Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2011 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Алферовой Е.Е.,
Шеина А.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
- от ОАО "УК города Курска": Волтегров И.А. представитель по доверенности N 5982/ю-11 от 19.10.2010 года;
- от ООО УК "Наш Дом": Смотрова Л.В. представитель по доверенности N 1019 от 06.12.2010 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" на решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года по делу N А35-8079/2010 (судья Цепкова Н.О.) по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (ИНН 4632086190, ОГРН 1074632017635) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (ИНН 4632094924) об устранении препятствий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (далее по тексту - ООО УК "Наш Дом") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (далее по тексту - ООО "Управляющая компания города Курска") об обязании устранить препятствия в реализации полномочий управляющей компании и передать всею имеющуюся у ответчика документацию, относящуюся к управляемому истцом дому N 10 по ул. Хуторская г. Курска.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования требований и просил обязать ответчика передать техническую документацию в составе: план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; паспорт на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; протоколы измерения сопротивления электросетей;протоколы измерения вентиляции; технический паспорт на многоквартирный дом; копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги; перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг, перечень собственников жилых помещений, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг; перечень предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг, с которыми до выбора способа управления были заключены соответствующие договоры; копии уведомлений предприятий-поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года; сведения о составе общего имущества многоквартирного дома; акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации; иные документы, достаточные для определения границ эксплуатационной ответственности.
Решением Арбитражного суда Курской области 17.01.2011 года в иске отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, ООО УК "Наш Дом" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года отменить, вынести по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, 24.05.2010 года собственниками помещений в жилом доме N 10 по ул. Хуторская г. Курска избрано в качестве управляющей компании ООО УК "Наш Дом", что является основанием для прекращения обслуживания спорного дома ООО "УК города Курска" с 24.05.2010 года. Кроме того, ответчик считает, что надлежащих доказательств избрания истца управляющей компанией в деле не имеется, поскольку к протоколу об избрании истца управляющей компанией в 2008 года не приложены результаты голосования собственников. Судом допущены процессуальные нарушения, не привлечены к участию в деле третьи лица, собственники помещений.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО УК "Наш Дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, одновременно заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии счетов-квитанций.
Представитель ООО "УК города Курска" возражал на доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения жалобу, без удовлетворения. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии договоров заключенных с жильцами и муниципалитетом, копии договоров заключенных с поставщиками, копии перечней жилых домов, копии отчета по начисленным и принятым средствам за февраль 2011 года, копии сводного отчета.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 266, 268 АПК РФ с учетом мнений лиц, участвующих в деле, удовлетворил ходатайства заявленные ООО УК "Наш Дом" и ООО "УК города Курска", поступившие документы приобщены к материалам дела.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.04.2011 года.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 АПК РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, жилой дом по ул. Хуторской,10 является многоквартирным жилым домом (количество квартир - 77, в том числе 14 квартир находятся в муниципальной собственности).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 10 по ул. Хуторская в г. Курске (протокол N 25/25 от 07.06.2008 года) ответчик - ООО "УК города Курска" избран управляющей организацией. В соответствии с принятым решением собственники помещений заключили с ООО "УК города Курска" договоры управления многоквартирным домом (в количестве 23 с гражданами и 1 договор с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Курска).
В мае 2010 года собственниками помещений проведено общее собрание со следующей повесткой: "Выбор способа управления жилым домом N 10 по ул. Хуторская г. Курска в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса управление ООО УК "Наш Дом".
Согласно протоколу общего собрания домовладельцев от 24.05.2010 года, в котором отражены результаты проведенного голосования, собственниками помещений принято решение о передаче функций по управлению домом ООО УК "Наш Дом", а также об утверждении перечня и размера оплаты услуг, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества.
Письмом от 21.06.2010 года N 474 ООО УК "Наш Дом" уведомило ООО "УК города Курска" о решении, принятом общим собранием собственников помещений, потребовав от нее передачи технической документации, необходимой для выполнения функций управляющей организации.
Ответчик передать истцу имеющуюся у него документацию отказался.
Уклонение ООО "Управляющая компания города Курска" от совершения действий по передаче технической документации послужило основанием для обращения ООО УК "Наш Дом" в арбитражный суд с настоящим иском в соответствии с положениями части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанный в данной статье.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех владельцев квартир договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).
В силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания домовладельцев от 24.05.2010 года следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующих договоров по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
ООО "УК города Курска" осуществляет управление многоквартирным жилым домом N 10 по ул. Хуторская г. Курска на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в доме, отраженного в протоколе общего собрания N 25/25 от 07.06.2008 года.
В установленный пунктом 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ срок вышеуказанное решение собственниками помещений в доме обжаловано не было, в связи с чем, в силу п. 5 этой же статьи Жилищного кодекса РФ явилось обязательным для исполнения всеми собственниками помещений в доме.
В соответствии с п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В то же время в силу определенных обстоятельств (нежелание некоторых собственников помещений заключать письменный договор и т.д.) не все собственники помещений в доме заключили письменные договора управления многоквартирным домом с ООО "УК города Курска". Вместе с тем, получая с 01 июля 2008 года от ООО "УК города Курска" счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг ни один из собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 10 по ул. Хуторская города Курска, не заключивший письменного договора управления с ООО "УК города Курска", не отказался от этих услуг, предоставляемых данной управляющей компанией и фактически все они вступили в договорные правоотношения с ООО "УК города Курска". Также собственниками помещений в многоквартирном доме, не подписавшими договор управления с ответчиком, решение об избрании управляющей компанией ООО "УК города Курска" не обжаловано.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчиком заключены еще 27 договоров с собственниками помещений на управление общим имуществом, копии которых представлены в апелляционный суд.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что собственники помещений в доме не были уведомлены об избрании ООО "УК города Курска" в качестве управляющей организации их жилым домом, судебная коллегия отклоняет, так как он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно приобщенным к материалам дела счетам-квитанциям все они получали от ответчика счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и оплачивали данные услуги в ООО "УК города Курска".
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 10 по ул. Хуторская г. Курска 24.05.2010 года вопрос о прекращении договорных отношений с ООО "УК города Курска" не был включен в повестку дня, общим собранием по существу не рассматривался, голосование по нему не проводилось. Поэтому протокол общего собрания собственников помещений о выборе другой управляющей компании не свидетельствует о принятии решения об отказе от исполнения договора с ООО "УК города Курска".
При таких обстоятельствах порядок расторжения заключенного с ответчиком договора управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
В связи с тем, что договор на управление многоквартирным жилым домом N 10 по ул. Хуторская города Курска, заключенный между ответчиком и собственниками помещений, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в доме, отраженного в протоколе общего собрания N 25/25 от 07.06.2008 года, не расторгнут, выводы суда об отсутствии у ответчика обязанности передать ООО УК "Наш Дом" техническую документацию, следует признать соответствующими нормам материального права.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 г. N 1027/10.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ответчика передать техническую документацию.
При рассмотрении дела судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда подтверждаются материалами дела и соответствуют нормам действующего законодательства.
Нарушений норм материального права, а также процессуального права не установлено.
Государственная пошлина в размере 2000 рублей, оплаченная при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 99 от 31.01.2011 года, относится на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года по делу N А35-8079/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Наш Дом" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.Е.ШЕИН
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2011 ПО ДЕЛУ N А35-8079/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2011 г. по делу N А35-8079/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2011 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Колянчиковой Л.А.,
судей: Алферовой Е.Е.,
Шеина А.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гусевой Е.В.,
при участии:
- от ОАО "УК города Курска": Волтегров И.А. представитель по доверенности N 5982/ю-11 от 19.10.2010 года;
- от ООО УК "Наш Дом": Смотрова Л.В. представитель по доверенности N 1019 от 06.12.2010 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" на решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года по делу N А35-8079/2010 (судья Цепкова Н.О.) по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (ИНН 4632086190, ОГРН 1074632017635) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (ИНН 4632094924) об устранении препятствий,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Наш Дом" (далее по тексту - ООО УК "Наш Дом") обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания города Курска" (далее по тексту - ООО "Управляющая компания города Курска") об обязании устранить препятствия в реализации полномочий управляющей компании и передать всею имеющуюся у ответчика документацию, относящуюся к управляемому истцом дому N 10 по ул. Хуторская г. Курска.
В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования требований и просил обязать ответчика передать техническую документацию в составе: план земельного участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; паспорт на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; протоколы измерения сопротивления электросетей;протоколы измерения вентиляции; технический паспорт на многоквартирный дом; копии лицевых счетов собственников и нанимателей помещений, копии договоров на техническое обслуживание, копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги; перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг, перечень собственников жилых помещений, имеющих задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг; перечень предприятий-поставщиков жилищно-коммунальных услуг, с которыми до выбора способа управления были заключены соответствующие договоры; копии уведомлений предприятий-поставщиков, которые направлены в их адрес, о прекращении договорных отношений в части обеспечения жилищно-коммунальными услугами в связи с выбором собственниками иного способа управления; сведения о проведении капитального и текущего ремонта за последние три года; сведения о составе общего имущества многоквартирного дома; акт технического состояния многоквартирного дома на момент передачи документации; иные документы, достаточные для определения границ эксплуатационной ответственности.
Решением Арбитражного суда Курской области 17.01.2011 года в иске отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, считая его незаконным и необоснованным, ООО УК "Наш Дом" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года отменить, вынести по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, 24.05.2010 года собственниками помещений в жилом доме N 10 по ул. Хуторская г. Курска избрано в качестве управляющей компании ООО УК "Наш Дом", что является основанием для прекращения обслуживания спорного дома ООО "УК города Курска" с 24.05.2010 года. Кроме того, ответчик считает, что надлежащих доказательств избрания истца управляющей компанией в деле не имеется, поскольку к протоколу об избрании истца управляющей компанией в 2008 года не приложены результаты голосования собственников. Судом допущены процессуальные нарушения, не привлечены к участию в деле третьи лица, собственники помещений.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО УК "Наш Дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, одновременно заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии счетов-квитанций.
Представитель ООО "УК города Курска" возражал на доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить решение без изменения жалобу, без удовлетворения. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии договоров заключенных с жильцами и муниципалитетом, копии договоров заключенных с поставщиками, копии перечней жилых домов, копии отчета по начисленным и принятым средствам за февраль 2011 года, копии сводного отчета.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 266, 268 АПК РФ с учетом мнений лиц, участвующих в деле, удовлетворил ходатайства заявленные ООО УК "Наш Дом" и ООО "УК города Курска", поступившие документы приобщены к материалам дела.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.04.2011 года.
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (ч. 1 ст. 268 АПК РФ).
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя истца, судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, жилой дом по ул. Хуторской,10 является многоквартирным жилым домом (количество квартир - 77, в том числе 14 квартир находятся в муниципальной собственности).
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 10 по ул. Хуторская в г. Курске (протокол N 25/25 от 07.06.2008 года) ответчик - ООО "УК города Курска" избран управляющей организацией. В соответствии с принятым решением собственники помещений заключили с ООО "УК города Курска" договоры управления многоквартирным домом (в количестве 23 с гражданами и 1 договор с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Курска).
В мае 2010 года собственниками помещений проведено общее собрание со следующей повесткой: "Выбор способа управления жилым домом N 10 по ул. Хуторская г. Курска в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса управление ООО УК "Наш Дом".
Согласно протоколу общего собрания домовладельцев от 24.05.2010 года, в котором отражены результаты проведенного голосования, собственниками помещений принято решение о передаче функций по управлению домом ООО УК "Наш Дом", а также об утверждении перечня и размера оплаты услуг, связанных с ремонтом и содержанием общего имущества.
Письмом от 21.06.2010 года N 474 ООО УК "Наш Дом" уведомило ООО "УК города Курска" о решении, принятом общим собранием собственников помещений, потребовав от нее передачи технической документации, необходимой для выполнения функций управляющей организации.
Ответчик передать истцу имеющуюся у него документацию отказался.
Уклонение ООО "Управляющая компания города Курска" от совершения действий по передаче технической документации послужило основанием для обращения ООО УК "Наш Дом" в арбитражный суд с настоящим иском в соответствии с положениями части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанный в данной статье.
В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Таким образом, закон предусматривает реализацию собственниками многоквартирных домов своих прав по заключению договора управления в форме подписания единого для всех владельцев квартир договора (при выборе управляющей организации на открытом конкурсе) или подписания отдельного договора с каждым собственником (при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений).
В силу ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания домовладельцев от 24.05.2010 года следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующих договоров по основанию, установленному частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
ООО "УК города Курска" осуществляет управление многоквартирным жилым домом N 10 по ул. Хуторская г. Курска на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в доме, отраженного в протоколе общего собрания N 25/25 от 07.06.2008 года.
В установленный пунктом 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ срок вышеуказанное решение собственниками помещений в доме обжаловано не было, в связи с чем, в силу п. 5 этой же статьи Жилищного кодекса РФ явилось обязательным для исполнения всеми собственниками помещений в доме.
В соответствии с п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. В то же время в силу определенных обстоятельств (нежелание некоторых собственников помещений заключать письменный договор и т.д.) не все собственники помещений в доме заключили письменные договора управления многоквартирным домом с ООО "УК города Курска". Вместе с тем, получая с 01 июля 2008 года от ООО "УК города Курска" счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг ни один из собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 10 по ул. Хуторская города Курска, не заключивший письменного договора управления с ООО "УК города Курска", не отказался от этих услуг, предоставляемых данной управляющей компанией и фактически все они вступили в договорные правоотношения с ООО "УК города Курска". Также собственниками помещений в многоквартирном доме, не подписавшими договор управления с ответчиком, решение об избрании управляющей компанией ООО "УК города Курска" не обжаловано.
В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ответчиком заключены еще 27 договоров с собственниками помещений на управление общим имуществом, копии которых представлены в апелляционный суд.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что собственники помещений в доме не были уведомлены об избрании ООО "УК города Курска" в качестве управляющей организации их жилым домом, судебная коллегия отклоняет, так как он не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Согласно приобщенным к материалам дела счетам-квитанциям все они получали от ответчика счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг и оплачивали данные услуги в ООО "УК города Курска".
Поскольку договорные правоотношения по управлению жилым домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Однако на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 10 по ул. Хуторская г. Курска 24.05.2010 года вопрос о прекращении договорных отношений с ООО "УК города Курска" не был включен в повестку дня, общим собранием по существу не рассматривался, голосование по нему не проводилось. Поэтому протокол общего собрания собственников помещений о выборе другой управляющей компании не свидетельствует о принятии решения об отказе от исполнения договора с ООО "УК города Курска".
При таких обстоятельствах порядок расторжения заключенного с ответчиком договора управления, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
В связи с тем, что договор на управление многоквартирным жилым домом N 10 по ул. Хуторская города Курска, заключенный между ответчиком и собственниками помещений, на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в доме, отраженного в протоколе общего собрания N 25/25 от 07.06.2008 года, не расторгнут, выводы суда об отсутствии у ответчика обязанности передать ООО УК "Наш Дом" техническую документацию, следует признать соответствующими нормам материального права.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 г. N 1027/10.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ответчика передать техническую документацию.
При рассмотрении дела судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда подтверждаются материалами дела и соответствуют нормам действующего законодательства.
Нарушений норм материального права, а также процессуального права не установлено.
Государственная пошлина в размере 2000 рублей, оплаченная при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 99 от 31.01.2011 года, относится на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 17.01.2011 года по делу N А35-8079/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Наш Дом" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Судьи
А.Е.ШЕИН
Е.Е.АЛФЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)