Судебные решения, арбитраж
Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 7 октября 2005 года Дело N А56-51800/04
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Коняевой Е.В., при участии от КУГИ Нагорских А.Ю. (доверенность от 27.12.2004), от Центра Полтавца А.Н. (доверенность от 04.04.2005), и.о. председателя правления Прокофьева В.С. (протокол внеочередного собрания правления от 12.09.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 по делу N А56-51800/04 (судьи Слобожанина В.Б., Аносова Н.В., Полубехина Н.С.),
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой организации "Международный центр экологической безопасности Региона Балтийского моря" (далее - Центр) о взыскании 400977 руб. 21 коп., в том числе 271389 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.09.2004 в соответствии с договором от 01.07.2000 N 11-А295501 аренды нежилых помещений, 68652 руб. 87 коп. пеней за просрочку платежа и 60934 руб. 96 коп. штрафа за нарушение иных условий договора (пункт 4.6), а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Решением от 31.03.2005 (судья Калинина Л.М.) с Центра в пользу КУГИ взыскано 61150 руб. пеней; договор аренды расторгнут; ответчик выселен из нежилых помещений; во взыскании долга и штрафа отказано в связи с удовлетворением ответчиком требований в этой части в добровольном порядке до вынесения судом решения.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 решение суда изменено; исковые требования удовлетворены только в части взыскания 61150 руб. пеней, а в остальной части, в том числе в расторжении договора и выселении, отказано в связи с устранением арендатором нарушений на момент обращения с иском.
КУГИ в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в расторжении договора и выселении Центра из занимаемых помещений, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, ответчик перечислял арендную плату со значительной просрочкой, что в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.3.2 договора является достаточным основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя; некоммерческий характер деятельности Центра и длительность арендных отношений не влияют на правомерность заявленного требования.
В судебном заседании представитель Центра заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы, сославшись на то, что в настоящее время между сторонами ведутся переговоры по поводу заключения мирового соглашения об изменении условий договора аренды.
Суд кассационной инстанции, учитывая, что сроки рассмотрения кассационной жалобы ограничены статьей 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса; вопрос об изменении условий договора не относится к предмету настоящего спора, отклонил заявленное ходатайство.
По существу кассационной жалобы представитель КУГИ в судебном заседании поддержал приведенные в ней доводы. Представители Центра против удовлетворения жалобы возражали, просили оставить без изменения постановление апелляционной инстанции.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Центром (арендатор) заключен договор от 01.07.2000 N 11-А295501 аренды нежилых помещений общей площадью 1251,3 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 12 - 14, лит. А, пом. 8Н, 10Н, 23Н, 29Н, для использования под контору сроком на два года.
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1.1 договора на период с 01.07.2000 по 01.07.2002 арендатор освобождается от арендной платы в связи с тем, что право пользования данными помещениями является имущественным вкладом КУГИ в первоначальное имущество Центра в размере капитализированной арендной платы 2822749 руб. В соответствии с пунктом 3.4 арендная плата перечисляется ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала.
Пунктом 4.3 договора за несвоевременное и неполное внесение арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, а пунктом 4.6 за нарушение иных условий договора - в виде штрафа в размере 30 процентов от квартальной арендной платы.
Государственная регистрация договора произведена 22.09.2000.
Дополнительным соглашением от 10.07.2001 N 1 стороны установили срок аренды 49 лет с распространением условий договора на отношения, возникшие с 01.07.2000; дополнили договор пунктами 6.7, 6.8, согласно которым арендатор выполняет капитальный ремонт помещений с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке, первые два года арендатор не вносит арендную плату в размере 2833749 руб., являющуюся имущественным вкладом субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга при учреждении Центра.
Актом от 31.03.2004 обследования арендуемых помещений установлено, что часть помещений без заключения договоров субаренды и согласования с КУГИ предоставлена Центром в пользование третьим лицам - обществу с ограниченной ответственностью "Диалог-техника", обществу с ограниченной ответственностью "Атлантик-трэвел", федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный центр благоустройства и обращения с отходами", а часть помещений не используется.
КУГИ, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также использование помещений не в соответствии с целями, указанными в договоре, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В части имущественных требований судебные акты сторонами не оспариваются и соответствуют в этой части нормам законодательства и материалам дела.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен статьей 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Кроме того, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно, в связи с чем сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, нарушает ее экономические интересы.
Между тем, как установлено судом в данном случае, к моменту рассмотрения спора Центр погасил долг по арендной плате и штрафу, причем часть долга была погашена после получения претензии КУГИ еще до предъявления иска в суд, посторонние лица помещения освободили.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на некоммерческий характер деятельности ответчика, поскольку при определении последствий неисполнения обязательства лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, следует учитывать положения пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего в качестве оснований наступления негативных последствий для такого лица наличие его вины в неисполнении обязательства.
Поскольку арендатором к моменту рассмотрения спора нарушения условий договора от 01.07.2000 устранены, права арендодателя восстановлены, кассационная инстанция находит, что вывод суда апелляционной инстанции об отказе в иске в части расторжения договора не противоречит основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию экономических отношений, и материалам дела.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 по делу N А56-51800/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
КАДУЛИН А.В.
КОНЯЕВА Е.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2005 N А56-51800/04
Разделы:Органы управления товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2005 года Дело N А56-51800/04
Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Коняевой Е.В., при участии от КУГИ Нагорских А.Ю. (доверенность от 27.12.2004), от Центра Полтавца А.Н. (доверенность от 04.04.2005), и.о. председателя правления Прокофьева В.С. (протокол внеочередного собрания правления от 12.09.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 по делу N А56-51800/04 (судьи Слобожанина В.Б., Аносова Н.В., Полубехина Н.С.),
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой организации "Международный центр экологической безопасности Региона Балтийского моря" (далее - Центр) о взыскании 400977 руб. 21 коп., в том числе 271389 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.09.2004 в соответствии с договором от 01.07.2000 N 11-А295501 аренды нежилых помещений, 68652 руб. 87 коп. пеней за просрочку платежа и 60934 руб. 96 коп. штрафа за нарушение иных условий договора (пункт 4.6), а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Решением от 31.03.2005 (судья Калинина Л.М.) с Центра в пользу КУГИ взыскано 61150 руб. пеней; договор аренды расторгнут; ответчик выселен из нежилых помещений; во взыскании долга и штрафа отказано в связи с удовлетворением ответчиком требований в этой части в добровольном порядке до вынесения судом решения.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 решение суда изменено; исковые требования удовлетворены только в части взыскания 61150 руб. пеней, а в остальной части, в том числе в расторжении договора и выселении, отказано в связи с устранением арендатором нарушений на момент обращения с иском.
КУГИ в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в расторжении договора и выселении Центра из занимаемых помещений, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, ответчик перечислял арендную плату со значительной просрочкой, что в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.3.2 договора является достаточным основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя; некоммерческий характер деятельности Центра и длительность арендных отношений не влияют на правомерность заявленного требования.
В судебном заседании представитель Центра заявил ходатайство об отложении рассмотрения кассационной жалобы, сославшись на то, что в настоящее время между сторонами ведутся переговоры по поводу заключения мирового соглашения об изменении условий договора аренды.
Суд кассационной инстанции, учитывая, что сроки рассмотрения кассационной жалобы ограничены статьей 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; стороны не лишены возможности заключить мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса; вопрос об изменении условий договора не относится к предмету настоящего спора, отклонил заявленное ходатайство.
По существу кассационной жалобы представитель КУГИ в судебном заседании поддержал приведенные в ней доводы. Представители Центра против удовлетворения жалобы возражали, просили оставить без изменения постановление апелляционной инстанции.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Центром (арендатор) заключен договор от 01.07.2000 N 11-А295501 аренды нежилых помещений общей площадью 1251,3 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 12 - 14, лит. А, пом. 8Н, 10Н, 23Н, 29Н, для использования под контору сроком на два года.
Размер, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1.1 договора на период с 01.07.2000 по 01.07.2002 арендатор освобождается от арендной платы в связи с тем, что право пользования данными помещениями является имущественным вкладом КУГИ в первоначальное имущество Центра в размере капитализированной арендной платы 2822749 руб. В соответствии с пунктом 3.4 арендная плата перечисляется ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала.
Пунктом 4.3 договора за несвоевременное и неполное внесение арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки, а пунктом 4.6 за нарушение иных условий договора - в виде штрафа в размере 30 процентов от квартальной арендной платы.
Государственная регистрация договора произведена 22.09.2000.
Дополнительным соглашением от 10.07.2001 N 1 стороны установили срок аренды 49 лет с распространением условий договора на отношения, возникшие с 01.07.2000; дополнили договор пунктами 6.7, 6.8, согласно которым арендатор выполняет капитальный ремонт помещений с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке, первые два года арендатор не вносит арендную плату в размере 2833749 руб., являющуюся имущественным вкладом субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга при учреждении Центра.
Актом от 31.03.2004 обследования арендуемых помещений установлено, что часть помещений без заключения договоров субаренды и согласования с КУГИ предоставлена Центром в пользование третьим лицам - обществу с ограниченной ответственностью "Диалог-техника", обществу с ограниченной ответственностью "Атлантик-трэвел", федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный центр благоустройства и обращения с отходами", а часть помещений не используется.
КУГИ, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также использование помещений не в соответствии с целями, указанными в договоре, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В части имущественных требований судебные акты сторонами не оспариваются и соответствуют в этой части нормам законодательства и материалам дела.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен статьей 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Кроме того, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно, в связи с чем сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, нарушает ее экономические интересы.
Между тем, как установлено судом в данном случае, к моменту рассмотрения спора Центр погасил долг по арендной плате и штрафу, причем часть долга была погашена после получения претензии КУГИ еще до предъявления иска в суд, посторонние лица помещения освободили.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на некоммерческий характер деятельности ответчика, поскольку при определении последствий неисполнения обязательства лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, следует учитывать положения пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего в качестве оснований наступления негативных последствий для такого лица наличие его вины в неисполнении обязательства.
Поскольку арендатором к моменту рассмотрения спора нарушения условий договора от 01.07.2000 устранены, права арендодателя восстановлены, кассационная инстанция находит, что вывод суда апелляционной инстанции об отказе в иске в части расторжения договора не противоречит основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию экономических отношений, и материалам дела.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2005 по делу N А56-51800/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
КАДУЛИН А.В.
КОНЯЕВА Е.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)