Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего И.Н. Мухиной
судей Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судьей Л.Е. Лобановой
При участии:
от истца: Тодорова А.Ю.
от ответчика: Куриловой Ю.К.
от третьих лиц: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Валентины Дмитриевны Рыбаковой
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 03 апреля 2009 года по делу N А27-15193/2008-7 (судья И.А. Борисова)
по иску индивидуального предпринимателя Валентины Дмитриевны Рыбаковой
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о взыскании 570 550 руб. 07 коп., признании соглашения ничтожным, обязании оформить соглашение на условиях договора N 52 от 31.01.2001 года
третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, Шеркеев Сергей Анатольевич
установил:
Индивидуальный предприниматель Валентина Дмитриевна Рыбакова обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ) о взыскании 570 550 руб. 07 коп., признании соглашения ничтожным, обязании оформить соглашение на условиях договора N 52 от 31.01.2001 года, а также взыскании 559 380 руб. 30 коп. переплаты за аренду земельного участка, 11 170 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также признании ничтожным соглашения N С114-0725, обязании ответчика оформить соглашение по уплате арендных платежей на условиях действующего до 01.01.2005 года договора N 52 от 31.01.2001 года согласно раздела 4 "Переходные положения" постановления Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года, а именно с уплатой 20 080 руб. 98 коп. в квартал в 2006 году, с увеличением арендной платы в 2007, 2008 годах в 1.083, 1.125 раза (т. 1, л.д. 6 - 12).
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее - КУМИ), Сергей Анатольевич Шеркеев.
При подготовке дела к судебному разбирательству судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета иска на признание ничтожным соглашения N С114-0725 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания КУГИ возвратить В.Д. Рыбаковой 559 380 руб. Истец также заявил об отказе от требований о взыскании с КУГИ переплаты за аренду земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании КУГИ оформить дополнительное соглашение.
При рассмотрении дела в судебном заседании истец в порядке статьи 49 АПК РФ еще раз уточнил заявленные требования в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с КУГИ 648 691 руб. 20 коп. излишне уплаченной арендной платы.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены в части признания недействительным соглашения N С-114-0725 от 27.08.2007 года, заключенного между В.Д. Рыбаковой и КУГИ. В части требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата В.Д. Рыбаковой ответчиком 648 681 руб. 21 коп. в иске отказано. В части требований о взыскании с КУГИ 559 380 руб. 30 коп. переплаты, 11 170 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании КУГИ оформить соглашение по оплате аренды земельного участка на условиях действующего до 01.01.2005 года договора N 52 от 31.01.2001 года согласно раздела 4 "Переходные положения" постановления Коллегии Администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года, а именно с уплатой 20 080 руб. 98 коп. в квартал в 2006 году, с увеличением в 2007, 2008 годах арендной платы на 1,083, 1,125 раза производство по делу прекращено в связи с отказом В.Д. Рыбаковой от иска (т. 3, л.д. 63 - 82).
Не согласившись с решением, В.Д. Рыбакова в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения N С-114-0725 от 27.08.2007 года. По мнению подателя, суд в отсутствие встречного иска разрешил вопрос о взыскании с В.Д.Рыбаковой неосновательного обогащения. Спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, истец является плательщиком земельного налога, а не арендной платы.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению. При этом Комитет указал, что судом дана оценка исковым требованиям и доводам истца, исходя из требований ст. 167 ГК РФ. Утверждение истца о наличии у него права собственности на земельный участок основаны на неверном толковании закона.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение в обжалуемой части отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против отмены решения суда первой инстанции, поддержала доводы отзыва на жалобу.
Участвующие в деле в качестве третьих лиц комитете по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и Шеркеев С.А., своих представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте разбирательства дела.
Согласно статье 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене в данной части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Администрация г. Кемерово (арендодатель) и В.Д. Рыбакова (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 52 от 31.01.2001 года (в редакции дополнительных соглашений), в силу которого истцу сроком на 5 лет (с 01.01.2001 г. по 26.01.2006 г.) предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1051,07 кв. м (42:24:050503:07) под магазин, находящийся по ул. Тухачевского, 16, Центрального района г. Кемерово (т. 1, л.д. 13 - 23).
22.09.2004 года КУМИ (арендодатель) и С.А. Шеркеев (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 14-0725, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 1585,26 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 42:24:050503:07, расположенный по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Тухачевского, 16 (экономическая зона N 7) (т. 1, л.д. 67 - 71).
На земельном участке расположен 5-этажный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата взимается за 859/10000 доли от земельного участка площадью 1585,26 кв. м, что составляет 136,17 кв. м
27.08.2007 года между КУГИ (арендодатель) и В.Д. Рыбаковой (арендатор) подписано соглашение N С114-0725 о присоединении к договору аренды земельного участка N 14-0725 от 22.09.2004 года (т. 1, л.д. 75 - 77).
Согласно пункту 2 соглашения основанием присоединения к договору аренды явилось находящееся на земельном участке и принадлежащее истцу на праве собственности помещение, площадью 456,8 кв. м, расположенное на первом этаже 5-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями.
В силу пункта 8 арендная плата рассчитывается для размещения магазина и взимается за 218,38 кв. м, что составляет 1378/10000 долей от земельного участка площадью 1585,26 кв. м.
Пунктом 6 соглашения предусмотрено применение его условий к правоотношениям сторон с 26.01.2006 года. Срок действия соглашения установлен до прекращения действия договора аренды (пункт 5).
10.09.2008 года между КУГИ и С.А. Шеркеевым подписано соглашение к договору аренды земельного участка. В связи со сменой собственника объекта недвижимости стороны установили считать договор от 22.09.2004 года расторгнутым с 11.03.2008 года (т. 2, л.д. 36).
11.09.2008 года КУГИ в адрес предпринимателя В.Д. Рыбаковой направлено уведомление о расторжении договора с С.А. Шеркеевым. Одновременно истцу указано на необходимость внесения арендной платы за весь период использования земельного участка в силу статьи 622 ГК РФ (т. 2, л.д. 38).
При обращении с настоящим иском в суд, В.Д. Рыбакова, ссылаясь на недействительность соглашения от 27.08.2007 года о присоединении к договору аренды от 22.09.2004 года, а также факт перечисления арендных платежей в большем размере, чем подлежало уплате, заявила требования о признании данного соглашения ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности. Решением суда иск удовлетворен частично.
Поскольку В.Д. Рыбакова не оспаривает решение от 03 апреля 2009 года в части признания соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года о присоединении к договору аренды от 22.09.2004 года недействительным, а не согласна с судебным актом только в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий его недействительности. Апелляционный суд, в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения от 03 апреля 2009 года только в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду земельным участком.
Недействительность соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года свидетельствует об использовании предпринимателем В.Д. Рыбаковой земельного участка без правовых оснований, однако не освобождает ее от внесения платежей за земельный участок, исходя из принципа платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса РФ).
Суд первой инстанции верно указал, что возврат В.Д. Рыбаковой арендных платежей при условии фактического пользования ею в спорный период земельным участком, повлечет неосновательное обогащение последней.
Материалами дела подтверждается, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 16, находящееся на спорном земельном участке. Данный факт В.Д. Рыбаковой не оспаривается.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Для применения последствий недействительности соглашения в виде возврата части внесенных платежей, В.Д. Рыбакова должна была доказать их уплату в размере, превышающем нормативно установленный.
Вместе с тем, факт оплаты пользования земельным участком в размере, превышающем суммы арендной платы, подлежащие внесению за тот же период и в отношении земельного участка соответствующей площади и назначения, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не подтвержден.
В.Д. Рыбакова, указывая на необходимость исчисления площади земельного участка, исходя из 1051,07 кв. м, доказательств ее соответствия фактическим границам земельного участка не представила.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права площадь нежилого (встроенного) помещения, принадлежащего В.Д. Рыбаковой на праве собственности составляет 456,8 кв. м, в том числе площадь подвала 200,1 кв. м. Общая площадь здания по адресу ул. Тухачевского, 16, согласно сведениям Государственного предприятия Кемеровской области "Центр инвентаризации Кемеровской области" составляет 3316 кв. м, в том числе: жилые помещения -2581,9 кв. м, нежилые - 734,1 кв. м, из них площадь подвала - 660,3 кв. м.
Таким образом, КУГИ, определяя долю в праве истца на земельный участок, правомерно применил отношение общей площади принадлежащих истцу помещений в здании (включая подвальные) к общей площади здания с учетом подвала.
Суд первой инстанции правильно указал, что В.Д. Рыбакова не доказала факт осуществления оплаты за использование земельного участка в размере, превышающем величину арендной платы, подлежащей начислению за соответствующий участок в спорный период.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности расчета истца, распространения на правоотношения с ответчиком условий ранее действовавшего договора аренды N 52 от 31.01.2001 года.
Как верно указала первая инстанция, основания для признания договора от 31.01.2001 года действующим в спорный период отсутствуют.
Пунктами 7.2, 7.3 указанного договора прямо предусмотрено, что по окончании установленного срока он считается расторгнутым, арендодатель не берет на себя обязательств безоговорочного продления действия договора на новый срок.
Полномочия органов местного самоуправления г. Кемерово по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к спорному периоду также прекращены в силу статей 416, 417 ГК РФ.
Кроме того, последующее поведение сторон, в том числе подписание истцом соглашения о присоединении к договору с КУГИ и распространение его условий на период с 26.01.2006 года (дата окончания срока действия договора N 52 от 31.01.2001 г.), свидетельствует о том, что стороны исходили из прекращения договора от 31.01.2001 года по истечении срока его действия.
При указанных обстоятельствах, основания для применения к спорным отношениям установленного Методикой условия, допускающего учет повышающих коэффициентов по отношению к величине арендной платы, согласованной в договорах до введения ее в действие, отсутствуют.
Доводы истца о необходимости возврата внесенных платежей в силу недопустимости применения Методики N 111 к правоотношениям с КУГИ, судом первой инстанции обоснованно отклонены.
Указанный нормативный акт применялся КУГИ до принятия постановления Коллегии Администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года при заключении договоров аренды, что подтверждается, в том числе, протоколом определения величины арендной платы по соглашению о присоединении от 27.08.2007 года. Применение Методики N 111 в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прямо предусмотрено пунктом 1.2.
Ссылки истца на отсутствие у КУГИ права на распоряжение земельным участком, расположенным под многоквартирным жилым домом, как находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, апелляционным судом отклоняются.
В.Д. Рыбакова в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не доказала факт наличия у нее права собственности на спорный земельный участок.
Исходя из положений пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 16 Закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Частями 3 и 4 статьи 16 Закона установлено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из изложенного следует, что в любом случае именно собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получить земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность.
Суд первой инстанции правильно указал, что статья 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" определяя условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, вместе с тем не определяет порядок такого перехода. Из содержания данной нормы также не следует, что введение в действие Жилищного кодекса РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Следовательно, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа. Соответствующий ненормативный правовой акт о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 16, в материалы дела не представлен.
Кроме того, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.
Доводы подателя жалобы о том, что его право собственности на долю в земельном участке возникло непосредственно с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в силу ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не могут быть приняты во внимание, как противоречащие нормам гражданского законодательства о государственной регистрации вещных прав.
Таким образом, доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю и оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, отсутствуют. Само по себе изменение жилищного законодательства в данном случае не влечет автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При таких обстоятельствах, доводы истца о наличии у него права собственности на спорный земельный участок нельзя признать обоснованными.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленного В.Д. Рыбаковой требования о применении последствий недействительности соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года в виде обязания произвести возврат арендных платежей в сумме 648 691 руб. 20 коп.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют Доводы ответчика, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
Таким образом, апелляционная инстанция не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Кемеровской области и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 апреля 2009 года по делу N А27-15193/2008-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2009 N 07АП-4070/09 ПО ДЕЛУ N А27-15193/2008-7
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2009 г. N 07АП-4070/09
Дело N А27-15193/2008-7
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего И.Н. Мухиной
судей Л.Е. Лобановой, И.И. Терехиной
при ведении протокола судьей Л.Е. Лобановой
При участии:
от истца: Тодорова А.Ю.
от ответчика: Куриловой Ю.К.
от третьих лиц: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Валентины Дмитриевны Рыбаковой
на решение Арбитражного суда Кемеровской области
от 03 апреля 2009 года по делу N А27-15193/2008-7 (судья И.А. Борисова)
по иску индивидуального предпринимателя Валентины Дмитриевны Рыбаковой
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области
о взыскании 570 550 руб. 07 коп., признании соглашения ничтожным, обязании оформить соглашение на условиях договора N 52 от 31.01.2001 года
третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово, Шеркеев Сергей Анатольевич
установил:
Индивидуальный предприниматель Валентина Дмитриевна Рыбакова обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ) о взыскании 570 550 руб. 07 коп., признании соглашения ничтожным, обязании оформить соглашение на условиях договора N 52 от 31.01.2001 года, а также взыскании 559 380 руб. 30 коп. переплаты за аренду земельного участка, 11 170 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также признании ничтожным соглашения N С114-0725, обязании ответчика оформить соглашение по уплате арендных платежей на условиях действующего до 01.01.2005 года договора N 52 от 31.01.2001 года согласно раздела 4 "Переходные положения" постановления Коллегии администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года, а именно с уплатой 20 080 руб. 98 коп. в квартал в 2006 году, с увеличением арендной платы в 2007, 2008 годах в 1.083, 1.125 раза (т. 1, л.д. 6 - 12).
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее - КУМИ), Сергей Анатольевич Шеркеев.
При подготовке дела к судебному разбирательству судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета иска на признание ничтожным соглашения N С114-0725 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания КУГИ возвратить В.Д. Рыбаковой 559 380 руб. Истец также заявил об отказе от требований о взыскании с КУГИ переплаты за аренду земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании КУГИ оформить дополнительное соглашение.
При рассмотрении дела в судебном заседании истец в порядке статьи 49 АПК РФ еще раз уточнил заявленные требования в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с КУГИ 648 691 руб. 20 коп. излишне уплаченной арендной платы.
Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены в части признания недействительным соглашения N С-114-0725 от 27.08.2007 года, заключенного между В.Д. Рыбаковой и КУГИ. В части требования о применении последствий недействительности сделки в виде возврата В.Д. Рыбаковой ответчиком 648 681 руб. 21 коп. в иске отказано. В части требований о взыскании с КУГИ 559 380 руб. 30 коп. переплаты, 11 170 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, обязании КУГИ оформить соглашение по оплате аренды земельного участка на условиях действующего до 01.01.2005 года договора N 52 от 31.01.2001 года согласно раздела 4 "Переходные положения" постановления Коллегии Администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года, а именно с уплатой 20 080 руб. 98 коп. в квартал в 2006 году, с увеличением в 2007, 2008 годах арендной платы на 1,083, 1,125 раза производство по делу прекращено в связи с отказом В.Д. Рыбаковой от иска (т. 3, л.д. 63 - 82).
Не согласившись с решением, В.Д. Рыбакова в апелляционной жалобе просит его отменить в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения N С-114-0725 от 27.08.2007 года. По мнению подателя, суд в отсутствие встречного иска разрешил вопрос о взыскании с В.Д.Рыбаковой неосновательного обогащения. Спорный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Следовательно, истец является плательщиком земельного налога, а не арендной платы.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению. При этом Комитет указал, что судом дана оценка исковым требованиям и доводам истца, исходя из требований ст. 167 ГК РФ. Утверждение истца о наличии у него права собственности на земельный участок основаны на неверном толковании закона.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение в обжалуемой части отменить и удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании возражала против отмены решения суда первой инстанции, поддержала доводы отзыва на жалобу.
Участвующие в деле в качестве третьих лиц комитете по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово и Шеркеев С.А., своих представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте разбирательства дела.
Согласно статье 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения в обжалуемой части, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене в данной части по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Администрация г. Кемерово (арендодатель) и В.Д. Рыбакова (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 52 от 31.01.2001 года (в редакции дополнительных соглашений), в силу которого истцу сроком на 5 лет (с 01.01.2001 г. по 26.01.2006 г.) предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1051,07 кв. м (42:24:050503:07) под магазин, находящийся по ул. Тухачевского, 16, Центрального района г. Кемерово (т. 1, л.д. 13 - 23).
22.09.2004 года КУМИ (арендодатель) и С.А. Шеркеев (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 14-0725, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 1585,26 кв. м из земель поселений с кадастровым номером 42:24:050503:07, расположенный по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Тухачевского, 16 (экономическая зона N 7) (т. 1, л.д. 67 - 71).
На земельном участке расположен 5-этажный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата взимается за 859/10000 доли от земельного участка площадью 1585,26 кв. м, что составляет 136,17 кв. м
27.08.2007 года между КУГИ (арендодатель) и В.Д. Рыбаковой (арендатор) подписано соглашение N С114-0725 о присоединении к договору аренды земельного участка N 14-0725 от 22.09.2004 года (т. 1, л.д. 75 - 77).
Согласно пункту 2 соглашения основанием присоединения к договору аренды явилось находящееся на земельном участке и принадлежащее истцу на праве собственности помещение, площадью 456,8 кв. м, расположенное на первом этаже 5-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями.
В силу пункта 8 арендная плата рассчитывается для размещения магазина и взимается за 218,38 кв. м, что составляет 1378/10000 долей от земельного участка площадью 1585,26 кв. м.
Пунктом 6 соглашения предусмотрено применение его условий к правоотношениям сторон с 26.01.2006 года. Срок действия соглашения установлен до прекращения действия договора аренды (пункт 5).
10.09.2008 года между КУГИ и С.А. Шеркеевым подписано соглашение к договору аренды земельного участка. В связи со сменой собственника объекта недвижимости стороны установили считать договор от 22.09.2004 года расторгнутым с 11.03.2008 года (т. 2, л.д. 36).
11.09.2008 года КУГИ в адрес предпринимателя В.Д. Рыбаковой направлено уведомление о расторжении договора с С.А. Шеркеевым. Одновременно истцу указано на необходимость внесения арендной платы за весь период использования земельного участка в силу статьи 622 ГК РФ (т. 2, л.д. 38).
При обращении с настоящим иском в суд, В.Д. Рыбакова, ссылаясь на недействительность соглашения от 27.08.2007 года о присоединении к договору аренды от 22.09.2004 года, а также факт перечисления арендных платежей в большем размере, чем подлежало уплате, заявила требования о признании данного соглашения ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности. Решением суда иск удовлетворен частично.
Поскольку В.Д. Рыбакова не оспаривает решение от 03 апреля 2009 года в части признания соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года о присоединении к договору аренды от 22.09.2004 года недействительным, а не согласна с судебным актом только в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий его недействительности. Апелляционный суд, в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения от 03 апреля 2009 года только в обжалуемой части.
В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При аренде полученное выражается в пользовании имуществом. Арендная плата является формой оплаты права пользования переданным в аренду земельным участком.
Недействительность соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года свидетельствует об использовании предпринимателем В.Д. Рыбаковой земельного участка без правовых оснований, однако не освобождает ее от внесения платежей за земельный участок, исходя из принципа платности землепользования (статья 65 Земельного кодекса РФ).
Суд первой инстанции верно указал, что возврат В.Д. Рыбаковой арендных платежей при условии фактического пользования ею в спорный период земельным участком, повлечет неосновательное обогащение последней.
Материалами дела подтверждается, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 16, находящееся на спорном земельном участке. Данный факт В.Д. Рыбаковой не оспаривается.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Для применения последствий недействительности соглашения в виде возврата части внесенных платежей, В.Д. Рыбакова должна была доказать их уплату в размере, превышающем нормативно установленный.
Вместе с тем, факт оплаты пользования земельным участком в размере, превышающем суммы арендной платы, подлежащие внесению за тот же период и в отношении земельного участка соответствующей площади и назначения, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не подтвержден.
В.Д. Рыбакова, указывая на необходимость исчисления площади земельного участка, исходя из 1051,07 кв. м, доказательств ее соответствия фактическим границам земельного участка не представила.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права площадь нежилого (встроенного) помещения, принадлежащего В.Д. Рыбаковой на праве собственности составляет 456,8 кв. м, в том числе площадь подвала 200,1 кв. м. Общая площадь здания по адресу ул. Тухачевского, 16, согласно сведениям Государственного предприятия Кемеровской области "Центр инвентаризации Кемеровской области" составляет 3316 кв. м, в том числе: жилые помещения -2581,9 кв. м, нежилые - 734,1 кв. м, из них площадь подвала - 660,3 кв. м.
Таким образом, КУГИ, определяя долю в праве истца на земельный участок, правомерно применил отношение общей площади принадлежащих истцу помещений в здании (включая подвальные) к общей площади здания с учетом подвала.
Суд первой инстанции правильно указал, что В.Д. Рыбакова не доказала факт осуществления оплаты за использование земельного участка в размере, превышающем величину арендной платы, подлежащей начислению за соответствующий участок в спорный период.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности расчета истца, распространения на правоотношения с ответчиком условий ранее действовавшего договора аренды N 52 от 31.01.2001 года.
Как верно указала первая инстанция, основания для признания договора от 31.01.2001 года действующим в спорный период отсутствуют.
Пунктами 7.2, 7.3 указанного договора прямо предусмотрено, что по окончании установленного срока он считается расторгнутым, арендодатель не берет на себя обязательств безоговорочного продления действия договора на новый срок.
Полномочия органов местного самоуправления г. Кемерово по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к спорному периоду также прекращены в силу статей 416, 417 ГК РФ.
Кроме того, последующее поведение сторон, в том числе подписание истцом соглашения о присоединении к договору с КУГИ и распространение его условий на период с 26.01.2006 года (дата окончания срока действия договора N 52 от 31.01.2001 г.), свидетельствует о том, что стороны исходили из прекращения договора от 31.01.2001 года по истечении срока его действия.
При указанных обстоятельствах, основания для применения к спорным отношениям установленного Методикой условия, допускающего учет повышающих коэффициентов по отношению к величине арендной платы, согласованной в договорах до введения ее в действие, отсутствуют.
Доводы истца о необходимости возврата внесенных платежей в силу недопустимости применения Методики N 111 к правоотношениям с КУГИ, судом первой инстанции обоснованно отклонены.
Указанный нормативный акт применялся КУГИ до принятия постановления Коллегии Администрации Кемеровской области N 62 от 27.02.2008 года при заключении договоров аренды, что подтверждается, в том числе, протоколом определения величины арендной платы по соглашению о присоединении от 27.08.2007 года. Применение Методики N 111 в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прямо предусмотрено пунктом 1.2.
Ссылки истца на отсутствие у КУГИ права на распоряжение земельным участком, расположенным под многоквартирным жилым домом, как находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, апелляционным судом отклоняются.
В.Д. Рыбакова в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не доказала факт наличия у нее права собственности на спорный земельный участок.
Исходя из положений пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 16 Закона земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Частями 3 и 4 статьи 16 Закона установлено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из изложенного следует, что в любом случае именно собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получить земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность.
Суд первой инстанции правильно указал, что статья 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" определяя условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, вместе с тем не определяет порядок такого перехода. Из содержания данной нормы также не следует, что введение в действие Жилищного кодекса РФ влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Следовательно, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа. Соответствующий ненормативный правовой акт о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого многоквартирного дома по адресу: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 16, в материалы дела не представлен.
Кроме того, в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.
Доводы подателя жалобы о том, что его право собственности на долю в земельном участке возникло непосредственно с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ в силу ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", не могут быть приняты во внимание, как противоречащие нормам гражданского законодательства о государственной регистрации вещных прав.
Таким образом, доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю и оформления передачи спорного земельного участка в общую долевую собственность в порядке, установленном в пунктах 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, отсутствуют. Само по себе изменение жилищного законодательства в данном случае не влечет автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При таких обстоятельствах, доводы истца о наличии у него права собственности на спорный земельный участок нельзя признать обоснованными.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленного В.Д. Рыбаковой требования о применении последствий недействительности соглашения N С114-0725 от 27.08.2007 года в виде обязания произвести возврат арендных платежей в сумме 648 691 руб. 20 коп.
Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют Доводы ответчика, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
Таким образом, апелляционная инстанция не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Кемеровской области и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03 апреля 2009 года по делу N А27-15193/2008-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)