Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
12 апреля 2007 г. Дело N А40-80785/06-85-631
Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 19.04.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего: К. - протокол судебного заседания ведет судья К., с участием от истца: М.А. - дов. от 14.04.06; от ответчика: С. - дов. от 10.01.07, М.М. - дов. от 10.01.07; от Правительства Москвы: Р. - дов. N 4-47-12882/6 от 04.09.06, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Гиреево" к ответчику ООО "Жилкомунстрой", третьи лица: 1. Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, 2. Правительство Москвы, о признании частично недействительными акта о реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности, в судебном заседании 10.04.07 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12.04.07,
иск заявлен о признании недействительными: акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 в части раздела и передачи ООО "Жилкомунстрой" нежилого помещения XXV, комнаты 6, 7, расположенного на чердаке жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, зарегистрированного права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.
В обоснование иска истец ссылается на то, что он создан и зарегистрирован в качестве юридического лица в целях организации управления собственниками жилых помещений в многоквартирном доме общим имуществом, обеспечения надлежащего технического, санитарного, противопожарного и экологического состояния комплекса недвижимого имущества дома; многоквартирный дом по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 создан в результате реализации инвестиционного контракта между Правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой". Истец считает, что актом о реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 за ответчиком незаконно закреплено помещение чердака, входящее в состав общей долевой собственности собственников квартир в жилом доме, неразрывно связанное с жизнеобеспечением жилой части дома и предназначенное для обслуживания помещений в данном доме; акт в указанной части противоречит проекту и протоколу предварительного распределения помещений по инвестиционному контракту от 14.10.04, ст. ст. 245, 252, 289, 290, 291 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, в связи с чем недействителен в данной части.
Ответчик против удовлетворения иска возражает, считает, что у истца отсутствует право на иск как у лица, не являющегося собственником жилых помещений в многоквартирном доме и не имеющего полномочий действовать от имени собственников квартир, оформленных в соответствии с гражданским законодательством; спорное помещение чердака принадлежит ему на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации на основании акта о частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05; что доводы истца о несоответствии акта проекту многоэтажного дома и протоколу предварительного распределения площадей, так как в первоначальный проект были внесены изменения, согласованные в установленном порядке, дом принят в эксплуатацию в соответствии с измененным проектом. Ответчик также пояснил, что акт от 22.04.05 составлен в отношении площадей дома на основании технических данных БТИ по результатам обследования оконченного строительством объекта, в связи с чем в акте указаны фактические данные о площади нежилых помещений в построенном здании. Ответчик указал, что для отнесения помещений к общей долевой собственности жильцов дома необходимо, чтобы такие помещения были предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения, тогда как доказательств соответствия спорного помещения указанным характеристикам истец не представил. Ответчик также заявил о пропуске истцом годичного срока исковой давности на оспаривание акта о реализации инвестиционного проекта (отзыв - л.д. 41 - 46 т. 4).
Управление ФРС по г. Москве в представленном отзыве (л.д. 11 - 12 т. 2) указало на ненадлежащий способ защиты истцом нарушенного права; УФРС по г. Москве, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, заявило о рассмотрении дела в его отсутствие.
Правительство Москвы письменного отзыва на иск не представило, считает иск не подлежащим удовлетворению, сославшись на законность и обоснованность акта о частичной реализации инвестиционного контракта и произведенной на его основании государственной регистрации имущественных прав на нежилые помещения.
Исследовав и оценив представленные доказательства, проверив обоснованность доводов и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд отказывает в иске по следующим основаниям.
На основании Постановления Правительства Москвы от 26.09.00, N 763 "О строительстве жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22" между Правительством Москвы (администрация) и ООО "Жилкомунстрой" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 на реализацию инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома с ориентировочной жилой площадью 16000 кв. м, нежилыми помещениями площадью 1440 кв. м и подземным гаражом на 50 машино-мест.
В соответствии с п. п. 1.2, 2, 6.3 Постановления Правительства Москвы от 26.09.00 N 763, п. п. 5.2.1, 5.2.2 и 5.2.4 инвестиционного контракта ответчик привлечен в качестве инвестора с возложением на него функций заказчика и обязанности по обеспечению финансирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
П. 3.2 названного Постановления, п. 3.1 контракта предусмотрено разделение нежилой площади в многоквартирном доме между администрацией и инвестором в следующих пропорциях: 40% общей нежилой площади в собственность города в лице ДГМИ г. Москвы, 60% - в собственность инвестора.
Согласно п. п. 3.2, 3.5 контракта конкретный состав имущества, подлежащего передаче в собственность по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о реализации, инвестиционного проекта, являющегося основанием оформления имущественных прав сторон. При этом п. 3.3 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, изготавливаемым на основании утвержденного технико-экономического обоснования и натурных обмеров БТИ, согласованных сторонами; решение о разделе имущества в собственность оформляется протоколом о закреплении квартир и нежилых помещений и вышеуказанным актом.
В соответствии с п. 3.4 контракта получение в результате реализации контракта большего выхода площади объекта, чем предусмотрено контрактом, соотношения распределения площади объекта остаются неизменными при отсутствии дополнительного соглашения и соответствующего Постановления Правительства Москвы.
В дело Мосгорэкспертизой представлено заключение от 04.06.01 N 41-112/01МГЭ по проекту жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, вл. 22, МР "Новогиреево", Восточный административный округ (л.д. 87 - 94, том 4), согласно которому общая площадь объекта по проекту составила 18627 кв. м, в том числе жилой части - 14835,88 кв. м, помещений общего назначения - 1379,99 кв. м.
14.10.02 сторонами инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 оформлен протокол предварительного распределения площади нежилых помещений и подземного гаража в строящемся жилом доме по адресу: Союзный проспект, вл. 22 (л.д. 31 - 32 т. 1).
Как следует из содержания протокола, характеристики нежилых помещений приняты на основании проектной документации, в соответствии с которой площадь нежилых помещений, подлежащих распределению между сторонами инвестиционного контракта, признана равной 1293,55 кв. м и распределена в соотношении: 40% администрации, что составило 517,42 кв. м и 60% - 776,13 кв. м - инвестору.
П. п. 4 и 5 протокола предусмотрено, что окончательное распределение нежилых помещений и машино-мест гаража объекта между администрацией и инвестором производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ, протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Законченный производством строительно-монтажных работ жилой дом принят в эксплуатацию по акту от 20.12.02 (л.д. 23 - 28 т. 2), утвержденному Распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 31.12.02 N 1338-В-РП (л.д. 22 т. 2) и введен в эксплуатацию Распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 18.03.03 N 225-В-РП (л.д. 29 т. 2).
Как следует из представленных доказательств, в соответствии с условиями п. 5.2.7 инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 для управления имущественным комплексом было создано и зарегистрировано в качестве юридического лица товарищество собственников жилья "Гиреево".
Согласно протоколу предварительного распределения площади от 14.10.02 площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части жилого дома, распределяется между сторонами в том же соотношении, что и общая площадь; в случае создания товарищества собственников жилья указанная площадь подлежит передаче в общедолевую собственность в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.94 N 19-87 "О передаче объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений".
22.04.05 Правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой" оформлен акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 и дополнительному соглашению, к нему от 10.10.02 в части строительства встроенных нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 (л.д. 68 - 81 т. 2). Согласно п. 2 акта он составлен на основании технической документации на объект, оформленной ТБТИ "Восточное-2" после сдачи объекта в эксплуатацию по состоянию на 11.08.04, в соответствии с которой площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 5138,9 кв. м, в том числе нежилая площадь, подлежащая разделу - 1627,1 кв. м, площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с жизнеобеспечением жилой части домам - 3511,8 кв. м. П. 3 акта предусмотрено распределение нежилой площади 1627,1 кв. м между администрацией и инвестором в соответствии с п. 3.1 инвестиционного контракта, предварительным протоколом распределения нежилой площади и данными ТБТИ Восточное-2 в следующем порядке: 650,84 кв. м (40%) - в собственность администрации, 976,26 кв. м (60%) - в собственность инвестора и привлеченных третьих лиц. В составе помещений инвестора в акте указано помещение XXVI: комната 6 площадью 1,3 кв. м (санузел) и комната 7 площадью 88,6 кв. м. (прочее). В акте также указано, что нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 523,1 кв. м, а также помещения лифтов, лестничных клеток, вестибюлей, коридоров, тамбуров, балконов переходных, мусоросборников, венткамер, иные технические помещения, учтенные за итогом, площадью 2988,7 кв. м, являются общей долевой собственностью инвестора и администрации в установленных долях и в связи с созданием ТСЖ, "Гиреево" передаются в собственность ТСЖ.
На основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 с дополнением от 25.04.05 (л.д. 82 - 84 т. 2), инвестиционного контракта с дополнительным соглашением, акта приемки объекта в эксплуатацию, распоряжения префекта ВАО г. Москвы об утверждении акта, итогового заключения инспекции Госархнадзора г. Москвы от 05.03.03 N 09-258/3-2(2)-1 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на нежилые помещения общей площадью 89,9 кв. м (помещение XXVI комн. 6, 7) в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Из имеющихся доказательств не следует, что имеются указанные истцом основания для признания недействительными: акта от 22.04.05 в части распределения спорных помещений ответчику, зарегистрированного права ответчика на данные помещения, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Ст. 65 п. 1 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается в качестве основания заявленных требований и возражений, лежит на этой стороне.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности необходимо документально подтвердить наличие в спорных помещениях инженерного оборудования либо иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, то есть функциональной принадлежности спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.
Такие доказательства в данном случае не представлены.
Как следует из экспликации ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 02.09.03 (л.д. 10, 134 т. 3), помещение XXVI состоит из комнаты 6 (санузел) площадью 1,3 кв. м и комнаты 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). Указание на использование данного помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме документы БТИ не содержат. Иные доказательства, свидетельствующие о наличии в спорном помещении инженерного или иного обслуживающего более одного помещения оборудования, отсутствуют.
Ссылка заявителя на Закон г. Москвы "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" в обоснование довода о том, что нахождение спорного помещения на чердаке жилого дома является достаточным основанием для отнесения его к общей долевой собственности собственников жилых помещений, необоснованно.
Ст. 36 ЖК РФ содержит четкую формулировку оснований отнесения нежилых помещений к общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" впредь до приведения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.
Довод заявителя о несоответствии акта от 22.04.05 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта протоколу от 14.10.02 предварительного распределения площади и согласованной проектной документации в части закрепления за ответчиком спорных помещений не соответствует обстоятельствам дела.
Как следует из представленных представителями Москомархитектуры в судебном заседании 12.04.07 на обозрение суда в оригинале и в архивной копии в материалы дела протокола N 17 регламента рассмотрения проектных решений главным архитектором г. Москвы К. от 14.06.02, проекта и корректировки проекта жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22 (л.д. 87 - 96 т. 4), изменений к тому III проекта (л.д. 49 - 55 т. 4), а также писем Москомархитектуры от 09.08.06 N 001-02-5443/6-1 (л.д. 147, 149, т. 1), от 19.02.07 N 001-0205443/6-(1)-1, Москомархитектурой и Мосгорэкспертизой была рассмотрена и одобрена корректировка проекта строительства жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, которая предусматривала, уменьшение количества квартир, отмену эксплуатируемой кровли и архитектурных надстроек, строительство технического этажа над всеми секциями здания. Согласно плану обустроенного чердачного помещения в изменении к тому III проекта корректировка проекта предусматривает размещение на чердаке помещения площадью 1,3 кв. м с назначением "санузел" и площадью 88,6 кв. м свободного назначения.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для включения указанных помещений в состав общей долевой собственности собственников жилых помещений.
Довод истца об отсутствии надлежащего согласования внесения указанных изменений в проектную документацию неоснователен в связи со следующим.
В письме Мосгорэкспертизы от 26.04.02 МГЭ-11/640 о корректировке проекта многоэтажного жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, МР Новогиреево, ВАО (л.д. 95 - 96 т. 4) указано на согласование изменений, в том числе общей площади до 19842,7 кв. м, жилой части - 16134,41 кв. м, помещений общественного назначения - 1291,53 кв. м, не предусмотренных первоначальным проектом. Измененные технико-экономические показатели отражены в качестве характеристик предъявленного к приемке объекта в акте от 20.12.01 приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта на основании представленной проектно-сметной документации, в том числе общая площадь объекта 19842,7 кв. м, общая жилая площадь - 16134,41 кв. м. Согласно изложенному в акте приемки решению приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой монолитный дом со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и подземным гаражом выполнен в соответствии с утвержденной документацией и требованиями нормативных актов.
Несоответствие данных о площади нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность инвестору, указанных в предварительном протоколе от 14.10.02 и акте от 22.04.05, на которое ссылается истец в обоснование довода о недействительности акта, не противоречит условиям п. п. 3.3, 3.4 инвестиционного контракта и п. 4 предварительного протокола о распределении площадей в случае превышения фактической площади над проектной исходя из их реальных размеров, установленных БТИ. По документам ТБТИ Восточное-2 (л.д. 3 - 144 т. 3) общая площадь объекта по данным натурных обмеров составила 21040 кв. м и кроме того площади 2988,7 кв. м технического и обслуживающего назначения, тогда как согласно первоначальному проекту общая площадь объекта должна была составить 18637,65 кв. м.
Таким образом, акт от 22.04.05 о реализации инвестиционного проекта предусматривает передачу ответчику спорных нежилых помещений в построенном в доме в составе нежилой площади 976,26 кв. м, составляющей 60% от подлежащей разделу нежилой площади дома и содержит условия о передаче помещений общего пользования в общую долевую собственность согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Основания для отнесения спорного помещения к помещениям общего пользования отсутствуют, в связи с чем суд установил, что акт от 22.04.2005 в оспариваемой части соответствует требованиям закона, не нарушает права и законные интересы заявителя, то есть для признания его недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.
При указанных обстоятельствах суд считает, что ответчик с момента государственной регистрации приобрел право собственности на помещение XXVI общей площадью 89,9 кв. м в здании по адресу г. Москва, Союзный проспект, д. 22, созданное им в результате реализации инвестиционного контракта.
Ссылка истца на ст. ст. 245, 252 и 291 ГК РФ необоснованна, поскольку указанные нормы регулируют правоотношения собственников общего долевого имущества при определении и выделе доли и не подлежат применению к правоотношениям истца и ответчика по рассматриваемому спору.
Срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании недействительными оспоримых сделок продолжительностью в один год, не подлежит применению, поскольку исковые требования основаны на несоответствии оспариваемого акта требованиям закона, т.е. предъявлены по основаниям ничтожности сделки.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 2, 8, 9, 11, 12, 218, 219, 244, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, и руководствуясь ст. ст. 65, 66, 110, 153, 156 ч. ч. 1, 5, ст. ст. 162 - 164, 166 - 170, 176 АПК РФ, суд
в иске ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой" о признании частично недействительными: акта реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности отказать.
Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 12.04.2007, 19.04.2007 ПО ДЕЛУ N А40-80785/06-85-631
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
12 апреля 2007 г. Дело N А40-80785/06-85-631
Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2007.
Решение в полном объеме изготовлено 19.04.2007.
Арбитражный суд в составе председательствующего: К. - протокол судебного заседания ведет судья К., с участием от истца: М.А. - дов. от 14.04.06; от ответчика: С. - дов. от 10.01.07, М.М. - дов. от 10.01.07; от Правительства Москвы: Р. - дов. N 4-47-12882/6 от 04.09.06, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ТСЖ "Гиреево" к ответчику ООО "Жилкомунстрой", третьи лица: 1. Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, 2. Правительство Москвы, о признании частично недействительными акта о реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности, в судебном заседании 10.04.07 в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12.04.07,
УСТАНОВИЛ:
иск заявлен о признании недействительными: акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 в части раздела и передачи ООО "Жилкомунстрой" нежилого помещения XXV, комнаты 6, 7, расположенного на чердаке жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22, зарегистрированного права собственности ответчика на указанное нежилое помещение.
В обоснование иска истец ссылается на то, что он создан и зарегистрирован в качестве юридического лица в целях организации управления собственниками жилых помещений в многоквартирном доме общим имуществом, обеспечения надлежащего технического, санитарного, противопожарного и экологического состояния комплекса недвижимого имущества дома; многоквартирный дом по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 создан в результате реализации инвестиционного контракта между Правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой". Истец считает, что актом о реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 за ответчиком незаконно закреплено помещение чердака, входящее в состав общей долевой собственности собственников квартир в жилом доме, неразрывно связанное с жизнеобеспечением жилой части дома и предназначенное для обслуживания помещений в данном доме; акт в указанной части противоречит проекту и протоколу предварительного распределения помещений по инвестиционному контракту от 14.10.04, ст. ст. 245, 252, 289, 290, 291 ГК РФ, ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, в связи с чем недействителен в данной части.
Ответчик против удовлетворения иска возражает, считает, что у истца отсутствует право на иск как у лица, не являющегося собственником жилых помещений в многоквартирном доме и не имеющего полномочий действовать от имени собственников квартир, оформленных в соответствии с гражданским законодательством; спорное помещение чердака принадлежит ему на праве собственности в соответствии со свидетельством о государственной регистрации на основании акта о частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05; что доводы истца о несоответствии акта проекту многоэтажного дома и протоколу предварительного распределения площадей, так как в первоначальный проект были внесены изменения, согласованные в установленном порядке, дом принят в эксплуатацию в соответствии с измененным проектом. Ответчик также пояснил, что акт от 22.04.05 составлен в отношении площадей дома на основании технических данных БТИ по результатам обследования оконченного строительством объекта, в связи с чем в акте указаны фактические данные о площади нежилых помещений в построенном здании. Ответчик указал, что для отнесения помещений к общей долевой собственности жильцов дома необходимо, чтобы такие помещения были предназначены для обслуживания более одного нежилого помещения, тогда как доказательств соответствия спорного помещения указанным характеристикам истец не представил. Ответчик также заявил о пропуске истцом годичного срока исковой давности на оспаривание акта о реализации инвестиционного проекта (отзыв - л.д. 41 - 46 т. 4).
Управление ФРС по г. Москве в представленном отзыве (л.д. 11 - 12 т. 2) указало на ненадлежащий способ защиты истцом нарушенного права; УФРС по г. Москве, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, заявило о рассмотрении дела в его отсутствие.
Правительство Москвы письменного отзыва на иск не представило, считает иск не подлежащим удовлетворению, сославшись на законность и обоснованность акта о частичной реализации инвестиционного контракта и произведенной на его основании государственной регистрации имущественных прав на нежилые помещения.
Исследовав и оценив представленные доказательства, проверив обоснованность доводов и заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд отказывает в иске по следующим основаниям.
На основании Постановления Правительства Москвы от 26.09.00, N 763 "О строительстве жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22" между Правительством Москвы (администрация) и ООО "Жилкомунстрой" (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 на реализацию инвестиционного проекта строительства индивидуального монолитного жилого дома с ориентировочной жилой площадью 16000 кв. м, нежилыми помещениями площадью 1440 кв. м и подземным гаражом на 50 машино-мест.
В соответствии с п. п. 1.2, 2, 6.3 Постановления Правительства Москвы от 26.09.00 N 763, п. п. 5.2.1, 5.2.2 и 5.2.4 инвестиционного контракта ответчик привлечен в качестве инвестора с возложением на него функций заказчика и обязанности по обеспечению финансирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
П. 3.2 названного Постановления, п. 3.1 контракта предусмотрено разделение нежилой площади в многоквартирном доме между администрацией и инвестором в следующих пропорциях: 40% общей нежилой площади в собственность города в лице ДГМИ г. Москвы, 60% - в собственность инвестора.
Согласно п. п. 3.2, 3.5 контракта конкретный состав имущества, подлежащего передаче в собственность по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о реализации, инвестиционного проекта, являющегося основанием оформления имущественных прав сторон. При этом п. 3.3 контракта предусмотрено, что при завершении контракта раздел недвижимого имущества на объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, изготавливаемым на основании утвержденного технико-экономического обоснования и натурных обмеров БТИ, согласованных сторонами; решение о разделе имущества в собственность оформляется протоколом о закреплении квартир и нежилых помещений и вышеуказанным актом.
В соответствии с п. 3.4 контракта получение в результате реализации контракта большего выхода площади объекта, чем предусмотрено контрактом, соотношения распределения площади объекта остаются неизменными при отсутствии дополнительного соглашения и соответствующего Постановления Правительства Москвы.
В дело Мосгорэкспертизой представлено заключение от 04.06.01 N 41-112/01МГЭ по проекту жилого дома по адресу: г. Москва, Союзный проспект, вл. 22, МР "Новогиреево", Восточный административный округ (л.д. 87 - 94, том 4), согласно которому общая площадь объекта по проекту составила 18627 кв. м, в том числе жилой части - 14835,88 кв. м, помещений общего назначения - 1379,99 кв. м.
14.10.02 сторонами инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 оформлен протокол предварительного распределения площади нежилых помещений и подземного гаража в строящемся жилом доме по адресу: Союзный проспект, вл. 22 (л.д. 31 - 32 т. 1).
Как следует из содержания протокола, характеристики нежилых помещений приняты на основании проектной документации, в соответствии с которой площадь нежилых помещений, подлежащих распределению между сторонами инвестиционного контракта, признана равной 1293,55 кв. м и распределена в соотношении: 40% администрации, что составило 517,42 кв. м и 60% - 776,13 кв. м - инвестору.
П. п. 4 и 5 протокола предусмотрено, что окончательное распределение нежилых помещений и машино-мест гаража объекта между администрацией и инвестором производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту МосгорБТИ, протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Законченный производством строительно-монтажных работ жилой дом принят в эксплуатацию по акту от 20.12.02 (л.д. 23 - 28 т. 2), утвержденному Распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 31.12.02 N 1338-В-РП (л.д. 22 т. 2) и введен в эксплуатацию Распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 18.03.03 N 225-В-РП (л.д. 29 т. 2).
Как следует из представленных доказательств, в соответствии с условиями п. 5.2.7 инвестиционного контракта от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 для управления имущественным комплексом было создано и зарегистрировано в качестве юридического лица товарищество собственников жилья "Гиреево".
Согласно протоколу предварительного распределения площади от 14.10.02 площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части жилого дома, распределяется между сторонами в том же соотношении, что и общая площадь; в случае создания товарищества собственников жилья указанная площадь подлежит передаче в общедолевую собственность в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.94 N 19-87 "О передаче объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений".
22.04.05 Правительством Москвы и ООО "Жилкомунстрой" оформлен акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 07.03.01 N ДНЖ.01.ВАО.00233 и дополнительному соглашению, к нему от 10.10.02 в части строительства встроенных нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22 (л.д. 68 - 81 т. 2). Согласно п. 2 акта он составлен на основании технической документации на объект, оформленной ТБТИ "Восточное-2" после сдачи объекта в эксплуатацию по состоянию на 11.08.04, в соответствии с которой площадь встроенных нежилых помещений в доме составляет 5138,9 кв. м, в том числе нежилая площадь, подлежащая разделу - 1627,1 кв. м, площадь помещений общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанных с жизнеобеспечением жилой части домам - 3511,8 кв. м. П. 3 акта предусмотрено распределение нежилой площади 1627,1 кв. м между администрацией и инвестором в соответствии с п. 3.1 инвестиционного контракта, предварительным протоколом распределения нежилой площади и данными ТБТИ Восточное-2 в следующем порядке: 650,84 кв. м (40%) - в собственность администрации, 976,26 кв. м (60%) - в собственность инвестора и привлеченных третьих лиц. В составе помещений инвестора в акте указано помещение XXVI: комната 6 площадью 1,3 кв. м (санузел) и комната 7 площадью 88,6 кв. м. (прочее). В акте также указано, что нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения площадью 523,1 кв. м, а также помещения лифтов, лестничных клеток, вестибюлей, коридоров, тамбуров, балконов переходных, мусоросборников, венткамер, иные технические помещения, учтенные за итогом, площадью 2988,7 кв. м, являются общей долевой собственностью инвестора и администрации в установленных долях и в связи с созданием ТСЖ, "Гиреево" передаются в собственность ТСЖ.
На основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от 22.04.05 с дополнением от 25.04.05 (л.д. 82 - 84 т. 2), инвестиционного контракта с дополнительным соглашением, акта приемки объекта в эксплуатацию, распоряжения префекта ВАО г. Москвы об утверждении акта, итогового заключения инспекции Госархнадзора г. Москвы от 05.03.03 N 09-258/3-2(2)-1 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на нежилые помещения общей площадью 89,9 кв. м (помещение XXVI комн. 6, 7) в здании по адресу: г. Москва, Союзный проспект, д. 22.
Из имеющихся доказательств не следует, что имеются указанные истцом основания для признания недействительными: акта от 22.04.05 в части распределения спорных помещений ответчику, зарегистрированного права ответчика на данные помещения, поскольку отсутствуют доказательства принадлежности спорного помещения к общему долевому имуществу собственников жилых помещений дома.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Ст. 65 п. 1 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается в качестве основания заявленных требований и возражений, лежит на этой стороне.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности необходимо документально подтвердить наличие в спорных помещениях инженерного оборудования либо иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, то есть функциональной принадлежности спорных помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.
Такие доказательства в данном случае не представлены.
Как следует из экспликации ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 02.09.03 (л.д. 10, 134 т. 3), помещение XXVI состоит из комнаты 6 (санузел) площадью 1,3 кв. м и комнаты 7 площадью 88,6 кв. м (прочее). Указание на использование данного помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме документы БТИ не содержат. Иные доказательства, свидетельствующие о наличии в спорном помещении инженерного или иного обслуживающего более одного помещения оборудования, отсутствуют.
Ссылка заявителя на Закон г. Москвы "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" в обоснование довода о том, что нахождение спорного помещения на чердаке жилого дома является достаточным основанием для отнесения его к общей долевой собственности собственников жилых помещений, необоснованно.
Ст. 36 ЖК РФ содержит четкую формулировку оснований отнесения нежилых помещений к общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" впредь до приведения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу Российской Федерации и настоящему Федеральному закону.
Довод заявителя о несоответствии акта от 22.04.05 о результатах частичной реализации инвестиционного проекта протоколу от 14.10.02 предварительного распределения площади и согласованной проектной документации в части закрепления за ответчиком спорных помещений не соответствует обстоятельствам дела.
Как следует из представленных представителями Москомархитектуры в судебном заседании 12.04.07 на обозрение суда в оригинале и в архивной копии в материалы дела протокола N 17 регламента рассмотрения проектных решений главным архитектором г. Москвы К. от 14.06.02, проекта и корректировки проекта жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22 (л.д. 87 - 96 т. 4), изменений к тому III проекта (л.д. 49 - 55 т. 4), а также писем Москомархитектуры от 09.08.06 N 001-02-5443/6-1 (л.д. 147, 149, т. 1), от 19.02.07 N 001-0205443/6-(1)-1, Москомархитектурой и Мосгорэкспертизой была рассмотрена и одобрена корректировка проекта строительства жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, которая предусматривала, уменьшение количества квартир, отмену эксплуатируемой кровли и архитектурных надстроек, строительство технического этажа над всеми секциями здания. Согласно плану обустроенного чердачного помещения в изменении к тому III проекта корректировка проекта предусматривает размещение на чердаке помещения площадью 1,3 кв. м с назначением "санузел" и площадью 88,6 кв. м свободного назначения.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для включения указанных помещений в состав общей долевой собственности собственников жилых помещений.
Довод истца об отсутствии надлежащего согласования внесения указанных изменений в проектную документацию неоснователен в связи со следующим.
В письме Мосгорэкспертизы от 26.04.02 МГЭ-11/640 о корректировке проекта многоэтажного жилого дома по адресу: Союзный проспект, вл. 22, МР Новогиреево, ВАО (л.д. 95 - 96 т. 4) указано на согласование изменений, в том числе общей площади до 19842,7 кв. м, жилой части - 16134,41 кв. м, помещений общественного назначения - 1291,53 кв. м, не предусмотренных первоначальным проектом. Измененные технико-экономические показатели отражены в качестве характеристик предъявленного к приемке объекта в акте от 20.12.01 приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта на основании представленной проектно-сметной документации, в том числе общая площадь объекта 19842,7 кв. м, общая жилая площадь - 16134,41 кв. м. Согласно изложенному в акте приемки решению приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой монолитный дом со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и подземным гаражом выполнен в соответствии с утвержденной документацией и требованиями нормативных актов.
Несоответствие данных о площади нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность инвестору, указанных в предварительном протоколе от 14.10.02 и акте от 22.04.05, на которое ссылается истец в обоснование довода о недействительности акта, не противоречит условиям п. п. 3.3, 3.4 инвестиционного контракта и п. 4 предварительного протокола о распределении площадей в случае превышения фактической площади над проектной исходя из их реальных размеров, установленных БТИ. По документам ТБТИ Восточное-2 (л.д. 3 - 144 т. 3) общая площадь объекта по данным натурных обмеров составила 21040 кв. м и кроме того площади 2988,7 кв. м технического и обслуживающего назначения, тогда как согласно первоначальному проекту общая площадь объекта должна была составить 18637,65 кв. м.
Таким образом, акт от 22.04.05 о реализации инвестиционного проекта предусматривает передачу ответчику спорных нежилых помещений в построенном в доме в составе нежилой площади 976,26 кв. м, составляющей 60% от подлежащей разделу нежилой площади дома и содержит условия о передаче помещений общего пользования в общую долевую собственность согласно ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Основания для отнесения спорного помещения к помещениям общего пользования отсутствуют, в связи с чем суд установил, что акт от 22.04.2005 в оспариваемой части соответствует требованиям закона, не нарушает права и законные интересы заявителя, то есть для признания его недействительным не имеется.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.
При указанных обстоятельствах суд считает, что ответчик с момента государственной регистрации приобрел право собственности на помещение XXVI общей площадью 89,9 кв. м в здании по адресу г. Москва, Союзный проспект, д. 22, созданное им в результате реализации инвестиционного контракта.
Ссылка истца на ст. ст. 245, 252 и 291 ГК РФ необоснованна, поскольку указанные нормы регулируют правоотношения собственников общего долевого имущества при определении и выделе доли и не подлежат применению к правоотношениям истца и ответчика по рассматриваемому спору.
Срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании недействительными оспоримых сделок продолжительностью в один год, не подлежит применению, поскольку исковые требования основаны на несоответствии оспариваемого акта требованиям закона, т.е. предъявлены по основаниям ничтожности сделки.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 2, 8, 9, 11, 12, 218, 219, 244, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, и руководствуясь ст. ст. 65, 66, 110, 153, 156 ч. ч. 1, 5, ст. ст. 162 - 164, 166 - 170, 176 АПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в иске ТСЖ "Гиреево" к ООО "Жилкомунстрой" о признании частично недействительными: акта реализации инвестиционного проекта, зарегистрированного права собственности отказать.
Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)