Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Марданова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Иванова С.П., судей Косенковой Г.В., Валуевой Л.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 26 августа 2010 года дело по кассационной жалобе Администрации города Березники Пермского края на решение Березниковского городского суда Пермского края от 19 июля 2010 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор N <...> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный 25.09.2003 года между администрацией г. Березники и К., с 01.03.2005 года.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...> от 05.03.2004 года и выданное на ее основании свидетельство о государственной регистрации права <...> и исключить запись из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с администрации г. Березники в пользу К. расходы, понесенные им при подаче иска в суд по уплате государственной пошлины, в размере 200 руб.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Косенковой Г.В., судебная коллегия
К. обратился в суд с иском к администрации г. Березники о признании недействительным договора аренды земельного участка, мотивируя требования тем, что ему на праве собственности принадлежит часть встроенного нежилого помещения общей площадью 62,8 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Постановлением Главы местного самоуправления г. Березники N <...> от 23.09.2003 года истцу, как предпринимателю, был предоставлен в аренду на <...> лет земельный участок из земель поселений площадью 125 кв. м для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения в жилом доме N <...> по <...>. 25.09.2003 года был заключен договор аренды указанного земельного участка между истцом и ответчиком, который был зарегистрирован в ПОРП 05.03.2004 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды вышеуказанного земельного участка. 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, с 01.03.2005 года договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона и, в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды вышеуказанного земельного участка, но ответчик отказался. Истец просит признать договор N <...> от 25.09.2003 года аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения недействительным и признать недействительной с 01.03.2003 года запись о государственной регистрации права аренды в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выданное на его основании свидетельство о государственной регистрации права.
Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, на иске настаивает.
Представитель ответчика Д. с иском не согласна.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого поставлен вопрос в кассационной жалобе администрацией г. Березники, по мнению автора жалобы решение является незаконным.
Судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Судом первой инстанции установлено: К. на праве собственности принадлежит часть встроенного нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв. м на первом этаже 1, 3-этажного армопенобетонно-кирпичного дома, расположенного по <...>.
25.09.2003 года между администрацией г. Березники и истцом заключен договор аренды земельного участка площадью 125 кв. м, расположенного по <...>, для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения право аренды земельного участка зарегистрировано в ПОРП 05.03.2004 года за истцом
Согласно кадастровому плану земельный участок площадью 125 кв. м предназначен для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения, расположенного в <...>.
Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в том числе и с требованием о признании сделки недействительной.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ закрепляет принцип свободы договора. Согласно п. 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон данного договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагал, что договор аренды земельного участка от 25.09.2003 г., как противоречащий закону, является ничтожным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не порождает правовых последствий с момента его заключения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд, сославшись на положения ст. 168 ГК РФ, исходил из того, что поскольку, Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.03.2005 года, оспариваемый договор аренды подлежал расторжению с 01.03.2005 года, поскольку не соответствовал новому законодательству. С 01.03.2005 года Администрация г. Березники собственником земельного участка, переданного истцу по договору аренды, не являлась. Земельный участок, занимаемый многоквартирным домом по <...>, принадлежит собственникам помещений в указанном многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности. Следовательно, земельный участок, занимаемый частью встроенного нежилого помещения на <...> этаже дома N <...> по <...>, принадлежит истцу на праве собственности с 01.03.2005 года. Договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть с 01.03.2005 года.
Указанный вывод суда нельзя признать должным образом мотивированным, основанным на нормах действующего законодательства и собранных по делу доказательствах.
Исходя из смысла ст. 167, 168 ГК РФ сделка как несоответствующая закону недействительна с момента ее совершения. Отсюда следует, что для признания правомерным утверждения о ничтожности и недействительности оспариваемого договора суду необходимо установить факт несоответствия этого договора требованиям норм закона.
Заявляя требования, К. указывалось о ничтожности и недействительности оспариваемого договора N <...> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с момента его совершения, т.е с 01.03.2003 г.
Признавая оспариваемый договор аренды недействительным с 01.03.2005 г. по основаниям ст. 168 ГК РФ, суд исходил из его ничтожности. Вместе с тем, суд не учел, что сделка, не соответствующая закону, недействительна с момента ее совершения.
Юридически значимые обстоятельства судом не установлены. Суд не установил и не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, соответствовал ли договор аренды земельного участка <...> от 15.03.2003 г. требованиям действующего законодательства, нарушал ли оспариваемый К. договор какие-либо предписанные правовыми актами нормы в момент совершения сделки.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией г. Березники и К. является ничтожной сделкой, не порождающей никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, является необоснованным.
Принимая решение о признании недействительной записи о государственной регистрации права аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...> от 05.03.2004 года и выданное на ее основании свидетельство о государственной регистрации права <...>, суд не учел, что в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации (документ) не являются тождественными понятиями. Факт признания свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не порождает каких-либо правовых последствий.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и оно подлежит отмене.
Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, необходимо обсудить вопрос о подведомственности заявленного К. требования суду общей юрисдикции, разрешить спор в строгом соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Березниковского городского суда Пермского края от 19 июля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.08.2010 ПО ДЕЛУ N 33-7267
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2010 г. по делу N 33-7267
Судья Марданова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Иванова С.П., судей Косенковой Г.В., Валуевой Л.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми 26 августа 2010 года дело по кассационной жалобе Администрации города Березники Пермского края на решение Березниковского городского суда Пермского края от 19 июля 2010 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор N <...> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенный 25.09.2003 года между администрацией г. Березники и К., с 01.03.2005 года.
Признать недействительной запись о государственной регистрации права аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...> от 05.03.2004 года и выданное на ее основании свидетельство о государственной регистрации права <...> и исключить запись из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Взыскать с администрации г. Березники в пользу К. расходы, понесенные им при подаче иска в суд по уплате государственной пошлины, в размере 200 руб.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Косенковой Г.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к администрации г. Березники о признании недействительным договора аренды земельного участка, мотивируя требования тем, что ему на праве собственности принадлежит часть встроенного нежилого помещения общей площадью 62,8 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу <...>. Постановлением Главы местного самоуправления г. Березники N <...> от 23.09.2003 года истцу, как предпринимателю, был предоставлен в аренду на <...> лет земельный участок из земель поселений площадью 125 кв. м для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения в жилом доме N <...> по <...>. 25.09.2003 года был заключен договор аренды указанного земельного участка между истцом и ответчиком, который был зарегистрирован в ПОРП 05.03.2004 года, выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды вышеуказанного земельного участка. 1 марта 2005 года введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, с 01.03.2005 года договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона и, в силу положений ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор аренды вышеуказанного земельного участка, но ответчик отказался. Истец просит признать договор N <...> от 25.09.2003 года аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения недействительным и признать недействительной с 01.03.2003 года запись о государственной регистрации права аренды в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и выданное на его основании свидетельство о государственной регистрации права.
Истец в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, на иске настаивает.
Представитель ответчика Д. с иском не согласна.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого поставлен вопрос в кассационной жалобе администрацией г. Березники, по мнению автора жалобы решение является незаконным.
Судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Судом первой инстанции установлено: К. на праве собственности принадлежит часть встроенного нежилого помещения, общей площадью 62,8 кв. м на первом этаже 1, 3-этажного армопенобетонно-кирпичного дома, расположенного по <...>.
25.09.2003 года между администрацией г. Березники и истцом заключен договор аренды земельного участка площадью 125 кв. м, расположенного по <...>, для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения право аренды земельного участка зарегистрировано в ПОРП 05.03.2004 года за истцом
Согласно кадастровому плану земельный участок площадью 125 кв. м предназначен для содержания и обслуживания части встроенного нежилого помещения, расположенного в <...>.
Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в том числе и с требованием о признании сделки недействительной.
Статьей 421 Гражданского кодекса РФ закрепляет принцип свободы договора. Согласно п. 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, условия договора определяются по усмотрению сторон данного договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец полагал, что договор аренды земельного участка от 25.09.2003 г., как противоречащий закону, является ничтожным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не порождает правовых последствий с момента его заключения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд, сославшись на положения ст. 168 ГК РФ, исходил из того, что поскольку, Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.03.2005 года, оспариваемый договор аренды подлежал расторжению с 01.03.2005 года, поскольку не соответствовал новому законодательству. С 01.03.2005 года Администрация г. Березники собственником земельного участка, переданного истцу по договору аренды, не являлась. Земельный участок, занимаемый многоквартирным домом по <...>, принадлежит собственникам помещений в указанном многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности. Следовательно, земельный участок, занимаемый частью встроенного нежилого помещения на <...> этаже дома N <...> по <...>, принадлежит истцу на праве собственности с 01.03.2005 года. Договор аренды земельного участка не соответствует требованиям закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть с 01.03.2005 года.
Указанный вывод суда нельзя признать должным образом мотивированным, основанным на нормах действующего законодательства и собранных по делу доказательствах.
Исходя из смысла ст. 167, 168 ГК РФ сделка как несоответствующая закону недействительна с момента ее совершения. Отсюда следует, что для признания правомерным утверждения о ничтожности и недействительности оспариваемого договора суду необходимо установить факт несоответствия этого договора требованиям норм закона.
Заявляя требования, К. указывалось о ничтожности и недействительности оспариваемого договора N <...> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с момента его совершения, т.е с 01.03.2003 г.
Признавая оспариваемый договор аренды недействительным с 01.03.2005 г. по основаниям ст. 168 ГК РФ, суд исходил из его ничтожности. Вместе с тем, суд не учел, что сделка, не соответствующая закону, недействительна с момента ее совершения.
Юридически значимые обстоятельства судом не установлены. Суд не установил и не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, соответствовал ли договор аренды земельного участка <...> от 15.03.2003 г. требованиям действующего законодательства, нарушал ли оспариваемый К. договор какие-либо предписанные правовыми актами нормы в момент совершения сделки.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией г. Березники и К. является ничтожной сделкой, не порождающей никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, является необоснованным.
Принимая решение о признании недействительной записи о государственной регистрации права аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...> от 05.03.2004 года и выданное на ее основании свидетельство о государственной регистрации права <...>, суд не учел, что в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации (документ) не являются тождественными понятиями. Факт признания свидетельства о государственной регистрации прав недействительным не порождает каких-либо правовых последствий.
По изложенным основаниям решение суда первой инстанции не может быть признано законным и оно подлежит отмене.
Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, необходимо обсудить вопрос о подведомственности заявленного К. требования суду общей юрисдикции, разрешить спор в строгом соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Березниковского городского суда Пермского края от 19 июля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)