Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,
судей: Александровой Л.Б., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
при участии в заседании:
Герасимовой Т.П., Поплавского В.В.,
конкурсного управляющего ЖСК "Дельфин и К" Ефремова А.В.,
от Управления Росреестра по Саратовской области - Трошина Е.А., действующая по доверенности N 4 от 11.01.2011, срок действия полномочий до 31.12.2011,
от Ханафина В.Ф. - Ханафина Н.А., действующая по доверенности от 30.05.2011,
от Ефимова А.Ю. - Журбин Б.А., действующий по доверенности от 18.05.2010, срок действия полномочий 3 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К"
на решение арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года по делу N А57-15158/2010 (судья Калинина А.В.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" (г. Саратов),
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов), Кабакова А.М.; Линькова И.В.;. Лаврова Е.А.; Добровольская Е.А.; Муравьева Е.С.; Мельникова Т.П.; Родионов В.В.; Поплавский В.В.; Сытежева Л.В.; Белоусов С.В.; Назаров В.В.; Воробьева Л.С.; Ларионова Н.А.; Коваленко С.П.; Коваленко Н.Д.; Родионова Т.В.; Демидко О.Л.; Демидко Т.Ю.; Лапшов А.П.; Шишкина О.М.; Шишкин А.И.; Кулешов Ю.В.; Герасимов Я.Е.; Тучин В.А.; ООО "ЛАВстрой"; Загуменнова Т.С.; Григорьев Н.А.; Романовский А.А.; Лосев А.В.;. Марадудин А.М., Блажко В.В.; Михеева С.Н.; Герасимова Т.П.; Широкова О.А.; Лапшова О.В.; Дмитриев Г.Д.; Дмитриева Н.А.; Теклина Т.В.; Малянова З.М.; Дьякова О.Н.; Тимоненков А.В.; Емельянова Н.И.; Дьяков А.А.; Васильева О.А.; Ильин В.А.; Поздникина А.А.; 46. Михеев А.Г.; Карелина Е.В.; Карелина М.Н.;. Вставская Е.В.; Агултдинов А.С.; Аникина Л.В.; Уполовников С.М.; Кулешов С.В.; Муреев М.В.; Ганеева Э.Р.; Орлова Е.Н.; Ханафин В.Ф.; Ханафин А.В.; Преснякова Л.К.; Гордиенко Т.Г.; Лавров С.Г.; Мельников А.И.; Лукьянова Е.П., Елина Л.А.; Киров С.В.; Михайлов И.Б.; Максимова Л.Е.; Фомина Т.Ф.; Колесов А.А.; Зинин Ю.А.; Горина А.И.; Титаев А.А.; Абрамова Н.В.; Демидова Н.Ю.; Малькова Т.П.; Устинов А.Н.; Родионова Е.В.; Колесова Е.В.; Родионов В.В.; Лосев А.В.; Мкртчян А.Д.; Кропачева Г.С.; Ларионов Н.А.;. Годяцкая Ю.В.; Странцев В.П.;. Седых И.Н.; Матвеева Ю.Г.; Горбачев Д.А.; Курочкин В.В.; Кошелев А.Б.; 91. Ефимова С.Б.; Ефимова Л.М., Мартыненко Л.В.; Ефимов Ю.К.; Ефимов А.Ю.; Горский Н.З.; Панасенко В.В.; Теклина И.С.; Эмери Н.Ю.
о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об отказе в государственной регистрации, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на основании заявления ЖСК "Дельфин и К" от 16.09.2010 года N 11/626/2010-112
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив "Дельфин и К" (далее ЖСК "Дельфин и К", кооператив, заявитель) с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее Управление Росреестра, управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации от 28.10.2010 года N 11/626/2010-112. Также заявитель просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на основании заявления ЖСК "Дельфин и К" от 16.09.2010 года N 11/626/2010-112.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Дельфин и К", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Герасимова Т.П., Поплавский В.В., представители Управления Росреестра по Саратовской области, Ефимова А.Ю., Ханафиной В.Ф., Сухаревой Н.А. считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзывах.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей иных лиц, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании, открытом 02.08.2011 г., в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.08.2011 года до 14 часов 50 минут.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 16.09.2010 г. конкурсный управляющий ЖСК "Дельфин и К" обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой многоквартирный дом, незавершенный строительством, расположенный по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 13.
Сообщением N 11/626/2010-112 от 29.09.2010 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановило государственную регистрацию сроком до 29.10.2010 г. в связи с непредставлением: документов, устраняющих разночтения в части земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством многоквартирный жилой дом; документов, свидетельствующих о продлении срока действия разрешения на строительство N RU64304000-27 после 18.02.2010 г., либо документов подтверждающих, что строительство данного жилого дома с 18.02.2010 г. не осуществлялось; рабочего проекта по строительству жилого дома, изготовленного в полном объеме и содержащего необходимые для государственной регистрации права сведения; согласия всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенного по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К".
21.10.2010 г. конкурсным управляющим ЖСК "Дельфин и К" в Управление Росреестра были представлены дополнительные документы, устраняющие основания изложенные в п. п. 1 - 3 уведомления. Так же был представлен список выявленных договоров участников долевого строительства ЖСК "Дельфин и К" по 14 этажному жилому дому, по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13.
Сообщением N 11/626/2010-112 от 28.10.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказано в государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним", так как заявителем не представлено согласие всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, на проведение государственной регистрации права собственности ЖСК "Дельфин и К".
Заявитель, считая отказ регистрирующего органа не соответствующим действующим нормам права и нарушающим его права, обратился в суд с указанными выше требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что требование Управления Росреестра по Саратовской области о достижении ЖСК "Дельфин и К" соглашения о распределении долей (квартир в жилом доме) между всеми участниками - физическими лицами ("конечными собственниками") является обоснованным и полностью соответствует действующему законодательству.
Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.
Согласно ст. 13 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации права, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в соответствии со статьей 20 Закона о государственной регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации права.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности кооператива на объект незавершенный строительством послужило наличии у Управления Росреестра сведений о признанных в судебном порядке имущественных правах физических лиц на получение в собственность квартир в данном жилом доме после завершения строительства.
Информация о поступивших в управление документах, содержащих сведения об объектах недвижимости и (или) их правообладателях, которые государственному регистратору необходимо учитывать при проведении регистрационных действий, связанных с такими объектами недвижимости и (или) их правообладателями, учитывается в технологической книге учета арестов, созданной для учета таких документов, по соответствующему объекту недвижимости или правообладателю.
Указанные выше сведения внесены на основании вступивших в законную силу решений Фрунзенского районного суда г. Саратова, которыми за Михеевым А.Г., Блажко В.В., Сытежевой Л.В., Курочкиным В.В., Зининым Ю.А., Родионовой Т.В., Кропачевой Г.С., Григорьевым Н.А., Кабаковой А.М., Теклиной Т.В., Лукьяновой Е.П., Михайловым И.Б., Карелиной Е.В., Панасенко В.В., Абрамовой Н.В., Кировым СВ., Лукьяновой Е.П., Максимовой Л.Е., Зининым Ю.А., Назаровым В.В., Дьяковой О.Н., Широковой О.А., Ефимовой СБ., Ефимовой Л.М., Ефимовым Ю.К., Ефимовым А.Ю., Устиновым А.Н. признано имущественное право на получение в собственность квартир в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, 1-3 Шелковичный пр., д. 13, вне зависимости от лиц, сдавших дом в эксплуатацию, после сдачи дома в эксплуатацию.
Указанные решения внесены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в технологическую книгу учета арестов.
Учитывая, сведения, имеющиеся у управления, регистрирующий орган посчитал необходимым представление на государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" согласия всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенного по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 13.
Апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что согласие всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, для государственной регистрации права собственности кооператива является обязательным условием регистрации.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявитель ссылается на то, что в результате заключения договоров долевого участия на строительство соответствующих жилых помещений у участников долевого строительства не возникло вещных прав на объект незавершенного строительства, в связи с чем, по мнению конкурсного управляющего, согласия всех кредиторов на проведение государственной регистрации права собственности ЖСК "Дельфин и К" не требуется.
Апелляционная инстанция считает довод заявителя несостоятельным по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности, как того требует ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришел к выводу о том, что, заключенные между ЖСК "Дельфин и К" и членами кооператива договоры, не являются договорами долевого участия в строительстве и Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к правоотношениям по строительству дома с участием ЖСК не применяется.
В соответствии с частью 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", кроме случаев заключения договоров об участии в долевом строительстве в порядке, предусмотренном указанным Законом, привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что привлечение ЖСК денежных средств пайщиков на строительство жилых помещений регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о кооперативах), который связывает момент возникновения у пайщика права собственности на помещение с полной оплатой взноса (ст. 30 Закона о кооперативах).
Аналогичная норма закреплена в пункте 4 ст. 218 ГК РФ, согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Кроме того, статья 8 ГК РФ к основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей относит, в частности, судебное решение, установившее права и обязанности (п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ).
Как было указано выше, вступившими в законную силу решениями Фрунзенского районного суда г. Саратова подтверждено имущественное право пайщиков кооператива на получение в собственность конкретных помещений.
Согласно п. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Статья 25 Закона о регистрации устанавливает правило, что для регистрации объекта незавершенного строительства, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, необходимо представление документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В то же время, согласно абзацу 6 ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные решения, вступившие в законную силу.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 28 названного выше Закона в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. В последующем права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал в оспариваемом решении, что при наличии вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции о признании за физическими лицами - членами кооператива имущественного права на получение в собственность конкретных помещений не позволяет регистрирующему органу проигнорировать их права и законные интересы при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом.
Учитывая изложенное является несостоятельным довод подателя апелляционной жалобы о том, что заключенные договоры долевого участия на строительство соответствующих жилых помещений порождают обязательственные отношения, в которых не возникают вещные права участников долевого строительства на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае имущественные права физических лиц возникли не из договоров долевого участия, а в силу ст. 30 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", пункта 4 ст. 218 ГК РФ, и вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции.
В связи с неприменением к спорной ситуации Федерального закона N 214-ФЗ судом первой инстанции обоснованно не принята ссылка конкурсного управляющего на ч. 5 ст. 13 указанного Закона, согласно которой при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, находящиеся в залоге у участников строительства, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на указанные объекты.
Суд апелляционной инстанции также не принимает довод конкурсного управляющего ЖСК о возможности члена кооператива - стороны по договору о долевом участии (паенакоплении) с кооперативом зарегистрировать свое право залога на объект незавершенного строительства при регистрации права собственности ЖСК на данный объект.
Как было указано выше, названный Закон к правоотношениям по строительству дома с участием ЖСК не применяется, поскольку действует специальный закон - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
В соответствии с положениями статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В рассматриваемом случае в Едином государственном реестре прав не имеется отметки об обременении незавершенного строительства в пользу членов ЖСК, поскольку такая законодательная обязанность у регистрирующего органа отсутствует, сведения о решении судов о признании имущественного права за физическими лицами внесены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в технологическую книгу учета арестов.
При таких обстоятельствах, единственным способом защиты прав физических лиц -участников строительства является понуждение застройщика к согласованию с ними вопроса о регистрации права собственности ЖСК на объект незавершенного строительства, поскольку регистрация права собственности за заявителем без учета прав кредиторов по имущественным отношениям, противоречит вступившим в законную силу судебным актам суда общей юрисдикции.
Таким образом, Управления Росреестра по Саратовской обоснованно приняло решение об отказе кооперативу в регистрации за ним права собственности на упомянутый объект недвижимости.
Суд не принимает ссылку конкурсного управляющего на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", поскольку, содержащиеся в настоящем Постановлении разъяснения (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Учитывая, что п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусматривает привлечение средств граждан в рамках ЖСК по специальному закону, то к правоотношениям между сторонами по настоящему делу разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. также применению не подлежат.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
При принятии апелляционной жалобы к производству заявителю была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины. В связи с рассмотрением апелляционной жалобы по существу и отказом в ее удовлетворении, с ЖСК "Дельфин и К" в соответствии со ст. 110 АПК РФ в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года по делу N А57-15158/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" в доход Федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
С.Г.ВЕРЯСКИНА
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2011 ПО ДЕЛУ N А57-15158/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2011 г. по делу N А57-15158/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,
судей: Александровой Л.Б., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малковой С.Е.,
при участии в заседании:
Герасимовой Т.П., Поплавского В.В.,
конкурсного управляющего ЖСК "Дельфин и К" Ефремова А.В.,
от Управления Росреестра по Саратовской области - Трошина Е.А., действующая по доверенности N 4 от 11.01.2011, срок действия полномочий до 31.12.2011,
от Ханафина В.Ф. - Ханафина Н.А., действующая по доверенности от 30.05.2011,
от Ефимова А.Ю. - Журбин Б.А., действующий по доверенности от 18.05.2010, срок действия полномочий 3 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К"
на решение арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года по делу N А57-15158/2010 (судья Калинина А.В.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" (г. Саратов),
заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (г. Саратов), Кабакова А.М.; Линькова И.В.;. Лаврова Е.А.; Добровольская Е.А.; Муравьева Е.С.; Мельникова Т.П.; Родионов В.В.; Поплавский В.В.; Сытежева Л.В.; Белоусов С.В.; Назаров В.В.; Воробьева Л.С.; Ларионова Н.А.; Коваленко С.П.; Коваленко Н.Д.; Родионова Т.В.; Демидко О.Л.; Демидко Т.Ю.; Лапшов А.П.; Шишкина О.М.; Шишкин А.И.; Кулешов Ю.В.; Герасимов Я.Е.; Тучин В.А.; ООО "ЛАВстрой"; Загуменнова Т.С.; Григорьев Н.А.; Романовский А.А.; Лосев А.В.;. Марадудин А.М., Блажко В.В.; Михеева С.Н.; Герасимова Т.П.; Широкова О.А.; Лапшова О.В.; Дмитриев Г.Д.; Дмитриева Н.А.; Теклина Т.В.; Малянова З.М.; Дьякова О.Н.; Тимоненков А.В.; Емельянова Н.И.; Дьяков А.А.; Васильева О.А.; Ильин В.А.; Поздникина А.А.; 46. Михеев А.Г.; Карелина Е.В.; Карелина М.Н.;. Вставская Е.В.; Агултдинов А.С.; Аникина Л.В.; Уполовников С.М.; Кулешов С.В.; Муреев М.В.; Ганеева Э.Р.; Орлова Е.Н.; Ханафин В.Ф.; Ханафин А.В.; Преснякова Л.К.; Гордиенко Т.Г.; Лавров С.Г.; Мельников А.И.; Лукьянова Е.П., Елина Л.А.; Киров С.В.; Михайлов И.Б.; Максимова Л.Е.; Фомина Т.Ф.; Колесов А.А.; Зинин Ю.А.; Горина А.И.; Титаев А.А.; Абрамова Н.В.; Демидова Н.Ю.; Малькова Т.П.; Устинов А.Н.; Родионова Е.В.; Колесова Е.В.; Родионов В.В.; Лосев А.В.; Мкртчян А.Д.; Кропачева Г.С.; Ларионов Н.А.;. Годяцкая Ю.В.; Странцев В.П.;. Седых И.Н.; Матвеева Ю.Г.; Горбачев Д.А.; Курочкин В.В.; Кошелев А.Б.; 91. Ефимова С.Б.; Ефимова Л.М., Мартыненко Л.В.; Ефимов Ю.К.; Ефимов А.Ю.; Горский Н.З.; Панасенко В.В.; Теклина И.С.; Эмери Н.Ю.
о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об отказе в государственной регистрации, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на основании заявления ЖСК "Дельфин и К" от 16.09.2010 года N 11/626/2010-112
установил:
В арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив "Дельфин и К" (далее ЖСК "Дельфин и К", кооператив, заявитель) с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее Управление Росреестра, управление, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации от 28.10.2010 года N 11/626/2010-112. Также заявитель просил суд обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на основании заявления ЖСК "Дельфин и К" от 16.09.2010 года N 11/626/2010-112.
Решением арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Жилищно-строительный кооператив "Дельфин и К", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Герасимова Т.П., Поплавский В.В., представители Управления Росреестра по Саратовской области, Ефимова А.Ю., Ханафиной В.Ф., Сухаревой Н.А. считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзывах.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей иных лиц, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании, открытом 02.08.2011 г., в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09.08.2011 года до 14 часов 50 минут.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, участвующих в судебном заседании, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 16.09.2010 г. конкурсный управляющий ЖСК "Дельфин и К" обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой многоквартирный дом, незавершенный строительством, расположенный по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 13.
Сообщением N 11/626/2010-112 от 29.09.2010 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановило государственную регистрацию сроком до 29.10.2010 г. в связи с непредставлением: документов, устраняющих разночтения в части земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством многоквартирный жилой дом; документов, свидетельствующих о продлении срока действия разрешения на строительство N RU64304000-27 после 18.02.2010 г., либо документов подтверждающих, что строительство данного жилого дома с 18.02.2010 г. не осуществлялось; рабочего проекта по строительству жилого дома, изготовленного в полном объеме и содержащего необходимые для государственной регистрации права сведения; согласия всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенного по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13, на государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К".
21.10.2010 г. конкурсным управляющим ЖСК "Дельфин и К" в Управление Росреестра были представлены дополнительные документы, устраняющие основания изложенные в п. п. 1 - 3 уведомления. Так же был представлен список выявленных договоров участников долевого строительства ЖСК "Дельфин и К" по 14 этажному жилому дому, по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд д. 13.
Сообщением N 11/626/2010-112 от 28.10.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказано в государственной регистрации прав на указанный объект недвижимости на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним", так как заявителем не представлено согласие всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, на проведение государственной регистрации права собственности ЖСК "Дельфин и К".
Заявитель, считая отказ регистрирующего органа не соответствующим действующим нормам права и нарушающим его права, обратился в суд с указанными выше требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что требование Управления Росреестра по Саратовской области о достижении ЖСК "Дельфин и К" соглашения о распределении долей (квартир в жилом доме) между всеми участниками - физическими лицами ("конечными собственниками") является обоснованным и полностью соответствует действующему законодательству.
Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.
Согласно ст. 13 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации права, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Непредставление документов, необходимых в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в соответствии со статьей 20 Закона о государственной регистрации является основанием для отказа в государственной регистрации права.
Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности кооператива на объект незавершенный строительством послужило наличии у Управления Росреестра сведений о признанных в судебном порядке имущественных правах физических лиц на получение в собственность квартир в данном жилом доме после завершения строительства.
Информация о поступивших в управление документах, содержащих сведения об объектах недвижимости и (или) их правообладателях, которые государственному регистратору необходимо учитывать при проведении регистрационных действий, связанных с такими объектами недвижимости и (или) их правообладателями, учитывается в технологической книге учета арестов, созданной для учета таких документов, по соответствующему объекту недвижимости или правообладателю.
Указанные выше сведения внесены на основании вступивших в законную силу решений Фрунзенского районного суда г. Саратова, которыми за Михеевым А.Г., Блажко В.В., Сытежевой Л.В., Курочкиным В.В., Зининым Ю.А., Родионовой Т.В., Кропачевой Г.С., Григорьевым Н.А., Кабаковой А.М., Теклиной Т.В., Лукьяновой Е.П., Михайловым И.Б., Карелиной Е.В., Панасенко В.В., Абрамовой Н.В., Кировым СВ., Лукьяновой Е.П., Максимовой Л.Е., Зининым Ю.А., Назаровым В.В., Дьяковой О.Н., Широковой О.А., Ефимовой СБ., Ефимовой Л.М., Ефимовым Ю.К., Ефимовым А.Ю., Устиновым А.Н. признано имущественное право на получение в собственность квартир в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, 1-3 Шелковичный пр., д. 13, вне зависимости от лиц, сдавших дом в эксплуатацию, после сдачи дома в эксплуатацию.
Указанные решения внесены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в технологическую книгу учета арестов.
Учитывая, сведения, имеющиеся у управления, регистрирующий орган посчитал необходимым представление на государственную регистрацию права собственности ЖСК "Дельфин и К" согласия всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, площадью застройки 956,6 кв. м, степенью готовности 8%, Литер А, расположенного по адресу: г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, д. 13.
Апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что согласие всех кредиторов по обязательственным отношениям, возникшим при создании незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома, для государственной регистрации права собственности кооператива является обязательным условием регистрации.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заявитель ссылается на то, что в результате заключения договоров долевого участия на строительство соответствующих жилых помещений у участников долевого строительства не возникло вещных прав на объект незавершенного строительства, в связи с чем, по мнению конкурсного управляющего, согласия всех кредиторов на проведение государственной регистрации права собственности ЖСК "Дельфин и К" не требуется.
Апелляционная инстанция считает довод заявителя несостоятельным по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, оценив в совокупности, как того требует ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, обоснованно пришел к выводу о том, что, заключенные между ЖСК "Дельфин и К" и членами кооператива договоры, не являются договорами долевого участия в строительстве и Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к правоотношениям по строительству дома с участием ЖСК не применяется.
В соответствии с частью 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", кроме случаев заключения договоров об участии в долевом строительстве в порядке, предусмотренном указанным Законом, привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что привлечение ЖСК денежных средств пайщиков на строительство жилых помещений регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон о кооперативах), который связывает момент возникновения у пайщика права собственности на помещение с полной оплатой взноса (ст. 30 Закона о кооперативах).
Аналогичная норма закреплена в пункте 4 ст. 218 ГК РФ, согласно которой член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Кроме того, статья 8 ГК РФ к основаниям возникновения гражданских прав и обязанностей относит, в частности, судебное решение, установившее права и обязанности (п. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ).
Как было указано выше, вступившими в законную силу решениями Фрунзенского районного суда г. Саратова подтверждено имущественное право пайщиков кооператива на получение в собственность конкретных помещений.
Согласно п. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Статья 25 Закона о регистрации устанавливает правило, что для регистрации объекта незавершенного строительства, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, необходимо представление документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В то же время, согласно абзацу 6 ч. 1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные решения, вступившие в законную силу.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 28 названного выше Закона в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. В последующем права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал в оспариваемом решении, что при наличии вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции о признании за физическими лицами - членами кооператива имущественного права на получение в собственность конкретных помещений не позволяет регистрирующему органу проигнорировать их права и законные интересы при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом.
Учитывая изложенное является несостоятельным довод подателя апелляционной жалобы о том, что заключенные договоры долевого участия на строительство соответствующих жилых помещений порождают обязательственные отношения, в которых не возникают вещные права участников долевого строительства на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае имущественные права физических лиц возникли не из договоров долевого участия, а в силу ст. 30 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах", пункта 4 ст. 218 ГК РФ, и вступивших в законную силу судебных актов суда общей юрисдикции.
В связи с неприменением к спорной ситуации Федерального закона N 214-ФЗ судом первой инстанции обоснованно не принята ссылка конкурсного управляющего на ч. 5 ст. 13 указанного Закона, согласно которой при возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, находящиеся в залоге у участников строительства, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на указанные объекты.
Суд апелляционной инстанции также не принимает довод конкурсного управляющего ЖСК о возможности члена кооператива - стороны по договору о долевом участии (паенакоплении) с кооперативом зарегистрировать свое право залога на объект незавершенного строительства при регистрации права собственности ЖСК на данный объект.
Как было указано выше, названный Закон к правоотношениям по строительству дома с участием ЖСК не применяется, поскольку действует специальный закон - Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
В соответствии с положениями статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В рассматриваемом случае в Едином государственном реестре прав не имеется отметки об обременении незавершенного строительства в пользу членов ЖСК, поскольку такая законодательная обязанность у регистрирующего органа отсутствует, сведения о решении судов о признании имущественного права за физическими лицами внесены Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в технологическую книгу учета арестов.
При таких обстоятельствах, единственным способом защиты прав физических лиц -участников строительства является понуждение застройщика к согласованию с ними вопроса о регистрации права собственности ЖСК на объект незавершенного строительства, поскольку регистрация права собственности за заявителем без учета прав кредиторов по имущественным отношениям, противоречит вступившим в законную силу судебным актам суда общей юрисдикции.
Таким образом, Управления Росреестра по Саратовской обоснованно приняло решение об отказе кооперативу в регистрации за ним права собственности на упомянутый объект недвижимости.
Суд не принимает ссылку конкурсного управляющего на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", поскольку, содержащиеся в настоящем Постановлении разъяснения (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Учитывая, что п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусматривает привлечение средств граждан в рамках ЖСК по специальному закону, то к правоотношениям между сторонами по настоящему делу разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г. также применению не подлежат.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
При принятии апелляционной жалобы к производству заявителю была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины. В связи с рассмотрением апелляционной жалобы по существу и отказом в ее удовлетворении, с ЖСК "Дельфин и К" в соответствии со ст. 110 АПК РФ в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 01 июня 2011 года по делу N А57-15158/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" без удовлетворения.
Взыскать с Жилищно-строительного кооператива "Дельфин и К" в доход Федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Саратовской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
С.Г.ВЕРЯСКИНА
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)