Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Виноградовой Л.Ф.,
судей Васевой Е.Е., Хаснуллиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Чераневой О.С.,
при участии:
от истца ТСЖ "Комсомольский проспект-71": Плаксина А.В. - доверенность от
- 11 марта 2006 года, паспорт;
- Степанова В.В. - доверенность от 11 марта 2006 года, паспорт;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Васева А.С.: Шапкиной М.А. -
- доверенность от 01 августа 2007 года, паспорт;
- от ответчика Управления ФРС по Пермскому краю: Третьякова Д.Н. -
- доверенность N 5 от 29 декабря 2007 года, удостоверение;
- от третьего лица ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом":
Златкина М.И. - доверенность N 9 от 14 января 2008 года,
- удостоверение;
- от третьего лица ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса": Соболева Н.Ю. -
доверенность 66Б N П/2216/ККО-07 от 21 ноября 2007 года,
- водительское удостоверение;
- от третьих лиц Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрации г. Перми, Маракулина В.Ю., Беляева И.В., ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипина А.Ю., Сацкива Н.В., Маташкова С.В., Маташковой О.И., Шакурова А.Б.: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,
товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект-71",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 05 февраля 2008 года
по делу N А50-16140/2007,
принятое судьей Шафранской М.Ю.
по иску товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект-71"
к индивидуальному предпринимателю Васеву Александру Сергеевичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю
третьи лица: ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса", Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович
о признании недействительной государственной регистрации права собственности и признании права общей долевой собственности,
товарищество собственников жилья "Комсомольский проспект-71" (далее - ТСЖ "Комсомольский проспект-71", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Васеву Александру Сергеевичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - Управление ФРС по Пермскому краю, ответчики) о признании недействительной государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27); о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на основании статьи 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 3-9 т. 1).
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения площадью 244, 2 кв. м и 243, 3 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (л.д. 92 т. 1, 82-85 т. 2).
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации еще раз уточнил второе требование, изложив его в следующей редакции: признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения N 16-23, 103-113 (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15 октября 2007 года) общей площадью 487, 5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, признав при этом недействительным зарегистрированное право индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27) (л.д. 121-122 т. 2, 60-62 т. 3).
Определением от 30 января 2008 года в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первое требование истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27) выделено судом в отдельное производство (л.д. 78-79 т. 4).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество Коммерческий банк "Уральский финансовый дом" (далее - ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом"), Закрытое акционерное общество "Банк кредитования малого бизнеса" (далее - ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса") (определение от 16 ноября 2007 года, л.д. 1-2 т. 1), Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Эрнест" (далее - ЗАО "Управляющая компания "Эрнест"), Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович (определение от 13 декабря 2007 года, л.д. 82-85 т. 2).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года, принятым судьей Шафранской М.Ю. по делу N А50-16140/2007, в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Комсомольский проспект-71" отказано (л.д. 69-77 т. 4).
Истец, ТСЖ "Комсомольский проспект-71", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно указал в решении, что действующим законодательством не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение в суд за защитой интересов домовладельцев по установлению права долевой собственности. Неправомерен вывод суда о непредставлении истцом доказательств в подтверждение того, что спорные помещения являются техническими. Истец считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам: фотографиям инженерного оборудования, письму Государственной жилищной инспекции Пермской области от 05 декабря 2005 года, документам 1953-1956 годов о строительстве многоквартирного дома, экспликациям помещений подвала, изготовленным в период с 20 января 1955 года по 22 марта 1978 года. Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку настоящий иск представляет собой иск об оспаривании зарегистрированного права ответчика. Сделки купли-продажи спорного имущества ввиду незаконности выбытия его из долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не соответствуют требованиям законодательства, ничтожны с момента их совершения и не влекут правовых последствий, на которые они были направлены (статьи 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, и на основании подпунктов 1-4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Комсомольский проспект-71" просит решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме (протокол судебного заседания от 27 марта 2008 года).
Представитель ответчика, индивидуального предпринимателя Васева А.С., пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение от 05 февраля 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу от 17 марта 2008 года).
Ответчик, Управление ФРС по Пермскому краю, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, однако в представленном отзыве указало, что просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу от 25 марта 2008 года N 2364-13).
Третье лицо, ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", в судебном заседании пояснило, что при принятии решения соблюдены все нормы материального и процессуального права. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу N 3504/10 от 26 марта 2008 года).
Третье лицо, ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса", отзыв на апелляционную жалобу не представило, однако в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса" пояснил, что полностью поддерживает доводы ответчиков, с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (протокол судебного заседания от 27 марта 2008 года).
Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует.
03 июня 1954 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля на основании заявления о выдаче разрешения, основных показателей по строительству, решения N 333 от 09 апреля 1953 года об отводе земельного участка для строительства выдано разрешение N 78/2 на производство работ по строительству на земельном участке N 1 по проспекту им. Сталина г. Молотова 5-этажного 134-квартирного дома с расположенными в нем универмагом, детским садом, детскими яслями (л.д. 23-29 т. 3).
30 и 31 декабря 1954 года государственной приемочной комиссией принята в эксплуатацию 1 очередь строительства здания (л.д. 135-142 т. 3).
21 и 31 декабря 1955 года государственной приемочной комиссией принята в эксплуатацию 2 очередь строительства здания по ул. проспект им. Сталина, N 1 (87) в г. Молотов (в настоящее время г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71), в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв. м (Акты приемки здания от 31 декабря 1955 года, л.д. 5-8, 15-18 т. 3).
28 декабря 1993 года Фондом имущества г. Перми (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью "Гастроном-6" (покупатель) в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" заключен договор N 03/1587 купли-продажи объекта муниципальной собственности - муниципального предприятия розничной торговли "Перспектива" (л.д. 109-117 т. 2).
19 января 1995 года Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области (продавец) и Акционерным обществом закрытого типа "Гастроном N 6" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда N 18 (л.д. 54-57 т. 2).
Согласно пункту 1 названного договора на основании договора купли-продажи муниципального предприятия N 03/1587 от 28 декабря 1993 года и договора аренды N 371 от 25 мая 1993 года, заключенного между Пермским областным комитетом по управлению имуществом, с одной стороны, и Муниципальным предприятием розничной торговли "Перспектива", с другой стороны, в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента России "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 24 февраля 1993 года N 2284, распоряжением Госкомимущества РФ от 05 февраля 1994 года N 353, продавец продал, а покупатель приобрел объект, находящийся по адресу: 614010, г. Пермь, Комсомольский проспект, 71, общей площадью 1 752,1 кв. м, в том числе подвал 1 017,8 кв. м (л.д. 54-57 т. 2).
14 июня 2002 года ЗАО "Гастроном N 6" (продавец) и Антиповым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 13, согласно пункту 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить встроенные помещения (лит. А) общей площадью 264,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (л.д. 122 т. 1).
14 июня 2002 года ЗАО "Гастроном N 6" (продавец) и Маташковым С.В., Сацкивом Н.В., Антиповым А.Ю. (покупатели) заключен договор купли-продажи N 12, по которому продавец передал в общую долевую собственность покупателей по 1/3 долей каждому встроенные помещения (лит. А) общей площадью 275,3 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (л.д. 89-90 т. 2).
24 июня 2002 года на основании договоров от 14 июня 2002 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделаны соответствующие записи (л.д. 51-53 т. 2).
05 ноября 2002 года Маташков С.В., действующий по доверенности от имени Антипова А.Ю. (продавец) и Васев А.С. заключили договор купли-продажи, согласно пункту 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на встроенные помещения, общей площадью 264,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, а покупатель принять долю и уплатить определенную договором цену (л.д. 118 т. 1).
18 ноября 2002 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-152/2002-82 (Свидетельство о государственной регистрации права от 03 декабря 2002 года, л.д. 115 т. 1).
11 марта 2003 года Антиповым А.Ю. (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в долевую собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить встроенное помещение 1/2 долю, общей площадью 264,5 кв. м, расположенное в подвале 5-этажного кирпичного дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (пункт 1 договора, л.д. 119 т. 1).
17 марта 2003 года в ЕГРП на основании данного договора сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-38/2003-27 (Свидетельство о государственной регистрации права от 17 марта 2003 года, л.д. 114 т. 1).
13 августа 2003 года Сацкив Н.В., Маташков С.В. (продавцы) и Васев А.С. (покупатель) заключили договор купли-продажи 2/3 доли в праве на встроенные помещения, общей площадью 275,3 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А) по ул. Комсомольский проспект, д. 71 в г. Перми (л.д. 120 т. 1).
22 августа 2003 года на основании данного договора и дополнительного соглашения от 21 августа 2003 года к договору купли-продажи долей на встроенные помещения от 13 августа 2003 года (л.д. 59 т. 2) в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-118/2003-175 (Свидетельство о государственной регистрации права от 11 мая 2004 года, л.д. 116 т. 1).
11 февраля 2004 года Антипов А.Ю. продал Шакурову А.Б. 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м, в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71, о чем 17 февраля 2004 года в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д. 51-53 т. 2).
19 июня 2006 года Аниповым А.Ю., действующим на основании доверенности Шакурова А.Б., (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м, в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71 (л.д. 121 т. 1).
19 июля 2006 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-59-21/019/2006-080 (Свидетельство о государственной регистрации права от 19 июля 2006 года, л.д. 117 т. 1).
02 октября 2006 года помещение (лит. А) общей площадью 275,3 кв. м в подвале 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, пр-т Комсомольский, д. 71, принадлежащее Васеву А.С. на праве собственности на основании указанных выше договоров, передано последним в ипотеку залогодержателю, ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", по договору ипотеки (л.д. 143-144 т. 1) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N Ф-00134-К-00-Н от 02 октября 2006 года (л.д. 140-142 т. 1).
20 февраля 2007 года Васевым А.С. и ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса" заключен договор залога N ЕКФ/09П-059/З-1 нежилого помещения площадью 264, 5 кв. м (отзыв Управления ФРС по Пермскому краю от 13 декабря 2007 года N 12711-13, л.д. 51-53 т. 2).
Названные обременения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют Выписки из ЕГРП от 23 ноября 2007 года (л.д. 74-75 т. 1).
Согласно техническим паспортам нежилых помещений, составленным по состоянию на 15 октября 2007 года общая площадь вышеуказанных помещений составила 244,2 кв. м (вместо 275,3 кв. м) и 243, 3 кв. м (вместо 264,5 кв. м) (л.д. 28-39 т. 1).
По мнению ТСЖ "Комсомольский проспект-71", Васев А.С. незаконно владеет названными помещениями, поскольку подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, является техническим подвалом и предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, так как в нем находятся инженерные коммуникации, электрощиты, обслуживающие нежилые помещения 1 этажа, квартиры 3 и 4 подъездов многоквартирного дома. К названному оборудованию, по утверждению истца, необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб.
В связи с изложенным ТСЖ "Комсомольский проспект-71" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Васеву А.С., Управлению ФРС по Пермскому краю (с учетом принятых судом уточнений) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения N 16-23, 103-113 (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15 октября 2007 года) общей площадью 487, 5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, признав при этом недействительным зарегистрированное право индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27).
В обоснование исковых требований ТСЖ "Комсомольский проспект-71" ссылается на статьи 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно имеющимся в материалах дела Свидетельствам о государственной регистрации прав от 17 марта 2003 года, 03 декабря 2003 года, 11 мая 2004 года, 19 июля 2006 года (л.д. 114-117 т. 1) спорные помещения принадлежат Васеву А.С. на праве собственности на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 2002 года, 11 марта 2003 года, 13 августа 2003 года, 19 июля 2006 года (л.д. 118-121 т. 1).
Таким образом, право собственности на спорные помещения приобретено ответчиком, Васевым А.С., в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на названные помещения, ссылается на то, что подвальные помещения имеют исключительно технический характер, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств.
В подтверждение того, что спорные помещения являются техническим подвалом истец, ТСЖ "Комсомольский проспект-71", ссылается на наличие в них инженерных коммуникаций, электрощитов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме.
Согласно "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания" высота подвальных и цокольных помещений, а также технических подполий от уровня пола до низа плиты перекрытия должна быть не менее 1,8 м (пункт 1.41 "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания").
Высота помещений технического подполья не должна превышать 2 м (пункт 1.42 "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания").
Согласно данным технических паспортов высота спорных помещений 2,18 м (л.д. 20-27 т. 1). Фактическое назначение помещений определено в технических паспортах по состоянию на 1998 (л.д. 18-19, т. 2), 2000 (л.д. 20-27) годы как складское.
Кроме того, из письма Пермского регионального управления по технологическому и экологическому надзору от 23 ноября 2007 года N 04/584 следует, что подвальное помещение 3 подъезда жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Комсомольский проспект, 71, принадлежащее Васеву А.С., не является электрощитовым. В нем расположены трехполюсные рубильники с предохранителями, установленные на стояки 3 и 4 подъездов. Рубильник с предохранителями является не распределительным устройством, а коммутационным аппаратом. Имеется возможность переноса данных рубильников в другое место (л.д. 30 т. 3).
Следовательно, спорные помещения в подвале 5-этажного жилого дома предназначены не только для прокладки коммуникаций. Нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не является основанием для признания за истцом права собственности на них.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ввиду нахождения в спорных помещениях подвала общего инженерного оборудования: коммуникаций тепло и водоснабжения, канализационных сетей, электрорубильников, они являются техническими, несостоятелен в силу вышеизложенного.
Указание истца при этом на то, что судом первой инстанции не оценены имеющиеся в деле доказательства, а именно: акт от 26 октября 2007 года (л.д. 104-108 т. 2), план инженерных коммуникаций и электрооборудования (л.д. 92 т. 3), справка ООО "Урал-Строй-Ремонт" от 28 декабря 2007 года (л.д. 126 т. 2), технический отчет ООО "ГЕОПРИМ" (л.д. 32-45 т. 2), письмо Пермского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору N 04/584 от 23 ноября 2007 года (л.д. 30 т. 3), судом отклоняется, поскольку из названных документов не следует, что спорные помещения являются помещениями технического подполья и предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.
Утверждение истца о том, что суд первой инстанции необоснованно указал на то, что представленные фотографии инженерного оборудования не могут быть расценены в качестве надлежащих доказательств по делу в связи с тем, что не содержат сведений о дате и месте их выполнения, поскольку они являются приложением к пояснительной записке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в которой указана точная дата фотосъемки (л.д. 110 т. 3), правомерно.
Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылка ТСЖ "Комсомольский проспект-71" на акт проведения внеплановой инспекционной проверки N 2230 от 11 октября 2007 года (л.д. 14-17 т. 2), письмо Государственной жилищной инспекции Пермского края N 1278 от 08 ноября 2007 года (л.д. 133 т. 2), письмо Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 09 октября 2007 года N 43-01-09/45 (л.д. 134 т. 2) как на доказательства, подтверждающие факт нахождения в спорных помещениях инженерного оборудования, отклоняется судом в силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с названной статьей при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Представленные истцом документы подтверждают лишь факт нахождения в спорных помещениях общего инженерного оборудования, но не свидетельствуют о том, что данные помещения предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.
Довод ТСЖ "Комсомольский проспект-71" о том, что собственником спорных помещений произвольно изменено их назначение для изготовления технических паспортов, поскольку из экспликаций подвала, относящихся к периоду 1955-1978 годов, следует, что подвал не отнесен к помещениям с самостоятельным назначением (л.д. 149-155 т. 3), а также о том, что ряд помещений, согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 11 декабря 1998 года, относились к общим помещениям дома, несостоятелен.
Из технических паспортов на спорные помещения по состоянию на 12 апреля 2000 года (л.д. 20-27 т. 1) и на 15 октября 2007 года (л.д. 28-39 т. 1) следует, что спорные помещения не являются общими.
Индивидуальным предпринимателем Васевым А.С. спорные помещения приобретены на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 2002 года, от 11 марта 2003 года, от 13 августа 2003 года, от 19 июня 2006 года, то есть после составления технических паспортов по состоянию на 12 апреля 2000 года (л.д. 118-121 т. 1).
Сделки, на основании которых Васев А.С. приобрел право собственности на спорные помещения, в установленном порядке не оспорены.
Кроме того, строительство здания по проспекту им. Сталина г. Молотова изначально проектировалось с расположением в нем универмага площадью 786,68 кв. м (л.д. 23-27 т. 3).
Согласно Акту приемки здания (сооружения) ведомственной комиссией от 21 декабря 1955 года в эксплуатацию принята 2 очередь 5-этажного дома N 86-87 по проспекту им. Сталина, в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв. м (л.д. 15-18 т. 3).
Утверждение заявителя жалобы о том, что факт использования ЗАО "Гастроном N 6" части помещений подвала еще до приватизации названных помещений не означает того, что данные помещения изначально предназначались для их использования в качестве складских помещений, судом отклоняется в силу вышеизложенного.
Довод ТСЖ "Комсомольский проспект-71" о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался в решении на письмо государственной жилищной инспекции Пермской области от 05 декабря 2005 года N 458кл (л.д. 3 т. 3), поскольку ответчик дал согласие на исключение данного доказательства из числа доказательств по данному делу в связи с заявлением истца о фальсификации названного документа (протокол судебного заседания от 30 января 2008 года, л.д. 58-63 т. 4), является обоснованным. Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Мнение истца о несоответствии совершенных в отношении подвала сделок закону и их ничтожности с момента совершения, а также о том, что суд может применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, основано на неправильном толковании им норм материального права (статьи 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем 6 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой и В.М.Ширяева", поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Из материалов дела следует, что право собственности продавцов по сделкам, в результате которых собственником спорных помещений стал Васев А.С., зарегистрировано в установленном законом порядке (отзыв Управления ФРС по Пермскому краю, л.д. 51-53 т. 2).
В силу пункта 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Довод истца о том, что суд первой инстанции необоснованно указал, что нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение в суд за защитой интересов домовладельцев (собственников квартир) по установлению прав долевой собственности на объекты недвижимости, является правомерным. Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку истцом не доказано, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за Васевым А.С., последнему не принадлежит, не представлено доказательств наличия законных оснований приобретения права собственности на спорные помещения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, ТСЖ "Комсомольский проспект-71".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года по делу N А50-16140/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с момента его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа "www.fasuo.arbitr.ru".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2008 N 17АП-1629/2008-ГК ПО ДЕЛУ N А50-16140/2007
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2008 г. N 17АП-1629/2008-ГК
Дело N А50-16140/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2008 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2008 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Виноградовой Л.Ф.,
судей Васевой Е.Е., Хаснуллиной Т.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Чераневой О.С.,
при участии:
от истца ТСЖ "Комсомольский проспект-71": Плаксина А.В. - доверенность от
- 11 марта 2006 года, паспорт;
- Степанова В.В. - доверенность от 11 марта 2006 года, паспорт;
- от ответчика индивидуального предпринимателя Васева А.С.: Шапкиной М.А. -
- доверенность от 01 августа 2007 года, паспорт;
- от ответчика Управления ФРС по Пермскому краю: Третьякова Д.Н. -
- доверенность N 5 от 29 декабря 2007 года, удостоверение;
- от третьего лица ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом":
Златкина М.И. - доверенность N 9 от 14 января 2008 года,
- удостоверение;
- от третьего лица ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса": Соболева Н.Ю. -
доверенность 66Б N П/2216/ККО-07 от 21 ноября 2007 года,
- водительское удостоверение;
- от третьих лиц Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрации г. Перми, Маракулина В.Ю., Беляева И.В., ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипина А.Ю., Сацкива Н.В., Маташкова С.В., Маташковой О.И., Шакурова А.Б.: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,
товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект-71",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 05 февраля 2008 года
по делу N А50-16140/2007,
принятое судьей Шафранской М.Ю.
по иску товарищества собственников жилья "Комсомольский проспект-71"
к индивидуальному предпринимателю Васеву Александру Сергеевичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю
третьи лица: ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса", Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович
о признании недействительной государственной регистрации права собственности и признании права общей долевой собственности,
установил:
товарищество собственников жилья "Комсомольский проспект-71" (далее - ТСЖ "Комсомольский проспект-71", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Васеву Александру Сергеевичу, Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - Управление ФРС по Пермскому краю, ответчики) о признании недействительной государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27); о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на основании статьи 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 3-9 т. 1).
До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просит признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения площадью 244, 2 кв. м и 243, 3 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (л.д. 92 т. 1, 82-85 т. 2).
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации еще раз уточнил второе требование, изложив его в следующей редакции: признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения N 16-23, 103-113 (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15 октября 2007 года) общей площадью 487, 5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, признав при этом недействительным зарегистрированное право индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27) (л.д. 121-122 т. 2, 60-62 т. 3).
Определением от 30 января 2008 года в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации первое требование истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные нежилые помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27) выделено судом в отдельное производство (л.д. 78-79 т. 4).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество Коммерческий банк "Уральский финансовый дом" (далее - ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом"), Закрытое акционерное общество "Банк кредитования малого бизнеса" (далее - ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса") (определение от 16 ноября 2007 года, л.д. 1-2 т. 1), Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Эрнест" (далее - ЗАО "Управляющая компания "Эрнест"), Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович (определение от 13 декабря 2007 года, л.д. 82-85 т. 2).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года, принятым судьей Шафранской М.Ю. по делу N А50-16140/2007, в удовлетворении исковых требований ТСЖ "Комсомольский проспект-71" отказано (л.д. 69-77 т. 4).
Истец, ТСЖ "Комсомольский проспект-71", не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению истца, суд первой инстанции необоснованно указал в решении, что действующим законодательством не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение в суд за защитой интересов домовладельцев по установлению права долевой собственности. Неправомерен вывод суда о непредставлении истцом доказательств в подтверждение того, что спорные помещения являются техническими. Истец считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам: фотографиям инженерного оборудования, письму Государственной жилищной инспекции Пермской области от 05 декабря 2005 года, документам 1953-1956 годов о строительстве многоквартирного дома, экспликациям помещений подвала, изготовленным в период с 20 января 1955 года по 22 марта 1978 года. Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, поскольку настоящий иск представляет собой иск об оспаривании зарегистрированного права ответчика. Сделки купли-продажи спорного имущества ввиду незаконности выбытия его из долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома не соответствуют требованиям законодательства, ничтожны с момента их совершения и не влекут правовых последствий, на которые они были направлены (статьи 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, и на основании подпунктов 1-4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Комсомольский проспект-71" просит решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме (протокол судебного заседания от 27 марта 2008 года).
Представитель ответчика, индивидуального предпринимателя Васева А.С., пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение от 05 февраля 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу от 17 марта 2008 года).
Ответчик, Управление ФРС по Пермскому краю, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, однако в представленном отзыве указало, что просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу от 25 марта 2008 года N 2364-13).
Третье лицо, ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", в судебном заседании пояснило, что при принятии решения соблюдены все нормы материального и процессуального права. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (отзыв на апелляционную жалобу N 3504/10 от 26 марта 2008 года).
Третье лицо, ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса", отзыв на апелляционную жалобу не представило, однако в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса" пояснил, что полностью поддерживает доводы ответчиков, с доводами апелляционной жалобы не согласен. Просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (протокол судебного заседания от 27 марта 2008 года).
Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми, Администрация г. Перми, Маракулин Владимир Юрьевич, Беляев Игорь Владимирович, ЗАО "Управляющая компания "Эрнест", Антипов Анатолий Юрьевич, Сацкив Николай Васильевич, Маташков Сергей Валерьевич, Маташкова Оксана Ивановна, Шакуров Александр Борисович, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует.
03 июня 1954 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля на основании заявления о выдаче разрешения, основных показателей по строительству, решения N 333 от 09 апреля 1953 года об отводе земельного участка для строительства выдано разрешение N 78/2 на производство работ по строительству на земельном участке N 1 по проспекту им. Сталина г. Молотова 5-этажного 134-квартирного дома с расположенными в нем универмагом, детским садом, детскими яслями (л.д. 23-29 т. 3).
30 и 31 декабря 1954 года государственной приемочной комиссией принята в эксплуатацию 1 очередь строительства здания (л.д. 135-142 т. 3).
21 и 31 декабря 1955 года государственной приемочной комиссией принята в эксплуатацию 2 очередь строительства здания по ул. проспект им. Сталина, N 1 (87) в г. Молотов (в настоящее время г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71), в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв. м (Акты приемки здания от 31 декабря 1955 года, л.д. 5-8, 15-18 т. 3).
28 декабря 1993 года Фондом имущества г. Перми (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью "Гастроном-6" (покупатель) в соответствии с Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий" заключен договор N 03/1587 купли-продажи объекта муниципальной собственности - муниципального предприятия розничной торговли "Перспектива" (л.д. 109-117 т. 2).
19 января 1995 года Комитетом по управлению государственным имуществом Пермской области (продавец) и Акционерным обществом закрытого типа "Гастроном N 6" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта нежилого фонда N 18 (л.д. 54-57 т. 2).
Согласно пункту 1 названного договора на основании договора купли-продажи муниципального предприятия N 03/1587 от 28 декабря 1993 года и договора аренды N 371 от 25 мая 1993 года, заключенного между Пермским областным комитетом по управлению имуществом, с одной стороны, и Муниципальным предприятием розничной торговли "Перспектива", с другой стороны, в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента России "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 24 февраля 1993 года N 2284, распоряжением Госкомимущества РФ от 05 февраля 1994 года N 353, продавец продал, а покупатель приобрел объект, находящийся по адресу: 614010, г. Пермь, Комсомольский проспект, 71, общей площадью 1 752,1 кв. м, в том числе подвал 1 017,8 кв. м (л.д. 54-57 т. 2).
14 июня 2002 года ЗАО "Гастроном N 6" (продавец) и Антиповым А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 13, согласно пункту 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить встроенные помещения (лит. А) общей площадью 264,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (л.д. 122 т. 1).
14 июня 2002 года ЗАО "Гастроном N 6" (продавец) и Маташковым С.В., Сацкивом Н.В., Антиповым А.Ю. (покупатели) заключен договор купли-продажи N 12, по которому продавец передал в общую долевую собственность покупателей по 1/3 долей каждому встроенные помещения (лит. А) общей площадью 275,3 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (л.д. 89-90 т. 2).
24 июня 2002 года на основании договоров от 14 июня 2002 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделаны соответствующие записи (л.д. 51-53 т. 2).
05 ноября 2002 года Маташков С.В., действующий по доверенности от имени Антипова А.Ю. (продавец) и Васев А.С. заключили договор купли-продажи, согласно пункту 1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на встроенные помещения, общей площадью 264,5 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, а покупатель принять долю и уплатить определенную договором цену (л.д. 118 т. 1).
18 ноября 2002 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-152/2002-82 (Свидетельство о государственной регистрации права от 03 декабря 2002 года, л.д. 115 т. 1).
11 марта 2003 года Антиповым А.Ю. (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязался передать в долевую собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить встроенное помещение 1/2 долю, общей площадью 264,5 кв. м, расположенное в подвале 5-этажного кирпичного дома по ул. Комсомольский проспект, 71 г. Перми (пункт 1 договора, л.д. 119 т. 1).
17 марта 2003 года в ЕГРП на основании данного договора сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-38/2003-27 (Свидетельство о государственной регистрации права от 17 марта 2003 года, л.д. 114 т. 1).
13 августа 2003 года Сацкив Н.В., Маташков С.В. (продавцы) и Васев А.С. (покупатель) заключили договор купли-продажи 2/3 доли в праве на встроенные помещения, общей площадью 275,3 кв. м, расположенные в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А) по ул. Комсомольский проспект, д. 71 в г. Перми (л.д. 120 т. 1).
22 августа 2003 года на основании данного договора и дополнительного соглашения от 21 августа 2003 года к договору купли-продажи долей на встроенные помещения от 13 августа 2003 года (л.д. 59 т. 2) в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-1-118/2003-175 (Свидетельство о государственной регистрации права от 11 мая 2004 года, л.д. 116 т. 1).
11 февраля 2004 года Антипов А.Ю. продал Шакурову А.Б. 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м, в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71, о чем 17 февраля 2004 года в ЕГРП внесена соответствующая запись (л.д. 51-53 т. 2).
19 июня 2006 года Аниповым А.Ю., действующим на основании доверенности Шакурова А.Б., (продавец) и Васевым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на встроенные помещения общей площадью 275,3 кв. м, в подвале 5-этажного кирпичного жилого дома (лит. А), по адресу: г. Пермь, пр. Комсомольский, 71 (л.д. 121 т. 1).
19 июля 2006 года на основании названного договора в ЕГРП сделана соответствующая запись регистрации N 59-59-21/019/2006-080 (Свидетельство о государственной регистрации права от 19 июля 2006 года, л.д. 117 т. 1).
02 октября 2006 года помещение (лит. А) общей площадью 275,3 кв. м в подвале 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, пр-т Комсомольский, д. 71, принадлежащее Васеву А.С. на праве собственности на основании указанных выше договоров, передано последним в ипотеку залогодержателю, ОАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом", по договору ипотеки (л.д. 143-144 т. 1) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N Ф-00134-К-00-Н от 02 октября 2006 года (л.д. 140-142 т. 1).
20 февраля 2007 года Васевым А.С. и ЗАО "Банк кредитования малого бизнеса" заключен договор залога N ЕКФ/09П-059/З-1 нежилого помещения площадью 264, 5 кв. м (отзыв Управления ФРС по Пермскому краю от 13 декабря 2007 года N 12711-13, л.д. 51-53 т. 2).
Названные обременения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют Выписки из ЕГРП от 23 ноября 2007 года (л.д. 74-75 т. 1).
Согласно техническим паспортам нежилых помещений, составленным по состоянию на 15 октября 2007 года общая площадь вышеуказанных помещений составила 244,2 кв. м (вместо 275,3 кв. м) и 243, 3 кв. м (вместо 264,5 кв. м) (л.д. 28-39 т. 1).
По мнению ТСЖ "Комсомольский проспект-71", Васев А.С. незаконно владеет названными помещениями, поскольку подвал относится к общему имуществу многоквартирного дома, является техническим подвалом и предназначен для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, так как в нем находятся инженерные коммуникации, электрощиты, обслуживающие нежилые помещения 1 этажа, квартиры 3 и 4 подъездов многоквартирного дома. К названному оборудованию, по утверждению истца, необходим постоянный доступ эксплуатирующих служб.
В связи с изложенным ТСЖ "Комсомольский проспект-71" обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Васеву А.С., Управлению ФРС по Пермскому краю (с учетом принятых судом уточнений) о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, на встроенные нежилые помещения N 16-23, 103-113 (согласно данных технической инвентаризации по состоянию на 15 октября 2007 года) общей площадью 487, 5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71, признав при этом недействительным зарегистрированное право индивидуального предпринимателя Васева А.С. на встроенные помещения площадью 275,3 кв. м и 264,5 кв. м в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, Комсомольский проспект, д. 71 (записи в ЕГРП N 59-1-118/2003-175, N 59-59-21/019/2006-080, N 59-1-152/2002-82, N 59-1-38/019/2003-27).
В обоснование исковых требований ТСЖ "Комсомольский проспект-71" ссылается на статьи 12, 166-168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно имеющимся в материалах дела Свидетельствам о государственной регистрации прав от 17 марта 2003 года, 03 декабря 2003 года, 11 мая 2004 года, 19 июля 2006 года (л.д. 114-117 т. 1) спорные помещения принадлежат Васеву А.С. на праве собственности на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 2002 года, 11 марта 2003 года, 13 августа 2003 года, 19 июля 2006 года (л.д. 118-121 т. 1).
Таким образом, право собственности на спорные помещения приобретено ответчиком, Васевым А.С., в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на названные помещения, ссылается на то, что подвальные помещения имеют исключительно технический характер, предназначены для обслуживания коммуникаций всех помещений жилого дома и не имеют иных полезных свойств.
В подтверждение того, что спорные помещения являются техническим подвалом истец, ТСЖ "Комсомольский проспект-71", ссылается на наличие в них инженерных коммуникаций, электрощитов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме.
Согласно "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания" высота подвальных и цокольных помещений, а также технических подполий от уровня пола до низа плиты перекрытия должна быть не менее 1,8 м (пункт 1.41 "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания").
Высота помещений технического подполья не должна превышать 2 м (пункт 1.42 "СНиП 2.08.01-89. Жилые здания").
Согласно данным технических паспортов высота спорных помещений 2,18 м (л.д. 20-27 т. 1). Фактическое назначение помещений определено в технических паспортах по состоянию на 1998 (л.д. 18-19, т. 2), 2000 (л.д. 20-27) годы как складское.
Кроме того, из письма Пермского регионального управления по технологическому и экологическому надзору от 23 ноября 2007 года N 04/584 следует, что подвальное помещение 3 подъезда жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Комсомольский проспект, 71, принадлежащее Васеву А.С., не является электрощитовым. В нем расположены трехполюсные рубильники с предохранителями, установленные на стояки 3 и 4 подъездов. Рубильник с предохранителями является не распределительным устройством, а коммутационным аппаратом. Имеется возможность переноса данных рубильников в другое место (л.д. 30 т. 3).
Следовательно, спорные помещения в подвале 5-этажного жилого дома предназначены не только для прокладки коммуникаций. Нахождение в подвальных помещениях общих коммуникаций дома само по себе не является основанием для признания за истцом права собственности на них.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ввиду нахождения в спорных помещениях подвала общего инженерного оборудования: коммуникаций тепло и водоснабжения, канализационных сетей, электрорубильников, они являются техническими, несостоятелен в силу вышеизложенного.
Указание истца при этом на то, что судом первой инстанции не оценены имеющиеся в деле доказательства, а именно: акт от 26 октября 2007 года (л.д. 104-108 т. 2), план инженерных коммуникаций и электрооборудования (л.д. 92 т. 3), справка ООО "Урал-Строй-Ремонт" от 28 декабря 2007 года (л.д. 126 т. 2), технический отчет ООО "ГЕОПРИМ" (л.д. 32-45 т. 2), письмо Пермского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору N 04/584 от 23 ноября 2007 года (л.д. 30 т. 3), судом отклоняется, поскольку из названных документов не следует, что спорные помещения являются помещениями технического подполья и предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.
Утверждение истца о том, что суд первой инстанции необоснованно указал на то, что представленные фотографии инженерного оборудования не могут быть расценены в качестве надлежащих доказательств по делу в связи с тем, что не содержат сведений о дате и месте их выполнения, поскольку они являются приложением к пояснительной записке ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", в которой указана точная дата фотосъемки (л.д. 110 т. 3), правомерно.
Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Ссылка ТСЖ "Комсомольский проспект-71" на акт проведения внеплановой инспекционной проверки N 2230 от 11 октября 2007 года (л.д. 14-17 т. 2), письмо Государственной жилищной инспекции Пермского края N 1278 от 08 ноября 2007 года (л.д. 133 т. 2), письмо Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 09 октября 2007 года N 43-01-09/45 (л.д. 134 т. 2) как на доказательства, подтверждающие факт нахождения в спорных помещениях инженерного оборудования, отклоняется судом в силу пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с названной статьей при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Представленные истцом документы подтверждают лишь факт нахождения в спорных помещениях общего инженерного оборудования, но не свидетельствуют о том, что данные помещения предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.
Довод ТСЖ "Комсомольский проспект-71" о том, что собственником спорных помещений произвольно изменено их назначение для изготовления технических паспортов, поскольку из экспликаций подвала, относящихся к периоду 1955-1978 годов, следует, что подвал не отнесен к помещениям с самостоятельным назначением (л.д. 149-155 т. 3), а также о том, что ряд помещений, согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 11 декабря 1998 года, относились к общим помещениям дома, несостоятелен.
Из технических паспортов на спорные помещения по состоянию на 12 апреля 2000 года (л.д. 20-27 т. 1) и на 15 октября 2007 года (л.д. 28-39 т. 1) следует, что спорные помещения не являются общими.
Индивидуальным предпринимателем Васевым А.С. спорные помещения приобретены на основании договоров купли-продажи от 05 ноября 2002 года, от 11 марта 2003 года, от 13 августа 2003 года, от 19 июня 2006 года, то есть после составления технических паспортов по состоянию на 12 апреля 2000 года (л.д. 118-121 т. 1).
Сделки, на основании которых Васев А.С. приобрел право собственности на спорные помещения, в установленном порядке не оспорены.
Кроме того, строительство здания по проспекту им. Сталина г. Молотова изначально проектировалось с расположением в нем универмага площадью 786,68 кв. м (л.д. 23-27 т. 3).
Согласно Акту приемки здания (сооружения) ведомственной комиссией от 21 декабря 1955 года в эксплуатацию принята 2 очередь 5-этажного дома N 86-87 по проспекту им. Сталина, в том числе и помещения магазина общей площадью 665 кв. м (л.д. 15-18 т. 3).
Утверждение заявителя жалобы о том, что факт использования ЗАО "Гастроном N 6" части помещений подвала еще до приватизации названных помещений не означает того, что данные помещения изначально предназначались для их использования в качестве складских помещений, судом отклоняется в силу вышеизложенного.
Довод ТСЖ "Комсомольский проспект-71" о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался в решении на письмо государственной жилищной инспекции Пермской области от 05 декабря 2005 года N 458кл (л.д. 3 т. 3), поскольку ответчик дал согласие на исключение данного доказательства из числа доказательств по данному делу в связи с заявлением истца о фальсификации названного документа (протокол судебного заседания от 30 января 2008 года, л.д. 58-63 т. 4), является обоснованным. Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Мнение истца о несоответствии совершенных в отношении подвала сделок закону и их ничтожности с момента совершения, а также о том, что суд может применить последствия недействительности сделки по своей инициативе, основано на неправильном толковании им норм материального права (статьи 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем 6 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой и В.М.Ширяева", поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Из материалов дела следует, что право собственности продавцов по сделкам, в результате которых собственником спорных помещений стал Васев А.С., зарегистрировано в установленном законом порядке (отзыв Управления ФРС по Пермскому краю, л.д. 51-53 т. 2).
В силу пункта 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Довод истца о том, что суд первой инстанции необоснованно указал, что нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение в суд за защитой интересов домовладельцев (собственников квартир) по установлению прав долевой собственности на объекты недвижимости, является правомерным. Однако данное обстоятельство не привело к принятию судом неправильного решения (пункт 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку истцом не доказано, что право на недвижимое имущество, зарегистрированное за Васевым А.С., последнему не принадлежит, не представлено доказательств наличия законных оснований приобретения права собственности на спорные помещения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя, ТСЖ "Комсомольский проспект-71".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2008 года по делу N А50-16140/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с момента его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа "www.fasuo.arbitr.ru".
Председательствующий
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Т.Н.ХАСНУЛЛИНА
Е.Е.ВАСЕВА
Т.Н.ХАСНУЛЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)