Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.,
судей Рожкова Д.Г., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3855/2012) закрытого акционерного общества "Салют" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16 марта 2012 года по делу N А70-12911/2011 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" (ИНН 7202198490, ОГРН 1097232019257) к закрытому акционерному обществу "Салют" (ИНН 7202069456, ОГРН 1027200790495) о взыскании задолженности и неустойки.
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Салют" - представитель Разнотовский М.В. по доверенности от 04.10.2011 сроком действия 1 год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" - представитель Филимонов И.И. по доверенности от 12.01.2012 сроком действия до 31.12.2012;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" (далее - ООО "УК "Благо", истец, Управляющая организация) обратилось к закрытому акционерному обществу "САЛЮТ" (далее - ЗАО "САЛЮТ", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома в размере 162 193 руб. 09 коп., в том числе, 148 776 руб. 07 коп. - основного долга, 13 417 руб. 02 коп. - неустойки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ЗАО "САЛЮТ" в пользу ООО "УК "Благо" взыскано 148 776 руб. 07 коп. - задолженности, 13 417 руб. 02 коп. - неустойки, 5 865 руб. 79 коп. - расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 отменить, в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование своей апелляционной жалобы ЗАО "САЛЮТ" указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. При этом податель жалобы исходит из того, что ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию имущества, учитывая наличие заключенного договора с некоммерческим партнерством "Благо", договоров на энергоснабжение, водо- и теплоснабжение, уборке и вывозу отходов. Считает, что для него решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома о выборе способа управления не является обязательным, так как ответчик не участвовал в собрании и не был извещен о его проведении. Ссылается на необоснованность расчета задолженности, осуществленного истцом, и отсутствие доказательств оказания услуг.
От истца письменного отзыва в материалы дела не поступало.
В судебном заседании представитель истца изложил свою позицию относительно обжалуемого решения и считает, что решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 вынесено с учетом норм действующего законодательства и отмене не подлежит. В удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Представитель ЗАО "САЛЮТ" в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Согласно представленным в материалы дела документов ЗАО "САЛЮТ" является собственником нежилого помещения общей площадью 672,9 кв. м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, что подтверждается копией технического паспорта с экспликацией к плану объекта недвижимости, регистрационным удостоверением от 24 февраля 1998 года, приказом N 05-7176 об изменении адреса от 11 ноября 2005 года, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НМ N 007867 от 1 декабря 2011 года, приказом об изменении адреса N 11-57504 от 3 октября 2011 года (том 1 листы дела 75-84).
Кроме того, факт принадлежности ответчику данного помещения (магазина на 1 этаже площадью 672,9 кв. м) сторонами не оспаривается.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, было принято решение об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом и заключении договора с ООО "УК "Благо", оформленное протоколом от 09.11.2009 (том 1 листы дела 29-31).
В этот же день между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 5 по улице Профсоюзная города Тюмени и ООО "УК "Благо" заключен договор N 02/09 управления многоквартирным домом (том 1 листы дела 34-47).
По его условиям Управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре определен состав общего имущества, в отношении которого истец обязался осуществлять управление (пункты 1, 8, 1.9)
Пунктом 2.2.2. указанного договора предусмотрено, что собственники нежилых помещений обязаны нести возникающие в связи с эксплуатацией помещений расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов. В случае если нежилое помещение не используется по назначению, владельцы нежилых помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества жилого дома, текущий ремонт (пункт 2.2.6 договора).
Согласно пункту 4.1 договора управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009 оплата собственником услуг по настоящему договору, в том числе, включает в себя плату за содержание и ремонт помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему (приложение N 8) и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение N 14).
При этом в соответствии с пунктом 4.3. рассматриваемого договора размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений Управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников решений (Приложение N 8).
Размер оплаты собственником услуг по настоящему договору, содержащийся в разделе 4 настоящего договора приведен в приложении N 8, действует до 31.12.2010 и подлежит ежегодному обязательному пересмотру не позднее 31.12.2010 на общем собрании собственников с учетом предложений Управляющей организации.
Договор N 02-09 от 09.11.2009, на основании которого ООО "УК "Благо" осуществляло оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, не был признан недействительным в установленном законом порядке.
Таким образом, на основании указанного договора жилой многоквартирный дом N 5 по улице Профсоюзная города Тюмени передан в управление ООО "УК "Благо", которое, начиная с 10.11.2009 осуществляло содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме. Доказательств обратного либо документов, свидетельствующих о том, что такие услуги были оказаны иной организацией не по поручению истца, в материалах дела не имеется.
Поскольку ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме, находящемся в управлении истца, и в период с с января 2010 года по октябрь 2011 года не участвовал в расходах на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, ООО "УК "Благо" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 148 776 руб. 07 коп.
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции верным вывод суда первой инстанции о наличии обязанности ЗАО "САЛЮТ" оплачивать оказанные ООО "УК "Благо" услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Следует учитывать, что услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ)
Так, в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." (далее - Правила N 491) также содержит указание на то, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений (подпункт "а" пункта 28).
Коль скоро законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения расшифрован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.
Отношения по предоставлению и оплате услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должны складываться между исполнителем коммунальных услуг и собственником помещений.
По правилам части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Как следует из материалов дела, между истцом и собственником спорных помещений договор на содержание и обслуживание общего имущества не заключен.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Кроме того, согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Следовательно, у ответчика в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Из расчета задолженности, произведенного ООО "УК "Благо", следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных при заключении договора управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009, при исчислении размера платы за 2010 год, за 2011 год - из тарифов, установленных органом местного самоуправления.
Суд первой инстанции посчитал применение данных тарифов правомерным и взыскал задолженность в размере 148 776 руб. 07 коп.
Данный вывод является обоснованным в силу следующих положений закона.
Так, статья 158 ЖК РФ устанавливает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (часть 2).
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (часть 4).
Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Как указывалось ранее, на 2010 год общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 5 по ул. Профсоюзная в городе Тюмени утвержден проект рассматриваемого договора, который впоследствии подписан с ООО "УК "Благо", в том числе тариф на оказываемые истцом услуги на 2010 год (приложение N 8).
С учетом условий пункта 4.10 договора N 02/09 от 09.11.2009 данный тариф действовал до 31.12.2010 и подлежал пересмотру на следующий период, чего собственниками помещений сделано не было. Решение об утверждении тарифов на 2011 год не принято.
В связи с чем истец, при осуществлении расчета стоимости услуг по управлению и содержанию общего имущества за 2011 год обоснованно исходил из тарифов, установленных органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).
При этом перечень услуг ООО "УК "Благо" согласован при заключении рассматриваемого договора (приложение N 8).
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере 148 776 руб. 07 коп., с чем не согласен податель жалобы, ссылаясь на на исполнение своих обязанностей в рамках договора на содержание и текущий ремонт системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации от 01.12.2007, заключенного между ЗАО "САЛЮТ" и некоммерческим партнерством "По управлению и эксплуатации объектов недвижимости "БЛАГО" (том 1 листы дела 100-102), а также самостоятельное обслуживание принадлежащего ему на праве собственности помещения.
Между тем данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, поскольку само по себе наличие договора с некоммерческим партнерством не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а некоммерческим партнерством "По управлению и эксплуатации объектов недвижимости "БЛАГО", принимая во внимание решение общего собрания собственников помещений о привлечении к оказанию подобных услуг ООО "УК "Благо".
В подтверждение доводов о самостоятельном несении расходов на содержание общего имущества ответчик ссылается также на следующие договоры: договор N 1122/03/12 об оказании услуг по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора от 19.10.2011 (том 1 листы дела 153-155); договоры на водо-, энерго-, теплоснабжение (том 1).
Между тем перечисленные договоры свидетельствуют лишь о несении ответчиком расходов по обслуживанию принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения и в связи с оказанием определенных коммунальных услуг. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что договор N 1122/03/12 заключен по окончании заявленного периода образования спорной задолженности и ответчиком не представлено доказательств его исполнения.
В данном случае речь идет о взыскании стоимости за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома, в которую стоимость оказания коммунальных услуг не включается.
Более того, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает возможным отметить, что ответчик вправе в договорном порядке урегулировать с истцом отношения, если будут иметь место обстоятельства участия ответчика в силу особенностей его деятельности в содержании общего имущества.
Помимо прочего, истцом были заявлены требования о взыскании неустойки за период с января 2010 по октябрь 2011 в размере 13 417 руб. 02 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Таким образом, право требования неустойки за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги у управляющей компании возникает в силу закона. Законом же установлен и размер такой неустойки.
Аналогичное положение содержится и в договоре управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009 в пункте 4.6.
В силу частей 1, 2 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Иное договором управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2011 не предусмотрено (пункт 4.5).
Поэтому с учетом данных положений договора и закона, в том числе части 4 статьи 162 ЖК РФ, судом первой инстанции правомерно взыскана заявленная истцом неустойка, размер которой ответчиком не оспорен.
Таким образом, решение по делу принято судом первой инстанции при полном выяснении фактических обстоятельств дела, надлежащей оценке доводов сторон и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 апелляционной инстанции не усматривает.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 16 марта 2012 года по делу N А70-12911/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Н.А.ШАРОВА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2012 ПО ДЕЛУ N А70-12911/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2012 г. по делу N А70-12911/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июля 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тетериной Н.В.,
судей Рожкова Д.Г., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3855/2012) закрытого акционерного общества "Салют" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16 марта 2012 года по делу N А70-12911/2011 (судья Голощапов М.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" (ИНН 7202198490, ОГРН 1097232019257) к закрытому акционерному обществу "Салют" (ИНН 7202069456, ОГРН 1027200790495) о взыскании задолженности и неустойки.
при участии в судебном заседании представителей:
- от закрытого акционерного общества "Салют" - представитель Разнотовский М.В. по доверенности от 04.10.2011 сроком действия 1 год;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" - представитель Филимонов И.И. по доверенности от 12.01.2012 сроком действия до 31.12.2012;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Благо" (далее - ООО "УК "Благо", истец, Управляющая организация) обратилось к закрытому акционерному обществу "САЛЮТ" (далее - ЗАО "САЛЮТ", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома в размере 162 193 руб. 09 коп., в том числе, 148 776 руб. 07 коп. - основного долга, 13 417 руб. 02 коп. - неустойки.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ЗАО "САЛЮТ" в пользу ООО "УК "Благо" взыскано 148 776 руб. 07 коп. - задолженности, 13 417 руб. 02 коп. - неустойки, 5 865 руб. 79 коп. - расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 отменить, в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование своей апелляционной жалобы ЗАО "САЛЮТ" указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права. При этом податель жалобы исходит из того, что ответчик самостоятельно несет расходы по содержанию имущества, учитывая наличие заключенного договора с некоммерческим партнерством "Благо", договоров на энергоснабжение, водо- и теплоснабжение, уборке и вывозу отходов. Считает, что для него решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома о выборе способа управления не является обязательным, так как ответчик не участвовал в собрании и не был извещен о его проведении. Ссылается на необоснованность расчета задолженности, осуществленного истцом, и отсутствие доказательств оказания услуг.
От истца письменного отзыва в материалы дела не поступало.
В судебном заседании представитель истца изложил свою позицию относительно обжалуемого решения и считает, что решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 вынесено с учетом норм действующего законодательства и отмене не подлежит. В удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.
Представитель ЗАО "САЛЮТ" в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме, считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Согласно представленным в материалы дела документов ЗАО "САЛЮТ" является собственником нежилого помещения общей площадью 672,9 кв. м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, что подтверждается копией технического паспорта с экспликацией к плану объекта недвижимости, регистрационным удостоверением от 24 февраля 1998 года, приказом N 05-7176 об изменении адреса от 11 ноября 2005 года, а также свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НМ N 007867 от 1 декабря 2011 года, приказом об изменении адреса N 11-57504 от 3 октября 2011 года (том 1 листы дела 75-84).
Кроме того, факт принадлежности ответчику данного помещения (магазина на 1 этаже площадью 672,9 кв. м) сторонами не оспаривается.
Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, было принято решение об утверждении проекта договора управления многоквартирным домом и заключении договора с ООО "УК "Благо", оформленное протоколом от 09.11.2009 (том 1 листы дела 29-31).
В этот же день между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 5 по улице Профсоюзная города Тюмени и ООО "УК "Благо" заключен договор N 02/09 управления многоквартирным домом (том 1 листы дела 34-47).
По его условиям Управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре определен состав общего имущества, в отношении которого истец обязался осуществлять управление (пункты 1, 8, 1.9)
Пунктом 2.2.2. указанного договора предусмотрено, что собственники нежилых помещений обязаны нести возникающие в связи с эксплуатацией помещений расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов. В случае если нежилое помещение не используется по назначению, владельцы нежилых помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества жилого дома, текущий ремонт (пункт 2.2.6 договора).
Согласно пункту 4.1 договора управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009 оплата собственником услуг по настоящему договору, в том числе, включает в себя плату за содержание и ремонт помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему (приложение N 8) и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение N 14).
При этом в соответствии с пунктом 4.3. рассматриваемого договора размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений Управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников решений (Приложение N 8).
Размер оплаты собственником услуг по настоящему договору, содержащийся в разделе 4 настоящего договора приведен в приложении N 8, действует до 31.12.2010 и подлежит ежегодному обязательному пересмотру не позднее 31.12.2010 на общем собрании собственников с учетом предложений Управляющей организации.
Договор N 02-09 от 09.11.2009, на основании которого ООО "УК "Благо" осуществляло оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Профсоюзная, дом 5, не был признан недействительным в установленном законом порядке.
Таким образом, на основании указанного договора жилой многоквартирный дом N 5 по улице Профсоюзная города Тюмени передан в управление ООО "УК "Благо", которое, начиная с 10.11.2009 осуществляло содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме. Доказательств обратного либо документов, свидетельствующих о том, что такие услуги были оказаны иной организацией не по поручению истца, в материалах дела не имеется.
Поскольку ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме, находящемся в управлении истца, и в период с с января 2010 года по октябрь 2011 года не участвовал в расходах на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, ООО "УК "Благо" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в размере 148 776 руб. 07 коп.
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции верным вывод суда первой инстанции о наличии обязанности ЗАО "САЛЮТ" оплачивать оказанные ООО "УК "Благо" услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Следует учитывать, что услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ)
Так, в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." (далее - Правила N 491) также содержит указание на то, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений (подпункт "а" пункта 28).
Коль скоро законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения расшифрован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В этом смысле следует считать, что плата за содержание и ремонт жилого помещения является лишь обозначением платежа, подлежащего оплате собственниками любых помещений в жилом доме.
Отношения по предоставлению и оплате услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме должны складываться между исполнителем коммунальных услуг и собственником помещений.
По правилам части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Как следует из материалов дела, между истцом и собственником спорных помещений договор на содержание и обслуживание общего имущества не заключен.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Кроме того, согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, судом первой инстанции верно указано, что закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Следовательно, у ответчика в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Из расчета задолженности, произведенного ООО "УК "Благо", следует, что истец исходил из тарифов, утвержденных при заключении договора управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009, при исчислении размера платы за 2010 год, за 2011 год - из тарифов, установленных органом местного самоуправления.
Суд первой инстанции посчитал применение данных тарифов правомерным и взыскал задолженность в размере 148 776 руб. 07 коп.
Данный вывод является обоснованным в силу следующих положений закона.
Так, статья 158 ЖК РФ устанавливает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (часть 2).
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (часть 4).
Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Как указывалось ранее, на 2010 год общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 5 по ул. Профсоюзная в городе Тюмени утвержден проект рассматриваемого договора, который впоследствии подписан с ООО "УК "Благо", в том числе тариф на оказываемые истцом услуги на 2010 год (приложение N 8).
С учетом условий пункта 4.10 договора N 02/09 от 09.11.2009 данный тариф действовал до 31.12.2010 и подлежал пересмотру на следующий период, чего собственниками помещений сделано не было. Решение об утверждении тарифов на 2011 год не принято.
В связи с чем истец, при осуществлении расчета стоимости услуг по управлению и содержанию общего имущества за 2011 год обоснованно исходил из тарифов, установленных органом местного самоуправления (часть 4 статьи 158 ЖК РФ).
При этом перечень услуг ООО "УК "Благо" согласован при заключении рассматриваемого договора (приложение N 8).
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности определения истцом размера расходов ответчика на содержание общего имущества путем умножения площади занимаемого им нежилого помещения на установленные тарифы, поскольку в таком случае как раз и реализуется принцип пропорциональности, установленный частью 2 статьи 39 ЖК РФ.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размере 148 776 руб. 07 коп., с чем не согласен податель жалобы, ссылаясь на на исполнение своих обязанностей в рамках договора на содержание и текущий ремонт системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации от 01.12.2007, заключенного между ЗАО "САЛЮТ" и некоммерческим партнерством "По управлению и эксплуатации объектов недвижимости "БЛАГО" (том 1 листы дела 100-102), а также самостоятельное обслуживание принадлежащего ему на праве собственности помещения.
Между тем данные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, поскольку само по себе наличие договора с некоммерческим партнерством не доказывает, что управление и содержание общего имущества спорного многоквартирного дома осуществлялось в заявленный период не истцом, а некоммерческим партнерством "По управлению и эксплуатации объектов недвижимости "БЛАГО", принимая во внимание решение общего собрания собственников помещений о привлечении к оказанию подобных услуг ООО "УК "Благо".
В подтверждение доводов о самостоятельном несении расходов на содержание общего имущества ответчик ссылается также на следующие договоры: договор N 1122/03/12 об оказании услуг по вывозу твердых бытовых отходов, жидких нечистот и крупногабаритного мусора от 19.10.2011 (том 1 листы дела 153-155); договоры на водо-, энерго-, теплоснабжение (том 1).
Между тем перечисленные договоры свидетельствуют лишь о несении ответчиком расходов по обслуживанию принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения и в связи с оказанием определенных коммунальных услуг. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что договор N 1122/03/12 заключен по окончании заявленного периода образования спорной задолженности и ответчиком не представлено доказательств его исполнения.
В данном случае речь идет о взыскании стоимости за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома, в которую стоимость оказания коммунальных услуг не включается.
Более того, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
При таких обстоятельствах требования истца являются правомерными, а документы, представленные ответчиком в обоснование довода о самостоятельном обслуживании, не опровергают факт содержания общего имущества дома именно в результате деятельности управляющей компании.
Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает возможным отметить, что ответчик вправе в договорном порядке урегулировать с истцом отношения, если будут иметь место обстоятельства участия ответчика в силу особенностей его деятельности в содержании общего имущества.
Помимо прочего, истцом были заявлены требования о взыскании неустойки за период с января 2010 по октябрь 2011 в размере 13 417 руб. 02 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Согласно части 14 статьи 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
Таким образом, право требования неустойки за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги у управляющей компании возникает в силу закона. Законом же установлен и размер такой неустойки.
Аналогичное положение содержится и в договоре управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2009 в пункте 4.6.
В силу частей 1, 2 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Иное договором управления многоквартирным домом N 02/09 от 09.11.2011 не предусмотрено (пункт 4.5).
Поэтому с учетом данных положений договора и закона, в том числе части 4 статьи 162 ЖК РФ, судом первой инстанции правомерно взыскана заявленная истцом неустойка, размер которой ответчиком не оспорен.
Таким образом, решение по делу принято судом первой инстанции при полном выяснении фактических обстоятельств дела, надлежащей оценке доводов сторон и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 16.03.2012 по делу N А70-12911/2011 апелляционной инстанции не усматривает.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 16 марта 2012 года по делу N А70-12911/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.В.ТЕТЕРИНА
Судьи
Н.А.ШАРОВА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)