Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Огановой Э.Ю.
Судей Вишняковой Н.Е., Ефимовой И.Е.
При секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по кассационным жалобам НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17.08.2011 г., с учетом дополнительного решения Никулинского районного суда г. Москвы от 27.12.2011 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований ЖСК "Горный" к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, истребования имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности по иску О. к К.И., о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, по иску О. к А., о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения по иску С.А. к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, по иску Г.Ю. к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, самостоятельным требованиям НО ЖСК "Горный" о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, иску О. к НО ЖСК "Горный" о признании неправомочным заседания правления, общего собрания от 10.10.2007 г., признании незаконным решения о продаже нежилых помещений, признании недействительной выписки из протокола собрания от 10.10.2007 г. о продаже нежилых помещений - отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Никулинского районного суда г. Москвы от 05.07.2010 г., а именно отменить запрет на совершение сделок с нежилым помещением, расположенным по адресу: ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м. Отменить запрет Управлению регистрационной службы на осуществление действий по регистрации перехода права собственности по нежилому помещению расположенному по ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м
установила:
Некоммерческое объединение жилищно-строительный кооператив "Горный" обратилось в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А., Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, заключенных 28.11.2007 г. между ЖСК "Горный" и К.И. и 28.01.2008 г. между К.И. и А., признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения общей площадью ****** кв. м, расположенные по адресу: ******, обязании Управления Росреестра исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, обязании ответчика А. возвратить нежилые помещения ЖСК "Горный", мотивируя свои требования тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК, поэтому каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; общее собрание членов ЖСК не принимало решения об отчуждении нежилых помещений; председатель ЖСК Ч., заключая договор купли-продажи, вышла за пределы своих полномочий.
Впоследствии ЖСК дополнил свои исковые требования следующими требованиями: об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от ЖСК к К.И., об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от К.И. к А., об обязании Управления Росреестра по Москве внести в ЕГРП запись о принадлежности спорных нежилых помещений ЖСК.
О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к НО ЖСК "Горный", о признании неправомочным и несостоявшимся общего собрания ЖСК от 10.10.2007 г.; о признании недействительным решения, оформленного протоколом собрания от 10.10.2007 г. Впоследствии О. уточнила исковые требования и просила суд признать неправомерным и несостоявшимся общее собрание членов НО ЖСК "Горный" 10.10.2007 г., признать незаконным и непроводимым заседание правления ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительным решение о продаже спорных жилых помещений, оформленное выпиской из протокола общего собрания 10.10.2007 г. В дальнейшем О. уточнила исковые требования и просила суд признать неправомочным общее собрание ЖСК 10.10.2007 г., признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на общем собрании ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г. Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила суд дополнительно признать неправомочным заседание правления НО "ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г., признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на заседании правления НО ЖСК "Горный" 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г.
О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 28.11.2007 г. между ЖСК и К.И. Исковые требования О. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; она лично оплатила ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; своего согласия на продажу нежилых помещений она не давала; общее собрание членов ЖСК по вопросу продажи нежилых помещений не проводилось; председатель ЖСК Ч., заключая договор купли-продажи, превысила свои полномочия.
Также О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 28.01.2008 г. между К.И. и А.
С.А. обратился в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от 28.11.2007 г. и 28.01.2008 г., обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи, аннулировании права собственности К.И. и А. на нежилые помещения. Исковые требования С.А. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; он лично оплатил ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; Ч. избрана председателем правления ЖСК с нарушением требований законодательства; правление ЖСК избрано также с нарушением требований законодательства и поэтому все решения, принимаемые правлением ЖСК являются недействительными, в том числе решение от 12.03.2007 г. о выборе председателем правления ЖСК Ч.; председатель правления не имеет права самостоятельно без предварительного одобрения его действий правлением ЖСК заключать сделки по распоряжению нежилыми помещениями.
Г.Ю. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от 28.11.2007 г. и 28.01.2008 г., обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи. Исковые требования Г.Ю. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; она лично оплатила ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; Ч. была избрана председателем правления ЖСК незаконно, и не имела права выступать от имени ЖСК и подписывать договор купли-продажи.
В рамках гражданского дела по иску С.А. и Г.Ю. к К.И., А. ЖСК "Горный" заявлены самостоятельные требования о признании за ЖСК "Горный" права собственности на спорные жилые помещения, обязании ответчика А. возвратить НО ЖСК "Горный" находящиеся у него в незаконном владении жилые помещения.
Определениями Никулинского районного суда г. Москвы гражданские дела по всем вышеуказанным требованиям объединены в одно производство.
Представитель ЖСК "Горный" в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, самостоятельные требования поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить, в качестве представителя ответчика исковые требования признал в полном объеме.
Представитель истца О. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить, доводы, изложенные в письменных объяснениях по делу, поддержал.
Представитель истца С.А. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представитель истца Г.Ю. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представители ответчиков К.И. и А. в судебное заседание явились, исковые требования и самостоятельные требования ЖСК не признали, просили в удовлетворении исковых требований и самостоятельных требований ЖСК отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Ч. в судебное заседание явился, полагал, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, самостоятельных требований НО ЖСК "Горный" не имеется.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, в материалах дела имеется письменный отзыв третьего лица на исковое заявление, согласно которым третье лицо просит суд отказать в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации договоров купли-продажи, аннулировании права собственности, в остальной части разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение с учетом дополнительного решения, об отмене которого, как незаконного, в своих кассационных жалобах просят НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей НО ЖСК "Горный" - С.Т., Г.В., представителя Г.Ю. - У.А., представителя О. и С.А. - У.М., представителей К.И. - М., Х., представителя А. - К.Р., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства. Однако, судебная коллегия полагает, что дополнительное решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ЖСК "Горный" организован решением Исполкома Сокольнического района от 15.08.1973 г., устав ЖСК "Горный" зарегистрирован за N ****** 31.10.1973 г. Некоммерческая организация Жилищно-строительный кооператив "Горный" надлежаще зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц.
НО ЖСК "Горный" имел на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: ******, площадью ****** м, что подтверждается экспликацией, выпиской из технического паспорта от 29.03.2007 г. и Свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.2006 г. (том 1, л.д. 21). Нежилые помещения площадью ****** кв. м были приобретены ЖСК "Горный" в 1993 г. на основании договора купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г., заключенного с Фондом имущества г. Москвы.
28.11.2007 г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, зарегистрированный в УФРС г. Москвы 21.01.2008 г. за N ******, по которому, НО ЖСК "Горный" продал К.И. часть нежилых помещений, включающих в себя помещения на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м. От имени НО ЖСК "Горный" договор купли-продажи был заключен его председателем - Ч.Право собственности К.И. на нежилые помещения расположенные по адресу: ******, общей площадью ****** м зарегистрировано в ЕГРП 21.01.2008 г.
Договором купли-продажи нежилого помещения от 28.01.2008 г. К.И. продал А. нежилое помещение площадью ****** кв. м, расположенное по адресу: ******.
Отказывая в удовлетворении исковых требований НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А., суд исходил из того, что право собственности на спорные нежилые помещения принадлежит юридическому лицу НО ЖСК "Горный", спорные нежилые помещения не находятся в общей долевой собственности членов ЖСК, на дату заключения договора купли-продажи от 28.11.2007 г. председателем правления ЖСК являлась Ч., которая в силу закона имела право на заключение сделок от имени ЖСК, К.И. не знал и не мог знать о том, что в ЖСК имеется спор о том, кто является законным председателем ЖСК, для заключения договора купли-продажи нежилых помещений не требовалось одобрения общего собрания членов ЖСК, последующие действия нового председателя ЖСК Г.В. свидетельствуют об одобрении сделки по отчуждению имущества, пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, А. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, спорное имущество выбыло из собственности ЖСК на основании волеизъявления законных исполнительных органов ЖСК, основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя отсутствуют, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК РФ.
В кассационных жалобах истцы вновь настаивают на том, что спорные нежилые помещения являются общей долевой собственностью членов ЖСК, в связи с чем, Ч. не имела права на отчуждение данного имущества без решения общего собрания членов ЖСК.
Однако, данные доводы не могут служить основанием для отмены судебного решения в силу следующего.
Так, утверждение истцов основано на том, что каждым пайщиком вносились деньги в счет уплаты за нежилые помещения и ******% стоимости нежилых помещений оплачены пайщиками. В подтверждение этого истцы представили свои расчетные книжки.
Суд сделал правильный вывод о том, что по представленным расчетным книжкам невозможно определить - относится ли уплаченная по ним сумма к оплате по договору купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г., поскольку расчетные книжки таких сведений не содержат. Каких-либо иных доказательств того, что членами ЖСК оплачивались нежилые помещения первого этажа истцами не представлено. Представитель ЖСК также не представил платежный документ в подтверждение внесения собранных от членов ЖСК денег на расчетный счет ЖСК и последующего их перечисления в оплату договора купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г.
Кроме того, п. 7 Устава ЖСК предусмотрено, что строительство помещений для предприятий торговли, общественного питания и других учреждений может осуществляться в домах кооператива только с согласия кооператива. Все работы, связанные со строительством этих помещений финансируются за счет капитальных вложений, выделяемых соответствующим государственным или общественным предприятиям и организациям, с отнесением после окончания строительства дома стоимости указанных работ на баланс предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию помещений.
Таким образом, согласно Уставу ЖСК, строительство нежилых помещений осуществлялось за счет предприятий и организаций, эксплуатирующих эти нежилые помещения после их постройки, а не за счет членов-пайщиков ЖСК. В связи с чем суд правильно указал в решении на то, что Уставом ЖСК не предусмотрено право пайщиков ЖСК на долю в праве собственности на встроенно-пристроенные нежилые помещения. Свидетельство о праве собственности ЖСК на нежилые помещения, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 25.10.2006 г. не содержит сведений о том, что имущество находится в общей долевой собственности пайщиков ЖСК.
Далее истцы указывают на то, что сделка по отчуждению нежилых помещений должна была быть одобрена решением общего собрания членов ЖСК. При этом они ссылаются на ст. 246 ГК РФ, на Закон РФ "О потребительской кооперации" и на ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Ссылка на ст. 246 ГК РФ не может быть принята во внимание, поскольку данная норма регулирует порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Нежилые помещения не являлись долевой собственностью членов ЖСК, поэтому их согласия на отчуждение нежилых помещений не требуется.
Ссылка на Закон РФ "О потребительской кооперации" и на ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" также является несостоятельной, поскольку указанные законы не регулируют отношения, связанные с деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Аналогия закона также не подлежит применению, т.к. деятельность жилищно-строительного кооператива регулируется Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 116 ЖК РФ, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом. Уставом ЖСК вопрос об одобрении сделки по отчуждению имущества ЖСК не отнесен к исключительной компетенции общего собрания.
Согласно ст. 119 ЖК РФ, председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Таким образом, при отсутствии в Уставе ЖСК условий об обязательном одобрении общим собранием или правлением ЖСК сделки по отчуждению имущества ЖСК или о предварительном решении о совершении такой сделки, председатель правления вправе был заключить договор купли-продажи нежилых помещений. Соответственно, договор купли-продажи от 28.11.2007 г. не противоречит требованиям закона и поэтому не является ничтожной сделкой в соответствие со ст. 168 ГК РФ.
При этом, судебная коллегия не может принять во внимание довод о том, что Ч. незаконно избрана председателем правления ЖСК решением Правления от 12.03.2007 г., со ссылкой на то, что само это правление было избрано на общем собрании 03.03.2007 г., которое было проведено с нарушением требований Устава ЖСК и законодательства, т.к. требований о признании недействительными данных решений при рассмотрении дела ни одна из сторон не предъявляла. Судебного акта о признании недействительными данных решений в материалах дела не содержится.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о наличии у Ч. на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2007 г. полномочий председателя правления. Этот вывод основан на материалах дела и на вступившем в законную силу решении Никулинского районного суда г. Москвы от 14.03.2008 г.
Истцы в кассационных жалобах полагают, что председатель правления ЖСК не является исполнительным органом ЖСК и не имеет права самостоятельно действовать от имени ЖСК без предварительного одобрения его действий правлением ЖСК. Этот довод также является несостоятельным, поскольку в силу закона - ст. ст. 115, 119 ЖК РФ - председатель правления является органом управления жилищного кооператива и вправе без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
Истцы ссылаются на Устав ЖСК, в котором председатель правления не указан в качестве исполнительного органа.
Однако, согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку такая сделка может быть признана судом недействительной, то в силу ст. 166 ГК РФ она является оспоримой сделкой. Согласно ст. 174 ГК РФ, такая сделка может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что К.И. знал или мог знать о том, что существуют какие-либо ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделок по отчуждению имущества ЖСК. Истцами не заявлено о том, что К.И. до заключения сделки знал о том, что существуют ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделки.
В кассационной жалобе НО ЖСК "Горный" утверждает, что оспариваемые им сделки не являются оспоримыми, а являются ничтожными. При этом он ссылается на Постановление Пленума ВАС РФ N 9 от 14.05.1998 г.
Однако, данный довод не может быть принят во внимание, т.к. в Постановлении указано: 1. Из содержания статьи 174 ГК РФ следует, что, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В связи с этим следует иметь в виду, что статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 ГК РФ.
2. Если полномочия органа юридического лица определены в учредительных документах в соответствии с требованиями иного правового акта, принятого до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, и орган юридического лица совершил сделку за пределами установленных полномочий, статья 174 ГК РФ не применяется. При оценке этих правоотношений следует исходить из положений статьи 168 ГК РФ.
В случаях, когда сделка совершена органом юридического лица в соответствии с полномочиями, установленными иным правовым актом, при наличии ограничений в учредительных документах подлежит применению статья 174 ГК РФ.
Из буквального текста Постановления Пленума ВАС РФ следует, что слова "иного правового акта, принятого до введения в действие части первой ГК РФ" означают: иной, помимо закона, правовой акт, т.е. не закон; во-вторых, применение ст. 168 или ст. 174 ГК РФ регламентируется в зависимости от того, какие именно полномочия превысил орган юридического лица - установленные законом (тогда применяется ст. 168 ГК РФ) или установленные учредительными документами (тогда применяется ст. 174 ГК РФ).
НО ЖСК "Горный" в иске указывает на то, что председатель правления Ч. не имела права заключать сделку по отчуждению имущества, поскольку в соответствии с Уставом не является органом управления. Поскольку право председателя правления на заключение сделок установлено законом - ст. 119 ЖК РФ, то оно может быть ограничено только учредительными документами. По мнению истца, председатель правления не вправе распоряжаться имуществом юридического лица НО ЖСК "Горный" без одобрения общего собрания или правления и это следует именно из Устава.
Таким образом, истец оспаривает сделку, заключенную органом юридического лица - правлением в лице председателя правления с превышением полномочий, установленных в учредительных документах. Поэтому сделка является оспоримой и суд правильно применил срок исковой давности - 1 год по заявлению ответчиков, сделанному в ходе судебного разбирательства.
В кассационной жалобе НО ЖСК "Горный" ссылается на п. 11 Устава, как на запрет отчуждения нежилых помещений. Однако, в п. 11 Устава речь идет только о служебно-хозяйственных помещениях. Спорные нежилые помещения не являются служебно-хозяйственными помещениями, т.е. не используются для обеспечения эксплуатации и обслуживания жилого дома.
Кроме того, он также утверждает, что отчуждение общего имущества кооператива запрещено. Однако, спорные нежилые помещения не являются общим имуществом, т.к. в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом в многоквартирном доме является:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Спорные нежилые помещения не относятся ни к одной из категорий, перечисленных в ст. 36 ЖК РФ. Длительное время спорные нежилые помещения сдаются в аренду иным юридическим лицам, т.е. подлежат самостоятельному использованию.
Утверждение истца о том, что имущество, находящееся в собственности объединения граждан, принадлежит этим гражданам на праве общей собственности не основано на законе. Ссылка истца в этом смысле на ст. 110 ЖК РФ и ст. 244 ГК РФ не состоятельны, поскольку регулируют иные правоотношения.
Остальные доводы жалоб являлись предметом исследования и нашли отражение в мотивировочной части решения.
При вынесении решения в этой части, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование норм права и оценку доказательств. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в указанной части, судом допущено не было.
По заявлению А. судом также было постановлено дополнительное решение, которым были отменены меры по обеспечению иска в виде ареста спорных нежилых помещений.
Однако, с данными выводами суда согласиться нельзя, т.к. они сделаны с нарушением норм процессуального права - ст. ст. 144, 201 ГПК РФ.
Как следует из материалов дела, определением Никулинского районного суда г. Москвы от 05.07.2010 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок с нежилым помещением, расположенным по адресу: ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м и запрета Управлению регистрационной службы на осуществление действий по регистрации перехода права собственности по нежилому помещению расположенному по ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** ****** кв. м.
В силу ст. 201 ГПК РФ, суд, принявший решение по делу, может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, принять дополнительное решение суда в случае, если: 1) по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства и давали объяснения, не было принято решение суда; 2) суд, разрешив вопрос о праве, не указал размер присужденной суммы, имущество, подлежащее передаче, или действия, которые обязан совершить ответчик; 3) судом не разрешен вопрос о судебных расходах.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как видно из материалов дела, никаких самостоятельных требований истцы не заявляли в иске относительно ареста имущества. В связи с чем, оснований выносить дополнительное решение по не заявленным в иске требованиям у суда не имелось.
Кроме того, обеспечительные меры были наложены судом на основании ст. 139, 141 ГПК РФ, по заявлению истцов, при подаче иска к К.И. и А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений и аннулировании права собственности.
В ст. 144 ГПК РФ, установлен порядок отмены обеспечительных мер, в соответствии с которым обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Из ст. 145 ГПК РФ, об обжаловании определений суда, следует, что на все определения суда об обеспечении иска может быть подана частная жалоба.
Таким образом, отмена обеспечительных мер производится судом не на основании решения, а в форме определения.
При таких данных, судебная коллегия полагает дополнительное решение об отмене обеспечительных мер подлежащим отмене, а в удовлетворении заявления А. о вынесении дополнительного решения необходимо отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361, ч. 1 п. 4 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 августа 2011 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Дополнительное решение Никулинского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2011 г. отменить. В удовлетворении заявления А. о вынесении дополнительного решения - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-10467
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2012 г. по делу N 33-10467
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Огановой Э.Ю.
Судей Вишняковой Н.Е., Ефимовой И.Е.
При секретаре Т.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по кассационным жалобам НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17.08.2011 г., с учетом дополнительного решения Никулинского районного суда г. Москвы от 27.12.2011 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований ЖСК "Горный" к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, истребования имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилые помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности по иску О. к К.И., о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, по иску О. к А., о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения по иску С.А. к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, по иску Г.Ю. к К.И., А. о признании недействительным договоров купли-продажи нежилого помещения, обязании исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, самостоятельным требованиям НО ЖСК "Горный" о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, иску О. к НО ЖСК "Горный" о признании неправомочным заседания правления, общего собрания от 10.10.2007 г., признании незаконным решения о продаже нежилых помещений, признании недействительной выписки из протокола собрания от 10.10.2007 г. о продаже нежилых помещений - отказать.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Никулинского районного суда г. Москвы от 05.07.2010 г., а именно отменить запрет на совершение сделок с нежилым помещением, расположенным по адресу: ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м. Отменить запрет Управлению регистрационной службы на осуществление действий по регистрации перехода права собственности по нежилому помещению расположенному по ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м
установила:
Некоммерческое объединение жилищно-строительный кооператив "Горный" обратилось в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А., Управлению Росреестра по Москве о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения, заключенных 28.11.2007 г. между ЖСК "Горный" и К.И. и 28.01.2008 г. между К.И. и А., признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения общей площадью ****** кв. м, расположенные по адресу: ******, обязании Управления Росреестра исключить из реестра запись о регистрации договора купли-продажи, аннулировании права собственности, обязании ответчика А. возвратить нежилые помещения ЖСК "Горный", мотивируя свои требования тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК, поэтому каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; общее собрание членов ЖСК не принимало решения об отчуждении нежилых помещений; председатель ЖСК Ч., заключая договор купли-продажи, вышла за пределы своих полномочий.
Впоследствии ЖСК дополнил свои исковые требования следующими требованиями: об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от ЖСК к К.И., об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на спорные нежилые помещения от К.И. к А., об обязании Управления Росреестра по Москве внести в ЕГРП запись о принадлежности спорных нежилых помещений ЖСК.
О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к НО ЖСК "Горный", о признании неправомочным и несостоявшимся общего собрания ЖСК от 10.10.2007 г.; о признании недействительным решения, оформленного протоколом собрания от 10.10.2007 г. Впоследствии О. уточнила исковые требования и просила суд признать неправомерным и несостоявшимся общее собрание членов НО ЖСК "Горный" 10.10.2007 г., признать незаконным и непроводимым заседание правления ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительным решение о продаже спорных жилых помещений, оформленное выпиской из протокола общего собрания 10.10.2007 г. В дальнейшем О. уточнила исковые требования и просила суд признать неправомочным общее собрание ЖСК 10.10.2007 г., признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на общем собрании ЖСК 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г. Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила суд дополнительно признать неправомочным заседание правления НО "ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г., признать незаконным решение о продаже спорных нежилых помещений, принятое на заседании правления НО ЖСК "Горный" 10.10.2007 г., признать недействительной выписку из протокола собрания НО ЖСК "Горный" от 10.10.2007 г.
О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 28.11.2007 г. между ЖСК и К.И. Исковые требования О. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; она лично оплатила ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; своего согласия на продажу нежилых помещений она не давала; общее собрание членов ЖСК по вопросу продажи нежилых помещений не проводилось; председатель ЖСК Ч., заключая договор купли-продажи, превысила свои полномочия.
Также О. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к А. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 28.01.2008 г. между К.И. и А.
С.А. обратился в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от 28.11.2007 г. и 28.01.2008 г., обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи, аннулировании права собственности К.И. и А. на нежилые помещения. Исковые требования С.А. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; он лично оплатил ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; Ч. избрана председателем правления ЖСК с нарушением требований законодательства; правление ЖСК избрано также с нарушением требований законодательства и поэтому все решения, принимаемые правлением ЖСК являются недействительными, в том числе решение от 12.03.2007 г. о выборе председателем правления ЖСК Ч.; председатель правления не имеет права самостоятельно без предварительного одобрения его действий правлением ЖСК заключать сделки по распоряжению нежилыми помещениями.
Г.Ю. обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с иском к К.И., А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от 28.11.2007 г. и 28.01.2008 г., обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации указанных договоров купли-продажи. Исковые требования Г.Ю. мотивированы тем, что нежилые помещения были оплачены за счет взносов членов ЖСК; она лично оплатила ****** руб.; каждый член ЖСК приобрел право общей долевой собственности на нежилые помещения; Ч. была избрана председателем правления ЖСК незаконно, и не имела права выступать от имени ЖСК и подписывать договор купли-продажи.
В рамках гражданского дела по иску С.А. и Г.Ю. к К.И., А. ЖСК "Горный" заявлены самостоятельные требования о признании за ЖСК "Горный" права собственности на спорные жилые помещения, обязании ответчика А. возвратить НО ЖСК "Горный" находящиеся у него в незаконном владении жилые помещения.
Определениями Никулинского районного суда г. Москвы гражданские дела по всем вышеуказанным требованиям объединены в одно производство.
Представитель ЖСК "Горный" в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, самостоятельные требования поддержал в полном объеме, просил требования удовлетворить, в качестве представителя ответчика исковые требования признал в полном объеме.
Представитель истца О. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить, доводы, изложенные в письменных объяснениях по делу, поддержал.
Представитель истца С.А. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представитель истца Г.Ю. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал, просил иск удовлетворить.
Представители ответчиков К.И. и А. в судебное заседание явились, исковые требования и самостоятельные требования ЖСК не признали, просили в удовлетворении исковых требований и самостоятельных требований ЖСК отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Ч. в судебное заседание явился, полагал, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, самостоятельных требований НО ЖСК "Горный" не имеется.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, в материалах дела имеется письменный отзыв третьего лица на исковое заявление, согласно которым третье лицо просит суд отказать в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Москве исключить из реестра запись о регистрации договоров купли-продажи, аннулировании права собственности, в остальной части разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение с учетом дополнительного решения, об отмене которого, как незаконного, в своих кассационных жалобах просят НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей НО ЖСК "Горный" - С.Т., Г.В., представителя Г.Ю. - У.А., представителя О. и С.А. - У.М., представителей К.И. - М., Х., представителя А. - К.Р., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства. Однако, судебная коллегия полагает, что дополнительное решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм процессуального права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ЖСК "Горный" организован решением Исполкома Сокольнического района от 15.08.1973 г., устав ЖСК "Горный" зарегистрирован за N ****** 31.10.1973 г. Некоммерческая организация Жилищно-строительный кооператив "Горный" надлежаще зарегистрирован в Едином государственном реестре юридических лиц.
НО ЖСК "Горный" имел на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: ******, площадью ****** м, что подтверждается экспликацией, выпиской из технического паспорта от 29.03.2007 г. и Свидетельством о государственной регистрации права от 25.10.2006 г. (том 1, л.д. 21). Нежилые помещения площадью ****** кв. м были приобретены ЖСК "Горный" в 1993 г. на основании договора купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г., заключенного с Фондом имущества г. Москвы.
28.11.2007 г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, зарегистрированный в УФРС г. Москвы 21.01.2008 г. за N ******, по которому, НО ЖСК "Горный" продал К.И. часть нежилых помещений, включающих в себя помещения на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м. От имени НО ЖСК "Горный" договор купли-продажи был заключен его председателем - Ч.Право собственности К.И. на нежилые помещения расположенные по адресу: ******, общей площадью ****** м зарегистрировано в ЕГРП 21.01.2008 г.
Договором купли-продажи нежилого помещения от 28.01.2008 г. К.И. продал А. нежилое помещение площадью ****** кв. м, расположенное по адресу: ******.
Отказывая в удовлетворении исковых требований НО ЖСК "Горный", Г.Ю., О., С.А., суд исходил из того, что право собственности на спорные нежилые помещения принадлежит юридическому лицу НО ЖСК "Горный", спорные нежилые помещения не находятся в общей долевой собственности членов ЖСК, на дату заключения договора купли-продажи от 28.11.2007 г. председателем правления ЖСК являлась Ч., которая в силу закона имела право на заключение сделок от имени ЖСК, К.И. не знал и не мог знать о том, что в ЖСК имеется спор о том, кто является законным председателем ЖСК, для заключения договора купли-продажи нежилых помещений не требовалось одобрения общего собрания членов ЖСК, последующие действия нового председателя ЖСК Г.В. свидетельствуют об одобрении сделки по отчуждению имущества, пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, А. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, спорное имущество выбыло из собственности ЖСК на основании волеизъявления законных исполнительных органов ЖСК, основания для истребования имущества от добросовестного приобретателя отсутствуют, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК РФ.
В кассационных жалобах истцы вновь настаивают на том, что спорные нежилые помещения являются общей долевой собственностью членов ЖСК, в связи с чем, Ч. не имела права на отчуждение данного имущества без решения общего собрания членов ЖСК.
Однако, данные доводы не могут служить основанием для отмены судебного решения в силу следующего.
Так, утверждение истцов основано на том, что каждым пайщиком вносились деньги в счет уплаты за нежилые помещения и ******% стоимости нежилых помещений оплачены пайщиками. В подтверждение этого истцы представили свои расчетные книжки.
Суд сделал правильный вывод о том, что по представленным расчетным книжкам невозможно определить - относится ли уплаченная по ним сумма к оплате по договору купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г., поскольку расчетные книжки таких сведений не содержат. Каких-либо иных доказательств того, что членами ЖСК оплачивались нежилые помещения первого этажа истцами не представлено. Представитель ЖСК также не представил платежный документ в подтверждение внесения собранных от членов ЖСК денег на расчетный счет ЖСК и последующего их перечисления в оплату договора купли-продажи имущества N ****** от 14.09.1993 г.
Кроме того, п. 7 Устава ЖСК предусмотрено, что строительство помещений для предприятий торговли, общественного питания и других учреждений может осуществляться в домах кооператива только с согласия кооператива. Все работы, связанные со строительством этих помещений финансируются за счет капитальных вложений, выделяемых соответствующим государственным или общественным предприятиям и организациям, с отнесением после окончания строительства дома стоимости указанных работ на баланс предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию помещений.
Таким образом, согласно Уставу ЖСК, строительство нежилых помещений осуществлялось за счет предприятий и организаций, эксплуатирующих эти нежилые помещения после их постройки, а не за счет членов-пайщиков ЖСК. В связи с чем суд правильно указал в решении на то, что Уставом ЖСК не предусмотрено право пайщиков ЖСК на долю в праве собственности на встроенно-пристроенные нежилые помещения. Свидетельство о праве собственности ЖСК на нежилые помещения, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 25.10.2006 г. не содержит сведений о том, что имущество находится в общей долевой собственности пайщиков ЖСК.
Далее истцы указывают на то, что сделка по отчуждению нежилых помещений должна была быть одобрена решением общего собрания членов ЖСК. При этом они ссылаются на ст. 246 ГК РФ, на Закон РФ "О потребительской кооперации" и на ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Ссылка на ст. 246 ГК РФ не может быть принята во внимание, поскольку данная норма регулирует порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Нежилые помещения не являлись долевой собственностью членов ЖСК, поэтому их согласия на отчуждение нежилых помещений не требуется.
Ссылка на Закон РФ "О потребительской кооперации" и на ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" также является несостоятельной, поскольку указанные законы не регулируют отношения, связанные с деятельностью жилищно-строительных кооперативов. Аналогия закона также не подлежит применению, т.к. деятельность жилищно-строительного кооператива регулируется Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 116 ЖК РФ, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом. Уставом ЖСК вопрос об одобрении сделки по отчуждению имущества ЖСК не отнесен к исключительной компетенции общего собрания.
Согласно ст. 119 ЖК РФ, председатель правления жилищного кооператива без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Таким образом, при отсутствии в Уставе ЖСК условий об обязательном одобрении общим собранием или правлением ЖСК сделки по отчуждению имущества ЖСК или о предварительном решении о совершении такой сделки, председатель правления вправе был заключить договор купли-продажи нежилых помещений. Соответственно, договор купли-продажи от 28.11.2007 г. не противоречит требованиям закона и поэтому не является ничтожной сделкой в соответствие со ст. 168 ГК РФ.
При этом, судебная коллегия не может принять во внимание довод о том, что Ч. незаконно избрана председателем правления ЖСК решением Правления от 12.03.2007 г., со ссылкой на то, что само это правление было избрано на общем собрании 03.03.2007 г., которое было проведено с нарушением требований Устава ЖСК и законодательства, т.к. требований о признании недействительными данных решений при рассмотрении дела ни одна из сторон не предъявляла. Судебного акта о признании недействительными данных решений в материалах дела не содержится.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о наличии у Ч. на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2007 г. полномочий председателя правления. Этот вывод основан на материалах дела и на вступившем в законную силу решении Никулинского районного суда г. Москвы от 14.03.2008 г.
Истцы в кассационных жалобах полагают, что председатель правления ЖСК не является исполнительным органом ЖСК и не имеет права самостоятельно действовать от имени ЖСК без предварительного одобрения его действий правлением ЖСК. Этот довод также является несостоятельным, поскольку в силу закона - ст. ст. 115, 119 ЖК РФ - председатель правления является органом управления жилищного кооператива и вправе без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.
Истцы ссылаются на Устав ЖСК, в котором председатель правления не указан в качестве исполнительного органа.
Однако, согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Поскольку такая сделка может быть признана судом недействительной, то в силу ст. 166 ГК РФ она является оспоримой сделкой. Согласно ст. 174 ГК РФ, такая сделка может быть признана недействительной лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что К.И. знал или мог знать о том, что существуют какие-либо ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделок по отчуждению имущества ЖСК. Истцами не заявлено о том, что К.И. до заключения сделки знал о том, что существуют ограничения полномочий председателя правления ЖСК на заключение сделки.
В кассационной жалобе НО ЖСК "Горный" утверждает, что оспариваемые им сделки не являются оспоримыми, а являются ничтожными. При этом он ссылается на Постановление Пленума ВАС РФ N 9 от 14.05.1998 г.
Однако, данный довод не может быть принят во внимание, т.к. в Постановлении указано: 1. Из содержания статьи 174 ГК РФ следует, что, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
В связи с этим следует иметь в виду, что статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 ГК РФ.
2. Если полномочия органа юридического лица определены в учредительных документах в соответствии с требованиями иного правового акта, принятого до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, и орган юридического лица совершил сделку за пределами установленных полномочий, статья 174 ГК РФ не применяется. При оценке этих правоотношений следует исходить из положений статьи 168 ГК РФ.
В случаях, когда сделка совершена органом юридического лица в соответствии с полномочиями, установленными иным правовым актом, при наличии ограничений в учредительных документах подлежит применению статья 174 ГК РФ.
Из буквального текста Постановления Пленума ВАС РФ следует, что слова "иного правового акта, принятого до введения в действие части первой ГК РФ" означают: иной, помимо закона, правовой акт, т.е. не закон; во-вторых, применение ст. 168 или ст. 174 ГК РФ регламентируется в зависимости от того, какие именно полномочия превысил орган юридического лица - установленные законом (тогда применяется ст. 168 ГК РФ) или установленные учредительными документами (тогда применяется ст. 174 ГК РФ).
НО ЖСК "Горный" в иске указывает на то, что председатель правления Ч. не имела права заключать сделку по отчуждению имущества, поскольку в соответствии с Уставом не является органом управления. Поскольку право председателя правления на заключение сделок установлено законом - ст. 119 ЖК РФ, то оно может быть ограничено только учредительными документами. По мнению истца, председатель правления не вправе распоряжаться имуществом юридического лица НО ЖСК "Горный" без одобрения общего собрания или правления и это следует именно из Устава.
Таким образом, истец оспаривает сделку, заключенную органом юридического лица - правлением в лице председателя правления с превышением полномочий, установленных в учредительных документах. Поэтому сделка является оспоримой и суд правильно применил срок исковой давности - 1 год по заявлению ответчиков, сделанному в ходе судебного разбирательства.
В кассационной жалобе НО ЖСК "Горный" ссылается на п. 11 Устава, как на запрет отчуждения нежилых помещений. Однако, в п. 11 Устава речь идет только о служебно-хозяйственных помещениях. Спорные нежилые помещения не являются служебно-хозяйственными помещениями, т.е. не используются для обеспечения эксплуатации и обслуживания жилого дома.
Кроме того, он также утверждает, что отчуждение общего имущества кооператива запрещено. Однако, спорные нежилые помещения не являются общим имуществом, т.к. в соответствии со ст. 36 ЖК РФ, общим имуществом в многоквартирном доме является:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Спорные нежилые помещения не относятся ни к одной из категорий, перечисленных в ст. 36 ЖК РФ. Длительное время спорные нежилые помещения сдаются в аренду иным юридическим лицам, т.е. подлежат самостоятельному использованию.
Утверждение истца о том, что имущество, находящееся в собственности объединения граждан, принадлежит этим гражданам на праве общей собственности не основано на законе. Ссылка истца в этом смысле на ст. 110 ЖК РФ и ст. 244 ГК РФ не состоятельны, поскольку регулируют иные правоотношения.
Остальные доводы жалоб являлись предметом исследования и нашли отражение в мотивировочной части решения.
При вынесении решения в этой части, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводы кассационной жалобы направлены на иное толкование норм права и оценку доказательств. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения в указанной части, судом допущено не было.
По заявлению А. судом также было постановлено дополнительное решение, которым были отменены меры по обеспечению иска в виде ареста спорных нежилых помещений.
Однако, с данными выводами суда согласиться нельзя, т.к. они сделаны с нарушением норм процессуального права - ст. ст. 144, 201 ГПК РФ.
Как следует из материалов дела, определением Никулинского районного суда г. Москвы от 05.07.2010 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение сделок с нежилым помещением, расположенным по адресу: ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** кв. м и запрета Управлению регистрационной службы на осуществление действий по регистрации перехода права собственности по нежилому помещению расположенному по ******, нежилое помещение расположенное на первом этаже N N ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******); ****** (комнаты N N ******), общей площадью ****** ****** кв. м.
В силу ст. 201 ГПК РФ, суд, принявший решение по делу, может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, принять дополнительное решение суда в случае, если: 1) по какому-либо требованию, по которому лица, участвующие в деле, представляли доказательства и давали объяснения, не было принято решение суда; 2) суд, разрешив вопрос о праве, не указал размер присужденной суммы, имущество, подлежащее передаче, или действия, которые обязан совершить ответчик; 3) судом не разрешен вопрос о судебных расходах.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Как видно из материалов дела, никаких самостоятельных требований истцы не заявляли в иске относительно ареста имущества. В связи с чем, оснований выносить дополнительное решение по не заявленным в иске требованиям у суда не имелось.
Кроме того, обеспечительные меры были наложены судом на основании ст. 139, 141 ГПК РФ, по заявлению истцов, при подаче иска к К.И. и А. о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений и аннулировании права собственности.
В ст. 144 ГПК РФ, установлен порядок отмены обеспечительных мер, в соответствии с которым обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Из ст. 145 ГПК РФ, об обжаловании определений суда, следует, что на все определения суда об обеспечении иска может быть подана частная жалоба.
Таким образом, отмена обеспечительных мер производится судом не на основании решения, а в форме определения.
При таких данных, судебная коллегия полагает дополнительное решение об отмене обеспечительных мер подлежащим отмене, а в удовлетворении заявления А. о вынесении дополнительного решения необходимо отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 360, 361, ч. 1 п. 4 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 17 августа 2011 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Дополнительное решение Никулинского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2011 г. отменить. В удовлетворении заявления А. о вынесении дополнительного решения - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)