Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кравченко И.С.
при участии:
- от истца: представитель Алифанов В.М. по доверенности от 30.05.2011;
- представитель Алтухов В.И. по доверенности от 30.05.2011;
- от ответчика: представитель Надхина Н.В. по доверенности от 01.03.2011;
- генеральный директор Верич Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Престиж"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.04.2011 по делу N А53-1974/2011
по иску ООО "МПП ЖКХ Советского района-1"
к ответчику ООО "Престиж"
о взыскании 227 058 рублей 48 копеек,
принятое в составе судьи Бутенко З.П.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МПП ЖКХ Советского района-1" (далее ООО "МПП ЖКХ Советского района-1") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее ООО "Престиж") о взыскании 227058 рублей 48 копеек задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 15.04.2011 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 67, т. 5 л.д. 56)).
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Престиж" является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6. Общим собранием собственником помещений указанного многоквартирного дома принято решение об избрании управляющей организация ООО "МПП ЖКХ Советского района-1". Отсутствие договора между сторонами не освобождает ответчика от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в силу статей 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательства внесения оплаты за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 не представлено. Расчет задолженности произведен согласно тарифам, установленным постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 с ООО "Престиж" в пользу ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" взыскано 227058 руб. 48 коп. задолженности, а также 7307 руб. 88 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ООО "Престиж" обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Каширская, 6 в г. Ростове-на-Дону, поскольку ответчик является собственником нежилого помещения в указанном доме. Истец осуществляет управление многоквартирным домом на основании протокола общего собрания жильцов от 27.11.2007 Отсутствие договора между сторонами не освобождает ответчика от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Доказательств оплаты за спорный период суду не предоставлено, в связи с чем, с ответчика взыскана задолженность, рассчитанная на основании тарифов, установленных органами местного самоуправления г. Ростова-на-Дону.
В удовлетворении ходатайства ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано, в связи с непредставлением истцом доказательств фактически понесенных расходов.
ООО "Престиж" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что не оспаривает наличие у него обязанности по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Поскольку у ООО "Престиж" имеются самостоятельные договоры со снабжающими организациями на коммунальные услуги, ответчик представил истцу протокол разногласия к договору с управляющей организацией, учитывающий отсутствие необходимости получения коммунальных услуг. Истец уклонился от рассмотрения данного протокола разногласий. В нарушение п. 37 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, истец не выставлял ответчику счета на оплату коммунальных услуг, являющиеся основанием исполнения собственником помещения обязанности по оплате.
ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" не доказало факт выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в доме N 6 по ул. Каширская в г. Ростове-на-Дону. Ежемесячные акты выполненных работ, представленные истцом, сфальсифицированы. Ряд собственников помещений в спорном многоквартирном доме подтвердили, что их подписи в акте им не принадлежат. Иные лица, указанные в актах умерли, или продали квартиры, в связи с чем, не могли поставить подписи в спорных актах. Суд первой инстанции не дал оценки указанным доводам и отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств без указания мотивов.
В многоквартирном доме не был произведен ремонт внутридомовых инженерных систем согласно протоколу общего собрания жильцов N 2 от 15.12.2007. ООО "Престиж" за свой счет осуществило работы по ремонту кровли над пристроенным помещением, устранением последствий аварий в сетях холодного и горячего водоснабжения, установке электрооборудования в подвале дома на общую сумму 143457 руб. 74 коп. Данные расходы ответчика не были учтены судом при вынесении оспариваемого решения.
В судебном заседании представители ООО "Престиж" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" против удовлетворения апелляционной жалобы возразили.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Престиж" является собственником нежилых помещений, комнаты NN37-58, общей площадью 438,1 кв. м, расположенных на первом этаже 9-этажного дома литер А по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6 (т. 1 л.д. 35).
Согласно протоколу N 1 от 17.11.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6, собственники, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, избрали способ управления многоквартирным домом, выбрав управляющую организацию - ООО "МПП ЖКХ Советского района" (т. 1 л.д. 21).
Из пояснений истца следует, что ввиду большого количества домов, переданных в его управление, которое препятствовало надлежащему исполнению обязанностей управляющей организации, 01.08.2008 единственным учредителем ООО "МПП ЖКХ Советского района" было принято решение о разделении общества на несколько аналогичных управляющих организаций (т. 3 л.д. 96). 09.10.2008 в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности ООО "МПП ЖКХ Советского района" путем реорганизации в форме разделения. В результате разделения было создано, в том числе, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1", которому, согласно передаточному акту от 09.10.2008, были переданы права и обязанности по управлению частью многоквартирных домов Советского района, в частности многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6. Следовательно, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1", на основании статей 57 и 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правопреемником всех прав и обязанностей ООО "МПП ЖКХ Советского района" по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6, и в настоящее время осуществляет управление вышеуказанным многоквартирным жилым домом, что подтверждается материалами дела.
ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" в письме от 28.08.2009 N 410 предложило ООО "Престиж" заключить с ним договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в связи с реорганизацией ООО "МПП ЖКХ Советского района". ООО "Престиж" в письме от 01.12.2009 предложило истцу согласовать разногласия по условиям договора на управление имуществом многоквартирного дома, в связи с наличием у ответчика договоров с организациями, непосредственно оказывающими услуги по поставке коммунальных ресурсов.
Из переписки сторон усматривается, что разногласия сторон по условиям договора не были устранены, договор между сторонами не подписан.
В связи с тем, что ООО "Престиж" не исполнялась обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 227058 рублей 48 копеек, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, в части взыскания расходов на содержание общего имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате.
Как следует из материалов дела ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" является правопреемником ООО "МПП ЖКХ Советского района", которому собственники помещений многоквартирного дома по ул. Каширской в г. Ростове-на-Дону поручили управление домом в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (протокол N 1 от 17.11.2007 общего собрания собственников помещений - т. 1 л.д. 21).
Факт проведения ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" (и его правопредшественником) как управляющей организацией работ по содержанию и ремонту дома по ул. Каширская, д. 6 в г. Ростове-на-Дону в период с января 2008 года по декабрь 2010 года подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров подряда на ремонт инженерных сетей, справок о стоимости выполненных работ КС-3, актов о приемки выполненных работ КС-2, платежных поручений (т. 3 л.д. 97-133), копиями актов выполненных работы (т. 4 л.д. 118-151, т. 5 л.д. 1-38). Акты о приемки выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ (КС-2, КС-3) подписаны представителями жильцов, уполномоченными протоколом общего собрания собственников помещений N 2 от 15.12.2007 (т. 3 л.д. 106).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, истец обоснованно на основании пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации произвел расчет задолженности истца по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно тарифам, установленным постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.12.2007 N 1290 и 28.11.2008 N 1265. Расчет произведен истцом посредством перемножения установленного размера тарифа на общую площадь принадлежащих ООО "Престиж" помещений и является арифметически верным.
ООО "Престиж" заявило о фальсификации актов выполненных работ, представленных истцом, ввиду наличия сомнений в подлинности проставленных на актах подписей жильцов дома.
Суд апелляционной инстанции считает, что вопрос подлинности указанных актов не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку в предмет доказывания не входит объем и стоимость конкретных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Между сторонами не был заключен договор управления имуществом многоквартирного дома в порядке статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором мог быть определен перечень работ, которые обязана проводить управляющая организация. Обязанность ООО "Престиж" вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома обусловлена требованиями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и необходимость ее исполнения не ставиться в зависимость от количества и объема услуг, фактически оказанных управляющей организацией.
Поскольку расчет платы за содержание общего имущества в настоящем случае осуществляется на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления, определение всего объема работ, выполненных управляющей организацией, не требуется.
Специфика правоотношений, связанных с обслуживанием управляющей организацией многоквартирного дома, предполагает право управляющей компании, с учетом требований договоров на управления дома и фактического состояния обслуживаемого объекта, самостоятельно определять конкретные виды работ в определенный период времени, проведения которых необходимо для поддержания дома в технически исправном состоянии.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Ввиду характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Указанная правовая позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Довод заявителя жалобы, что в спорный период ООО "Престиж" за свой счет производило работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно представленным истцом в материалы дела договорам за счет средств ООО "Престиж" была произведена замена инженерных коммуникаций, проходящих в помещении ООО "Престиж" со второго этажа в подвал. Необходимость производства указанных работ, по мнению ответчика, обусловлена аварийной ситуацией, вызванной залитием помещения. Однако, факт аварийной ситуации, на которую ссылается ответчик, документально не подтвержден. В деле отсутствует акт залития или иные доказательства, подтверждающие повреждение порыв или иную аварию инженерных сетей спорного многоквартирного дома. В связи с этим, расходы ответчика на замену инженерных коммуникаций, проходящих в принадлежащих ему на праве собственности помещениях, не могут быть отнесены на расходы на содержание общего имущества.
Расходы истца на производство ремонта кровли пристроенного помещения, принадлежащего ему на праве собственности, суд апелляционной инстанции считает недоказанным, в связи с отсутствием акта приемки выполненных работ (ст.ст. 711, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ООО "Престиж", как собственник помещения в многоквартирном доме, вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Между тем, ООО "Престиж" не доказало, что произведенные за его счет работы были включены в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, на основании которого были рассчитаны тарифы, утвержденные постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.12.2007 N 1290 и 28.11.2008 N 1265.
Кроме того, ООО "Престиж" не заявило встречный иск о взыскании расходов по ремонту общедомового имущества в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязанностей управляющей организации, в связи с чем, суд в любом случае не вправе рассматривать вопрос о зачете указанной ООО "Престиж" суммы после предъявления ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" настоящего иска (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
При наличии оснований полагать, что в результате ненадлежащего оказания истцом услуг по обслуживанию общего имущества дома ответчику причинены убытки, в том числе в размере стоимости работ по ремонту принадлежащих ему помещений в результате их затопления, ООО "Престиж" не лишено возможности обратиться в суд с самостоятельным иском об их возмещении.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО "Престиж" о том, что истец, в нарушение п. 37 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, не направлял ответчику счета на оплату за содержание и обслуживание помещений общей долевой собственности. В рамках настоящего дела истцом не заявляются какие-либо требования о применении к ответчику мер ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате оказанных услуг, в связи с чем, степень вины того, либо иного из участников спорных отношений в рамках настоящего дела не имеет значения. Само по себе не направление истцом счетов, не освобождает ответчика от обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 по делу N А53-1974/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2011 N 15АП-6360/2011 ПО ДЕЛУ N А53-1974/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2011 г. N 15АП-6360/2011
Дело N А53-1974/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кравченко И.С.
при участии:
- от истца: представитель Алифанов В.М. по доверенности от 30.05.2011;
- представитель Алтухов В.И. по доверенности от 30.05.2011;
- от ответчика: представитель Надхина Н.В. по доверенности от 01.03.2011;
- генеральный директор Верич Т.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Престиж"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.04.2011 по делу N А53-1974/2011
по иску ООО "МПП ЖКХ Советского района-1"
к ответчику ООО "Престиж"
о взыскании 227 058 рублей 48 копеек,
принятое в составе судьи Бутенко З.П.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "МПП ЖКХ Советского района-1" (далее ООО "МПП ЖКХ Советского района-1") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее ООО "Престиж") о взыскании 227058 рублей 48 копеек задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда от 15.04.2011 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 67, т. 5 л.д. 56)).
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Престиж" является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6. Общим собранием собственником помещений указанного многоквартирного дома принято решение об избрании управляющей организация ООО "МПП ЖКХ Советского района-1". Отсутствие договора между сторонами не освобождает ответчика от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в силу статей 37, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательства внесения оплаты за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 не представлено. Расчет задолженности произведен согласно тарифам, установленным постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 с ООО "Престиж" в пользу ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" взыскано 227058 руб. 48 коп. задолженности, а также 7307 руб. 88 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ООО "Престиж" обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по ул. Каширская, 6 в г. Ростове-на-Дону, поскольку ответчик является собственником нежилого помещения в указанном доме. Истец осуществляет управление многоквартирным домом на основании протокола общего собрания жильцов от 27.11.2007 Отсутствие договора между сторонами не освобождает ответчика от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Доказательств оплаты за спорный период суду не предоставлено, в связи с чем, с ответчика взыскана задолженность, рассчитанная на основании тарифов, установленных органами местного самоуправления г. Ростова-на-Дону.
В удовлетворении ходатайства ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" о возмещении расходов на оплату услуг представителя отказано, в связи с непредставлением истцом доказательств фактически понесенных расходов.
ООО "Престиж" в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что не оспаривает наличие у него обязанности по несению бремени содержания общего имущества многоквартирного дома в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Поскольку у ООО "Престиж" имеются самостоятельные договоры со снабжающими организациями на коммунальные услуги, ответчик представил истцу протокол разногласия к договору с управляющей организацией, учитывающий отсутствие необходимости получения коммунальных услуг. Истец уклонился от рассмотрения данного протокола разногласий. В нарушение п. 37 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, истец не выставлял ответчику счета на оплату коммунальных услуг, являющиеся основанием исполнения собственником помещения обязанности по оплате.
ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" не доказало факт выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в доме N 6 по ул. Каширская в г. Ростове-на-Дону. Ежемесячные акты выполненных работ, представленные истцом, сфальсифицированы. Ряд собственников помещений в спорном многоквартирном доме подтвердили, что их подписи в акте им не принадлежат. Иные лица, указанные в актах умерли, или продали квартиры, в связи с чем, не могли поставить подписи в спорных актах. Суд первой инстанции не дал оценки указанным доводам и отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств без указания мотивов.
В многоквартирном доме не был произведен ремонт внутридомовых инженерных систем согласно протоколу общего собрания жильцов N 2 от 15.12.2007. ООО "Престиж" за свой счет осуществило работы по ремонту кровли над пристроенным помещением, устранением последствий аварий в сетях холодного и горячего водоснабжения, установке электрооборудования в подвале дома на общую сумму 143457 руб. 74 коп. Данные расходы ответчика не были учтены судом при вынесении оспариваемого решения.
В судебном заседании представители ООО "Престиж" поддержали доводы апелляционной жалобы.
Представители ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" против удовлетворения апелляционной жалобы возразили.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО "Престиж" является собственником нежилых помещений, комнаты NN37-58, общей площадью 438,1 кв. м, расположенных на первом этаже 9-этажного дома литер А по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6 (т. 1 л.д. 35).
Согласно протоколу N 1 от 17.11.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6, собственники, в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, избрали способ управления многоквартирным домом, выбрав управляющую организацию - ООО "МПП ЖКХ Советского района" (т. 1 л.д. 21).
Из пояснений истца следует, что ввиду большого количества домов, переданных в его управление, которое препятствовало надлежащему исполнению обязанностей управляющей организации, 01.08.2008 единственным учредителем ООО "МПП ЖКХ Советского района" было принято решение о разделении общества на несколько аналогичных управляющих организаций (т. 3 л.д. 96). 09.10.2008 в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении деятельности ООО "МПП ЖКХ Советского района" путем реорганизации в форме разделения. В результате разделения было создано, в том числе, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1", которому, согласно передаточному акту от 09.10.2008, были переданы права и обязанности по управлению частью многоквартирных домов Советского района, в частности многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6. Следовательно, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1", на основании статей 57 и 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правопреемником всех прав и обязанностей ООО "МПП ЖКХ Советского района" по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Каширская, 6, и в настоящее время осуществляет управление вышеуказанным многоквартирным жилым домом, что подтверждается материалами дела.
ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" в письме от 28.08.2009 N 410 предложило ООО "Престиж" заключить с ним договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в связи с реорганизацией ООО "МПП ЖКХ Советского района". ООО "Престиж" в письме от 01.12.2009 предложило истцу согласовать разногласия по условиям договора на управление имуществом многоквартирного дома, в связи с наличием у ответчика договоров с организациями, непосредственно оказывающими услуги по поставке коммунальных ресурсов.
Из переписки сторон усматривается, что разногласия сторон по условиям договора не были устранены, договор между сторонами не подписан.
В связи с тем, что ООО "Престиж" не исполнялась обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 227058 рублей 48 копеек, ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, в части взыскания расходов на содержание общего имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Поскольку многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества. Ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем выполненных в процессе технического обслуживания дома комплекса услуг и работ, которые подлежат оплате.
Как следует из материалов дела ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" является правопреемником ООО "МПП ЖКХ Советского района", которому собственники помещений многоквартирного дома по ул. Каширской в г. Ростове-на-Дону поручили управление домом в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (протокол N 1 от 17.11.2007 общего собрания собственников помещений - т. 1 л.д. 21).
Факт проведения ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" (и его правопредшественником) как управляющей организацией работ по содержанию и ремонту дома по ул. Каширская, д. 6 в г. Ростове-на-Дону в период с января 2008 года по декабрь 2010 года подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров подряда на ремонт инженерных сетей, справок о стоимости выполненных работ КС-3, актов о приемки выполненных работ КС-2, платежных поручений (т. 3 л.д. 97-133), копиями актов выполненных работы (т. 4 л.д. 118-151, т. 5 л.д. 1-38). Акты о приемки выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ (КС-2, КС-3) подписаны представителями жильцов, уполномоченными протоколом общего собрания собственников помещений N 2 от 15.12.2007 (т. 3 л.д. 106).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, истец обоснованно на основании пункта 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации произвел расчет задолженности истца по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно тарифам, установленным постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.12.2007 N 1290 и 28.11.2008 N 1265. Расчет произведен истцом посредством перемножения установленного размера тарифа на общую площадь принадлежащих ООО "Престиж" помещений и является арифметически верным.
ООО "Престиж" заявило о фальсификации актов выполненных работ, представленных истцом, ввиду наличия сомнений в подлинности проставленных на актах подписей жильцов дома.
Суд апелляционной инстанции считает, что вопрос подлинности указанных актов не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку в предмет доказывания не входит объем и стоимость конкретных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Между сторонами не был заключен договор управления имуществом многоквартирного дома в порядке статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором мог быть определен перечень работ, которые обязана проводить управляющая организация. Обязанность ООО "Престиж" вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома обусловлена требованиями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и необходимость ее исполнения не ставиться в зависимость от количества и объема услуг, фактически оказанных управляющей организацией.
Поскольку расчет платы за содержание общего имущества в настоящем случае осуществляется на основании тарифов, утвержденных органами местного самоуправления, определение всего объема работ, выполненных управляющей организацией, не требуется.
Специфика правоотношений, связанных с обслуживанием управляющей организацией многоквартирного дома, предполагает право управляющей компании, с учетом требований договоров на управления дома и фактического состояния обслуживаемого объекта, самостоятельно определять конкретные виды работ в определенный период времени, проведения которых необходимо для поддержания дома в технически исправном состоянии.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Ввиду характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Указанная правовая позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Довод заявителя жалобы, что в спорный период ООО "Престиж" за свой счет производило работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно представленным истцом в материалы дела договорам за счет средств ООО "Престиж" была произведена замена инженерных коммуникаций, проходящих в помещении ООО "Престиж" со второго этажа в подвал. Необходимость производства указанных работ, по мнению ответчика, обусловлена аварийной ситуацией, вызванной залитием помещения. Однако, факт аварийной ситуации, на которую ссылается ответчик, документально не подтвержден. В деле отсутствует акт залития или иные доказательства, подтверждающие повреждение порыв или иную аварию инженерных сетей спорного многоквартирного дома. В связи с этим, расходы ответчика на замену инженерных коммуникаций, проходящих в принадлежащих ему на праве собственности помещениях, не могут быть отнесены на расходы на содержание общего имущества.
Расходы истца на производство ремонта кровли пристроенного помещения, принадлежащего ему на праве собственности, суд апелляционной инстанции считает недоказанным, в связи с отсутствием акта приемки выполненных работ (ст.ст. 711, 720 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ООО "Престиж", как собственник помещения в многоквартирном доме, вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Между тем, ООО "Престиж" не доказало, что произведенные за его счет работы были включены в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, на основании которого были рассчитаны тарифы, утвержденные постановлениями Мэра г. Ростова-на-Дону от 07.12.2007 N 1290 и 28.11.2008 N 1265.
Кроме того, ООО "Престиж" не заявило встречный иск о взыскании расходов по ремонту общедомового имущества в связи с ненадлежащим исполнением истцом обязанностей управляющей организации, в связи с чем, суд в любом случае не вправе рассматривать вопрос о зачете указанной ООО "Престиж" суммы после предъявления ООО "МПП ЖКХ Советского района-1" настоящего иска (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").
При наличии оснований полагать, что в результате ненадлежащего оказания истцом услуг по обслуживанию общего имущества дома ответчику причинены убытки, в том числе в размере стоимости работ по ремонту принадлежащих ему помещений в результате их затопления, ООО "Престиж" не лишено возможности обратиться в суд с самостоятельным иском об их возмещении.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО "Престиж" о том, что истец, в нарушение п. 37 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, не направлял ответчику счета на оплату за содержание и обслуживание помещений общей долевой собственности. В рамках настоящего дела истцом не заявляются какие-либо требования о применении к ответчику мер ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате оказанных услуг, в связи с чем, степень вины того, либо иного из участников спорных отношений в рамках настоящего дела не имеет значения. Само по себе не направление истцом счетов, не освобождает ответчика от обязанности нести бремя расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не усматривается.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.04.2011 по делу N А53-1974/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)