в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75). Под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Расчет стоимости услуг управляющей организации представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
При разрешении спора апелляционным судом установлено, что тариф за содержание, техническое и коммунальное обслуживание жилого многоквартирного дома установлен решением общего собрания собственников помещений от 20.04.2007 (протокол N 1) в размере 9 рублей 83 копейки за кв. м общей площади (т. 2, л.д. 142).
Общество, являясь собственником нежилых помещений в этом доме, обязано ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, а также по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества здания, исходя из ставки, утвержденной решением общего собрания собственников помещений.
Довод заявителя жалобы о том, что истец не доказал объем потребления электроэнергии для содержания общих мест пользования, кассационной инстанцией отклоняется, поскольку направлен на переоценку вывода апелляционного суда о несении истцом этих расходов, основанного на исследовании доказательств по делу.
В качестве собственника нежилых помещений многоквартирного дома ООО "МП "Агропросервисбыт" вправе осуществлять контроль над деятельностью управляющей компании, требуя документальной проверки обоснованности начисляемых ею платежей. Спор о неосновательном взыскании управляющей компанией излишних денежных средств может являться предметом самостоятельного иска, предъявленного по воле любого владельца помещений в многоквартирном доме.
Доказательства нарушения прав ответчика увеличением периода взыскания суммы долга, от уплаты которого он уклоняется, податель жалобы не предоставил.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2011 по делу N А32-21406/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)