Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Каструба М.В.,
судей Сентюриной И.Г., Токаревой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ореховой Светланы Викторовны, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года по делу N А62-746/2011 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРН 1026700949890; ИНН 6726003059), к индивидуальному предпринимателю Ореховой Светлане Викторовне, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Пономарев Юрий Алексеевич; Петрова Юлия Геннадьевна, о признании пристройки к нежилому помещению, расположенному по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр-н 1, д. 18 самовольным строением и сносе самовольной постройки и встречному иску индивидуального предпринимателя Ореховой Светланы Викторовны, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123) к администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРН 1026700949890; ИНН 6726003059), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Пономарев Юрий Алексеевич, Петрова Юлия Геннадьевна, администрация Сафоновского городского поселения Сафоновского района Смоленской области, о признании права собственности,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Федькиной Н.В. - представителя по доверенности N 811 от 21.03.2011;
- от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,
установил:
администрация муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области (далее - администрация МО "Сафоновский район") обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ореховой Светлане Викторовне о сносе самовольной постройки.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил привести объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18, в состояние, существовавшее до проведения работ по самовольной реконструкции, путем сноса пристройки общей площадью 35,7 кв. м. Уточнения приняты судом области.
В свою очередь ИП Орехова Светлана Викторовна обратилась к администрации МО "Сафоновский район" со встречным исковым заявлением о сохранении нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18 в реконструированном виде, признании права собственности на указанный объект как на самовольную постройку.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25 июля 2011 года исковые требования администрации МО "Сафоновский район" удовлетворено. Суд обязал МП Орехову Светлану Викторовну привести объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18, в состояние, существовавшее до проведения работ по самовольной реконструкции (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 1 марта 2010 года объект права до реконструкции: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13), путем сноса пристройки общей площадью 35,7 кв. м, обозначенной в экспликации N 1 к поэтажному плану строения технического паспорта как подсобное помещение (лит. А2).
В удовлетворении встречного искового заявления ИП Ореховой Светланы Викторовны отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ИП Орехова Светлана Викторовна обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения (магазина), считает, что земельный участок, на котором расположен магазин, также является ее собственностью. Полагает, что поскольку пристройка к магазину не повлекла изменение границ помещений жильцов многоквартирного дома, то в данном случае не применима ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. ИП Орехова С.В. ссылаясь на п. 26 Постановления N 10/22 указывает, что она предприняла все действия по получению разрешения на строительство пристройки к магазину, поэтому самовольная постройка сносу не подлежит. Кроме того, заявитель жалобы пояснила, что пристройка не создает угрозу жизни и здоровью жильцов многоквартирного жилого дома N 18 мкр. 1 г. Сафоново.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили.
Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, по смыслу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, являющиеся собственниками земельного участка, либо обладателями права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения, а также соответствующие государственные и муниципальные органы в порядке осуществления градостроительного и земельного контроля.
Данная позиция апелляционного суда соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), согласно которым обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки вправе собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Как следует из материалов дела в настоящее время государственная собственность на земельный участок, на котором расположено спорное строение, не разграничена, и в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии с п. 2 и п.п. 22 п. 3 ст. 29 устава МО "Сафоновский район" Смоленской области, администрация МО "Сафоновский район" Смоленской области осуществляет полномочия администрации Сафоновского городского поселения Сафоновского района Смоленской области, являющегося административным центром МО "Сафоновский район" Смоленской области, в том числе полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения.
Таким образом, суд области правильно указал, что администрация вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на территории соответствующего муниципального образования без такого разрешения, поскольку наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 71/10.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Как установлено судом области и следует из свидетельства о государственной регистрации права от 1 марта 2010 года, ИП Орехова Светлана Викторовна является собственником объекта: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13 (т.д. 1, л.д. 122).
Впоследствии ответчик осуществил строительство пристройки к указанному объекту.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Судом области установлено, что при строительстве пристройки общей площадью 35,7 кв. м изменились внешние границы ранее существовавшего объекта за счет их расширения, в связи с чем правомерно указано, что в отношении спорного здания была произведена самовольная реконструкция.
13.12.2010 в отношении ИП Ореховой С.В. было вынесено предписание об устранении нарушений градостроительных норм и правил, в котором предписано приостановить работы по строительству пристройки (т.д. 1, л.д. 55).
21.01.2011 был составлен акт по результатам проверки строительства пристройки к магазину ИП Ореховой С.В. по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, микрорайон 1, д. 18, согласно которому, несмотря на предписание, строительство пристройки было продолжено.
Факт отсутствия разрешения на реконструкцию ответчик не оспаривает, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу, что спорный объект является самовольно реконструированным.
В качестве доказательств отсутствия нарушений прав и законных интересов иных лиц, ИП Ореховой С.В. в материалы дела представлены экспертное заключение N 0601 о соответствии требованиям пожарной безопасности, технический отчет по материалам обследования строительных конструкций N 69/11-О за 2011 год, письмо федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области" Роспотребнадзора от 01.07.2011 N 04-01/1189.
Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным случаем, так как строительство (реконструкция) в данном случае осуществляются с нарушением установленного порядка. При этом не может быть признано право собственности на самовольную постройку в случае, если лицо не обладает правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство, а также в случае нарушения прав других лиц.
Как установлено судом области земельный участок, на котором осуществлено строительство пристройки, является неразграниченным (то есть, находится в государственной собственности), не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, документов о правах на него у ответчика не имеется, что не оспаривается ответчиком. При таких обстоятельствах суд области правильно указал, что подача ответчиком заявления о формировании и определении границ земельного участка, необходимого для использования спорного объекта (т. 2, л.д. 91), не имеет правового значения, поскольку данное заявление подано только в процессе рассмотрения дела (29.06.2011) и решение по нему не принято. Кроме того, ответчик просит осуществить указанные действия в отношении объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на основании свидетельства о государственной регистрации права 67-АБ N 621580 от 01.03.2010. Вместе с тем, в связи с реконструкцией магазина и строительства пристройки фактически объекта в том виде, в котором он указан в свидетельстве, не существует.
Как разъяснено п. 66 Постановления N 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Рассматривая исковые требования, суд области установил, что стены спорного объекта и многоквартирного дома являются смежными. Учитывая, что в настоящее время земельный участок не сформирован, доказательств определения конкретной доли ответчика в земельном участке, а также наличия его вещного права в отношении земельного участка непосредственно под возведенной пристройкой в материалы дела не представлено, суд области пришел к обоснованному выводу, что строительство спорного объекта нарушает права и законные интересы жильцов дома.
Ссылка на документы, свидетельствующие о соблюдении при возведении пристройки строительно-технических, противопожарных и санитарно-гигиенических требований правомерно не принята во внимание судом области, поскольку доказывание отсутствия нарушения прав в данном случае не ограничивается соблюдением требований п. 3 ст. 222 ГК РФ, сохранение постройки возможно не только если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, но также и не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме, которое отсутствует в материалах дела. Вместе с тем в материалы дела представлены жалобы жильцов на нарушение их прав в результате самовольной реконструкции.
При таких обстоятельствах, суд области пришел к правильному выводу о нарушении прав жильцов на земельный участок многоквартирного жилого дома, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, а также недоказанности соответствующего бесспорного вещного права ответчика на занятую пристройкой часть земельного участка, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Довод ИП Ореховой С.В. о том, что она как собственник входящего в состав многоквартирного жилого дома объекта обладает правом собственности на часть земельного участка, правомерно отклонен судом области, поскольку при отсутствии сформированного земельного участка земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае - МО "Сафоновский район" Смоленской области.
При этом суд области правильно учел, что ИП Ореховой С.В. не доказано, что магазин является частью жилого дома.
Ссылка ИП Ореховой С.В. на то, что администрацией МО "Сафоновский район" Смоленской области не был дан отказ по результатам подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, обоснованно не принята во внимание судом области по следующим основаниям.
Как разъяснено в п. 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Действия органов местного самоуправления по отказу, равно как и по непредставлению в установленный срок ответа на заявление, могут быть обжалованы в установленном законодательством порядке.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы документы, указанные в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, которые, как установлено судом области, у ИП Ореховой С.В. отсутствуют.
В суде первой инстанции представитель администрации МО "Сафоновский район" Смоленской области пояснил, что ИП Ореховой С.В. вместе с заявлением был представлен только рабочий проект. При таких обстоятельствах суд области обоснованно указал, что подача заявления без приложения необходимых документов являлась формальной, так как на момент подачи заявления ответчик знал об отсутствии у него оформленных прав на земельный участок.
Судебная коллегия поддерживает позицию суда области, что действия ИП Ореховой С.В. не могут расцениваться как достаточные при оценке того обстоятельства, предпринимало ли лицо, осуществившее самовольную постройку, необходимые действия по легализации спорного объекта. Доказательств обжалования действий (бездействия) данного органа ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил. Вместе с тем в материалы дела представлен договор подряда от 03.12.2010 на реконструкцию здания: магазин смешанных товаров, расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, микрорайон 1, д. 18, со сроком начала работ - 3 декабря 2010 года. Следовательно, суд области пришел к правильному выводу о том, что заявление ответчика в администрацию МО "Сафоновский район" Смоленской области от 09.12.2010 с просьбой разрешить строительство пристройки (т.д. 1, л.д. 52) было подано позже предусмотренной договором даты начала реконструкции. Учитывая, что предписание об устранении нарушений градостроительных норм и правил о необходимости приостановления строительства пристройки выдано 13.12.2010, судебная коллегия считает правильным вывод суда области о том, что строительство пристройки было начато без получения ответа на заявление о выдаче разрешения на строительство, датированное 09.12.2010.
Довод ИП Ореховой С.В. о том, что в настоящее время пристройка возведена полностью и является неотъемлемой частью помещения магазина и ее снос может повлечь различные неблагоприятные последствия и значительные финансовые затраты, обоснованно не принят во внимание судом области, как не имеющий правового значения. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно оценивать последствия тех или иных действий, осуществляемых без соответствующих разрешений, в нарушение установленного порядка. Риск последствий в виде сноса самовольной пристройки, строительство которой осуществлено без получения необходимого разрешения возлагается на данное лицо.
В соответствии с разъяснениями данными в пункте 28 Постановления N 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
При установленных обстоятельствах дела суд области правильно определил, что при самовольной реконструкции была осуществлена пристройка к ранее существовавшему объекту недвижимого имущества, в связи с чем сделал правильный вывод о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Определяя состояние объекта, существовавшего до проведения работ по самовольной реконструкции, суд области правомерно исходил из того, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.03.2010 объект права до реконструкции: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13.
Оценивая характеристики пристройки, подлежащей сносу, суд первой инстанции правомерно принял во внимание сведения, содержащиеся в техническом паспорте от 09.09.2011 (т.д. 2, л.д. 42), согласно экспликации N 1 к поэтажному плану строения технического паспорта данная пристройка имеет общую площадь 35,7 кв. м.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП Орехова С.В. пояснила, что пристройка имеет именно данную площадь; площадь, обозначенная в техническом паспорте в разделе V "Исчисление площадей и объемов зданий и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)", как площадь данного объекта - 35,6 кв. м, является технической ошибкой, которая подлежит исправлению органом технической инвентаризации (по сведениям ответчика соответствующие исправления внесены).
Довод заявителя жалобы о том, что возведенная самовольная пристройка не нарушает права, и интересы жильцов смежного дома отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий установленным обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, спорная пристройка примыкает к наружной стене жилого дома, которая является несущей конструкцией дома и в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам жилых помещений многоквартирного дома.
Таким образом, при возведении самовольной пристройки ИП Ореховой С.В. нарушены права собственников помещений жилого дома, что подтверждается имеющимися в материалах дела многочисленными заявлениями жильцов дома о нарушении их прав.
Остальные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года по делу N А62-746/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.В.КАСТРУБА
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
М.В.ТОКАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.11.2011 ПО ДЕЛУ N А62-746/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2011 г. по делу N А62-746/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2011 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Каструба М.В.,
судей Сентюриной И.Г., Токаревой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Ореховой Светланы Викторовны, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года по делу N А62-746/2011 (судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРН 1026700949890; ИНН 6726003059), к индивидуальному предпринимателю Ореховой Светлане Викторовне, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Пономарев Юрий Алексеевич; Петрова Юлия Геннадьевна, о признании пристройки к нежилому помещению, расположенному по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр-н 1, д. 18 самовольным строением и сносе самовольной постройки и встречному иску индивидуального предпринимателя Ореховой Светланы Викторовны, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРНИП 304672605600145; ИНН 672600099123) к администрации муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области, г. Сафоново Сафоновского района Смоленской области, (ОГРН 1026700949890; ИНН 6726003059), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Пономарев Юрий Алексеевич, Петрова Юлия Геннадьевна, администрация Сафоновского городского поселения Сафоновского района Смоленской области, о признании права собственности,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Федькиной Н.В. - представителя по доверенности N 811 от 21.03.2011;
- от других лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,
установил:
администрация муниципального образования "Сафоновский район" Смоленской области (далее - администрация МО "Сафоновский район") обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ореховой Светлане Викторовне о сносе самовольной постройки.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил привести объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18, в состояние, существовавшее до проведения работ по самовольной реконструкции, путем сноса пристройки общей площадью 35,7 кв. м. Уточнения приняты судом области.
В свою очередь ИП Орехова Светлана Викторовна обратилась к администрации МО "Сафоновский район" со встречным исковым заявлением о сохранении нежилого помещения (магазина), расположенного по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18 в реконструированном виде, признании права собственности на указанный объект как на самовольную постройку.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25 июля 2011 года исковые требования администрации МО "Сафоновский район" удовлетворено. Суд обязал МП Орехову Светлану Викторовну привести объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, мкр. 1, д. 18, в состояние, существовавшее до проведения работ по самовольной реконструкции (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 1 марта 2010 года объект права до реконструкции: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13), путем сноса пристройки общей площадью 35,7 кв. м, обозначенной в экспликации N 1 к поэтажному плану строения технического паспорта как подсобное помещение (лит. А2).
В удовлетворении встречного искового заявления ИП Ореховой Светланы Викторовны отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ИП Орехова Светлана Викторовна обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель жалобы, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения (магазина), считает, что земельный участок, на котором расположен магазин, также является ее собственностью. Полагает, что поскольку пристройка к магазину не повлекла изменение границ помещений жильцов многоквартирного дома, то в данном случае не применима ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. ИП Орехова С.В. ссылаясь на п. 26 Постановления N 10/22 указывает, что она предприняла все действия по получению разрешения на строительство пристройки к магазину, поэтому самовольная постройка сносу не подлежит. Кроме того, заявитель жалобы пояснила, что пристройка не создает угрозу жизни и здоровью жильцов многоквартирного жилого дома N 18 мкр. 1 г. Сафоново.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в суд своих представителей не направили.
Судебная коллегия рассматривает дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, по смыслу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ правом требовать сноса самовольной постройки обладают лица, являющиеся собственниками земельного участка, либо обладателями права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения, а также соответствующие государственные и муниципальные органы в порядке осуществления градостроительного и земельного контроля.
Данная позиция апелляционного суда соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), согласно которым обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки вправе собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Как следует из материалов дела в настоящее время государственная собственность на земельный участок, на котором расположено спорное строение, не разграничена, и в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии с п. 2 и п.п. 22 п. 3 ст. 29 устава МО "Сафоновский район" Смоленской области, администрация МО "Сафоновский район" Смоленской области осуществляет полномочия администрации Сафоновского городского поселения Сафоновского района Смоленской области, являющегося административным центром МО "Сафоновский район" Смоленской области, в том числе полномочия по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения.
Таким образом, суд области правильно указал, что администрация вправе в публичных интересах предъявлять иски о сносе самовольной постройки, возведенной на территории соответствующего муниципального образования без такого разрешения, поскольку наделена полномочиями по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2010 N 71/10.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Как установлено судом области и следует из свидетельства о государственной регистрации права от 1 марта 2010 года, ИП Орехова Светлана Викторовна является собственником объекта: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13 (т.д. 1, л.д. 122).
Впоследствии ответчик осуществил строительство пристройки к указанному объекту.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Судом области установлено, что при строительстве пристройки общей площадью 35,7 кв. м изменились внешние границы ранее существовавшего объекта за счет их расширения, в связи с чем правомерно указано, что в отношении спорного здания была произведена самовольная реконструкция.
13.12.2010 в отношении ИП Ореховой С.В. было вынесено предписание об устранении нарушений градостроительных норм и правил, в котором предписано приостановить работы по строительству пристройки (т.д. 1, л.д. 55).
21.01.2011 был составлен акт по результатам проверки строительства пристройки к магазину ИП Ореховой С.В. по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, микрорайон 1, д. 18, согласно которому, несмотря на предписание, строительство пристройки было продолжено.
Факт отсутствия разрешения на реконструкцию ответчик не оспаривает, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу, что спорный объект является самовольно реконструированным.
В качестве доказательств отсутствия нарушений прав и законных интересов иных лиц, ИП Ореховой С.В. в материалы дела представлены экспертное заключение N 0601 о соответствии требованиям пожарной безопасности, технический отчет по материалам обследования строительных конструкций N 69/11-О за 2011 год, письмо федерального бюджетного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Смоленской области" Роспотребнадзора от 01.07.2011 N 04-01/1189.
Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным случаем, так как строительство (реконструкция) в данном случае осуществляются с нарушением установленного порядка. При этом не может быть признано право собственности на самовольную постройку в случае, если лицо не обладает правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство, а также в случае нарушения прав других лиц.
Как установлено судом области земельный участок, на котором осуществлено строительство пристройки, является неразграниченным (то есть, находится в государственной собственности), не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, документов о правах на него у ответчика не имеется, что не оспаривается ответчиком. При таких обстоятельствах суд области правильно указал, что подача ответчиком заявления о формировании и определении границ земельного участка, необходимого для использования спорного объекта (т. 2, л.д. 91), не имеет правового значения, поскольку данное заявление подано только в процессе рассмотрения дела (29.06.2011) и решение по нему не принято. Кроме того, ответчик просит осуществить указанные действия в отношении объекта недвижимого имущества, принадлежащего ему на основании свидетельства о государственной регистрации права 67-АБ N 621580 от 01.03.2010. Вместе с тем, в связи с реконструкцией магазина и строительства пристройки фактически объекта в том виде, в котором он указан в свидетельстве, не существует.
Как разъяснено п. 66 Постановления N 10/22, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Рассматривая исковые требования, суд области установил, что стены спорного объекта и многоквартирного дома являются смежными. Учитывая, что в настоящее время земельный участок не сформирован, доказательств определения конкретной доли ответчика в земельном участке, а также наличия его вещного права в отношении земельного участка непосредственно под возведенной пристройкой в материалы дела не представлено, суд области пришел к обоснованному выводу, что строительство спорного объекта нарушает права и законные интересы жильцов дома.
Ссылка на документы, свидетельствующие о соблюдении при возведении пристройки строительно-технических, противопожарных и санитарно-гигиенических требований правомерно не принята во внимание судом области, поскольку доказывание отсутствия нарушения прав в данном случае не ограничивается соблюдением требований п. 3 ст. 222 ГК РФ, сохранение постройки возможно не только если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, но также и не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме, которое отсутствует в материалах дела. Вместе с тем в материалы дела представлены жалобы жильцов на нарушение их прав в результате самовольной реконструкции.
При таких обстоятельствах, суд области пришел к правильному выводу о нарушении прав жильцов на земельный участок многоквартирного жилого дома, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, а также недоказанности соответствующего бесспорного вещного права ответчика на занятую пристройкой часть земельного участка, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
Довод ИП Ореховой С.В. о том, что она как собственник входящего в состав многоквартирного жилого дома объекта обладает правом собственности на часть земельного участка, правомерно отклонен судом области, поскольку при отсутствии сформированного земельного участка земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае - МО "Сафоновский район" Смоленской области.
При этом суд области правильно учел, что ИП Ореховой С.В. не доказано, что магазин является частью жилого дома.
Ссылка ИП Ореховой С.В. на то, что администрацией МО "Сафоновский район" Смоленской области не был дан отказ по результатам подачи заявления о выдаче разрешения на строительство, обоснованно не принята во внимание судом области по следующим основаниям.
Как разъяснено в п. 26 Постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Действия органов местного самоуправления по отказу, равно как и по непредставлению в установленный срок ответа на заявление, могут быть обжалованы в установленном законодательством порядке.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы документы, указанные в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, которые, как установлено судом области, у ИП Ореховой С.В. отсутствуют.
В суде первой инстанции представитель администрации МО "Сафоновский район" Смоленской области пояснил, что ИП Ореховой С.В. вместе с заявлением был представлен только рабочий проект. При таких обстоятельствах суд области обоснованно указал, что подача заявления без приложения необходимых документов являлась формальной, так как на момент подачи заявления ответчик знал об отсутствии у него оформленных прав на земельный участок.
Судебная коллегия поддерживает позицию суда области, что действия ИП Ореховой С.В. не могут расцениваться как достаточные при оценке того обстоятельства, предпринимало ли лицо, осуществившее самовольную постройку, необходимые действия по легализации спорного объекта. Доказательств обжалования действий (бездействия) данного органа ответчик ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил. Вместе с тем в материалы дела представлен договор подряда от 03.12.2010 на реконструкцию здания: магазин смешанных товаров, расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, микрорайон 1, д. 18, со сроком начала работ - 3 декабря 2010 года. Следовательно, суд области пришел к правильному выводу о том, что заявление ответчика в администрацию МО "Сафоновский район" Смоленской области от 09.12.2010 с просьбой разрешить строительство пристройки (т.д. 1, л.д. 52) было подано позже предусмотренной договором даты начала реконструкции. Учитывая, что предписание об устранении нарушений градостроительных норм и правил о необходимости приостановления строительства пристройки выдано 13.12.2010, судебная коллегия считает правильным вывод суда области о том, что строительство пристройки было начато без получения ответа на заявление о выдаче разрешения на строительство, датированное 09.12.2010.
Довод ИП Ореховой С.В. о том, что в настоящее время пристройка возведена полностью и является неотъемлемой частью помещения магазина и ее снос может повлечь различные неблагоприятные последствия и значительные финансовые затраты, обоснованно не принят во внимание судом области, как не имеющий правового значения. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно оценивать последствия тех или иных действий, осуществляемых без соответствующих разрешений, в нарушение установленного порядка. Риск последствий в виде сноса самовольной пристройки, строительство которой осуществлено без получения необходимого разрешения возлагается на данное лицо.
В соответствии с разъяснениями данными в пункте 28 Постановления N 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
При установленных обстоятельствах дела суд области правильно определил, что при самовольной реконструкции была осуществлена пристройка к ранее существовавшему объекту недвижимого имущества, в связи с чем сделал правильный вывод о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Определяя состояние объекта, существовавшего до проведения работ по самовольной реконструкции, суд области правомерно исходил из того, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.03.2010 объект права до реконструкции: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,90 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1 - 13.
Оценивая характеристики пристройки, подлежащей сносу, суд первой инстанции правомерно принял во внимание сведения, содержащиеся в техническом паспорте от 09.09.2011 (т.д. 2, л.д. 42), согласно экспликации N 1 к поэтажному плану строения технического паспорта данная пристройка имеет общую площадь 35,7 кв. м.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ИП Орехова С.В. пояснила, что пристройка имеет именно данную площадь; площадь, обозначенная в техническом паспорте в разделе V "Исчисление площадей и объемов зданий и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)", как площадь данного объекта - 35,6 кв. м, является технической ошибкой, которая подлежит исправлению органом технической инвентаризации (по сведениям ответчика соответствующие исправления внесены).
Довод заявителя жалобы о том, что возведенная самовольная пристройка не нарушает права, и интересы жильцов смежного дома отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащий установленным обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, спорная пристройка примыкает к наружной стене жилого дома, которая является несущей конструкцией дома и в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам жилых помещений многоквартирного дома.
Таким образом, при возведении самовольной пристройки ИП Ореховой С.В. нарушены права собственников помещений жилого дома, что подтверждается имеющимися в материалах дела многочисленными заявлениями жильцов дома о нарушении их прав.
Остальные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем они не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 22 июля 2011 года по делу N А62-746/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.В.КАСТРУБА
Судьи
И.Г.СЕНТЮРИНА
М.В.ТОКАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)