Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Кондратюка Александра Павловича (ИНН 616108224673, ОГРНИП 304616123800214) - Воробинского А.И. (доверенность от 01.01.2011), от ответчика по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Ляшенко Геннадия Николаевича (ИНН 616831688171, ОГРНИП 306616802600030) - Ляшенко Н.Н. (доверенность от 27.09.2009), в отсутствие ответчика по встречному иску - администрации города Ростова-на-Дону, третьих лиц: Лысенко Валерия Николаевича, Кондратюк Нины Валентиновны, Ляшенко Марины Александровны, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ляшенко Геннадия Николаевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А53-1853/2010 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Кондратюк Александр Павлович обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Ляшенко Геннадию Николаевичу с иском со следующими требованиями:
- - выделить в натуре 1/2 доли из общего имущества - помещения, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102 (квартиры N 99, 100, 103);
- - принудительно исполнить обязанность возвратить имущество стоимостью 838 291 рубль;
- - взыскать 730 тыс. рублей убытков, понесенных в связи с вынужденной арендой помещения (требования в уточненной редакции).
Требования Кондратюка А.П. мотивированы тем, что по договорам купли-продажи от 12.07.2005 предприниматели приобрели квартиры, произвели их переоборудование и перепланировку путем объединения в одно помещение, перевели его в нежилое. Между сторонами возникли разногласия по использованию общего имущества, Ляшенко Г.Н. сменил замок и не допускает Кондратюка А.П. к использованию помещения, в котором находится имущество последнего. В результате указанных действий Кондратюк А.П. вынужден арендовать аналогичное помещение, неся убытки в виде стоимости арендной платы.
Ляшенко Г.Н. заявил встречный иск к Кондратюку А.П. со следующими требованиями:
- - увеличить долю в праве на общее имущество на 363/1000 в связи с проведением за свой счет неотделимых улучшений спорного помещения;
- - уменьшить долю Кондратюка А.П. в праве на общее имущество на 363/1000;
- - взыскать нераспределенную прибыль, полученную от совместной экономической деятельности за период с марта 2003 года по август 2008 года.
Определением от 11.02.2010 суд первой инстанции принял к совместному рассмотрению исковое заявление предпринимателей к администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании права общей собственности на самовольную постройку - созданное в результате реконструкции нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
По мнению предпринимателей, администрация незаконно отказала им во вводе в эксплуатацию спорного переоборудованного помещения. Отсутствие акта ввода помещения в эксплуатацию послужило основанием для обращения с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Кондратюк Нина Валентиновна, Ляшенко Марина Александровна (супруги предпринимателей), Лысенко Валерий Николаевич, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2011 признано право общей долевой собственности Кондратюка А.П. и Ляшенко Г.Н. на нежилое помещение под литерой ГАГ1А1 (бывшие квартиры N 99, 100, 103 площадью 151 кв. м) на первом и втором этажах, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
Суд увеличил долю Ляшенко Г.Н. в праве на указанное нежилое помещение до 863/1000, уменьшив долю Кондратюка А.П. до 137/1000.
В иске Кондратюка А.П. о выделении в натуре доли из общего имущества отказано. Право собственности Кондратюка А.П. на спорное нежилое помещение прекращено, право собственности на указанное помещение признано за Ляшенко Г.Н. Суд указал, что решение от 30.08.2011 является основанием для регистрации прекращения права общей собственности Кондратюка А.П. и Ляшенко Г.Н. на квартиры N 99, 100, 103 на первом и втором этажах, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102, и для регистрации права собственности Ляшенко Г.Н. на данное недвижимое имущество. Соответственно, с Ляшенко Г.Н. в пользу Кондратюка А.П. взыскано 1 618 792 рубля компенсации доли в праве на общее имущество.
Суд также обязал Ляшенко Г.Н. передать Кондратюку А.П. спорное движимое имущество (64 наименования по списку).
В удовлетворении остальной части требований Кондратюка А.П. отказано.
Производство по иску Ляшенко Г.Н. к Кондратюку А.П. о взыскании прибыли от совместной деятельности прекращено.
Рассматривая совместные требования предпринимателей к администрации, суд установил, что собственниками принимались меры к получению разрешения на реконструкцию. Однако в установленном порядке ввод перестроенного помещения в эксплуатацию не осуществлен, поскольку истцы вышли за пределы разрешения и фактически выполнили работы по устройству входного узла с отступлением от проекта (вместо открытого крыльца устроено закрытое отапливаемое помещение). Удовлетворяя требование о признании права общей собственности на самовольную постройку, суд указал, что такое отступление от утвержденного проекта с очевидностью препятствует вводу объекта в эксплуатацию в административном порядке и последующей регистрации права на него.
С учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы о соответствии спорного помещения требованиям устойчивости и надежности, а также о том, что его сохранение в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд счел возможным удовлетворить совместный иск предпринимателей.
Для разрешения вопроса о стоимости произведенного сторонами улучшения имущества суд назначил судебную экспертизу, по результатам которой эксперты установили следующее соотношение затрат на реконструкцию: Ляшенко Г.Н. - 863/1000 доли, Кондратюк А.П. - 137/1000 доли.
Поскольку судебным экспертом установлена невозможность выдела в натуре в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации доли Кондратюка А.П., ему присуждена денежная компенсация исходя из рыночной цены помещения, определенной экспертами и пропорционально доле затрат на реконструкцию - 13,7%.
По жалобе Кондратюка А.П. постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 решение от 30.08.2011 в обжалуемой части отменено. В удовлетворении исковых требований Кондратюка А.П. о выделении доли в натуре, исковых требований Ляшенко Г.Н. об увеличении причитающейся ему доли в праве и уменьшении доли в праве Кондратюка А.П., совместных исковых требований предпринимателей о признании права общей собственности на созданное в результате конструкции нежилое помещение отказано.
Судебный акт мотивирован следующим. Невозможно раздельно рассматривать вопросы о законности реконструкции и об изменении в результате такой реконструкции соотношения долей сособственников, поскольку для целей статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть приняты во внимание только правомерно произведенные затраты на улучшение общего имущества. Суд первой инстанции не учел, что реконструкция произведена с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений. Согласовав проект перепланировки помещений без учета мнения собственников помещений многоквартирного жилого дома, администрация фактически распорядилась частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, что свидетельствует о нарушении прав указанных собственников как законных владельцев земельного участка. Не могут быть удовлетворены требования о разделе незаконно реконструированного помещения и о перераспределении долей в общем имуществе с учетом затрат на реконструкцию, поскольку реконструированное помещение не является объектом гражданских прав, введенным в оборот в законном порядке.
В кассационной жалобе Ляшенко Г.Н. просит отменить постановление от 29.12.2011, оставить в силе решение от 30.08.2011. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, определенных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения от 30.08.2011 в части, не обжалованной Кондратюком А.П.
Разрешение на реконструкцию никем не оспорено, в рамках заявленных требований законность его выдачи предметом судебной проверки не является. Суд должен был привлечь к участию в деле собственников помещений многоквартирного жилого дома для выяснения их мнения и возражений относительно перепланировки спорных помещений. Отказ в удовлетворении требований о легализации самовольной постройки по мотиву предъявления иска к ненадлежащему ответчику (администрации) лишает предпринимателей права на судебную защиту. Ляшенко Г.Н. считает, что даже в случае предъявления требований к собственникам помещений многоквартирного жилого дома администрация должна выступать ответчиком по такому иску.
Выводы суда о том, что пристройка к дому (входной узел спорного помещения) с очевидностью расположена на части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и реконструкция произведены с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, сделаны без надлежащих доказательств и не могут быть признаны обоснованными.
В судебном заседании представитель Ляшенко Г.Н. поддержал доводы жалобы и просил отменить обжалуемый судебный акт.
Представитель Кондратюка А.П. просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматели по договорам купли-продажи от 12.07.2005 приобрели в общую собственность в равных долях квартиры N 99, 100 и 103 в жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
Право собственности истцов на помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 12.08.2005 выданы свидетельства серии 61 АБ Кондратюку А.П. N 265949 и 268755, Ляшенко Г.Н. - N 265950 и 268756.
Постановлением главы администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 24.04.2006 N 413 предпринимателям разрешено выполнение ремонтно-восстановительных работ в помещениях, а именно устройство металлических креплений в оконных и дверных проемах, усиление простенков, замена деревянных перекрытий над подвалом и первым этажом, усиление стен лестничной клетки, частичное усиление перекрытия над вторым этажом, монтаж сетей инженерного обеспечения, усиление центрального кирпичного столба.
16 мая 2006 года главным архитектором администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону выдано разрешение на производство работ по реконструкции помещений.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2006 N 617 помещения переведены в нежилые.
Решением администрации от 20.06.2006 N 339 согласовано переустройство и перепланировка помещения. Указанным документом предпринимателям разрешено устройство входного узла, разборка несущих перегородок, устройство металлических креплений в оконных и дверных проемах, усиление простенков, замена деревянных перекрытий над подвалом и первым этажом, усиление стен лестничной клетки, частичное усиление перекрытия над вторым этажом, монтаж сетей инженерного обеспечения, усиление центрального кирпичного столба, наружные отделочные работы.
Предпринимателями осуществлена реконструкция помещений, преобразование их в нежилое для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности - торговли отделочными материалами.
Факт реконструкции и технические характеристики объекта подтверждены техническим паспортом, выданным МУП технической инвентаризации и оценки недвижимости, и кадастровым паспортом от 03.03.2009, составленным по состоянию на дату обследования - 24.02.2009.
Однако в установленном порядке ввод реконструированного помещения в эксплуатацию не осуществлен.
Указывая, что вводу реконструированного помещения в эксплуатацию в административном порядке препятствует отступление от проекта реконструкции в части устройства входного узла, предприниматели обратились с совместным требованием о признании права собственности на спорное нежилое помещение, созданное в результате реконструкции.
Основной довод жалобы состоит в том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, определенных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения от 30.08.2011 в части, не обжалованной Кондратюком А.П.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В заседании суда апелляционной инстанции Кондратюк А.П. пояснил, что не обжалует решение от 30.08.2011 в части удовлетворения и в части отказа в удовлетворении требований о понуждении ответчика возвратить движимое имущество; в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика 730 тыс. рублей убытков, в части прекращения производства по требованию о взыскании прибыли от совместной деятельности.
Таким образом, Кондратюк А.П. не указал апелляционному суду, что не обжалует решение от 30.08.2011 в части признания права общей долевой собственности предпринимателей на спорное нежилое помещение и перераспределения долей в общем имуществе.
В постановлении от 29.12.2011 правомерно указано, что вопрос об изменении соотношения долей в общем имуществе в результате реконструкции объекта недвижимого имущества невозможно рассмотреть отдельно от вопроса о законности такой реконструкции, поскольку для целей статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть приняты во внимание только правомерно произведенные затраты на улучшение общего имущества.
В том случае, если реконструированное помещение является самовольным строением, удовлетворение требований о перераспределении долей в праве на такое имущество возможно только после легализации постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, довод заявителя жалобы о выходе судом апелляционной инстанции за пределы своих полномочий основан на неверном толковании норм права.
Суд первой инстанции установил, что предприниматели получили разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию, однако объект возведен с отступлением от согласованного проекта, ввиду чего возможность ввода его в эксплуатацию в административном порядке отсутствует.
Учитывая сущность произведенных работ по переустройству жилых помещений и позицию совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 28 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), суды обоснованно применили к спорным правоотношениям правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая совместные требования предпринимателей, установил, что реконструкция произведена с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, а возведенная пристройка к дому (входной узел вновь созданного нежилого помещения) с очевидностью расположена на части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома. В кассационной жалобе заявлен довод о том, что данные выводы сделаны судом без надлежащих доказательств и не могут быть признаны обоснованными.
Данный довод жалобы отклоняется, поскольку в постановлении от 29.12.2011 со ссылкой на фотографии спорного помещения, выполненные судебными экспертами (т. 7, л.д. 74; т. 9, л.д. 39), обоснованно указано, что входной узел является двухэтажной пристройкой к дому, соединенной с основным строением путем пробивки дверных проемов на месте окон, то есть спорное помещение создано с использованием несущей стены дома и примыкающей непосредственно к дому части земельного участка (необходимость которого для эксплуатации дома очевидна), из спорного помещения оборудован самостоятельный вход в подвал многоквартирного дома.
Кассационная жалоба не содержит указаний на иные доказательства, имеющиеся в материалах дела, которые бы опровергали вывод апелляционного суда об использовании общего имущества, в том числе общего земельного участка, при реконструкции спорных помещений.
Апелляционный суд указал, что в соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех остальных собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений. Наружные (фасадные) стены жилого дома являются ограждающими несущими конструкциями жилого дома и в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, строительство входного узла спорного помещения, расположенного на части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, также требует получения согласия всех остальных собственников помещений многоквартирного дома.
Суд кассационной инстанции соглашается с апелляционным судом, что отсутствие в деле доказательств получения согласия собственников остальных помещений многоквартирного дома на реконструкцию спорного объекта исключает возможность удовлетворения совместного иска предпринимателей о признании права собственности на спорное строение.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.10.2010 N 1275-О-О разъяснил, что положения части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства) и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.
Учитывая, что разрушение части внешней (несущей) стены многоквартирного дома, а также установление в жилое помещение отдельного входа, расположенного на общем земельном участке, связано с изменением объекта капитального строительства, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для легализации самовольной постройки.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что предприниматели получили согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102. Данное обстоятельство заявителем жалобы не оспаривается.
Принимая во внимание довод жалобы о лишении предпринимателей права на судебную защиту, суд кассационной инстанции указывает следующее.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (части 2, 3 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющейся специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а также решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.
В случае получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, в том числе на использование части общего земельного участка, предприниматели вправе обратиться в суд с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с самостоятельным иском к собственникам помещений многоквартирного дома о признании права собственности на реконструированное помещение.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом.
При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности принятых судебных актов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценили все представленные сторонами в дело доказательства, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А53-1853/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2012 ПО ДЕЛУ N А53-1853/2010
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2012 г. по делу N А53-1853/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Кондратюка Александра Павловича (ИНН 616108224673, ОГРНИП 304616123800214) - Воробинского А.И. (доверенность от 01.01.2011), от ответчика по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Ляшенко Геннадия Николаевича (ИНН 616831688171, ОГРНИП 306616802600030) - Ляшенко Н.Н. (доверенность от 27.09.2009), в отсутствие ответчика по встречному иску - администрации города Ростова-на-Дону, третьих лиц: Лысенко Валерия Николаевича, Кондратюк Нины Валентиновны, Ляшенко Марины Александровны, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, общества с ограниченной ответственностью "Город Золотой" (ИНН 6164248210, ОГРН 1066164172403), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ляшенко Геннадия Николаевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А53-1853/2010 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Кондратюк Александр Павлович обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Ляшенко Геннадию Николаевичу с иском со следующими требованиями:
- - выделить в натуре 1/2 доли из общего имущества - помещения, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102 (квартиры N 99, 100, 103);
- - принудительно исполнить обязанность возвратить имущество стоимостью 838 291 рубль;
- - взыскать 730 тыс. рублей убытков, понесенных в связи с вынужденной арендой помещения (требования в уточненной редакции).
Требования Кондратюка А.П. мотивированы тем, что по договорам купли-продажи от 12.07.2005 предприниматели приобрели квартиры, произвели их переоборудование и перепланировку путем объединения в одно помещение, перевели его в нежилое. Между сторонами возникли разногласия по использованию общего имущества, Ляшенко Г.Н. сменил замок и не допускает Кондратюка А.П. к использованию помещения, в котором находится имущество последнего. В результате указанных действий Кондратюк А.П. вынужден арендовать аналогичное помещение, неся убытки в виде стоимости арендной платы.
Ляшенко Г.Н. заявил встречный иск к Кондратюку А.П. со следующими требованиями:
- - увеличить долю в праве на общее имущество на 363/1000 в связи с проведением за свой счет неотделимых улучшений спорного помещения;
- - уменьшить долю Кондратюка А.П. в праве на общее имущество на 363/1000;
- - взыскать нераспределенную прибыль, полученную от совместной экономической деятельности за период с марта 2003 года по август 2008 года.
Определением от 11.02.2010 суд первой инстанции принял к совместному рассмотрению исковое заявление предпринимателей к администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация) о признании права общей собственности на самовольную постройку - созданное в результате реконструкции нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
По мнению предпринимателей, администрация незаконно отказала им во вводе в эксплуатацию спорного переоборудованного помещения. Отсутствие акта ввода помещения в эксплуатацию послужило основанием для обращения с иском в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Кондратюк Нина Валентиновна, Ляшенко Марина Александровна (супруги предпринимателей), Лысенко Валерий Николаевич, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.08.2011 признано право общей долевой собственности Кондратюка А.П. и Ляшенко Г.Н. на нежилое помещение под литерой ГАГ1А1 (бывшие квартиры N 99, 100, 103 площадью 151 кв. м) на первом и втором этажах, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
Суд увеличил долю Ляшенко Г.Н. в праве на указанное нежилое помещение до 863/1000, уменьшив долю Кондратюка А.П. до 137/1000.
В иске Кондратюка А.П. о выделении в натуре доли из общего имущества отказано. Право собственности Кондратюка А.П. на спорное нежилое помещение прекращено, право собственности на указанное помещение признано за Ляшенко Г.Н. Суд указал, что решение от 30.08.2011 является основанием для регистрации прекращения права общей собственности Кондратюка А.П. и Ляшенко Г.Н. на квартиры N 99, 100, 103 на первом и втором этажах, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102, и для регистрации права собственности Ляшенко Г.Н. на данное недвижимое имущество. Соответственно, с Ляшенко Г.Н. в пользу Кондратюка А.П. взыскано 1 618 792 рубля компенсации доли в праве на общее имущество.
Суд также обязал Ляшенко Г.Н. передать Кондратюку А.П. спорное движимое имущество (64 наименования по списку).
В удовлетворении остальной части требований Кондратюка А.П. отказано.
Производство по иску Ляшенко Г.Н. к Кондратюку А.П. о взыскании прибыли от совместной деятельности прекращено.
Рассматривая совместные требования предпринимателей к администрации, суд установил, что собственниками принимались меры к получению разрешения на реконструкцию. Однако в установленном порядке ввод перестроенного помещения в эксплуатацию не осуществлен, поскольку истцы вышли за пределы разрешения и фактически выполнили работы по устройству входного узла с отступлением от проекта (вместо открытого крыльца устроено закрытое отапливаемое помещение). Удовлетворяя требование о признании права общей собственности на самовольную постройку, суд указал, что такое отступление от утвержденного проекта с очевидностью препятствует вводу объекта в эксплуатацию в административном порядке и последующей регистрации права на него.
С учетом выводов проведенной по делу судебной экспертизы о соответствии спорного помещения требованиям устойчивости и надежности, а также о том, что его сохранение в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд счел возможным удовлетворить совместный иск предпринимателей.
Для разрешения вопроса о стоимости произведенного сторонами улучшения имущества суд назначил судебную экспертизу, по результатам которой эксперты установили следующее соотношение затрат на реконструкцию: Ляшенко Г.Н. - 863/1000 доли, Кондратюк А.П. - 137/1000 доли.
Поскольку судебным экспертом установлена невозможность выдела в натуре в порядке статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации доли Кондратюка А.П., ему присуждена денежная компенсация исходя из рыночной цены помещения, определенной экспертами и пропорционально доле затрат на реконструкцию - 13,7%.
По жалобе Кондратюка А.П. постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 решение от 30.08.2011 в обжалуемой части отменено. В удовлетворении исковых требований Кондратюка А.П. о выделении доли в натуре, исковых требований Ляшенко Г.Н. об увеличении причитающейся ему доли в праве и уменьшении доли в праве Кондратюка А.П., совместных исковых требований предпринимателей о признании права общей собственности на созданное в результате конструкции нежилое помещение отказано.
Судебный акт мотивирован следующим. Невозможно раздельно рассматривать вопросы о законности реконструкции и об изменении в результате такой реконструкции соотношения долей сособственников, поскольку для целей статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть приняты во внимание только правомерно произведенные затраты на улучшение общего имущества. Суд первой инстанции не учел, что реконструкция произведена с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений. Согласовав проект перепланировки помещений без учета мнения собственников помещений многоквартирного жилого дома, администрация фактически распорядилась частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, что свидетельствует о нарушении прав указанных собственников как законных владельцев земельного участка. Не могут быть удовлетворены требования о разделе незаконно реконструированного помещения и о перераспределении долей в общем имуществе с учетом затрат на реконструкцию, поскольку реконструированное помещение не является объектом гражданских прав, введенным в оборот в законном порядке.
В кассационной жалобе Ляшенко Г.Н. просит отменить постановление от 29.12.2011, оставить в силе решение от 30.08.2011. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, определенных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения от 30.08.2011 в части, не обжалованной Кондратюком А.П.
Разрешение на реконструкцию никем не оспорено, в рамках заявленных требований законность его выдачи предметом судебной проверки не является. Суд должен был привлечь к участию в деле собственников помещений многоквартирного жилого дома для выяснения их мнения и возражений относительно перепланировки спорных помещений. Отказ в удовлетворении требований о легализации самовольной постройки по мотиву предъявления иска к ненадлежащему ответчику (администрации) лишает предпринимателей права на судебную защиту. Ляшенко Г.Н. считает, что даже в случае предъявления требований к собственникам помещений многоквартирного жилого дома администрация должна выступать ответчиком по такому иску.
Выводы суда о том, что пристройка к дому (входной узел спорного помещения) с очевидностью расположена на части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, и реконструкция произведены с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, сделаны без надлежащих доказательств и не могут быть признаны обоснованными.
В судебном заседании представитель Ляшенко Г.Н. поддержал доводы жалобы и просил отменить обжалуемый судебный акт.
Представитель Кондратюка А.П. просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматели по договорам купли-продажи от 12.07.2005 приобрели в общую собственность в равных долях квартиры N 99, 100 и 103 в жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102.
Право собственности истцов на помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 12.08.2005 выданы свидетельства серии 61 АБ Кондратюку А.П. N 265949 и 268755, Ляшенко Г.Н. - N 265950 и 268756.
Постановлением главы администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону от 24.04.2006 N 413 предпринимателям разрешено выполнение ремонтно-восстановительных работ в помещениях, а именно устройство металлических креплений в оконных и дверных проемах, усиление простенков, замена деревянных перекрытий над подвалом и первым этажом, усиление стен лестничной клетки, частичное усиление перекрытия над вторым этажом, монтаж сетей инженерного обеспечения, усиление центрального кирпичного столба.
16 мая 2006 года главным архитектором администрации Октябрьского района г. Ростова-на-Дону выдано разрешение на производство работ по реконструкции помещений.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 07.06.2006 N 617 помещения переведены в нежилые.
Решением администрации от 20.06.2006 N 339 согласовано переустройство и перепланировка помещения. Указанным документом предпринимателям разрешено устройство входного узла, разборка несущих перегородок, устройство металлических креплений в оконных и дверных проемах, усиление простенков, замена деревянных перекрытий над подвалом и первым этажом, усиление стен лестничной клетки, частичное усиление перекрытия над вторым этажом, монтаж сетей инженерного обеспечения, усиление центрального кирпичного столба, наружные отделочные работы.
Предпринимателями осуществлена реконструкция помещений, преобразование их в нежилое для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности - торговли отделочными материалами.
Факт реконструкции и технические характеристики объекта подтверждены техническим паспортом, выданным МУП технической инвентаризации и оценки недвижимости, и кадастровым паспортом от 03.03.2009, составленным по состоянию на дату обследования - 24.02.2009.
Однако в установленном порядке ввод реконструированного помещения в эксплуатацию не осуществлен.
Указывая, что вводу реконструированного помещения в эксплуатацию в административном порядке препятствует отступление от проекта реконструкции в части устройства входного узла, предприниматели обратились с совместным требованием о признании права собственности на спорное нежилое помещение, созданное в результате реконструкции.
Основной довод жалобы состоит в том, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, определенных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность и обоснованность решения от 30.08.2011 в части, не обжалованной Кондратюком А.П.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В заседании суда апелляционной инстанции Кондратюк А.П. пояснил, что не обжалует решение от 30.08.2011 в части удовлетворения и в части отказа в удовлетворении требований о понуждении ответчика возвратить движимое имущество; в части отказа в удовлетворении требований о взыскании с ответчика 730 тыс. рублей убытков, в части прекращения производства по требованию о взыскании прибыли от совместной деятельности.
Таким образом, Кондратюк А.П. не указал апелляционному суду, что не обжалует решение от 30.08.2011 в части признания права общей долевой собственности предпринимателей на спорное нежилое помещение и перераспределения долей в общем имуществе.
В постановлении от 29.12.2011 правомерно указано, что вопрос об изменении соотношения долей в общем имуществе в результате реконструкции объекта недвижимого имущества невозможно рассмотреть отдельно от вопроса о законности такой реконструкции, поскольку для целей статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть приняты во внимание только правомерно произведенные затраты на улучшение общего имущества.
В том случае, если реконструированное помещение является самовольным строением, удовлетворение требований о перераспределении долей в праве на такое имущество возможно только после легализации постройки в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, довод заявителя жалобы о выходе судом апелляционной инстанции за пределы своих полномочий основан на неверном толковании норм права.
Суд первой инстанции установил, что предприниматели получили разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию, однако объект возведен с отступлением от согласованного проекта, ввиду чего возможность ввода его в эксплуатацию в административном порядке отсутствует.
Учитывая сущность произведенных работ по переустройству жилых помещений и позицию совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 28 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), суды обоснованно применили к спорным правоотношениям правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая совместные требования предпринимателей, установил, что реконструкция произведена с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома, а возведенная пристройка к дому (входной узел вновь созданного нежилого помещения) с очевидностью расположена на части земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома. В кассационной жалобе заявлен довод о том, что данные выводы сделаны судом без надлежащих доказательств и не могут быть признаны обоснованными.
Данный довод жалобы отклоняется, поскольку в постановлении от 29.12.2011 со ссылкой на фотографии спорного помещения, выполненные судебными экспертами (т. 7, л.д. 74; т. 9, л.д. 39), обоснованно указано, что входной узел является двухэтажной пристройкой к дому, соединенной с основным строением путем пробивки дверных проемов на месте окон, то есть спорное помещение создано с использованием несущей стены дома и примыкающей непосредственно к дому части земельного участка (необходимость которого для эксплуатации дома очевидна), из спорного помещения оборудован самостоятельный вход в подвал многоквартирного дома.
Кассационная жалоба не содержит указаний на иные доказательства, имеющиеся в материалах дела, которые бы опровергали вывод апелляционного суда об использовании общего имущества, в том числе общего земельного участка, при реконструкции спорных помещений.
Апелляционный суд указал, что в соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, расположенных в многоквартирном доме, требуют получения согласия всех остальных собственников помещений жилого дома, если в результате выполнения строительных работ происходит какое-либо трансформирование общего имущества данного дома, то есть если реконструкция (перепланировка либо переустройство) помещений предполагается с выходом за пределы внутренних границ таких помещений. Наружные (фасадные) стены жилого дома являются ограждающими несущими конструкциями жилого дома и в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22, строительство входного узла спорного помещения, расположенного на части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, также требует получения согласия всех остальных собственников помещений многоквартирного дома.
Суд кассационной инстанции соглашается с апелляционным судом, что отсутствие в деле доказательств получения согласия собственников остальных помещений многоквартирного дома на реконструкцию спорного объекта исключает возможность удовлетворения совместного иска предпринимателей о признании права собственности на спорное строение.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.10.2010 N 1275-О-О разъяснил, что положения части 3 статьи 36 и части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме (правообладателей объекта капитального строительства) и недопущение, в частности, произвольного уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.
Учитывая, что разрушение части внешней (несущей) стены многоквартирного дома, а также установление в жилое помещение отдельного входа, расположенного на общем земельном участке, связано с изменением объекта капитального строительства, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для легализации самовольной постройки.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что предприниматели получили согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 102. Данное обстоятельство заявителем жалобы не оспаривается.
Принимая во внимание довод жалобы о лишении предпринимателей права на судебную защиту, суд кассационной инстанции указывает следующее.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (части 2, 3 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющейся специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а также решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом.
В случае получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, в том числе на использование части общего земельного участка, предприниматели вправе обратиться в суд с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с самостоятельным иском к собственникам помещений многоквартирного дома о признании права собственности на реконструированное помещение.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом.
При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правильности принятых судебных актов и направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.
Суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценили все представленные сторонами в дело доказательства, нарушения статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2011 по делу N А53-1853/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
Е.В.АРТАМКИНА
А.В.САДОВНИКОВ
Е.В.АРТАМКИНА
А.В.САДОВНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)