Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.
при участии от истца: представитель Вартанов Р.М. (доверенность от 01.08.2011 N 53),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Пристяжнюк А.Г.)
от 29 апреля 2011 года по делу N А32-36874/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" (ИНН 2313023183, ОГРН 1082313000330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка" (ИНН 2313000161, ОГРН 1022302296763),
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка" о взыскании 115 296 рублей 45 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неуплаты ответчиком расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, рассчитанного соразмерно его доле в общей площади здания за период с 01.01.2008 по 01.12.2010, а также 8 190 рублей 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2010 по 01.12.2010.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, не может являться правомочным, поскольку проводилось заочно, без участия всех собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, даты проставления подписей собственников, участвующих в собрании, не соответствуют дате проведения собрания. Затраты истца по ремонту многоквартирного жилого дома не подлежат возмещению ответчиком, так как собственники помещений не принимали соответствующего решения о ремонте общего имущества, о стоимости ремонта, о возложении обязанности по его проведению на общество с ограниченной ответственностью ИСФ "Визит".
Суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца отсутствуют право или охраняемый законом интерес, которые подлежат судебной защите.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал следующее. Решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. Решение может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования. Договором предусмотрена обязанность общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" проводить выбор исполнителей (подрядных, в том числе специализированных организаций) и заключать от имени собственников договоры с организациями, а также принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным с подрядчиками договорам. Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Чайка" является собственником встроенного торгового помещения площадью 602,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, д. 50 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2010 N 25/066/2010-305).
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 50 по ул. Красной был выбран способ управления домом - управление управляющей компанией обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой".
Между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" (управляющая компания) и собственниками заключен договор от 01.04.2008 на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная (далее - договор).
В соответствии с условиями договора собственник поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет собственника все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по предоставлению коммунальных услуг собственнику (лицу, пользующемуся помещением на основании соглашения с собственником данного помещения), а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" претензию от 13.05.2010 N 142 с просьбой погасить задолженность в сумме 84 448 рублей 08 копеек за помещение.
В ответ на указанную претензию общество с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" в письме от 24.05.2010 попросило общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" предоставить документы, подтверждающие расчет задолженности.
Закрытое акционерное общество "Тандер", являющееся арендатором нежилого помещения, принадлежащего ответчику, расположенного по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 50, площадью 349,2 кв. м, на основании договора аренды от 25.08.2003 N 7, в ответ на данную претензию в письме от 24.05.2010 N 285 указало, что у общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" и у закрытого акционерного общества "Тандер" отсутствует обязанность на заключение договора на управление и техническую эксплуатацию многоквартирного дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" копию договора на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красной от 01.04.2008, копию протокола общего собрания собственников помещений от 01.04.2008 и копию протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с указанием на необходимость подписать направленный договор и ускорить процесс погашения задолженности (письмо от 26.05.2010 N 156).
Письмом от 30.08.2010 N 296 общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" предложение (оферту) заключить договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красной с собственником помещения от 30.08.2010 с приложением двух экземпляров договоров.
Общество с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" в письме от 30.08.2010 N 296 указало, что у него отсутствует обязанность на заключение указанного договора.
Договор на управление, содержание, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома с обществом с ограниченной ответственностью "Чайка" не заключен.
Отказ общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в возмещении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме послужил причиной обращения общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью "Чайка" обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества дома.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение истцом расходов по содержанию общего имущества собственников помещений дома подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ.
Размеры платы за содержание, текущий и капитальный ремонт дома на 2009 и 2010 годы определены на общих собраниях собственников - протоколы от 08.02.2009 и от 25.12.2009 соответственно.
Доказательств определения вышеуказанных размеров платежей на 2008 год в материалы не представлено. В то же время, согласно пункту 5 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Решением думы муниципального образования города Кропоткина Краснодарского края от 28.11.2007 N 540 утверждены тарифы на основные коммунальные услуги, указываемые населению города, юридическим лицам, муниципальным предприятиям на 2008 года.
Вывод суда первой инстанции о том, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, не может являться правомочным, поскольку проводилось заочно, без участия всех собственников помещений многоквартирного дома, является неверным, так как в силу статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в форме заочного голосования.
Как обоснованно указал в жалобе апеллянт, решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что тарифы, закрепленные в протоколах общего собрания идентичны тарифам, установленным органом местного самоуправления г. Кропоткин, а как указано выше, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными используемые истцом в расчете тарифы.
Однако истец заявил требование о взыскании с ответчика расходов по содержанию имущества за период с 01.01.2008 по 01.12.2010.
Из материалов дела следует, что договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная заключен между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" и собственниками 01.04.2008.
В то же время в расчет истец включил период с января 2008 года, указал, что у общества с ограниченной ответственностью "Чайка" по состоянию на 01.01.2008 имеется перед обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" задолженность в размере 13 106 рублей 60 копеек.
Определением от 25.07.2011 суд отложил судебное разбирательство по делу апелляционной инстанции предложил истцу дать пояснения относительно периода, за который истец просит взыскать задолженность, при условии, что договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная заключен между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" и собственниками 01.04.2008, а расчет составлен с 01.01.2008 и на эту дату содержит указание на сальдо "- 13 106 рублей 60 копеек".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что сумма 13 106 рублей 60 копеек в расчете указана ошибочно, расчет необходимо производить с 01.04.2008 года.
Включение истцом в расчет суммы задолженности периода с 01.01.2008 по 31.03.2008 неправомерно. Суд апелляционной инстанции также признает необоснованной и недоказанной сумму задолженности ответчика перед истцом в размере 13 106 рублей 60 копеек по состоянию на 01.01.2008.
Суд произвел перерасчет суммы расходов за период с 01.04.2008 по 01.12.2010, с учетом оплаченных ответчиком по октябрь 2008 года денежных средств, и пришел к выводу, что с общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" надлежит взыскать 92 070 рублей 04 копейки расходов по содержанию общего имущества.
Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит взысканию в сумме, рассчитанной исходя из вышеуказанного размера основной задолженности. По расчету суда сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляется 6 041 рублей 44 копеек.
Учитывая указанное, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - удовлетворению в части.
Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 апреля 2011 года по делу N А32-36874/2010 отменить и принять новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" расходы на содержание имущества в размере 92 070 (девяносто двух тысяч семидесяти) рублей 04 копеек, 6 041 (шесть тысяч сорок один) рубль 44 копейки, 3 737 (три тысячи семьсот тридцать семь) рублей 85 копеек расходов по государственной пошлине по иску, 1 589 (одну тысячу пятьсот восемьдесят девять) рублей 20 копеек расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В остальной части иска отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2011 N 15АП-6744/2011 ПО ДЕЛУ N А32-36874/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2011 г. N 15АП-6744/2011
Дело N А32-36874/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.
при участии от истца: представитель Вартанов Р.М. (доверенность от 01.08.2011 N 53),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Пристяжнюк А.Г.)
от 29 апреля 2011 года по делу N А32-36874/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" (ИНН 2313023183, ОГРН 1082313000330)
к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка" (ИНН 2313000161, ОГРН 1022302296763),
о взыскании неосновательного обогащения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чайка" о взыскании 115 296 рублей 45 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неуплаты ответчиком расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, рассчитанного соразмерно его доле в общей площади здания за период с 01.01.2008 по 01.12.2010, а также 8 190 рублей 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2010 по 01.12.2010.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, не может являться правомочным, поскольку проводилось заочно, без участия всех собственников помещений многоквартирного дома. Кроме того, даты проставления подписей собственников, участвующих в собрании, не соответствуют дате проведения собрания. Затраты истца по ремонту многоквартирного жилого дома не подлежат возмещению ответчиком, так как собственники помещений не принимали соответствующего решения о ремонте общего имущества, о стоимости ремонта, о возложении обязанности по его проведению на общество с ограниченной ответственностью ИСФ "Визит".
Суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца отсутствуют право или охраняемый законом интерес, которые подлежат судебной защите.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал следующее. Решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано. Решение может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования. Договором предусмотрена обязанность общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" проводить выбор исполнителей (подрядных, в том числе специализированных организаций) и заключать от имени собственников договоры с организациями, а также принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным с подрядчиками договорам. Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, а также ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - удовлетворению в части по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Чайка" является собственником встроенного торгового помещения площадью 602,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, д. 50 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2010 N 25/066/2010-305).
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 50 по ул. Красной был выбран способ управления домом - управление управляющей компанией обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой".
Между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" (управляющая компания) и собственниками заключен договор от 01.04.2008 на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная (далее - договор).
В соответствии с условиями договора собственник поручает, а управляющая компания принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет собственника все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по предоставлению коммунальных услуг собственнику (лицу, пользующемуся помещением на основании соглашения с собственником данного помещения), а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
Общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" претензию от 13.05.2010 N 142 с просьбой погасить задолженность в сумме 84 448 рублей 08 копеек за помещение.
В ответ на указанную претензию общество с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" в письме от 24.05.2010 попросило общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" предоставить документы, подтверждающие расчет задолженности.
Закрытое акционерное общество "Тандер", являющееся арендатором нежилого помещения, принадлежащего ответчику, расположенного по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 50, площадью 349,2 кв. м, на основании договора аренды от 25.08.2003 N 7, в ответ на данную претензию в письме от 24.05.2010 N 285 указало, что у общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" и у закрытого акционерного общества "Тандер" отсутствует обязанность на заключение договора на управление и техническую эксплуатацию многоквартирного дома.
Общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" копию договора на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красной от 01.04.2008, копию протокола общего собрания собственников помещений от 01.04.2008 и копию протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с указанием на необходимость подписать направленный договор и ускорить процесс погашения задолженности (письмо от 26.05.2010 N 156).
Письмом от 30.08.2010 N 296 общество с ограниченной ответственностью "Радиострой" направило в адрес общества с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" предложение (оферту) заключить договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красной с собственником помещения от 30.08.2010 с приложением двух экземпляров договоров.
Общество с ограниченной ответственностью магазин "Чайка" в письме от 30.08.2010 N 296 указало, что у него отсутствует обязанность на заключение указанного договора.
Договор на управление, содержание, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома с обществом с ограниченной ответственностью "Чайка" не заключен.
Отказ общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в возмещении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме послужил причиной обращения общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью "Чайка" обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества дома.
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
Несение истцом расходов по содержанию общего имущества собственников помещений дома подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ.
Размеры платы за содержание, текущий и капитальный ремонт дома на 2009 и 2010 годы определены на общих собраниях собственников - протоколы от 08.02.2009 и от 25.12.2009 соответственно.
Доказательств определения вышеуказанных размеров платежей на 2008 год в материалы не представлено. В то же время, согласно пункту 5 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Решением думы муниципального образования города Кропоткина Краснодарского края от 28.11.2007 N 540 утверждены тарифы на основные коммунальные услуги, указываемые населению города, юридическим лицам, муниципальным предприятиям на 2008 года.
Вывод суда первой инстанции о том, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, не может являться правомочным, поскольку проводилось заочно, без участия всех собственников помещений многоквартирного дома, является неверным, так как в силу статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в форме заочного голосования.
Как обоснованно указал в жалобе апеллянт, решение внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное протоколом от 25.12.2009 N 25-12/2009, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
Кроме того, из представленных в материалы дела документов следует, что тарифы, закрепленные в протоколах общего собрания идентичны тарифам, установленным органом местного самоуправления г. Кропоткин, а как указано выше, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Таким образом, суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными используемые истцом в расчете тарифы.
Однако истец заявил требование о взыскании с ответчика расходов по содержанию имущества за период с 01.01.2008 по 01.12.2010.
Из материалов дела следует, что договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная заключен между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" и собственниками 01.04.2008.
В то же время в расчет истец включил период с января 2008 года, указал, что у общества с ограниченной ответственностью "Чайка" по состоянию на 01.01.2008 имеется перед обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" задолженность в размере 13 106 рублей 60 копеек.
Определением от 25.07.2011 суд отложил судебное разбирательство по делу апелляционной инстанции предложил истцу дать пояснения относительно периода, за который истец просит взыскать задолженность, при условии, что договор на управление, техническую эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома N 50 по ул. Красная заключен между обществом с ограниченной ответственностью "Радиострой" и собственниками 01.04.2008, а расчет составлен с 01.01.2008 и на эту дату содержит указание на сальдо "- 13 106 рублей 60 копеек".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что сумма 13 106 рублей 60 копеек в расчете указана ошибочно, расчет необходимо производить с 01.04.2008 года.
Включение истцом в расчет суммы задолженности периода с 01.01.2008 по 31.03.2008 неправомерно. Суд апелляционной инстанции также признает необоснованной и недоказанной сумму задолженности ответчика перед истцом в размере 13 106 рублей 60 копеек по состоянию на 01.01.2008.
Суд произвел перерасчет суммы расходов за период с 01.04.2008 по 01.12.2010, с учетом оплаченных ответчиком по октябрь 2008 года денежных средств, и пришел к выводу, что с общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" надлежит взыскать 92 070 рублей 04 копейки расходов по содержанию общего имущества.
Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит взысканию в сумме, рассчитанной исходя из вышеуказанного размера основной задолженности. По расчету суда сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляется 6 041 рублей 44 копеек.
Учитывая указанное, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковое заявление - удовлетворению в части.
Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 апреля 2011 года по делу N А32-36874/2010 отменить и принять новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чайка" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Радиострой" расходы на содержание имущества в размере 92 070 (девяносто двух тысяч семидесяти) рублей 04 копеек, 6 041 (шесть тысяч сорок один) рубль 44 копейки, 3 737 (три тысячи семьсот тридцать семь) рублей 85 копеек расходов по государственной пошлине по иску, 1 589 (одну тысячу пятьсот восемьдесят девять) рублей 20 копеек расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
В остальной части иска отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)