Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 11 октября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания с применением аудиозаписи помощником судьи Сергеенко Д.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия о признании незаконным предписания N 427 от 14.05.2010,
при участии представителей:
заявителя, муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ, - Сеняткина Ю.И. по доверенности от 10.02.2010,
ответчика, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, - Авишевой Е.Е. по доверенности от 23.08.2010,
муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ (далее - заявитель, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - ответчик, Инспекция) о признании незаконным предписания N 427 от 14.05.2010.
Оспариваемым актом Предприятию предписано организовать и выполнить ремонт подъездов 1, 2, 3, 4 жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16.
В судебном заседании представитель Предприятия поддержал заявленное требование. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела перечня выполненных работ по техническому обслуживанию жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша в 2008-2010 гг., подтверждающий, что Предприятие осуществляло текущий ремонт помещений, а также копии договора подряда N КР 10-10 от 05.07.2010, заключенного Предприятием с ООО "Сантех" на ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по ул. Ленина в г. Костомукша.
Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
В обоснование своей позиции представитель заявителя сослался на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что принятие решений о ремонте общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Не оспаривая необходимости проведения ремонта в подъездах, на которую было указано в актах комиссионного обследования подъездов N 1, 2, 3, 4 дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша, представитель Предприятия указал, что согласно приложению N 3 к договору управления многоквартирным домом осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, который Предприятие обязалось выполнять за установленную плату. Управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
По мнению заявителя, оспариваемое предписание нарушает права и законные интересы Предприятия, поскольку незаконно возлагает на него обязанность по проведению ремонта с учетом того обстоятельства, что денежные средства на указанный ремонт Предприятию от собственников помещений не перечислялись.
Кроме того, заявитель полагает, что оспариваемое предписание выдано неуполномоченным лицом - начальником отдела государственного контроля, поскольку в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени юридического лица - Инспекции должен выступать ее руководитель.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленное требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просил приобщить к материалам дела копию должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, в подпункте 14 пункта 6 которого определено право на выдачу обязательных для исполнения предписаний. Данный документ подтверждает полномочия начальника отдела государственного контроля Максименко А.Н. на выдачу и подписание оспариваемого предписания.
Указанный документ приобщен судом к материалам дела.
По существу заявленного требования представитель Инспекции пояснил, что оспариваемое предписание выдано на основании актов комиссионного обследования подъездов N 1, 2, 3, 4 дома N 16 по улице Ленина, проведенного с участием представителей Предприятия. Все работы, на необходимость проведения которых указано в актах, носят текущий характер и должны были производиться Предприятием регулярно начиная с даты заключения договора управления многоквартирным домом в 2008 году. Расходы на проведение текущего ремонта включены Предприятием в размер платы за техническое обслуживание. При заключении договора управления многоквартирным домом Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов (пункт 8 раздела 2 приложения N 2 к договору), однако, мер по приведению подъездов в надлежащее состояние Предприятие не принимало. По мнению Инспекции, Предприятие, фиксируя в актах осеннего (24.09.2009) и весеннего (06.05.2010) осмотров необходимость проведения капитального ремонта, вводило собственников жилых помещений в заблуждение, требуя сбора дополнительных средств.
Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
На основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие 01.07.2008 заключило с собственниками жилых помещений дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша договоры управления многоквартирным домом (л.д. 11-17, 47-56). В соответствии с данным договором Предприятие приняло на себя обязательства в течение срока действия договора и за плату от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями на организацию предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность (пункт 1.1 договора).
В разделе 2 договора определены основные термины, используемые в договоре. Под текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает: текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования, текущий ремонт электротехнического оборудования, текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории, текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).
Разделом 3.1 договора предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (приложение N 3), а также по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома с учетом его технического состояния и фактического объема финансирования.
В период с 29.04.2010 по 25.05.2010 Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка в отношении Предприятия с целью проверки фактов нарушений правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16, изложенных в поступившем в Инспекцию обращении гражданки Овечкиной О.Н.
По итогам проверки установлено нарушение Предприятием пункта 3.2.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и пункта 10 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Нарушения указанных норм выразились в том, что Предприятием не организован и не проведен ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша.
Инспекцией составлен акт проверки N 293/1 от 14.05.2010 (л.д. 24) и выдано предписание N 427 от 14.05.2010 (л.д. 26), которое возложило на Предприятие обязанность в срок до 05.08.2010 организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша.
Не согласившись с указанным предписанием, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
На основании пункта 3 статьи 162 Кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, а с 01.01.2009 - уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила технической эксплуатации). Они зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176 и опубликованы в "Российской газете" 23.10.2003 за N 214.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании статьи 20 Кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний и образовало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Оспариваемым предписанием Предприятию вменено в обязанность организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16. Основанием для выдачи данного предписания послужили обстоятельства, зафиксированные в актах комиссионного обследования подъездов указанного жилого дома от 25.11.2009 (л.д. 57-59), от 10.12.2009 (л.д. 60-61), от 27.01.2010 (л.д. 62-63), от 27.01.2010 (л.д. 64-65), проведенного с участием представителя Предприятия, а также в актах о результатах осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 (л.д. 66-67) и весеннего осмотра жилого дома от 06.05.2010 (л.д. 68-69). Изложенные в названых актах обстоятельства, касающиеся фиксации имеющихся деформаций и повреждений, а также выводы комиссии о необходимости проведения текущих ремонтных работ, Предприятием не оспорены.
Суд не принимает довод заявителя о том, что осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, который Предприятие обязалось выполнять за установленную плату, в связи с чем управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 3.2.9 Правил технической эксплуатации периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. В судебном заседании установлено и не оспорено заявителем то обстоятельство, что с момента заключения Предприятием договора управления многоквартирным домом 01.07.2008 ремонт подъездов не проводился, несмотря на неоднократные обращения проживающих в данном доме граждан. При заключении договора управления многоквартирным домом Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов дома, что подтверждается актом технического состояния общего имущества многоквартирного дома (приложение N 2 к договору управления, пункт 8 раздела 2).
Согласно пункту 5.1 договора управления многоквартирным домом плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Подпунктом "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
В соответствии с пунктом 1.8 Правил технической эксплуатации техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
Управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Правила технической эксплуатации содержат конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда.
Таким образом, вывод Инспекции о нарушении Предприятием правил содержания и ремонта жилых домов является правомерным, а ссылка заявителя на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Кодекса - необоснованной.
Приняв на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170. Суд не принимает довод заявителя о том, что данные Правила технической эксплуатации не являются обязательными и установленные в них требования носят рекомендательный характер, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 5 Кодекса федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 39 Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пункта 10 которого общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Из раздела первого "Основные положения" Правил технической эксплуатации следует, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Пунктом 1.1 Правил технической эксплуатации предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, соответствующей в том числе целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Суд не принимает и довод заявителя о том, что оспариваемое предписание подписано неуполномоченным лицом, не являющимся руководителем Жилищной инспекции Республики Карелия.
Подпунктом 14 пункта 6 раздела III должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, установлено, что данное лицо, исходя из задач и функций Инспекции, обязано выполнять перечень должностных обязанностей, в том числе выдавать обязательные для исполнения предписания. Указанный должностной регламент утвержден руководителем Инспекции А.П. Мухиным 08.09.2009.
Оспариваемое предписание выдано начальником отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия Максименко А.Н. в пределах его компетенции и в соответствии с его должностными обязанностями.
Оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству, в связи с чем заявленное Предприятием требование не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
1. В удовлетворении заявления муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ о признании незаконным предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 14.05.2010 N 427 отказать.
2. Обеспечительные меры в виде приостановления действия предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия N 427 от 14.05.2010 отменить.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 11.10.2010 ПО ДЕЛУ N А26-6359/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 11 октября 2010 г. по делу N А26-6359/2010
Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 11 октября 2010 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания с применением аудиозаписи помощником судьи Сергеенко Д.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия о признании незаконным предписания N 427 от 14.05.2010,
при участии представителей:
заявителя, муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ, - Сеняткина Ю.И. по доверенности от 10.02.2010,
ответчика, Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, - Авишевой Е.Е. по доверенности от 23.08.2010,
установил:
муниципальное унитарное предприятие "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ (далее - заявитель, Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственной жилищной инспекции Республики Карелия (далее - ответчик, Инспекция) о признании незаконным предписания N 427 от 14.05.2010.
Оспариваемым актом Предприятию предписано организовать и выполнить ремонт подъездов 1, 2, 3, 4 жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16.
В судебном заседании представитель Предприятия поддержал заявленное требование. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела перечня выполненных работ по техническому обслуживанию жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша в 2008-2010 гг., подтверждающий, что Предприятие осуществляло текущий ремонт помещений, а также копии договора подряда N КР 10-10 от 05.07.2010, заключенного Предприятием с ООО "Сантех" на ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по ул. Ленина в г. Костомукша.
Указанные документы приобщены судом к материалам дела.
В обоснование своей позиции представитель заявителя сослался на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой установлено, что принятие решений о ремонте общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Не оспаривая необходимости проведения ремонта в подъездах, на которую было указано в актах комиссионного обследования подъездов N 1, 2, 3, 4 дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша, представитель Предприятия указал, что согласно приложению N 3 к договору управления многоквартирным домом осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, который Предприятие обязалось выполнять за установленную плату. Управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
По мнению заявителя, оспариваемое предписание нарушает права и законные интересы Предприятия, поскольку незаконно возлагает на него обязанность по проведению ремонта с учетом того обстоятельства, что денежные средства на указанный ремонт Предприятию от собственников помещений не перечислялись.
Кроме того, заявитель полагает, что оспариваемое предписание выдано неуполномоченным лицом - начальником отдела государственного контроля, поскольку в соответствии со статьей 53 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени юридического лица - Инспекции должен выступать ее руководитель.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленное требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просил приобщить к материалам дела копию должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, в подпункте 14 пункта 6 которого определено право на выдачу обязательных для исполнения предписаний. Данный документ подтверждает полномочия начальника отдела государственного контроля Максименко А.Н. на выдачу и подписание оспариваемого предписания.
Указанный документ приобщен судом к материалам дела.
По существу заявленного требования представитель Инспекции пояснил, что оспариваемое предписание выдано на основании актов комиссионного обследования подъездов N 1, 2, 3, 4 дома N 16 по улице Ленина, проведенного с участием представителей Предприятия. Все работы, на необходимость проведения которых указано в актах, носят текущий характер и должны были производиться Предприятием регулярно начиная с даты заключения договора управления многоквартирным домом в 2008 году. Расходы на проведение текущего ремонта включены Предприятием в размер платы за техническое обслуживание. При заключении договора управления многоквартирным домом Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов (пункт 8 раздела 2 приложения N 2 к договору), однако, мер по приведению подъездов в надлежащее состояние Предприятие не принимало. По мнению Инспекции, Предприятие, фиксируя в актах осеннего (24.09.2009) и весеннего (06.05.2010) осмотров необходимость проведения капитального ремонта, вводило собственников жилых помещений в заблуждение, требуя сбора дополнительных средств.
Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
На основании результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, проведенного Администрацией Костомукшского городского округа, Предприятие 01.07.2008 заключило с собственниками жилых помещений дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша договоры управления многоквартирным домом (л.д. 11-17, 47-56). В соответствии с данным договором Предприятие приняло на себя обязательства в течение срока действия договора и за плату от имени и в интересах собственников помещений многоквартирного дома заключать договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями на организацию предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме собственникам помещений, пользующимся этими помещениями лицам и владельцам нежилых помещений, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность (пункт 1.1 договора).
В разделе 2 договора определены основные термины, используемые в договоре. Под текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования, инженерных систем многоквартирного дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования, конструкций. Включает: текущий ремонт общего санитарно-технического оборудования, текущий ремонт электротехнического оборудования, текущий ремонт конструктивных элементов многоквартирного дома и придомовой территории, текущий ремонт технических устройств (лифтов, пожарной сигнализации и т.д.).
Разделом 3.1 договора предусмотрены обязанности Предприятия, в том числе по организации работ по содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, в порядке, утвержденном проведенным конкурсом, в соответствии с "Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (приложение N 3), а также по планированию работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома с учетом его технического состояния и фактического объема финансирования.
В период с 29.04.2010 по 25.05.2010 Инспекцией проведена внеплановая документарная проверка в отношении Предприятия с целью проверки фактов нарушений правил содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16, изложенных в поступившем в Инспекцию обращении гражданки Овечкиной О.Н.
По итогам проверки установлено нарушение Предприятием пункта 3.2.9 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и пункта 10 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Нарушения указанных норм выразились в том, что Предприятием не организован и не проведен ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 многоквартирного жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша.
Инспекцией составлен акт проверки N 293/1 от 14.05.2010 (л.д. 24) и выдано предписание N 427 от 14.05.2010 (л.д. 26), которое возложило на Предприятие обязанность в срок до 05.08.2010 организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома N 16 по улице Ленина в г. Костомукша.
Не согласившись с указанным предписанием, Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.
Суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 Кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
На основании пункта 3 статьи 162 Кодекса в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 Кодекса правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, а с 01.01.2009 - уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания общего имущества определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 Кодекса, пунктов 28 и 31 Правил содержания общего имущества в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила технической эксплуатации). Они зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176 и опубликованы в "Российской газете" 23.10.2003 за N 214.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании статьи 20 Кодекса полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний и образовало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086 (с последующими изменениями и дополнениями).
Следовательно, систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Оспариваемым предписанием Предприятию вменено в обязанность организовать и выполнить ремонт подъездов N 1, 2, 3, 4 жилого дома по адресу: г. Костомукша, ул. Ленина, д. 16. Основанием для выдачи данного предписания послужили обстоятельства, зафиксированные в актах комиссионного обследования подъездов указанного жилого дома от 25.11.2009 (л.д. 57-59), от 10.12.2009 (л.д. 60-61), от 27.01.2010 (л.д. 62-63), от 27.01.2010 (л.д. 64-65), проведенного с участием представителя Предприятия, а также в актах о результатах осеннего осмотра жилого дома от 24.09.2009 (л.д. 66-67) и весеннего осмотра жилого дома от 06.05.2010 (л.д. 68-69). Изложенные в названых актах обстоятельства, касающиеся фиксации имеющихся деформаций и повреждений, а также выводы комиссии о необходимости проведения текущих ремонтных работ, Предприятием не оспорены.
Суд не принимает довод заявителя о том, что осуществление ремонта подъездов не входит в перечень обязательных работ, который Предприятие обязалось выполнять за установленную плату, в связи с чем управляющая организация может провести ремонт подъездов за дополнительную плату, размер которой должны установить собственники жилых помещений.
При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 3.2.9 Правил технической эксплуатации периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа. В судебном заседании установлено и не оспорено заявителем то обстоятельство, что с момента заключения Предприятием договора управления многоквартирным домом 01.07.2008 ремонт подъездов не проводился, несмотря на неоднократные обращения проживающих в данном доме граждан. При заключении договора управления многоквартирным домом Предприятию было известно о необходимости проведения косметического ремонта подъездов дома, что подтверждается актом технического состояния общего имущества многоквартирного дома (приложение N 2 к договору управления, пункт 8 раздела 2).
Согласно пункту 5.1 договора управления многоквартирным домом плата за жилое помещение и коммунальные услуги состоит из платежей за коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Подпунктом "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил.
В соответствии с пунктом 1.8 Правил технической эксплуатации техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
Управление жилищным фондом:
а) организацию эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Правила технической эксплуатации содержат конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда.
Таким образом, вывод Инспекции о нарушении Предприятием правил содержания и ремонта жилых домов является правомерным, а ссылка заявителя на несоответствие оспариваемого предписания статье 44 Кодекса - необоснованной.
Приняв на себя обязанности по оказанию на возмездной основе услуг по управлению объектом жилищного фонда, управляющая организация должна в пределах переданных ей собственниками помещений полномочий руководствоваться Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170. Суд не принимает довод заявителя о том, что данные Правила технической эксплуатации не являются обязательными и установленные в них требования носят рекомендательный характер, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 5 Кодекса федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
В силу части 3 статьи 39 Кодекса (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ) правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пункта 10 которого общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Из раздела первого "Основные положения" Правил технической эксплуатации следует, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Пунктом 1.1 Правил технической эксплуатации предусмотрено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью в том числе обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" со дня его вступления в силу впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, соответствующей в том числе целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Суд не принимает и довод заявителя о том, что оспариваемое предписание подписано неуполномоченным лицом, не являющимся руководителем Жилищной инспекции Республики Карелия.
Подпунктом 14 пункта 6 раздела III должностного регламента государственного гражданского служащего, замещающего должность начальника отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия, установлено, что данное лицо, исходя из задач и функций Инспекции, обязано выполнять перечень должностных обязанностей, в том числе выдавать обязательные для исполнения предписания. Указанный должностной регламент утвержден руководителем Инспекции А.П. Мухиным 08.09.2009.
Оспариваемое предписание выдано начальником отдела государственного контроля Государственной жилищной инспекции Республики Карелия Максименко А.Н. в пределах его компетенции и в соответствии с его должностными обязанностями.
Оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое предписание соответствует действующему законодательству, в связи с чем заявленное Предприятием требование не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
решил:
1. В удовлетворении заявления муниципального унитарного предприятия "Центр муниципальных расчетов" муниципального образования Костомукшский городской округ о признании незаконным предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия от 14.05.2010 N 427 отказать.
2. Обеспечительные меры в виде приостановления действия предписания Государственной жилищной инспекции Республики Карелия N 427 от 14.05.2010 отменить.
3. Решение может быть обжаловано:
- - в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65);
- - в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Судья
ЦЫБА И.С.
ЦЫБА И.С.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)