Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 июля 2012 года
Постановление текст постановления изготовлен 26 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Тютриной Н.Н.,
судей: Чупрова А.И. Шелега Д.И.,
при участии представителей администрации города Иркутска Распопина Владислава Викторовича (доверенность от 09.08.2011 N 059-72-497/11), общества с ограниченной ответственностью "Урсус" Помигалова Константина Александровича (доверенность от 18.07.2012 N 18-07/2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года по делу N А19-16990/2011 Арбитражного суда Иркутской области (апелляционный суд: Ячменев Г.Г., Сидоренко В.А., Рылов Д.Н.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Урсус" (далее - Общество) (ОГРН 1073811004101, место нахождения: г. Иркутск) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации города Иркутска (далее - Администрация) (ОГРН 1053808211610, место нахождения: г. Иркутск) по изменению вида разрешенного использования земельного участка "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов" на вид разрешенного использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой", обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 декабря 2011 года в удовлетворении заявления Общества отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и мотивирован тем, что строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой приведет к нарушению прав и законных интересов будущих собственников жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся на земельном участке, на реализацию права по формированию общего имущества и приобретению земельного участка в общую долевую собственность.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.
Апелляционный суд исходил из того, что отказ в изменении вида разрешенного использования нарушает права Общества как собственника земельного участка и застройщика, строительство на спорном земельном участке физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Администрация просит проверить законность принятого по делу судебного акта в связи с неправильным применением апелляционным судом норм материального права - подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 2 статьи 36, пункт 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 35, статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частей 1, 3, 4 статьи 16 Вводного закона.
Заявитель кассационной жалобы указывает на ошибочность вывода апелляционного суд об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Общество отклонило доводы, изложенные в кассационной жалобе, указав на их несостоятельность.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 июля 2012 года объявлялся перерыв до 9 часов 50 минут 25 июля 2012 года, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://www.fasvso.arbitr.ru.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 17 755 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования - "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов". Земельный участок расположен в зоне Ж-3 "Зона застройки многоэтажными жилыми домами".
На данном земельном участке ведется строительство многоквартирных домов. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 03.11.2011 между Обществом и рядом граждан заключены договоры участия в долевом строительстве.
26.04.2011 и 08.08.2011 Общество обратилось в Комитет по градостроительной политике Администрации г. Иркутска с заявлениями о внесении в установленном порядке изменений в существующий вид разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов" на вид разрешенного использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой", указав, что строительство физкультурно-оздоровительного центра с подземной автостоянкой будет вестись за счет собственных средств Общества и по их завершению будут переданы эксплуатирующей организации в составе общего имущества многоквартирных домов.
12.05.2011 Комиссией по землепользованию и застройке Администрации г. Иркутска были проведены публичные слушания, по результатам которых было рекомендовано изменить данный вид разрешенного использования земельного участка.
Письмами от 27.06.2011 N 505-70-12697/11, от 02.09.2011 N 505-70-17315/1111 N 19-8-4350/11 Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска сообщил Обществу об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка. В обоснование данного отказа указано на нарушение жилищного законодательства.
Общество, считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд пришел к выводам о том, что положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Вводного закона при рассмотрении настоящего дела применению не подлежат, поскольку на момент вынесения Администрацией оспариваемого отказа жилищные права, в том числе право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, у участников долевого строительства еще не возникли (по отношению к спорному земельному участку они являются залогодержателями, но не долевыми собственниками; регистрация права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирных домах не производилась, многоквартирные дома не построены и в эксплуатацию не введены); строительство на спорном земельном участке физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой не противоречит пункту 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду).
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами апелляционного суда.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
На основании части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, исходя из заявленного требования и подлежащих применению норм права, в предмет судебного исследования входят следующие обстоятельства: соответствует ли изложенный в письме от 27.06.2011 отказ Администрации в изменении разрешенного вида использования земельного участка требованиям закона и нарушает ли права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, соответствует ли испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка градостроительным и техническим регламентам, соблюден ли порядок предоставления разрешения на изменение разрешенного вида использования земельных участков, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации и уставом муниципального образования.
Судом установлено, что порядок проведения публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка Обществом соблюден.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок площадью 17 755 кв.м с кадастровым номером 38:36:000022:900 сформирован в соответствии с постановлением главы г. Иркутска как участок для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов. Данный вид использования земельного участка указан и в кадастровом паспорте от 07.10.2009.
Доказательства, подтверждающие формирование земельного участка для целей его использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой" в установленном законом порядке, в деле отсутствуют.
В этой связи оснований полагать, что оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы Общества, у апелляционного суда не имелось.
Более того, суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) (часть 1 статьи 1).
В силу части 1 статьи 12.1, части 1 и части 3 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог. С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Действующее законодательство не допускает залогодателю или залогодержателю возможности изменять предмет залога (ипотеки), каковым в данном случае является, в том числе, и земельный участок, предоставленный застройщику в собственность для строительства многоквартирных домов.
Закон N 214-ФЗ направлен на защиту прав и интересов участников долевого строительства именно в период строительства объекта на предоставленном застройщику земельном участке, которые в дальнейшем становятся собственниками помещений в многоквартирном доме (после завершения строительства - возведения объекта и принятия его в эксплуатацию - происходит последующая передача участникам долевого строительства в собственность жилых помещений, предназначенных для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). И земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме поступит в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленным жилищным законодательством (пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1, 2, 3, 4, 5 статьи 16 Вводного закона, правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11).
Указанные обстоятельства позволяет суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка затрагивает права и законные интересы лиц, участвующих в долевом строительстве и претендующих в последующем (после завершения строительства) на получение в собственность помещений в многоквартирных домах и в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом и необходимом для обслуживания этого дома.
Отсутствие у участников долевого строительства на момент принятия оспариваемого решения жилищных прав, в том числе права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и права собственности на жилые помещении в этом доме, не имеет никакого правового значения для настоящего спора, поскольку разрешение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка предоставленного заявителю в собственность для строительства многоквартирного дома напрямую связано с соблюдением прав будущих собственников жилых помещений, общего имущества, земельного участка.
Ссылка апелляционного суда на положительные рекомендации публичных слушаний несостоятельна.
По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления принимают решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний.
Вместе с тем, результаты публичных слушаний носят для органа местного самоуправления рекомендательный характер и не могут предопределять решения, которое должно приниматься, исходя из требований действующего законодательства.
Заявленный в судебном заседании суда кассационной инстанции довод представителя Общества о том, что испрашиваемый им земельный участок на момент принятия апелляционным судом судебного акта уже не существовал вследствие образования из него нескольких самостоятельных земельных участков, постановленных на кадастровый учет, не принимается во внимание, поскольку предоставленный для строительства многоквартирных домов земельный участок является неделимым и любое его межевание нарушает права участников долевого строительства.
Учитывая вышеизложенное, выводы апелляционного суда о наличии совокупности условий, предусмотренной частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответственно об удовлетворении заявленного требования являются неправильными.
Несоответствие вывода апелляционного суда об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка установленным судом фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, повлекших принятие неправильного судебного акта, является основанием для отмены постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования всех доказательств с соблюдением требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанция с учетом отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса для направления дела на новое рассмотрение, и исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 того же Кодекса, считает решение суда первой инстанции от 13 декабря 2011 года подлежащим оставлению в силе.
Вопрос о возмещении судебных расходов судом кассационной инстанции не рассматривается, поскольку при подаче кассационной жалобы Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивала государственную пошлину.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года по делу N А19-16990/2011 Арбитражного суда Иркутской области отменить.
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 декабря 2011 года по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ТЮТРИНА
Судьи:
А.И.ЧУПРОВ
Д.И.ШЕЛЕГ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.07.2012 ПО ДЕЛУ N А19-16990/2011
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2012 г. N А19-16990/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 25 июля 2012 года
Постановление текст постановления изготовлен 26 июля 2012 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Тютриной Н.Н.,
судей: Чупрова А.И. Шелега Д.И.,
при участии представителей администрации города Иркутска Распопина Владислава Викторовича (доверенность от 09.08.2011 N 059-72-497/11), общества с ограниченной ответственностью "Урсус" Помигалова Константина Александровича (доверенность от 18.07.2012 N 18-07/2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года по делу N А19-16990/2011 Арбитражного суда Иркутской области (апелляционный суд: Ячменев Г.Г., Сидоренко В.А., Рылов Д.Н.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Урсус" (далее - Общество) (ОГРН 1073811004101, место нахождения: г. Иркутск) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации города Иркутска (далее - Администрация) (ОГРН 1053808211610, место нахождения: г. Иркутск) по изменению вида разрешенного использования земельного участка "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов" на вид разрешенного использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой", обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 декабря 2011 года в удовлетворении заявления Общества отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и мотивирован тем, что строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой приведет к нарушению прав и законных интересов будущих собственников жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся на земельном участке, на реализацию права по формированию общего имущества и приобретению земельного участка в общую долевую собственность.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.
Апелляционный суд исходил из того, что отказ в изменении вида разрешенного использования нарушает права Общества как собственника земельного участка и застройщика, строительство на спорном земельном участке физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В кассационной жалобе Администрация просит проверить законность принятого по делу судебного акта в связи с неправильным применением апелляционным судом норм материального права - подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 2 статьи 36, пункт 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 3 статьи 35, статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частей 1, 3, 4 статьи 16 Вводного закона.
Заявитель кассационной жалобы указывает на ошибочность вывода апелляционного суд об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Общество отклонило доводы, изложенные в кассационной жалобе, указав на их несостоятельность.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 18 июля 2012 года объявлялся перерыв до 9 часов 50 минут 25 июля 2012 года, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://www.fasvso.arbitr.ru.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 17 755 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования - "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов". Земельный участок расположен в зоне Ж-3 "Зона застройки многоэтажными жилыми домами".
На данном земельном участке ведется строительство многоквартирных домов. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 03.11.2011 между Обществом и рядом граждан заключены договоры участия в долевом строительстве.
26.04.2011 и 08.08.2011 Общество обратилось в Комитет по градостроительной политике Администрации г. Иркутска с заявлениями о внесении в установленном порядке изменений в существующий вид разрешенного использования земельного участка с вида разрешенного использования "для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов" на вид разрешенного использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой", указав, что строительство физкультурно-оздоровительного центра с подземной автостоянкой будет вестись за счет собственных средств Общества и по их завершению будут переданы эксплуатирующей организации в составе общего имущества многоквартирных домов.
12.05.2011 Комиссией по землепользованию и застройке Администрации г. Иркутска были проведены публичные слушания, по результатам которых было рекомендовано изменить данный вид разрешенного использования земельного участка.
Письмами от 27.06.2011 N 505-70-12697/11, от 02.09.2011 N 505-70-17315/1111 N 19-8-4350/11 Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска сообщил Обществу об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка. В обоснование данного отказа указано на нарушение жилищного законодательства.
Общество, считая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд пришел к выводам о том, что положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Вводного закона при рассмотрении настоящего дела применению не подлежат, поскольку на момент вынесения Администрацией оспариваемого отказа жилищные права, в том числе право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, у участников долевого строительства еще не возникли (по отношению к спорному земельному участку они являются залогодержателями, но не долевыми собственниками; регистрация права собственности граждан на жилые помещения в многоквартирных домах не производилась, многоквартирные дома не построены и в эксплуатацию не введены); строительство на спорном земельном участке физкультурно-оздоровительного комплекса с подземной автостоянкой не противоречит пункту 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального назначения, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду).
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами апелляционного суда.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействием) прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
На основании части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Таким образом, исходя из заявленного требования и подлежащих применению норм права, в предмет судебного исследования входят следующие обстоятельства: соответствует ли изложенный в письме от 27.06.2011 отказ Администрации в изменении разрешенного вида использования земельного участка требованиям закона и нарушает ли права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, соответствует ли испрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка градостроительным и техническим регламентам, соблюден ли порядок предоставления разрешения на изменение разрешенного вида использования земельных участков, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации и уставом муниципального образования.
Судом установлено, что порядок проведения публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка Обществом соблюден.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок площадью 17 755 кв.м с кадастровым номером 38:36:000022:900 сформирован в соответствии с постановлением главы г. Иркутска как участок для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных домов. Данный вид использования земельного участка указан и в кадастровом паспорте от 07.10.2009.
Доказательства, подтверждающие формирование земельного участка для целей его использования "многоквартирные дома, физкультурно-оздоровительный комплекс с подземной автостоянкой" в установленном законом порядке, в деле отсутствуют.
В этой связи оснований полагать, что оспариваемым решением нарушаются права и законные интересы Общества, у апелляционного суда не имелось.
Более того, суд кассационной инстанции отмечает следующее.
Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон N 214-ФЗ) (часть 1 статьи 1).
В силу части 1 статьи 12.1, части 1 и части 3 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог. С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Действующее законодательство не допускает залогодателю или залогодержателю возможности изменять предмет залога (ипотеки), каковым в данном случае является, в том числе, и земельный участок, предоставленный застройщику в собственность для строительства многоквартирных домов.
Закон N 214-ФЗ направлен на защиту прав и интересов участников долевого строительства именно в период строительства объекта на предоставленном застройщику земельном участке, которые в дальнейшем становятся собственниками помещений в многоквартирном доме (после завершения строительства - возведения объекта и принятия его в эксплуатацию - происходит последующая передача участникам долевого строительства в собственность жилых помещений, предназначенных для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности). И земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме поступит в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленным жилищным законодательством (пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1, 2, 3, 4, 5 статьи 16 Вводного закона, правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11).
Указанные обстоятельства позволяет суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка затрагивает права и законные интересы лиц, участвующих в долевом строительстве и претендующих в последующем (после завершения строительства) на получение в собственность помещений в многоквартирных домах и в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом и необходимом для обслуживания этого дома.
Отсутствие у участников долевого строительства на момент принятия оспариваемого решения жилищных прав, в том числе права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и права собственности на жилые помещении в этом доме, не имеет никакого правового значения для настоящего спора, поскольку разрешение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка предоставленного заявителю в собственность для строительства многоквартирного дома напрямую связано с соблюдением прав будущих собственников жилых помещений, общего имущества, земельного участка.
Ссылка апелляционного суда на положительные рекомендации публичных слушаний несостоятельна.
По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления принимают решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования с учетом результатов публичных слушаний.
Вместе с тем, результаты публичных слушаний носят для органа местного самоуправления рекомендательный характер и не могут предопределять решения, которое должно приниматься, исходя из требований действующего законодательства.
Заявленный в судебном заседании суда кассационной инстанции довод представителя Общества о том, что испрашиваемый им земельный участок на момент принятия апелляционным судом судебного акта уже не существовал вследствие образования из него нескольких самостоятельных земельных участков, постановленных на кадастровый учет, не принимается во внимание, поскольку предоставленный для строительства многоквартирных домов земельный участок является неделимым и любое его межевание нарушает права участников долевого строительства.
Учитывая вышеизложенное, выводы апелляционного суда о наличии совокупности условий, предусмотренной частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответственно об удовлетворении заявленного требования являются неправильными.
Несоответствие вывода апелляционного суда об отсутствии у Администрации правовых оснований для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка установленным судом фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, повлекших принятие неправильного судебного акта, является основанием для отмены постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования всех доказательств с соблюдением требований статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанция с учетом отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса для направления дела на новое рассмотрение, и исходя из полномочий, установленных пунктом 5 части 1 статьи 287 того же Кодекса, считает решение суда первой инстанции от 13 декабря 2011 года подлежащим оставлению в силе.
Вопрос о возмещении судебных расходов судом кассационной инстанции не рассматривается, поскольку при подаче кассационной жалобы Администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не уплачивала государственную пошлину.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 года по делу N А19-16990/2011 Арбитражного суда Иркутской области отменить.
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 декабря 2011 года по тому же делу оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.ТЮТРИНА
Судьи:
А.И.ЧУПРОВ
Д.И.ШЕЛЕГ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)