Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 14 сентября 2006 года Дело N Ф04-6025/2006(26474-А46-13)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Федотовой Марины Аркадьевны на решение от 28.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 24-135/05,
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Центральный-27" обратилось с иском к предпринимателю Федотовой М.А., Главному управлению федеральной регистрационной службы по Омской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора N 01 к/2003 от 15.01.2003 купли-продажи нежилого помещения, находящегося на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 6, корпус 3, заключенного между ТСЖ "Центральный-27" и Федотовой М.А. Просил обязать возвратить все полученное сторонами по сделке.
Исковые требования со ссылкой на Федеральный закон от 15.06.2002 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", положения Устава ТСЖ "Центральный-27", статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что отчуждение имущества третьим лицам произошло без согласия общего собрания членов товарищества.
Заключая оспариваемую сделку от имени ТСЖ "Центральный-27", председатель Флинки А.И. являлся неуполномоченным органом на ее совершение.
Решением от 28.04.2006, оставленным без изменения постановлением от 07.07.2006, исковые требования удовлетворены.
В обоснование судебных актов суд указал на то, что общее собрание товарищества собственников жилья не рассматривало вопрос об отчуждении спорного имущества. Оригинал протокола собрания не существует и в регистрирующий орган не представлялся. Поданная в регистрирующий орган выписка из протокола общего собрания от 08.01.2003 N 1 сфальсифицирована.
Члены товарищества, которые должны были знать о проведении собрания, о нем не знали. Таким образом, пришел к выводу о недоказанности факта проведения собрания и принятия решения квалифицированным большинством общего числа голосов членов товарищества о продаже спорного имущества, в то время как данный вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания.
Не принял во внимание доводы Федотовой М.А. о квалификации сделки как оспоримой, по причине совершения ее с превышением полномочий председателя ТСЖ Флинки А.И. (статья 174 Гражданского кодекса), а также признании ее добросовестным приобретателем (статья 302 Гражданского кодекса).
С принятыми судебными актами не согласна Федотова М.А.
В кассационной жалобе заявитель настаивает на том, что сделка является оспоримой, поскольку решение собрания (при наличии выписки из протокола от 08.01.2003 N 1) не оспорено, в установленном законом порядке не было признано недействительным, ходатайств о фальсификации документов не заявлялось. С учетом этого суд вышел за пределы исковых требований.
По мнению заявителя, суд должен был критически отнестись к свидетельским показаниям, так как у свидетелей имеется фактор личной заинтересованности в разрешении спора.
Считает себя добросовестным приобретателем имущества, поскольку в соответствии с условиями договора в рассрочку уплачивала выкупную стоимость помещения и открыто им пользовалась. Указывает, что правление ТСЖ как исполнительный и контролирующий орган товарищества знало о сделке и не ставило вопрос о расторжении договора. Отрицает с ее стороны умышленное сокрытие для членов товарищества обстоятельств заключения и исполнения оспариваемой сделки.
Так как Федотова М.А. не является членом ТСЖ, ссылается на ее отсутствие в момент проведения собрания по вопросу отчуждения имущества. Позже представленные председателем ТСЖ Флинки А.И. документы, касающиеся проведенного собрания, не вызвали у нее и регистрирующего органа каких-либо сомнений.
Кроме того, при решении вопроса о возврате полученных при совершении сделки денежных средств, по мнению заявителя, суд не учел произведенных ответчиком неотделимых улучшений спорного помещения (произведен ремонт помещения).
Оспаривает право председателя ТСЖ "Центральный-27" на предъявление исковых требований.
Просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
ТСЖ "Центральный-27" считает принятые судебные акты законными и обоснованными.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как следует из материалов дела, 15.01.2003 между ТСЖ "Центральный-27" в лице председателя товарищества Флинки А.И. (продавцом) и предпринимателем Федотовой М.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 01 к/2003. По условиям договора продавец передает, а покупатель покупает встроенные нежилые помещения общей площадью 22,9 кв. м на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литера А (2П), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 6, корпус 3. В приобретенных помещениях ответчиком размещен зоомагазин.
В оплату имущества, приобретенного по сделке, Федотовой М.А. по приходным ордерам в количестве 18 штук в период с февраля 2003 г. по июнь 2004 г. было передано председателю товарищества Флинки А.И. 100000 руб.
Федотовой М.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 21.01.2003 серии 55 АА N 477160.
После исчезновения председателя Флинки А.И., в отношении которого было возбуждено уголовное дело и находящегося в розыске (постановление старшего следователя СУ при Первомайском УВД САО г. Омска от 29.07.2005 по делу N 241809), истец, узнав о совершенной сделке, предъявил настоящие требования.
Согласно статье 33, подпункту 3 пункта 3 статьи 34 Закона о товариществах собственников жилья, действовавшего на момент заключения сделки, органами управления товариществом являются общее собрание его членов и правление товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам. Решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
В подтверждение факта проведения собрания и согласия членов товарищества на отчуждение имущества суду представлена выписка из протокола N 1 от 08.01.2003, заверенная бывшим председателем ТСЖ Флинки А.И. Согласно выписке было проведено общее собрание домовладельцев, на котором присутствовали 126 домовладельцев (более 2/3), единогласно проголосовавших за отчуждение помещения Федотовой М.А. Однако истцом отрицается факт наличия протокола от 08.01.2003 в делах товарищества.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные сторонами доказательства в совокупности, учитывая показания свидетелей, являющихся членами товарищества, суд обоснованно критически оценил выписку из протокола N 1 от 08.01.2003, представленную в подтверждение проведения общего собрания членов товарищества и дачи согласия на отчуждение помещения Федотовой М.А. Из показаний следует, что собраний, на которых в повестке был поставлен вопрос об отчуждении имущества, товариществом не проводилось. Более того, члены товарищества, считая, что помещение зоомагазина арендуется Федотовой М.А., неоднократно ставили вопрос об арендной плате за занимаемое помещение. Данные обстоятельства подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ТСЖ.
В качестве подтверждения фальсификации выписки из протокола N 1 от 08.01.2003 истцом также представлены документы, в соответствии с которыми лица, указанные в протоколе в качестве председателя собрания и его секретаря, не имеют отношения к ТСЖ "Центральный-27", в доме никогда не проживали и не участвовали в предыдущих собраниях товарищества. Кроме того, подлинник протокола собрания суду не представлен.
Поскольку общее собрание ТСЖ "Центральный-27" не принимало решения о продаже имущества третьим лицам, а председатель не обладала полномочиями на подписание оспариваемого договора, последний не соответствует статье 34 Закона и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса).
Ссылка заявителя об оспоримости сделки не может быть принята во внимание.
Суд исследует доводы истца о ничтожности сделки в связи с нарушением законного порядка ее совершения.
Исключительная компетенция общего собрания в отношении принятия решения о продаже имущества товарищества установлена Законом о товариществах собственников жилья.
В данном случае сделка совершена председателем правления товарищества (органом юридического лица). В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" в случаях, когда сделка совершается с превышением полномочий, ограниченных законом, а не учредительными документами, такая сделка является ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса).
Поскольку председатель ТСЖ Флинки А.И. подписал договор без согласия на отчуждение имущества (превышены полномочия, предусмотренные законом), к данным правоотношениям статья 174 Гражданского кодекса не может быть применена.
В кассационной жалобе ответчик ошибочно ссылается на отсутствие у председателя ТСЖ "Центральный-27" права на предъявление иска.
ТСЖ "Центральный-27" являлось стороной сделки, следовательно, товарищество является лицом, которое может быть заинтересованным в ее оспаривании.
Согласно статье 38 Закона о товариществах собственников жилья председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего.
Кроме того, в материалы дела представлены протокол общего собрания жильцов от 29.01.2006 и поподъездные бюллетени к нему, согласно которым собственники квартир одобрили обращение истца в суд с настоящим иском.
Рассматривая вопрос о добросовестности Федотовой М.А., суд обоснованно указал на предпринимательские риски в осуществлении своих действий.
Кроме того, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника. В ином случае применяется механизм статьи 167 Гражданского кодекса, который не учитывает статус добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П).
Вопросу об улучшении ответчиком приобретенного имущества судом дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах суд, всесторонне исследовав обстоятельства дела и правильно применив нормы права, принял законное и обоснованное решение. Оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение от 28.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 24-135/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 14.09.2006 N Ф04-6025/2006(26474-А46-13) ПО ДЕЛУ N 24-135/05
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Органы управления товарищества собственников жилья; Членство в товариществе собственников жилья
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2006 года Дело N Ф04-6025/2006(26474-А46-13)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Федотовой Марины Аркадьевны на решение от 28.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 24-135/05,
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Центральный-27" обратилось с иском к предпринимателю Федотовой М.А., Главному управлению федеральной регистрационной службы по Омской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора N 01 к/2003 от 15.01.2003 купли-продажи нежилого помещения, находящегося на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 6, корпус 3, заключенного между ТСЖ "Центральный-27" и Федотовой М.А. Просил обязать возвратить все полученное сторонами по сделке.
Исковые требования со ссылкой на Федеральный закон от 15.06.2002 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", положения Устава ТСЖ "Центральный-27", статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что отчуждение имущества третьим лицам произошло без согласия общего собрания членов товарищества.
Заключая оспариваемую сделку от имени ТСЖ "Центральный-27", председатель Флинки А.И. являлся неуполномоченным органом на ее совершение.
Решением от 28.04.2006, оставленным без изменения постановлением от 07.07.2006, исковые требования удовлетворены.
В обоснование судебных актов суд указал на то, что общее собрание товарищества собственников жилья не рассматривало вопрос об отчуждении спорного имущества. Оригинал протокола собрания не существует и в регистрирующий орган не представлялся. Поданная в регистрирующий орган выписка из протокола общего собрания от 08.01.2003 N 1 сфальсифицирована.
Члены товарищества, которые должны были знать о проведении собрания, о нем не знали. Таким образом, пришел к выводу о недоказанности факта проведения собрания и принятия решения квалифицированным большинством общего числа голосов членов товарищества о продаже спорного имущества, в то время как данный вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания.
Не принял во внимание доводы Федотовой М.А. о квалификации сделки как оспоримой, по причине совершения ее с превышением полномочий председателя ТСЖ Флинки А.И. (статья 174 Гражданского кодекса), а также признании ее добросовестным приобретателем (статья 302 Гражданского кодекса).
С принятыми судебными актами не согласна Федотова М.А.
В кассационной жалобе заявитель настаивает на том, что сделка является оспоримой, поскольку решение собрания (при наличии выписки из протокола от 08.01.2003 N 1) не оспорено, в установленном законом порядке не было признано недействительным, ходатайств о фальсификации документов не заявлялось. С учетом этого суд вышел за пределы исковых требований.
По мнению заявителя, суд должен был критически отнестись к свидетельским показаниям, так как у свидетелей имеется фактор личной заинтересованности в разрешении спора.
Считает себя добросовестным приобретателем имущества, поскольку в соответствии с условиями договора в рассрочку уплачивала выкупную стоимость помещения и открыто им пользовалась. Указывает, что правление ТСЖ как исполнительный и контролирующий орган товарищества знало о сделке и не ставило вопрос о расторжении договора. Отрицает с ее стороны умышленное сокрытие для членов товарищества обстоятельств заключения и исполнения оспариваемой сделки.
Так как Федотова М.А. не является членом ТСЖ, ссылается на ее отсутствие в момент проведения собрания по вопросу отчуждения имущества. Позже представленные председателем ТСЖ Флинки А.И. документы, касающиеся проведенного собрания, не вызвали у нее и регистрирующего органа каких-либо сомнений.
Кроме того, при решении вопроса о возврате полученных при совершении сделки денежных средств, по мнению заявителя, суд не учел произведенных ответчиком неотделимых улучшений спорного помещения (произведен ремонт помещения).
Оспаривает право председателя ТСЖ "Центральный-27" на предъявление исковых требований.
Просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.
ТСЖ "Центральный-27" считает принятые судебные акты законными и обоснованными.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как следует из материалов дела, 15.01.2003 между ТСЖ "Центральный-27" в лице председателя товарищества Флинки А.И. (продавцом) и предпринимателем Федотовой М.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 01 к/2003. По условиям договора продавец передает, а покупатель покупает встроенные нежилые помещения общей площадью 22,9 кв. м на первом этаже девятиэтажного жилого дома, литера А (2П), расположенного по адресу: г. Омск, ул. Химиков, дом 6, корпус 3. В приобретенных помещениях ответчиком размещен зоомагазин.
В оплату имущества, приобретенного по сделке, Федотовой М.А. по приходным ордерам в количестве 18 штук в период с февраля 2003 г. по июнь 2004 г. было передано председателю товарищества Флинки А.И. 100000 руб.
Федотовой М.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 21.01.2003 серии 55 АА N 477160.
После исчезновения председателя Флинки А.И., в отношении которого было возбуждено уголовное дело и находящегося в розыске (постановление старшего следователя СУ при Первомайском УВД САО г. Омска от 29.07.2005 по делу N 241809), истец, узнав о совершенной сделке, предъявил настоящие требования.
Согласно статье 33, подпункту 3 пункта 3 статьи 34 Закона о товариществах собственников жилья, действовавшего на момент заключения сделки, органами управления товариществом являются общее собрание его членов и правление товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам. Решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
В подтверждение факта проведения собрания и согласия членов товарищества на отчуждение имущества суду представлена выписка из протокола N 1 от 08.01.2003, заверенная бывшим председателем ТСЖ Флинки А.И. Согласно выписке было проведено общее собрание домовладельцев, на котором присутствовали 126 домовладельцев (более 2/3), единогласно проголосовавших за отчуждение помещения Федотовой М.А. Однако истцом отрицается факт наличия протокола от 08.01.2003 в делах товарищества.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные сторонами доказательства в совокупности, учитывая показания свидетелей, являющихся членами товарищества, суд обоснованно критически оценил выписку из протокола N 1 от 08.01.2003, представленную в подтверждение проведения общего собрания членов товарищества и дачи согласия на отчуждение помещения Федотовой М.А. Из показаний следует, что собраний, на которых в повестке был поставлен вопрос об отчуждении имущества, товариществом не проводилось. Более того, члены товарищества, считая, что помещение зоомагазина арендуется Федотовой М.А., неоднократно ставили вопрос об арендной плате за занимаемое помещение. Данные обстоятельства подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ТСЖ.
В качестве подтверждения фальсификации выписки из протокола N 1 от 08.01.2003 истцом также представлены документы, в соответствии с которыми лица, указанные в протоколе в качестве председателя собрания и его секретаря, не имеют отношения к ТСЖ "Центральный-27", в доме никогда не проживали и не участвовали в предыдущих собраниях товарищества. Кроме того, подлинник протокола собрания суду не представлен.
Поскольку общее собрание ТСЖ "Центральный-27" не принимало решения о продаже имущества третьим лицам, а председатель не обладала полномочиями на подписание оспариваемого договора, последний не соответствует статье 34 Закона и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса).
Ссылка заявителя об оспоримости сделки не может быть принята во внимание.
Суд исследует доводы истца о ничтожности сделки в связи с нарушением законного порядка ее совершения.
Исключительная компетенция общего собрания в отношении принятия решения о продаже имущества товарищества установлена Законом о товариществах собственников жилья.
В данном случае сделка совершена председателем правления товарищества (органом юридического лица). В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" в случаях, когда сделка совершается с превышением полномочий, ограниченных законом, а не учредительными документами, такая сделка является ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса).
Поскольку председатель ТСЖ Флинки А.И. подписал договор без согласия на отчуждение имущества (превышены полномочия, предусмотренные законом), к данным правоотношениям статья 174 Гражданского кодекса не может быть применена.
В кассационной жалобе ответчик ошибочно ссылается на отсутствие у председателя ТСЖ "Центральный-27" права на предъявление иска.
ТСЖ "Центральный-27" являлось стороной сделки, следовательно, товарищество является лицом, которое может быть заинтересованным в ее оспаривании.
Согласно статье 38 Закона о товариществах собственников жилья председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего.
Кроме того, в материалы дела представлены протокол общего собрания жильцов от 29.01.2006 и поподъездные бюллетени к нему, согласно которым собственники квартир одобрили обращение истца в суд с настоящим иском.
Рассматривая вопрос о добросовестности Федотовой М.А., суд обоснованно указал на предпринимательские риски в осуществлении своих действий.
Кроме того, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника. В ином случае применяется механизм статьи 167 Гражданского кодекса, который не учитывает статус добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П).
Вопросу об улучшении ответчиком приобретенного имущества судом дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах суд, всесторонне исследовав обстоятельства дела и правильно применив нормы права, принял законное и обоснованное решение. Оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 28.04.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.2006 Арбитражного суда Омской области по делу N 24-135/05 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)