Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Снегура А.А., Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Погореловой Д.М.,
при участии:
- от ООО "Управляющая компания "Евродом" (заявителя жалобы): Шабарова А.А., паспорт, (доверенность от 01.07.2012 г.);
- конкурсного управляющего ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" Кочетова А.В., паспорт, (решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2012 года);
- от иных лиц, участвующих в деле, не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Евродом"
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года о признании договора N 1/04 от 21.04.2009 уступки прав и обязанностей недействительным и применении последствий недействительности сделки,
вынесенное судьей О.Н.Новиковой,
в рамках дела N А60-23469/2011
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" (ОГРН 1026602322141, ИНН 665854811),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2011 г. заявление ООО "Сосновый бор" о признании Общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" несостоятельным (банкротом) принято к производству.
В отношении должника ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Кочетов Алексей Валентиновича.
Сообщение о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 27.08.2011 года.
Определением суда от 20.10.2011 удовлетворено ходатайство временного управляющего о применении правил о банкротстве застройщиков при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК".
Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 03.11.2011 года.
Решением арбитражного суда от 31.01.2012 года ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кочетов Алексей Валентинович.
Определением от 20.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация городского округа Верхняя Пышма, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхне-Пышминский отдел.
Определением от 16.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Сосновый бор".
13.04.2012 года конкурсный управляющий Кочетов А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора N 1/04 от 21.04.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.06.2007 года N 104/п-07, заключенного между ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" и ООО УК "Евродом" и применении последствий недействительности сделки, а именно:
- - обязании Общества с ограниченной ответственностью УК "Евродом" возвратить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" земельный участок площадью 9798,0 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42;
- - признании за Обществом с ограниченной ответственностью УК "Евродом" право требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" возврата уплаченных по договору N 1/04 от 21.04.2009 года денежных средств в сумме 10 000 руб., подлежащее удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов четвертой очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
Впоследствии конкурсный управляющий заявил об уточнении требования в части последствий недействительности сделки и просил применить следующие последствия недействительности сделки:
- - взыскать с ООО УК "Евродом" в пользу ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" стоимость права аренды земельного участка площадью 9798,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 (кадастровый номер 66:36:0102001:0023) по договору аренды от 18.06.2007 г. N 104/п-07 в размере 9 169 491 руб.;
- - признать за ООО УК "Евродом" право требования к ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" возврата уплаченных по договору N 1/04 от 21.04.2009 г. денежных средств в сумме 10 000 руб., подлежащее удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов четвертой очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято судом.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года (резолютивная часть определения от 16 июля 2012 года) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор N 1/04 от 21.04.2009 г. уступки прав и обязанностей, заключенный между ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" и ООО Управляющая компания "Евродом" и применил последствия недействительности сделки:
- в виде взыскания с ООО Управляющая компания "Евродом" в пользу ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" 9 169 491 руб.
- восстановления задолженности ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" перед ООО Управляющая компания "Евродом" в размере 10 000 руб.
С ООО Управляющая компания "Евродом" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО Управляющая компания "Евродом" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
В своей апелляционной жалобе заявитель (с учетом дополнений к апелляционной жалобе) полагает, что спорный земельный участок площадью 9798,0 кв. м поставлен на кадастровый учет и в силу прямого указания закона является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, находящегося на данном земельном участке. Материалами дела доказан факт возможности возврата полученного по сделке - право аренды до настоящего момента принадлежит ООО Управляющая компания "Евродом". На момент совершения сделки, должника не отвечал признакам банкротства.
Представителем ООО "УК "Евродом" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дополнительных доказательств: копии письма Комитета по Управлению имуществом Администрации городского округа N 693 от 23.04.2009, копии акта-сверки за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2011 по договору аренды, копии договора уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21.04.2009, копия договора N 104/П-07 от 18.06.2007 г., копии письма ООО "ИСМТ "БТК" N 9 от 14.05.2009 г., копии Постановления главы ГО Верхняя Пышма от 15.06.2007 г. N 1685 с копией кадастрового плана на 2 стр., копии приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21.04.2006 г. N 1307 (2 стр.) с копией кадастровой выпиской о земельном участке на 3 стр., справки о платежах в период с 01.12.2010 по 18.06.2012 г. на общую сумму 188 305,08 на расчетный счет согласно договора аренды земельного участка N 21/М-06 от 26.04.2006 г.
Конкурсный управляющий не возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Судом заявленное ходатайство рассмотрено, в порядке ст. 159 АПК РФ, на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ в приобщении копии письма Комитета по Управлению имуществом Администрации городского округа N 693 от 23.04.2009, копии договора уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21.04.2009, копия акта приема передачи земельного участка, отказано, поскольку указанные документы имеются в материалах дела. Иные документы приобщены к материалам дела.
Конкурсный управляющий заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: Постановления о предоставлении в аренду земельного участка ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК", копии договора N 21/М-06 аренды земельного участка от 26.04.2006 г., акта приема-передачи в аренду земельного участка, расчета платы за аренду земельного участка, кадастровый план земельного участка, Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 1307 от 21.04.2006 г.
Представил на обозрение суда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-71/2009 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-73/2008.
Суд определил приобщить данные документы в материалы дела.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 г. судебное разбирательство на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ было отложено для предоставления сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков.
Управлению Росреестра по Свердловской области (620062, г. Екатеринбург, ул. Генеральская, 6а) в срок до 23 ноября 2012 года было предложено представить в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд сведения из ЕГРП в отношении:
- - земельного участка, площадью 5872,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42, (кадастровый номер 66:36:01 02 001:004);
- - земельного участка площадью 9798,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 (кадастровый номер 66:36:01 02 001:0023).
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42.
22 ноября 2012 года в суд апелляционной инстанции от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхнепышминский отдел поступило уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.
В судебное заседание, состоявшееся 26.11.2012 г. явились представитель ООО "Управляющая компания "Евродом" и конкурсный управляющий ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" Кочетов А.В.
В порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, произведена замена судьи Мармазовой С.И. на судью Мартемьянова В.И. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.
От представителя ООО "Управляющая компания "Евродом" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: письма начальнику Межмуниципального отдела МВД России "Верхнепышминский" Новикову А.А., плана земельного участка, уведомления от 25.05.2012 г., письма от 03.02.2011 N 01-06-01-11/212, Постановления главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 N 1685, кадастрового плана от 02.06.2007 N 36-2/07-2823, Приказа от 21.04.2006 N 1307, фотографий объекта.
Конкурсный управляющий не возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Судом заявленное ходатайство рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено.
Представитель ООО "Управляющая компания "Евродом" доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене определения суда настаивал.
Конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на законность обжалуемого определения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки на основании ч. 1 п. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 апреля 2006 года N 1307 должнику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02:001:0011 общей площадью 5872 кв. м (категория земель - земли поселений) под жилой дом многоэтажной застройки с целевым использованием под жилищное строительство, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, дом N 42 в аренду сроком на 10 лет.
На основании данного Приказа между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) и обществом "Институт современных технологий "БТК" (Арендатор) 26 апреля 2006 год заключен договор аренды земельного участка N 21/М-06 по условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5872,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0011, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, дом N 42.
Кроме того, Постановлением главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 года N 1685 обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных технологий "БТК" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.
На основании данного Приказа, между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (Арендодатель) и должником (Арендатор) 10.06.2007 года был заключен договор аренды земельного участка N 104/П-07, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в Аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 площадью 9798,0 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.
В последующем, 21 апреля 2009 года, между должником и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Евродом" был заключен договор уступки прав и обязанностей N 1/04, по условиям которого должник уступил обществу "Евродом" права владения и пользования земельным участком площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, а также перевел на это общество исполнение обязанностей арендатора в полном объеме (л.д. 17-19).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2012 года, земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 обременен правом аренды в пользу общества "Управляющая компания "Евродом".
В соответствии с пунктом 3.1. договора N 1/04 уступка права и передача обязательств, осуществляемые по настоящему договору, являются возмездными. Общая стоимость передаваемого права равна 10 000 руб.
Конкурсный управляющий, ссылаясь на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, по заниженной цене, обратился в суд с заявлением о признании договора N 1/04 от 21 апреля 2009 года недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества "Управляющая компания "Евродом" 9 169 491 руб. в связи с тем, что последний в настоящее время лишен возможности возвратить должнику полученное по недействительной сделке.
В обоснование заявленных требований конкурсным управляющим в материалы дела представлено информационное заключение о наиболее вероятной цене права аренды земельного участка площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 по договору N 104/П-07 от 18.06.2007 г. (л.д. 20-62).
Суд первой инстанции, ссылаясь на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на п. 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" пришел к выводу о наличии признаков злоупотребления правом, а также к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и удовлетворил заявленные требования.
При этом судом первой инстанции было неполно исследованы материалы дела; неверно применен пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что оспариваемая сделка совершена до вступления в силу Федерального закона N 73-ФЗ от 28.04.2009 года, и не учтена правовая позиция, отраженная Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11:
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
В настоящем деле под строительство жилого дома, по существу, было выделено два участка - один из которых непосредственно для строительства жилого дома - с кадастровым номером 66:36:01 02:001:0011 общей площадью 5872 кв. м (категория земель - земли поселений) под жилой дом многоэтажной застройки с целевым использованием под жилищное строительство, а второй - земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.
Сторонами не оспаривается, что общество "Евродом" при заключении оспариваемого договора предполагало заняться вопросами по организации и устройству стоянок автомобилей и подземного паркинга.
При этом из представленного в материалы дела чертежа, разработанного на основе электронной топографической съемки, фотографий следует, что первый участок площадью 5872 кв. м выделен по периметру дома, а оспариваемый земельный участок площадью 9798 кв. м отходит непосредственно от границ дома. Из чего следует вывод, что земельный участок 9798 кв. м в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.
Данный вывод подтверждается и иными доказательствами, представленными в материалы дела, а именно:
- Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области в лице территориального отдела в городе Верхняя Пышма и городе Среднеуральск дважды отказано обществу "Управляющая компания "Евродом" в получении санитарно-эпидемиологического заключения. Так, 16 декабря 2010 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения N 01-06-01-11/3592, в котором указало, что при рассмотрении обращения общества Управляющая компания "Евродом" с просьбой выдачи санитарно-эпидемиологического заключения по предполагаемому использованию земельного участка площадью 2940 кв. м под строительство двух автомобильных парковок на 98 автомобилей каждая по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих возле жилого дома N 42, установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.
03 февраля 2011 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения N 01-06-01-11/212 в адрес общества "Управляющая компания "Евродом", в котором указало, что согласно представленного плана размещения парковок при жилом доме по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, дом N 42 установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.
Кроме того, в Постановлении главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 года N 1685 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных технологий "БТК" земельного участка с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) указано целевое назначение оспариваемого участка - целевое использование под размещение элементов благоустройства, проездов.
Помимо указанного, в кадастровом плане земельного участка от 02 июня 2007 года также указано разрешенное использование данного земельного участка под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.
Товарищество собственников жилья "Сосновый Бор", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в пояснениях по существу спора отметило, что оно осуществляет эксплуатацию и обслуживание спорного земельного участка, оспариваемый земельный участок является придомовой территорией жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д. 42, на данном участке расположено предусмотренное проектом строительства дома общее имущество собственников помещений в указанном доме, а именно: детская площадка, спортивная площадка, зона отдыха, две контейнерные площадки (для сбора мусора). Кроме того, на указанном земельном участке расположены предусмотренные проектом строительства дома дворовые проезды для транспорта, открытые парковки для хранения транспорта жителей, пешеходные тротуары, элементы озеленения (газоны, декоративные насаждения), элементы благоустройства (лавки, столы, урны). Используется указанный земельный участок исключительно жителями дома для удовлетворения своих бытовых потребностей. Какая-либо коммерческая деятельность на данном участке не ведется, какие-либо строительные работы не ведутся с момента ввода дома в эксплуатацию на данном участке (л.д. 66, 157-163).
Данные доказательства в совокупности подтверждают, что земельный участок 9798 кв. м в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.
Поскольку в настоящем споре имеется особенность - при предоставлении земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д. 42, он был предоставлен не в виде единого участка под жилой дом и придомовую территорию, а в виде двух самостоятельных земельных участков - непосредственно под жилой дом и под придомовую территорию с подземными паркингами и стоянками автомобилей, в предмет настоящего спора не входит решение вопроса о том, какая именно площадь из земельного участка общей площадью 9798 кв. м необходима для придомовой территории или для придомовой территории необходим весь участок.
Важно, что представленными в материалы дела доказательствами установлено, что земельный участок площадью 9798 кв. м отходит непосредственно от границ дома и в любом случае часть его является придомовой территорией.
Разрешение на ввод объекта (9-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42) в эксплуатацию получено 29 декабря 2008 года и 25 декабря 2009 года (поэтапно).
Как указано выше, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, поступает в долевую собственность иных лиц.
При отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции направлен запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42.
Согласно представленной Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности первого лица на квартиру N <...> в доме N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма было зарегистрировано за Бабушкиным Алексеем Викторовичем 27 февраля 2009 года.
Оспариваемый договор N 1/04 заключен 21 апреля 2009 года, то есть после регистрации за Бабушкиным А.В. права собственности на квартиру N <...>.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок. Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5944/12 от 25 сентября 2012 года).
С учетом наличия в материалах дела доказательств регистрации права собственности на объекты долевого строительства, следует признать, что на спорный земельный участок (или на его часть) возникла общая долевая собственность. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого земельного участка, заключенный застройщиком и комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах, после регистрации права собственности Бабушкина А.В. на квартиру N <...>, распоряжение спорным земельным участком должником было недопустимо.
Следовательно, ввиду отсутствия у должника полномочий на распоряжение спорным земельным участком, рыночную стоимость право его аренды не имело.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о неравноценности встречного исполнения по договору уступки прав и обязанностей N 1/04, являются неверными. Вместе с тем, данные выводы не привели к принятию неправильного решения в части признания договора недействительным.
В соответствии со ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку к 21 апреля 2009 года должник утратил право распоряжаться правом аренды в связи с прекращением договора N 104/п-07 аренды земельного участка от 18.06.2007 года на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 1/04 уступки прав и обязанностей является ничтожным.
Учитывая, что Гражданский Кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поэтому неправильная квалификация сделки судом первой инстанции не повлекла неправильный вывод - оспариваемая сделка является недействительной.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку обществу "Управляющая компания "Евродом" было передано несуществующее на момент передачи право аренды, оно не может быть возвращено должнику. Согласно пояснениям сторон, на момент рассмотрения спора общество "Управляющая компания "Евродом" фактически земельным участком не пользуется, поскольку при въезде на участок поставлены заграждения, въезд на участок ограничен.
Документальных доказательств уплаты обществом "Евродом".10.000 руб. по договору уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21 апреля 2009 года в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, в применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2012 года подлежит отмене в части применения последствий недействительной сделки на основании п. 1 ч. 1. 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года по делу N А60-23469/2011 отменить в части применения последствий недействительности сделки.
В применении последствий недействительности сделки отказать.
В оставшейся части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" в пользу ООО Управляющая компания "Евродом" 2 000 (две тысячи) рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
А.А.СНЕГУР
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.12.2012 N 17АП-12567/2011-ГК ПО ДЕЛУ N А60-23469/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2012 г. N 17АП-12567/2011-ГК
Дело N А60-23469/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 декабря 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Снегура А.А., Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Погореловой Д.М.,
при участии:
- от ООО "Управляющая компания "Евродом" (заявителя жалобы): Шабарова А.А., паспорт, (доверенность от 01.07.2012 г.);
- конкурсного управляющего ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" Кочетова А.В., паспорт, (решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.01.2012 года);
- от иных лиц, участвующих в деле, не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Евродом"
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года о признании договора N 1/04 от 21.04.2009 уступки прав и обязанностей недействительным и применении последствий недействительности сделки,
вынесенное судьей О.Н.Новиковой,
в рамках дела N А60-23469/2011
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" (ОГРН 1026602322141, ИНН 665854811),
установил:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.07.2011 г. заявление ООО "Сосновый бор" о признании Общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" несостоятельным (банкротом) принято к производству.
В отношении должника ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Кочетов Алексей Валентиновича.
Сообщение о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 27.08.2011 года.
Определением суда от 20.10.2011 удовлетворено ходатайство временного управляющего о применении правил о банкротстве застройщиков при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК".
Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" 03.11.2011 года.
Решением арбитражного суда от 31.01.2012 года ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кочетов Алексей Валентинович.
Определением от 20.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация городского округа Верхняя Пышма, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхне-Пышминский отдел.
Определением от 16.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Сосновый бор".
13.04.2012 года конкурсный управляющий Кочетов А.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора N 1/04 от 21.04.2009 года уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.06.2007 года N 104/п-07, заключенного между ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" и ООО УК "Евродом" и применении последствий недействительности сделки, а именно:
- - обязании Общества с ограниченной ответственностью УК "Евродом" возвратить в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" земельный участок площадью 9798,0 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42;
- - признании за Обществом с ограниченной ответственностью УК "Евродом" право требования к Обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных медицинских технологий "БТК" возврата уплаченных по договору N 1/04 от 21.04.2009 года денежных средств в сумме 10 000 руб., подлежащее удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов четвертой очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
Впоследствии конкурсный управляющий заявил об уточнении требования в части последствий недействительности сделки и просил применить следующие последствия недействительности сделки:
- - взыскать с ООО УК "Евродом" в пользу ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" стоимость права аренды земельного участка площадью 9798,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 (кадастровый номер 66:36:0102001:0023) по договору аренды от 18.06.2007 г. N 104/п-07 в размере 9 169 491 руб.;
- - признать за ООО УК "Евродом" право требования к ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" возврата уплаченных по договору N 1/04 от 21.04.2009 г. денежных средств в сумме 10 000 руб., подлежащее удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), после удовлетворения требований кредиторов четвертой очереди, включенных в реестр требований кредиторов.
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято судом.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года (резолютивная часть определения от 16 июля 2012 года) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор N 1/04 от 21.04.2009 г. уступки прав и обязанностей, заключенный между ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" и ООО Управляющая компания "Евродом" и применил последствия недействительности сделки:
- в виде взыскания с ООО Управляющая компания "Евродом" в пользу ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" 9 169 491 руб.
- восстановления задолженности ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" перед ООО Управляющая компания "Евродом" в размере 10 000 руб.
С ООО Управляющая компания "Евродом" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО Управляющая компания "Евродом" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
В своей апелляционной жалобе заявитель (с учетом дополнений к апелляционной жалобе) полагает, что спорный земельный участок площадью 9798,0 кв. м поставлен на кадастровый учет и в силу прямого указания закона является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, находящегося на данном земельном участке. Материалами дела доказан факт возможности возврата полученного по сделке - право аренды до настоящего момента принадлежит ООО Управляющая компания "Евродом". На момент совершения сделки, должника не отвечал признакам банкротства.
Представителем ООО "УК "Евродом" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дополнительных доказательств: копии письма Комитета по Управлению имуществом Администрации городского округа N 693 от 23.04.2009, копии акта-сверки за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2011 по договору аренды, копии договора уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21.04.2009, копия договора N 104/П-07 от 18.06.2007 г., копии письма ООО "ИСМТ "БТК" N 9 от 14.05.2009 г., копии Постановления главы ГО Верхняя Пышма от 15.06.2007 г. N 1685 с копией кадастрового плана на 2 стр., копии приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21.04.2006 г. N 1307 (2 стр.) с копией кадастровой выпиской о земельном участке на 3 стр., справки о платежах в период с 01.12.2010 по 18.06.2012 г. на общую сумму 188 305,08 на расчетный счет согласно договора аренды земельного участка N 21/М-06 от 26.04.2006 г.
Конкурсный управляющий не возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Судом заявленное ходатайство рассмотрено, в порядке ст. 159 АПК РФ, на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ в приобщении копии письма Комитета по Управлению имуществом Администрации городского округа N 693 от 23.04.2009, копии договора уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21.04.2009, копия акта приема передачи земельного участка, отказано, поскольку указанные документы имеются в материалах дела. Иные документы приобщены к материалам дела.
Конкурсный управляющий заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: Постановления о предоставлении в аренду земельного участка ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК", копии договора N 21/М-06 аренды земельного участка от 26.04.2006 г., акта приема-передачи в аренду земельного участка, расчета платы за аренду земельного участка, кадастровый план земельного участка, Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 1307 от 21.04.2006 г.
Представил на обозрение суда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-71/2009 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 663601-73/2008.
Суд определил приобщить данные документы в материалы дела.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 г. судебное разбирательство на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ было отложено для предоставления сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков.
Управлению Росреестра по Свердловской области (620062, г. Екатеринбург, ул. Генеральская, 6а) в срок до 23 ноября 2012 года было предложено представить в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд сведения из ЕГРП в отношении:
- - земельного участка, площадью 5872,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42, (кадастровый номер 66:36:01 02 001:004);
- - земельного участка площадью 9798,0 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 (кадастровый номер 66:36:01 02 001:0023).
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42.
22 ноября 2012 года в суд апелляционной инстанции от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области Верхнепышминский отдел поступило уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.
В судебное заседание, состоявшееся 26.11.2012 г. явились представитель ООО "Управляющая компания "Евродом" и конкурсный управляющий ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" Кочетов А.В.
В порядке, предусмотренном пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, произведена замена судьи Мармазовой С.И. на судью Мартемьянова В.И. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.
От представителя ООО "Управляющая компания "Евродом" поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: письма начальнику Межмуниципального отдела МВД России "Верхнепышминский" Новикову А.А., плана земельного участка, уведомления от 25.05.2012 г., письма от 03.02.2011 N 01-06-01-11/212, Постановления главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 N 1685, кадастрового плана от 02.06.2007 N 36-2/07-2823, Приказа от 21.04.2006 N 1307, фотографий объекта.
Конкурсный управляющий не возражает против удовлетворения заявленного ходатайства.
Судом заявленное ходатайство рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено.
Представитель ООО "Управляющая компания "Евродом" доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене определения суда настаивал.
Конкурсный управляющий против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве, ссылаясь на законность обжалуемого определения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года подлежит отмене в части применения последствий недействительности сделки на основании ч. 1 п. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 апреля 2006 года N 1307 должнику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02:001:0011 общей площадью 5872 кв. м (категория земель - земли поселений) под жилой дом многоэтажной застройки с целевым использованием под жилищное строительство, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, дом N 42 в аренду сроком на 10 лет.
На основании данного Приказа между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (Арендодатель) и обществом "Институт современных технологий "БТК" (Арендатор) 26 апреля 2006 год заключен договор аренды земельного участка N 21/М-06 по условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5872,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0011, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, дом N 42.
Кроме того, Постановлением главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 года N 1685 обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных технологий "БТК" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.
На основании данного Приказа, между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (Арендодатель) и должником (Арендатор) 10.06.2007 года был заключен договор аренды земельного участка N 104/П-07, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в Аренду земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 площадью 9798,0 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Уральских рабочих, 42 в аренду сроком на 10 лет.
В последующем, 21 апреля 2009 года, между должником и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Евродом" был заключен договор уступки прав и обязанностей N 1/04, по условиям которого должник уступил обществу "Евродом" права владения и пользования земельным участком площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, а также перевел на это общество исполнение обязанностей арендатора в полном объеме (л.д. 17-19).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2012 года, земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 обременен правом аренды в пользу общества "Управляющая компания "Евродом".
В соответствии с пунктом 3.1. договора N 1/04 уступка права и передача обязательств, осуществляемые по настоящему договору, являются возмездными. Общая стоимость передаваемого права равна 10 000 руб.
Конкурсный управляющий, ссылаясь на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023, по заниженной цене, обратился в суд с заявлением о признании договора N 1/04 от 21 апреля 2009 года недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества "Управляющая компания "Евродом" 9 169 491 руб. в связи с тем, что последний в настоящее время лишен возможности возвратить должнику полученное по недействительной сделке.
В обоснование заявленных требований конкурсным управляющим в материалы дела представлено информационное заключение о наиболее вероятной цене права аренды земельного участка площадью 9798,0 кв. м с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 по договору N 104/П-07 от 18.06.2007 г. (л.д. 20-62).
Суд первой инстанции, ссылаясь на статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на п. 2 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" пришел к выводу о наличии признаков злоупотребления правом, а также к выводу о том, что в результате совершения оспариваемой сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов и удовлетворил заявленные требования.
При этом судом первой инстанции было неполно исследованы материалы дела; неверно применен пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с тем, что оспариваемая сделка совершена до вступления в силу Федерального закона N 73-ФЗ от 28.04.2009 года, и не учтена правовая позиция, отраженная Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 24 января 2012 года N 11642/11:
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
В настоящем деле под строительство жилого дома, по существу, было выделено два участка - один из которых непосредственно для строительства жилого дома - с кадастровым номером 66:36:01 02:001:0011 общей площадью 5872 кв. м (категория земель - земли поселений) под жилой дом многоэтажной застройки с целевым использованием под жилищное строительство, а второй - земельный участок с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) с целевым использованием под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.
Сторонами не оспаривается, что общество "Евродом" при заключении оспариваемого договора предполагало заняться вопросами по организации и устройству стоянок автомобилей и подземного паркинга.
При этом из представленного в материалы дела чертежа, разработанного на основе электронной топографической съемки, фотографий следует, что первый участок площадью 5872 кв. м выделен по периметру дома, а оспариваемый земельный участок площадью 9798 кв. м отходит непосредственно от границ дома. Из чего следует вывод, что земельный участок 9798 кв. м в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.
Данный вывод подтверждается и иными доказательствами, представленными в материалы дела, а именно:
- Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области в лице территориального отдела в городе Верхняя Пышма и городе Среднеуральск дважды отказано обществу "Управляющая компания "Евродом" в получении санитарно-эпидемиологического заключения. Так, 16 декабря 2010 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения N 01-06-01-11/3592, в котором указало, что при рассмотрении обращения общества Управляющая компания "Евродом" с просьбой выдачи санитарно-эпидемиологического заключения по предполагаемому использованию земельного участка площадью 2940 кв. м под строительство двух автомобильных парковок на 98 автомобилей каждая по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих возле жилого дома N 42, установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.
03 февраля 2011 года Управление направило письмо о получении санитарно-эпидемиологического заключения N 01-06-01-11/212 в адрес общества "Управляющая компания "Евродом", в котором указало, что согласно представленного плана размещения парковок при жилом доме по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских Рабочих, дом N 42 установлено, что парковки предполагается разместить на придомовой территории, предназначенной для размещения площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадей и зеленых насаждений, что противоречит п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", в связи с чем, Управлением отказано в получении санитарно-эпидемиологического заключения.
Кроме того, в Постановлении главы городского округа Верхняя Пышма от 15.06.2007 года N 1685 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Институт современных технологий "БТК" земельного участка с кадастровым номером 66:36:01 02 001:0023 общей площадью 9798 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) указано целевое назначение оспариваемого участка - целевое использование под размещение элементов благоустройства, проездов.
Помимо указанного, в кадастровом плане земельного участка от 02 июня 2007 года также указано разрешенное использование данного земельного участка под размещение элементов благоустройства, проездов, стоянок автомобилей и подземного паркинга на 240 машиномест.
Товарищество собственников жилья "Сосновый Бор", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в пояснениях по существу спора отметило, что оно осуществляет эксплуатацию и обслуживание спорного земельного участка, оспариваемый земельный участок является придомовой территорией жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д. 42, на данном участке расположено предусмотренное проектом строительства дома общее имущество собственников помещений в указанном доме, а именно: детская площадка, спортивная площадка, зона отдыха, две контейнерные площадки (для сбора мусора). Кроме того, на указанном земельном участке расположены предусмотренные проектом строительства дома дворовые проезды для транспорта, открытые парковки для хранения транспорта жителей, пешеходные тротуары, элементы озеленения (газоны, декоративные насаждения), элементы благоустройства (лавки, столы, урны). Используется указанный земельный участок исключительно жителями дома для удовлетворения своих бытовых потребностей. Какая-либо коммерческая деятельность на данном участке не ведется, какие-либо строительные работы не ведутся с момента ввода дома в эксплуатацию на данном участке (л.д. 66, 157-163).
Данные доказательства в совокупности подтверждают, что земельный участок 9798 кв. м в целом (или какая-либо его часть) является придомовой территорией жилого дома N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма.
Поскольку в настоящем споре имеется особенность - при предоставлении земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, д. 42, он был предоставлен не в виде единого участка под жилой дом и придомовую территорию, а в виде двух самостоятельных земельных участков - непосредственно под жилой дом и под придомовую территорию с подземными паркингами и стоянками автомобилей, в предмет настоящего спора не входит решение вопроса о том, какая именно площадь из земельного участка общей площадью 9798 кв. м необходима для придомовой территории или для придомовой территории необходим весь участок.
Важно, что представленными в материалы дела доказательствами установлено, что земельный участок площадью 9798 кв. м отходит непосредственно от границ дома и в любом случае часть его является придомовой территорией.
Разрешение на ввод объекта (9-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42) в эксплуатацию получено 29 декабря 2008 года и 25 декабря 2009 года (поэтапно).
Как указано выше, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, поступает в долевую собственность иных лиц.
При отложении судебного заседания судом апелляционной инстанции направлен запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Уральских рабочих, 42.
Согласно представленной Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности первого лица на квартиру N <...> в доме N 42 по ул. Уральских рабочих г. Верхняя Пышма было зарегистрировано за Бабушкиным Алексеем Викторовичем 27 февраля 2009 года.
Оспариваемый договор N 1/04 заключен 21 апреля 2009 года, то есть после регистрации за Бабушкиным А.В. права собственности на квартиру N <...>.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок. Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 5944/12 от 25 сентября 2012 года).
С учетом наличия в материалах дела доказательств регистрации права собственности на объекты долевого строительства, следует признать, что на спорный земельный участок (или на его часть) возникла общая долевая собственность. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок, договор аренды этого земельного участка, заключенный застройщиком и комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах, после регистрации права собственности Бабушкина А.В. на квартиру N <...>, распоряжение спорным земельным участком должником было недопустимо.
Следовательно, ввиду отсутствия у должника полномочий на распоряжение спорным земельным участком, рыночную стоимость право его аренды не имело.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о неравноценности встречного исполнения по договору уступки прав и обязанностей N 1/04, являются неверными. Вместе с тем, данные выводы не привели к принятию неправильного решения в части признания договора недействительным.
В соответствии со ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку к 21 апреля 2009 года должник утратил право распоряжаться правом аренды в связи с прекращением договора N 104/п-07 аренды земельного участка от 18.06.2007 года на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 1/04 уступки прав и обязанностей является ничтожным.
Учитывая, что Гражданский Кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поэтому неправильная квалификация сделки судом первой инстанции не повлекла неправильный вывод - оспариваемая сделка является недействительной.
В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку обществу "Управляющая компания "Евродом" было передано несуществующее на момент передачи право аренды, оно не может быть возвращено должнику. Согласно пояснениям сторон, на момент рассмотрения спора общество "Управляющая компания "Евродом" фактически земельным участком не пользуется, поскольку при въезде на участок поставлены заграждения, въезд на участок ограничен.
Документальных доказательств уплаты обществом "Евродом".10.000 руб. по договору уступки прав и обязанностей N 1/04 от 21 апреля 2009 года в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, в применении последствий недействительности сделки следует отказать.
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2012 года подлежит отмене в части применения последствий недействительной сделки на основании п. 1 ч. 1. 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 23 июля 2012 года по делу N А60-23469/2011 отменить в части применения последствий недействительности сделки.
В применении последствий недействительности сделки отказать.
В оставшейся части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Институт современных медицинских технологий "БТК" в пользу ООО Управляющая компания "Евродом" 2 000 (две тысячи) рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
А.А.СНЕГУР
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)