Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9375/2010) товарищества собственников жилья "Маркса 14" на решение Арбитражного суда Омской области от 28.09.2010 по делу N А46-16224/2009 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое
по иску товарищества собственников жилья "Маркса 14"
к муниципальному образованию город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,
индивидуальному предпринимателю Курочкиной Наталье Николаевне,
индивидуальному предпринимателю Козлову Сергею Викторовичу,
индивидуальному предпринимателю Бледновой Ольге Александровне,
при участии третьего лица - Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области,
о признании права общей долевой собственности, признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ТСЖ "Маркса 14" - Дячук А.Ф. (паспорт, протокол N 1 от 15.05.2009), Кириченов Н.А. (паспорт, доверенность от 24.06.2009);
- от муниципального образования города Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Антощенко Н.И. (удостоверение, доверенность N 04/2427 от 21.01.2010);
- от ИП Курочкиной Натальи Николаевны - лично по паспорту, Верговская Т.И. (паспорт, доверенность N 4853 от 21.10.2009);
- от ИП Козлова Сергея Викторовича - не явился, извещен;
- от ИП Бледновой Ольги Александровны - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещен,
установил:
Товарищество собственников жилья "Маркса 14" (далее - ТСЖ "Маркса 14", товарищество, истец) 30.07.2009 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Администрации города Омска, департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, индивидуальному предпринимателю Курочкиной Наталье Николаевне, индивидуальному предпринимателю Козлову Сергею Викторовичу о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение дома 14 по проспекту Маркса в городе Омске площадью 1351 кв. м по наружному обмеру за собственниками помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту Маркса в городе Омске; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 01/057/2009-1342 о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N 13П: 38 - 47, общей площадью 185,6 кв. м, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/027/2005-369 о регистрации за Козловым Сергеем Викторовичем права собственности на нежилое помещение, номер на поэтажном плане N 14П, общей площадью 261,9 кв. м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/038/2005-784 о регистрации за Курочкиной Натальей Николаевной права собственности на нежилое помещение, номер на поэтажном плане N 11П, общей площадью 115,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14.
Определением арбитражного суда от 01.12.2009 по ходатайству истца объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело N А46-16224/2009 и дело N А46-23197/2009 по иску товарищества собственников жилья "Маркса 14" об истребовании от Козлова Сергея Викторовича нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, расположенного в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 14П; от Курочкиной Натальи Николаевны - нежилого помещения, номер на поэтажном плане N 11П, общей площадью 115,7 кв. м, расположенного в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска; от муниципального образования город Омск - нежилых помещений, номера на поэтажном плане N 13П: 38 - 47, общей площадью 185,6 кв. м, расположенных в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска.
Данным определением так же произведена замена ненадлежащих ответчиков - Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска надлежащим - муниципальным образованием город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска.
Определением арбитражного суда от 29.06.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель Бледнова Ольга Александровна.
В связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Бледновой Ольги Александровны истец уточнил исковые требования к каждому из ответчиков, просит: истребовать от Козлова Сергея Александровича нежилое помещение общей площадью 261,9 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 14П; истребовать от Курочкиной Натальи Николаевны нежилое помещение общей площадью 115,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 11П; истребовать от муниципального образования г. Омска нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 13П: 38 - 47; истребовать от Бледновой Ольги Александровны нежилое помещение общей площадью 195,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 12П; признать право общей долевой собственности на спорные помещения за собственниками помещений дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска. Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2008 по делу N А46-16224/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Маркса-14" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что спорные нежилые помещения, расположенные в подвальной части дома, являются общим имуществом многоквартирного дома; технический паспорт дома 2000 года не содержит сведений о наличии в подвале спорных изолированных помещений; истец не согласен с выводом суда первой инстанции о непринятии акта обследования подвального помещения дома N 14 по пр. Маркса г. Омска в качестве надлежащего доказательства. По мнению истца, товарищество собственников жилья в силу закона и положений устава является лицом, обязанным представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Курочкина Н.Н. и Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, в письменных отзывах на апелляционную жалобу просят обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Козлов С.В., Бледнова О.А., Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела, представителей в судебное заседание не направили. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Маркса-14" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика высказался согласно доводам своего письменного отзыва на апелляционную жалобу.
Курочкина Н.Н. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании ходатайства производственного объединения "Полет", в соответствии с Постановлением Главы администрации Омской области "О реформировании представительных органов власти и органов местного самоуправления в области" от 11.10.1993 N 379-п, Распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 N 114-рп и Распоряжением Госкомимущества от 05.02.1993 N 217-р, Главой администрации города Омска было принято Постановление N 1111-п от 09.12.1993 "Об утверждении перечней объектов, передаваемых в муниципальную собственность, находящихся в ведении производственного объединения "Полет".
Постановлением Главы администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п в муниципальную собственность города Омска переданы объекты жилищного, нежилого фонда и инженерной инфраструктуры, находящиеся на балансе производственного объединения "Полет", перечисленные в приложениях N N 1, 2, 3 к Постановлению Главы администрации города Омска N 1111-п от 09.12.1993, в том числе, и жилой дом N 14 по проспекту К. Маркса.
На основании указанного Постановления объект - жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, проспект Маркса, 14, включен в реестр муниципальной собственности, что подтверждается представленной в дело выпиской из реестра муниципальной собственности от 15.04.2002 N 08-02/5509.
Впоследствии спорные нежилые помещения литера А (N 11П), расположенные в подвале дома N 14 по проспекту К. Маркса, были переданы в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство Центрального административного округа г. Омска" (распоряжение N 436-р от 22.04.1998). В дальнейшем распоряжением директора департамента недвижимости Администрации города Омска от 30.04.2004 N 453-р право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство Центрального административного округа г. Омска" на вышеуказанные помещения прекращено, имущество передано на баланс муниципального унитарного предприятия "Город" и реализовано путем продажи на аукционе.
Так, Распоряжением Мэра г. Омска N 1309-р от 30.04.2004 муниципальному унитарному предприятию города Омска "Город" дано согласие на отчуждение в форме продажи недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения: нежилых помещений литера А (11П), номера на поэтажном плане подвала: N 30, 31, 33 - 37, 48 общей площадью 124,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14. Начальную стоимость продажи при этом установлена не ниже рыночной.
02.06.2004 между муниципальным унитарным предприятием города Омска "Город" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Курочкиным Константином Андреевичем (покупатель), действующим на основании договора поручения от 11.05.2004 по поручению, за счет и в интересах индивидуального предпринимателя Курочкиной Натальи Николаевны, был заключен договор купли-продажи N 180, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность, а покупатель купил встроенное помещение - нежилые помещения общей площадью 124,60 кв. м, номера позиций в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 22.07.2003, 11П: 30, 31, 33 - 37, 48, литера А, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14.
27.04.2005 между Курочкиной Натальей Николаевной (продавец) и индивидуальным предпринимателем Рымшиным Сергеем Викторовичем заключен договор купли-продажи названных выше нежилых помещений N 11, а впоследствии по договору купли-продажи от 02.07.2008, заключенному между Рымшиным Сергеем Викторовичем (продавец) и Курочкиной Натальей Николаевной (покупатель) спорные помещения вновь перешли в собственность последней.
Далее, решением Арбитражного суда Омской области от 02.10.2008 по делу N А46-17109/2008 удовлетворены исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска, признано право муниципальной собственности на объект недвижимости: нежилые помещения N 12П, номера на поэтажном плане: 17 - 21, общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект К. Маркса, д. 14.
19.05.2009 между муниципальным образованием город Омск (продавец) и индивидуальным предпринимателем Бледновой Ольгой Александровной (покупатель) заключен договор купли-продажи N 14, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения N 12П общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, проспект К. Маркса, д. 14 (по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 07.12.2007).
Согласно пункту 3.1 договора (в редакции соглашения от 03.06.2009) цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 5 290 000 руб., в том числе НДС 806 949 руб.
В соответствии с пунктом 3.2 названного договора (в редакции протокола согласований разногласий к договору от 21.05.2009) оплата за объект производится на основании договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 3.1 суммы на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска по следующей схеме: ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца.
По акту приема-передачи от 22.05.2009 нежилые помещения N 12П общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект К. Маркса, д. 14, переданы индивидуальному предпринимателю Бледновой Ольге Александровне.
14.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области на основании Постановления Главы администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п "О передаче в муниципальную собственность г. Омска объектов жилищного, нежилого фонда и инженерной инфраструктуры, находящихся на балансе ПО "Полет" за муниципальным образованием город Омска зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 13П, номера на поэтажном плане 38 - 47, общей площадью 185,60 кв. м, находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14.
Из материалов дела также следует, что 17.07.2008 между Хачатряном Кареном Дерниковичем (продавец) и Козловым Сергеем Викторовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого продавец передал принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение номер на поэтажном плане 14П, литера А общей площадью 257,4 кв. м (по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 08.07.2008), находящееся в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Омск, проспект к. Маркса, 14, в собственность покупателя, а покупатель принял данное недвижимое имущество и обязался уплатить за него 2 100 000 руб.
На основании данного договора 30.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области Козлову Сергею Викторовичу выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ N 843875.
Таким образом, на дату судебного заседания нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении жилого дома N 14 по проспекту К. Маркса в г. Омске, принадлежат на праве собственности следующим лицам: нежилое помещение N 11П площадью 115,7 кв. м - Курочкиной Наталье Николаевне; нежилое помещение N 12П площадью 195,7 кв. м - Бледновой Ольге Александровне; нежилое помещение N 13П площадью 185,6 кв. м - муниципальному образованию город Омск; нежилое помещение N 14П площадью 261,9 кв. м - Козлову Сергею Викторовичу, что подтверждается представленными в дело выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/062/2009-1219 от 30.03.2009, N 01/057/2009-1342 от 24.03.2009, N 01/062/2009-1217 от 30.03.2009, N 01/168/2010-0649 от 23.06.2010.
15.05.2009 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, проспект Маркса, дом 14, (далее - многоквартирный дом) проведенное в форме заочного голосования, на котором приняты, в том числе следующие решения: создать товарищество собственников жилья (ТСЖ); утвердить наименование (название) товарищества собственников жилья - "Маркса 14"; утвердить устав ТСЖ "Маркса 14", что подтверждается протоколом N 1 внеочередного общего собрания собственников помещений от 15.05.2009.
ТСЖ "Маркса 14" зарегистрировано в качестве юридического лица 11.06.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц N 10809А от 11.06.2009.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
Многоквартирный дом построен в 1956 году, имеет 5 этажей, площадь застройки 1351 кв. м, площадь здания 5297,8 кв. м, из которых 4283,8 кв. м жилой площади, составляющих 63 квартиры, и 574 кв. м встроенных нежилых помещений - технический подвал, в которых расположены коммуникации для обслуживания квартир: водопровод, канализация, отопление и пр. (далее - подвальное помещение).
Истец полагает, что подвальное помещение, в состав которого входят спорные помещения, имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, сдавался в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного дома, и не предназначался для размещения административных служб и коммерческих организаций. Последующая реконструкция подвала и выделение спорных помещений в качестве единиц комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме. В подвале расположены водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания, что подтверждается актом обследования подвала от 2009 года, составленным, в том числе, управляющей компанией.
Истец также указал, что с декабря 1992 года жильцы многоквартирного дома начали приватизацию квартир, при этом квартиры N N 4, 7, 8, 9, 16 и другие перешли в собственность граждан уже в декабре 1992 года.
Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении данного требования послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в деле такие документы отсутствуют.
Как установлено в пункте 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ТСЖ "Маркса 14" не представило каких-либо доказательств того, что собственники помещений наделили товарищество необходимыми полномочиями.
Ссылки истца на положения действующего законодательства и положения устава ТСЖ "Маркса 14" в обоснование наличия у него права на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями основаны на неправильном толковании закона и подлежат отклонению.
Правомерно судом первой инстанции отклонена ссылка истца в обоснование наличия полномочий на предъявление настоящего иска в суд в интересах всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, на решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом N 5 от 17.04.2009, в соответствии с которым принято решение об обращении с исковым заявлением за защитой нарушенных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту К. Маркса в судебные органы о признании недействительным права собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение N 13П литера А (помещения на поэтажном плане N N 38 - 47, площадь 185,6 кв. м), на нежилое помещение N 16П литера А (помещения на поэтажном плане N N 1 - 6), на нежилое помещение N 12П литера А (помещения на поэтажном плане N N 17 - 21, 25, 26, 28, 29, 50 - 52, площадь 195,7 кв. м).
В настоящем деле имеет место спор о правах на нежилые помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) в многоквартирном доме.
При этом на момент проведения внеочередного общего собрания собственников помещений (на дату 17.04.2009) еще не было принято решения о создании товарищества собственников жилья "Маркса 14", соответственно, в ЕГРЮЛ не была внесена запись о создании указанного юридического лица. Как следует из четвертого вопроса повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений от 17.04.2009, собранием было постановлено лишь подготовить проекты документов и провести внеочередное общее собрание собственников помещений по вопросу создания товарищества собственников жилья (такое собрание состоялось 15.05.2009, запись в ЕГРЮЛ внесена 11.06.2009). Таким образом, очевидно, что собственники помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту К. Маркса не могли поручить истцу обратиться с исковым заявлением в защиту их прав и законных интересов до момента регистрации товарищества собственников жилья "Маркса 14" в качестве юридического лица. Каких-либо иных документов, подтверждающих заинтересованность истца в предъявлении настоящего иска в суд в материалах дела не имеется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
К общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В обоснование того, что спорные подвальные помещения имеют исключительно вспомогательное назначение и предназначены лишь для обслуживания помещений в многоквартирном доме, истец сослался на расположение в них инженерных коммуникаций (водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания), что, по его мнению, подтверждается актом обследования подвала от 23.06.2009, составленным при участии инженера ООО "Управляющая компания "Жилищник-6" Рябушевой Т.В., старшего по дому Дячук А.Ф. и собственника квартиры N 39 дома N 14 по проспекту К. Маркса, Сидоркина В.А.
Из содержания указанного акта следует, что "в подвальном помещении многоквартирного дома N 14 по проспекту К.Маркса проходят инженерные коммуникации, разлив холодной и горячей воды, от которого проходят стояки в квартиры 5-х этажей с запорной арматурой на стояках; отопление дома с нижним разливом, прямой и обратимый трубопровод по периметру подвального помещения, от которого проходят стояки отопления с запорной арматурой в квартиры всех этажей; также по подвалу проходит канализационная система дома; в подвале расположено помещение с тепловым узлом и водомерной рамкой (холодная вода), также электрощитовая (узел управления электроснабжением дома) и распределительные электрические щиты на каждый подъезд".
Между тем, из данного акта не представляется возможным установить, в отношении какой части или всего в целом подвального помещения идет речь, отсутствуют индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, не возможно установить отношение содержания акта к спорным помещениям N N 11П, 12П, 13П, 14П.
При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции, акт обследования подвала от 23.06.2009 составлен с участием лиц, не обладающих специальными полномочиями на дачу подобного рода заключений.
Специализированная организация, имеющая лицензию на составление соответствующих заключений по итогам обследования помещений на предмет наличия в них инженерных коммуникаций, необходимых для использования всеми собственниками помещений жилого дома, истцом не привлекалась. В рамках рассмотрения настоящего дела ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы по указанному вопросу истцом также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 1 статьи 9 АПК РФ).
В материалы дела представлены доказательства того, что помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) длительное время использовались под иные цели, чем обслуживание многоквартирного дома.
В частности, из экспликации к поэтажному плану, являющейся приложением к техническому паспорту на жилой дом государственного общественного жилищного фонда, расположенный по адресу город Омск, проспект К.Маркса, 14, инвентарный номер 1-658-1, составленному по состоянию на 23.10.1990, следует, что в помещениях подвала, находящихся в указанном многоквартирном доме, на дату проведения обследования размещался детский клуб "Туристов и школьников", который занимал две комнаты, коридор и кладовую, а также располагались помещения торговых залов, кладовой, кабинета и туалета. Из приобщенной к материалам настоящего дела экспликации к плану строения, составленной по состоянию на 10.12.1957, являющейся приложением к Инвентаризационным материалам на домовладение, также следует, что в подвальном помещении многоквартирного дома были оборудованы комнаты, умывальные, уборные и иные помещения.
Спорные помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им как вторичным объектам недвижимости присвоены кадастровые номера; как следует из пояснений ответчиков данные помещения имеют соответствующие элементы благоустройства (электроснабжение, центральное отопление, канализация, водопровод).
При этом отклоняется ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие спорных помещений на плане подвала, являющегося приложением к техническому паспорту на многоквартирный жилой дом N 14 по ул. К. Маркса (Литера А) 2000 года.
Данный план содержит графическое изображение подвального помещения многоквартирного дома, при этом в составе подвального помещения имеются отдельные помещения различной площади. Отсутствие указания на номера данных помещений не свидетельствует, что среди них не указаны самостоятельные изолированные помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные помещения имели и имеют самостоятельное назначение и использование, не связанное исключительно с обслуживанием многоквартирного дома, возникшее до создания товарищества собственников жилья "Маркса 14" и возникновения у отдельных лиц права собственности на квартиры.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению, всесторонне, полно, объективно и непосредственно оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отсутствии оснований констатировать функциональную направленности спорных помещений для обслуживания общего имущества многоквартирного дома.
Заявителем, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено надлежащих и достаточных доказательств иного назначения спорных помещений.
Вместе с тем, поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно вошел в исследование вопроса о том, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, что позволило бы также определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции на основе материалов дела, спорные помещения уже в 1990 году были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости и использовались в качестве таковых, в то время как первая квартира в многоквартирном доме приватизирована только в 1992 году, как указывает сам истец.
Данные обстоятельства также не позволяют сделать вывод о наличии у спорных помещений признаков общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Изложенные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.
Доводы заявителя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 сентября 2010 года по делу N А46-16224/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2010 ПО ДЕЛУ N А46-16224/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2010 г. по делу N А46-16224/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мироновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9375/2010) товарищества собственников жилья "Маркса 14" на решение Арбитражного суда Омской области от 28.09.2010 по делу N А46-16224/2009 (судья Мартыненко Ю.В.), принятое
по иску товарищества собственников жилья "Маркса 14"
к муниципальному образованию город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,
индивидуальному предпринимателю Курочкиной Наталье Николаевне,
индивидуальному предпринимателю Козлову Сергею Викторовичу,
индивидуальному предпринимателю Бледновой Ольге Александровне,
при участии третьего лица - Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области,
о признании права общей долевой собственности, признании недействительными записей о государственной регистрации права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ТСЖ "Маркса 14" - Дячук А.Ф. (паспорт, протокол N 1 от 15.05.2009), Кириченов Н.А. (паспорт, доверенность от 24.06.2009);
- от муниципального образования города Омска в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Антощенко Н.И. (удостоверение, доверенность N 04/2427 от 21.01.2010);
- от ИП Курочкиной Натальи Николаевны - лично по паспорту, Верговская Т.И. (паспорт, доверенность N 4853 от 21.10.2009);
- от ИП Козлова Сергея Викторовича - не явился, извещен;
- от ИП Бледновой Ольги Александровны - не явился, извещен;
- от Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области - не явился, извещен,
установил:
Товарищество собственников жилья "Маркса 14" (далее - ТСЖ "Маркса 14", товарищество, истец) 30.07.2009 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Администрации города Омска, департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, индивидуальному предпринимателю Курочкиной Наталье Николаевне, индивидуальному предпринимателю Козлову Сергею Викторовичу о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение дома 14 по проспекту Маркса в городе Омске площадью 1351 кв. м по наружному обмеру за собственниками помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту Маркса в городе Омске; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 01/057/2009-1342 о регистрации муниципального права собственности на нежилые помещения, номера на поэтажном плане N 13П: 38 - 47, общей площадью 185,6 кв. м, расположенные в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/027/2005-369 о регистрации за Козловым Сергеем Викторовичем права собственности на нежилое помещение, номер на поэтажном плане N 14П, общей площадью 261,9 кв. м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14; признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 55-55-01/038/2005-784 о регистрации за Курочкиной Натальей Николаевной права собственности на нежилое помещение, номер на поэтажном плане N 11П, общей площадью 115,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: город Омск, проспект Маркса, 14.
Определением арбитражного суда от 01.12.2009 по ходатайству истца объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело N А46-16224/2009 и дело N А46-23197/2009 по иску товарищества собственников жилья "Маркса 14" об истребовании от Козлова Сергея Викторовича нежилого помещения общей площадью 261,9 кв. м, расположенного в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 14П; от Курочкиной Натальи Николаевны - нежилого помещения, номер на поэтажном плане N 11П, общей площадью 115,7 кв. м, расположенного в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска; от муниципального образования город Омск - нежилых помещений, номера на поэтажном плане N 13П: 38 - 47, общей площадью 185,6 кв. м, расположенных в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска.
Данным определением так же произведена замена ненадлежащих ответчиков - Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска надлежащим - муниципальным образованием город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска.
Определением арбитражного суда от 29.06.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель Бледнова Ольга Александровна.
В связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя Бледновой Ольги Александровны истец уточнил исковые требования к каждому из ответчиков, просит: истребовать от Козлова Сергея Александровича нежилое помещение общей площадью 261,9 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 14П; истребовать от Курочкиной Натальи Николаевны нежилое помещение общей площадью 115,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 11П; истребовать от муниципального образования г. Омска нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 13П: 38 - 47; истребовать от Бледновой Ольги Александровны нежилое помещение общей площадью 195,7 кв. м, расположенное в подвальном помещении дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска, номер на поэтажном плане 12П; признать право общей долевой собственности на спорные помещения за собственниками помещений дома N 14 по проспекту Маркса г. Омска. Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.09.2008 по делу N А46-16224/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ТСЖ "Маркса-14" в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что спорные нежилые помещения, расположенные в подвальной части дома, являются общим имуществом многоквартирного дома; технический паспорт дома 2000 года не содержит сведений о наличии в подвале спорных изолированных помещений; истец не согласен с выводом суда первой инстанции о непринятии акта обследования подвального помещения дома N 14 по пр. Маркса г. Омска в качестве надлежащего доказательства. По мнению истца, товарищество собственников жилья в силу закона и положений устава является лицом, обязанным представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме.
Курочкина Н.Н. и Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, в письменных отзывах на апелляционную жалобу просят обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Козлов С.В., Бледнова О.А., Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела, представителей в судебное заседание не направили. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ТСЖ "Маркса-14" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика высказался согласно доводам своего письменного отзыва на апелляционную жалобу.
Курочкина Н.Н. поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании ходатайства производственного объединения "Полет", в соответствии с Постановлением Главы администрации Омской области "О реформировании представительных органов власти и органов местного самоуправления в области" от 11.10.1993 N 379-п, Распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 N 114-рп и Распоряжением Госкомимущества от 05.02.1993 N 217-р, Главой администрации города Омска было принято Постановление N 1111-п от 09.12.1993 "Об утверждении перечней объектов, передаваемых в муниципальную собственность, находящихся в ведении производственного объединения "Полет".
Постановлением Главы администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п в муниципальную собственность города Омска переданы объекты жилищного, нежилого фонда и инженерной инфраструктуры, находящиеся на балансе производственного объединения "Полет", перечисленные в приложениях N N 1, 2, 3 к Постановлению Главы администрации города Омска N 1111-п от 09.12.1993, в том числе, и жилой дом N 14 по проспекту К. Маркса.
На основании указанного Постановления объект - жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, проспект Маркса, 14, включен в реестр муниципальной собственности, что подтверждается представленной в дело выпиской из реестра муниципальной собственности от 15.04.2002 N 08-02/5509.
Впоследствии спорные нежилые помещения литера А (N 11П), расположенные в подвале дома N 14 по проспекту К. Маркса, были переданы в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство Центрального административного округа г. Омска" (распоряжение N 436-р от 22.04.1998). В дальнейшем распоряжением директора департамента недвижимости Администрации города Омска от 30.04.2004 N 453-р право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство Центрального административного округа г. Омска" на вышеуказанные помещения прекращено, имущество передано на баланс муниципального унитарного предприятия "Город" и реализовано путем продажи на аукционе.
Так, Распоряжением Мэра г. Омска N 1309-р от 30.04.2004 муниципальному унитарному предприятию города Омска "Город" дано согласие на отчуждение в форме продажи недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения: нежилых помещений литера А (11П), номера на поэтажном плане подвала: N 30, 31, 33 - 37, 48 общей площадью 124,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14. Начальную стоимость продажи при этом установлена не ниже рыночной.
02.06.2004 между муниципальным унитарным предприятием города Омска "Город" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Курочкиным Константином Андреевичем (покупатель), действующим на основании договора поручения от 11.05.2004 по поручению, за счет и в интересах индивидуального предпринимателя Курочкиной Натальи Николаевны, был заключен договор купли-продажи N 180, в соответствии с условиями которого продавец передал в собственность, а покупатель купил встроенное помещение - нежилые помещения общей площадью 124,60 кв. м, номера позиций в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 22.07.2003, 11П: 30, 31, 33 - 37, 48, литера А, находящиеся в подвале пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14.
27.04.2005 между Курочкиной Натальей Николаевной (продавец) и индивидуальным предпринимателем Рымшиным Сергеем Викторовичем заключен договор купли-продажи названных выше нежилых помещений N 11, а впоследствии по договору купли-продажи от 02.07.2008, заключенному между Рымшиным Сергеем Викторовичем (продавец) и Курочкиной Натальей Николаевной (покупатель) спорные помещения вновь перешли в собственность последней.
Далее, решением Арбитражного суда Омской области от 02.10.2008 по делу N А46-17109/2008 удовлетворены исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска, признано право муниципальной собственности на объект недвижимости: нежилые помещения N 12П, номера на поэтажном плане: 17 - 21, общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект К. Маркса, д. 14.
19.05.2009 между муниципальным образованием город Омск (продавец) и индивидуальным предпринимателем Бледновой Ольгой Александровной (покупатель) заключен договор купли-продажи N 14, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения N 12П общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, проспект К. Маркса, д. 14 (по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 07.12.2007).
Согласно пункту 3.1 договора (в редакции соглашения от 03.06.2009) цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 5 290 000 руб., в том числе НДС 806 949 руб.
В соответствии с пунктом 3.2 названного договора (в редакции протокола согласований разногласий к договору от 21.05.2009) оплата за объект производится на основании договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 3.1 суммы на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска по следующей схеме: ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца.
По акту приема-передачи от 22.05.2009 нежилые помещения N 12П общей площадью 195,7 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, проспект К. Маркса, д. 14, переданы индивидуальному предпринимателю Бледновой Ольге Александровне.
14.11.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области на основании Постановления Главы администрации Омской области от 13.12.1993 N 477-п "О передаче в муниципальную собственность г. Омска объектов жилищного, нежилого фонда и инженерной инфраструктуры, находящихся на балансе ПО "Полет" за муниципальным образованием город Омска зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 13П, номера на поэтажном плане 38 - 47, общей площадью 185,60 кв. м, находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, проспект Маркса, д. 14.
Из материалов дела также следует, что 17.07.2008 между Хачатряном Кареном Дерниковичем (продавец) и Козловым Сергеем Викторовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с условиями которого продавец передал принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество - нежилое помещение номер на поэтажном плане 14П, литера А общей площадью 257,4 кв. м (по данным технического паспорта, составленного по состоянию на 08.07.2008), находящееся в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Омск, проспект к. Маркса, 14, в собственность покупателя, а покупатель принял данное недвижимое имущество и обязался уплатить за него 2 100 000 руб.
На основании данного договора 30.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области Козлову Сергею Викторовичу выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АВ N 843875.
Таким образом, на дату судебного заседания нежилые помещения, расположенные в подвальном помещении жилого дома N 14 по проспекту К. Маркса в г. Омске, принадлежат на праве собственности следующим лицам: нежилое помещение N 11П площадью 115,7 кв. м - Курочкиной Наталье Николаевне; нежилое помещение N 12П площадью 195,7 кв. м - Бледновой Ольге Александровне; нежилое помещение N 13П площадью 185,6 кв. м - муниципальному образованию город Омск; нежилое помещение N 14П площадью 261,9 кв. м - Козлову Сергею Викторовичу, что подтверждается представленными в дело выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/062/2009-1219 от 30.03.2009, N 01/057/2009-1342 от 24.03.2009, N 01/062/2009-1217 от 30.03.2009, N 01/168/2010-0649 от 23.06.2010.
15.05.2009 состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Омск, проспект Маркса, дом 14, (далее - многоквартирный дом) проведенное в форме заочного голосования, на котором приняты, в том числе следующие решения: создать товарищество собственников жилья (ТСЖ); утвердить наименование (название) товарищества собственников жилья - "Маркса 14"; утвердить устав ТСЖ "Маркса 14", что подтверждается протоколом N 1 внеочередного общего собрания собственников помещений от 15.05.2009.
ТСЖ "Маркса 14" зарегистрировано в качестве юридического лица 11.06.2009, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц N 10809А от 11.06.2009.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.
Многоквартирный дом построен в 1956 году, имеет 5 этажей, площадь застройки 1351 кв. м, площадь здания 5297,8 кв. м, из которых 4283,8 кв. м жилой площади, составляющих 63 квартиры, и 574 кв. м встроенных нежилых помещений - технический подвал, в которых расположены коммуникации для обслуживания квартир: водопровод, канализация, отопление и пр. (далее - подвальное помещение).
Истец полагает, что подвальное помещение, в состав которого входят спорные помещения, имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, сдавался в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного дома, и не предназначался для размещения административных служб и коммерческих организаций. Последующая реконструкция подвала и выделение спорных помещений в качестве единиц комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения - обслуживание помещений в данном доме. В подвале расположены водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания, что подтверждается актом обследования подвала от 2009 года, составленным, в том числе, управляющей компанией.
Истец также указал, что с декабря 1992 года жильцы многоквартирного дома начали приватизацию квартир, при этом квартиры N N 4, 7, 8, 9, 16 и другие перешли в собственность граждан уже в декабре 1992 года.
Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в суд с настоящим иском.
Отказ в удовлетворении данного требования послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующие обстоятельства.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Однако, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в деле такие документы отсутствуют.
Как установлено в пункте 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
ТСЖ "Маркса 14" не представило каких-либо доказательств того, что собственники помещений наделили товарищество необходимыми полномочиями.
Ссылки истца на положения действующего законодательства и положения устава ТСЖ "Маркса 14" в обоснование наличия у него права на обращение в суд с заявленными исковыми требованиями основаны на неправильном толковании закона и подлежат отклонению.
Правомерно судом первой инстанции отклонена ссылка истца в обоснование наличия полномочий на предъявление настоящего иска в суд в интересах всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, на решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом N 5 от 17.04.2009, в соответствии с которым принято решение об обращении с исковым заявлением за защитой нарушенных прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту К. Маркса в судебные органы о признании недействительным права собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение N 13П литера А (помещения на поэтажном плане N N 38 - 47, площадь 185,6 кв. м), на нежилое помещение N 16П литера А (помещения на поэтажном плане N N 1 - 6), на нежилое помещение N 12П литера А (помещения на поэтажном плане N N 17 - 21, 25, 26, 28, 29, 50 - 52, площадь 195,7 кв. м).
В настоящем деле имеет место спор о правах на нежилые помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) в многоквартирном доме.
При этом на момент проведения внеочередного общего собрания собственников помещений (на дату 17.04.2009) еще не было принято решения о создании товарищества собственников жилья "Маркса 14", соответственно, в ЕГРЮЛ не была внесена запись о создании указанного юридического лица. Как следует из четвертого вопроса повестки дня внеочередного общего собрания собственников помещений от 17.04.2009, собранием было постановлено лишь подготовить проекты документов и провести внеочередное общее собрание собственников помещений по вопросу создания товарищества собственников жилья (такое собрание состоялось 15.05.2009, запись в ЕГРЮЛ внесена 11.06.2009). Таким образом, очевидно, что собственники помещений в многоквартирном доме N 14 по проспекту К. Маркса не могли поручить истцу обратиться с исковым заявлением в защиту их прав и законных интересов до момента регистрации товарищества собственников жилья "Маркса 14" в качестве юридического лица. Каких-либо иных документов, подтверждающих заинтересованность истца в предъявлении настоящего иска в суд в материалах дела не имеется.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
К общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В обоснование того, что спорные подвальные помещения имеют исключительно вспомогательное назначение и предназначены лишь для обслуживания помещений в многоквартирном доме, истец сослался на расположение в них инженерных коммуникаций (водопроводные сети, разводка горячей и холодной воды, канализационные сети здания), что, по его мнению, подтверждается актом обследования подвала от 23.06.2009, составленным при участии инженера ООО "Управляющая компания "Жилищник-6" Рябушевой Т.В., старшего по дому Дячук А.Ф. и собственника квартиры N 39 дома N 14 по проспекту К. Маркса, Сидоркина В.А.
Из содержания указанного акта следует, что "в подвальном помещении многоквартирного дома N 14 по проспекту К.Маркса проходят инженерные коммуникации, разлив холодной и горячей воды, от которого проходят стояки в квартиры 5-х этажей с запорной арматурой на стояках; отопление дома с нижним разливом, прямой и обратимый трубопровод по периметру подвального помещения, от которого проходят стояки отопления с запорной арматурой в квартиры всех этажей; также по подвалу проходит канализационная система дома; в подвале расположено помещение с тепловым узлом и водомерной рамкой (холодная вода), также электрощитовая (узел управления электроснабжением дома) и распределительные электрические щиты на каждый подъезд".
Между тем, из данного акта не представляется возможным установить, в отношении какой части или всего в целом подвального помещения идет речь, отсутствуют индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, не возможно установить отношение содержания акта к спорным помещениям N N 11П, 12П, 13П, 14П.
При этом как обоснованно отметил суд первой инстанции, акт обследования подвала от 23.06.2009 составлен с участием лиц, не обладающих специальными полномочиями на дачу подобного рода заключений.
Специализированная организация, имеющая лицензию на составление соответствующих заключений по итогам обследования помещений на предмет наличия в них инженерных коммуникаций, необходимых для использования всеми собственниками помещений жилого дома, истцом не привлекалась. В рамках рассмотрения настоящего дела ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы по указанному вопросу истцом также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 1 статьи 9 АПК РФ).
В материалы дела представлены доказательства того, что помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) длительное время использовались под иные цели, чем обслуживание многоквартирного дома.
В частности, из экспликации к поэтажному плану, являющейся приложением к техническому паспорту на жилой дом государственного общественного жилищного фонда, расположенный по адресу город Омск, проспект К.Маркса, 14, инвентарный номер 1-658-1, составленному по состоянию на 23.10.1990, следует, что в помещениях подвала, находящихся в указанном многоквартирном доме, на дату проведения обследования размещался детский клуб "Туристов и школьников", который занимал две комнаты, коридор и кладовую, а также располагались помещения торговых залов, кладовой, кабинета и туалета. Из приобщенной к материалам настоящего дела экспликации к плану строения, составленной по состоянию на 10.12.1957, являющейся приложением к Инвентаризационным материалам на домовладение, также следует, что в подвальном помещении многоквартирного дома были оборудованы комнаты, умывальные, уборные и иные помещения.
Спорные помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П (литера А) сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, им как вторичным объектам недвижимости присвоены кадастровые номера; как следует из пояснений ответчиков данные помещения имеют соответствующие элементы благоустройства (электроснабжение, центральное отопление, канализация, водопровод).
При этом отклоняется ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие спорных помещений на плане подвала, являющегося приложением к техническому паспорту на многоквартирный жилой дом N 14 по ул. К. Маркса (Литера А) 2000 года.
Данный план содержит графическое изображение подвального помещения многоквартирного дома, при этом в составе подвального помещения имеются отдельные помещения различной площади. Отсутствие указания на номера данных помещений не свидетельствует, что среди них не указаны самостоятельные изолированные помещения N N 11П, 12П, 13П, 14П.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные помещения имели и имеют самостоятельное назначение и использование, не связанное исключительно с обслуживанием многоквартирного дома, возникшее до создания товарищества собственников жилья "Маркса 14" и возникновения у отдельных лиц права собственности на квартиры.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению, всесторонне, полно, объективно и непосредственно оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отсутствии оснований констатировать функциональную направленности спорных помещений для обслуживания общего имущества многоквартирного дома.
Заявителем, в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ, не представлено надлежащих и достаточных доказательств иного назначения спорных помещений.
Вместе с тем, поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно вошел в исследование вопроса о том, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, что позволило бы также определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.
Как обоснованно установлено судом первой инстанции на основе материалов дела, спорные помещения уже в 1990 году были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости и использовались в качестве таковых, в то время как первая квартира в многоквартирном доме приватизирована только в 1992 году, как указывает сам истец.
Данные обстоятельства также не позволяют сделать вывод о наличии у спорных помещений признаков общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Изложенные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007, Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13.
Доводы заявителя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем, подлежат отклонению.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 28 сентября 2010 года по делу N А46-16224/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Судьи
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)