Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Тетериной Н.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6645/2012) общества с ограниченной ответственностью "Алина" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая "Юг" (ИНН 7203177574, ОГРН 1067203315541) к обществу с ограниченной ответственностью "Алина" (ИНН 7202012160, ОГРН 1027200874590) о взыскании денежных средств,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" (далее по тексту - ООО "УК "Юг", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алина" (далее по тексту - ООО "Алина", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 106 746 руб. 64 коп.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 исковые требования ООО "УК "Юг" удовлетворены в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 106 746 руб. 64 коп., составляющих расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также 4 202 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "Алина" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, в обоснование заявленных требований истец ссылается на недействительный договор управления многоквартирным домом, поскольку он не подписан сторонами договора. Также считает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку ответчик не является собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме. Считает ошибочными ссылки суда первой инстанции на нормы статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
ООО "УК "Юг" в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, считает его законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2012 года по делу N А70-3678/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 11 сентября 2012 года.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенные о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в него не явились. На основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 февраля 2007 года между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 12А по улице Геологоразведчиков города Тюмени, муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" (наймодатель) и ООО "УК "Юг" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом N 72 (далее по тексту - договор N 72) (том 1, листы дела 9 - 19).
Предметом названного договора является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом:
- - надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- - обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещения в многоквартирном доме;
- - обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленном договором;
- - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений (пункт 1.1 договора N 72).
Согласно пункту 2.1.8 договора N 72 собственники жилых помещений и владельцы нежилых помещений обязаны своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения, а также плату за коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), электроснабжение, газоснабжение.
Пунктом 4.1 договора N 72 стороны установили, что цена договора управления определяется ежегодно на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.7 договора и действует в период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ, услуг в течение 1 года.
Цена договора, порядок внесения соответствующей платы, цена обслуживания 1 кв. м жилого (нежилого) помещения (при необходимости ее определения), а также порядок определения размеров платы за коммунальные услуги для целей возмещения соответствующих расходов управляющей организации, которые она несет во исполнение настоящего договора, определены в приложении N 8 к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.1.4 договора N 72).
В соответствии с пунктом 8.1 договора N 72 он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи жилого дома между МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" - балансодержателем дома и управляющей организацией и действует в течение пяти лет. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если за два месяца до срока окончания договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении расторгнуть договор.
Таким образом, ООО "УК "Юг" осуществляло управление, техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Геологоразведчиков, дом 12А, на основании договора N 72. Указанный договор не был оспорен, не был признан недействительными в установленном законом порядке, поэтому доводы подателя жалобы о недействительности договора N 72 отклоняются судом апелляционной инстанции.
С момента приобретения права собственности на находящееся в жилом доме N 12А по проезду Геологоразведчиков нежилое помещение, у ответчика возникла обязанность по оплате расходов на содержание конструктивных элементов дома и внутридомового инженерного оборудования.
По расчетам истца, задолженность ответчика по оплате расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 12А по проезду Геологоразведчиков города Тюмени за период с 01 мая 2009 года по 01 мая 2012 года составила 106 746 руб. 64 коп.
Поскольку ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме, находящемся в управлении истца, и в указанный период не участвовал в расходах на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, ООО "УК "Юг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании спорной задолженности.
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о наличии обязанности ООО "Алина" оплачивать оказанные ООО "УК "Юг" услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Следует учитывать, что услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ).
Так, в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." (далее по тексту - Правила N 491) также содержит указание на то, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений (подпункт "а" пункта 28).
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения расшифрован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
Как усматривается из материалов дела ООО "Алина" является собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, общая площадь которых составляет 500,5 кв. м.
Поэтому ответчик также обязан в силу приведенных выше норм права нести бремя содержания общего имущества такого дома.
Возражения ответчика о том, что помещение, принадлежащее ООО "Алина" является обособленным объектом недвижимости - пристройкой к дому, расположенному по адресу: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков 12А, и имеет литер А1, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 марта 2012 года N 01/199/2012-104 ООО "Алина" является собственником нежилого помещения в жилом доме (литера А, А1), расположенного по адресу: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, дом 12А, площадью 500,5 кв. м (том 1, лист дела 38).
В соответствии с приказом Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 11-53947 от 12 апреля 2011 года по адресу город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12А расположен жилой дом (литера А) с нежилыми помещениями (литера А1) (том 1, лист дела 108).
В материалы дела представлено свидетельство от 29 июля 2008 года о государственной регистрации права собственности ООО "Алина" на нежилое помещение в жилом доме (литеры А, А1), назначение: нежилое, площадь 500,5 кв. м, этаж первый, адрес объекта: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, дом 12А/1 (том 1, лист дела 62).
Кроме того, согласно техническому заключению ООО "УК "Юг" N 931 от 20 июня 2012 года нежилое помещение в жилом доме N 12А по проезду Геологоразведчиков площадью 500,0 кв. м, находящееся в собственности ООО "Алина" не является отдельно стоящим (обособленным) строением, имеет общие конструктивные элементы с жилым многоквартирным домом. Указанное нежилое помещение также имеет общие коммуникации с инженерными сетями жилого дома - единую систему теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения. Автономное техническое обслуживание и эксплуатация инженерных сетей данного нежилого помещения не представляется возможным отдельно от технического обслуживания коммуникаций жилого дома N 12А по проезду Геологоразведчиков в целом (том 2, лист дела 74).
Оценивая в порядке статьи 71 АПК РФ приведенные выше доказательства, в том числе в их совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции считает подтвержденным материалами и установленным обстоятельство о том, что нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "Алина", составляет с жилым многоквартирным домом N 12А по проезду Геологоразведчиков в городе Тюмень единый неразрывно связанный объект.
Таким образом, доводы ответчика о том, что принадлежащее ООО "Алина" нежилое помещение является обособленным объектом недвижимости, опровергаются представленными доказательствами.
По правилам части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Как следует из материалов дела, между истцом и собственником нежилых помещений договор на содержание и обслуживание общего имущества не заключен.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Кроме того, согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Следовательно, у ответчика в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Из расчета задолженности, произведенного ООО "УК "Юг", следует, что истец при исчислении размера платы исходил из тарифов, утвержденных органом местного самоуправления, - постановления Администрации города Тюмени от 27.01.2006 N 1-пк.
Суд первой инстанции посчитал применение данных тарифов правомерным и взыскал задолженность в размере 106 746 руб. 64 коп.
Данный вывод является обоснованным в силу следующих положений закона.
Так, статья 158 ЖК РФ устанавливает, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 4.1 договора N 72 цена договора управления определяется ежегодно на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.7 договора и действует в период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ, услуг в течение 1 года.
Истцом в материалы дела представлены протоколы общих собраний собственников помещений в доме N 12А по проспекту Геологоразведчиков в городе Тюмени за спорный период, из которых следует, что решение об утверждении тарифов собственниками помещений не принималось (том 2, листы дела 81 - 89). Поэтому истец при расчете платы за содержание общего имущества обоснованно исходил из тарифов, установленных постановлением Администрации города Тюмени от 27 января 2006 года N 1-пк.
Тарифы, применяемые ООО "УК "Юг" ответчиком не оспорены, иного порядка начисления размера оплаты за содержание общего имущества указанного дома ответчиком суду не представлено.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Заключение ответчиком договоров с ресурсоснабжающими организациями также не снимают обязанности ответчика по содержанию общего имущества, поскольку в данном случае речь идет о взыскании стоимости за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома, в которую стоимость оказания коммунальных услуг не включается.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома в размере 106 746 руб. 64 коп.
Доводы подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора также необоснованны, поскольку договором N 72 управления многоквартирным домом от 01 февраля 2007 года не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора, в разделе договора о порядке разрешения споров указана лишь возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров. Действующим законодательством также не предусмотрена необходимость обязательного претензионного порядка при предъявлении требования о взыскании долга за выполненные работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Возражения ООО "Алина" о том, что фактически истцом заявлены требования о взыскании с ответчика убытков, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку исковые требования заявлены со ссылками на статьи 249, 309, 310 ГК РФ, статью 39, часть 1 статьи 158 ЖК РФ.
Таким образом, решение по делу принято судом первой инстанции при полном выяснении фактических обстоятельств дела, надлежащей оценке доводов сторон и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Н.В.ТЕТЕРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2012 ПО ДЕЛУ N А70-3678/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2012 г. по делу N А70-3678/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Тетериной Н.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6645/2012) общества с ограниченной ответственностью "Алина" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 (судья Лазарев В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая "Юг" (ИНН 7203177574, ОГРН 1067203315541) к обществу с ограниченной ответственностью "Алина" (ИНН 7202012160, ОГРН 1027200874590) о взыскании денежных средств,
в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" (далее по тексту - ООО "УК "Юг", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алина" (далее по тексту - ООО "Алина", ответчик, податель жалобы) о взыскании задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 106 746 руб. 64 коп.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 исковые требования ООО "УК "Юг" удовлетворены в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 106 746 руб. 64 коп., составляющих расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, а также 4 202 руб. 40 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "Алина" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, в обоснование заявленных требований истец ссылается на недействительный договор управления многоквартирным домом, поскольку он не подписан сторонами договора. Также считает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку ответчик не является собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме. Считает ошибочными ссылки суда первой инстанции на нормы статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
ООО "УК "Юг" в письменном отзыве на апелляционную жалобу поддерживает выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении, считает его законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2012 года по делу N А70-3678/2012 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 11 сентября 2012 года.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенные о судебном заседании надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) в него не явились. На основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 февраля 2007 года между собственниками жилых помещений многоквартирного дома N 12А по улице Геологоразведчиков города Тюмени, муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" (наймодатель) и ООО "УК "Юг" (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом N 72 (далее по тексту - договор N 72) (том 1, листы дела 9 - 19).
Предметом названного договора является выполнение управляющей организацией за плату работ и услуг в целях управления многоквартирным домом:
- - надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- - обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещения в многоквартирном доме;
- - обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленном договором;
- - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений (пункт 1.1 договора N 72).
Согласно пункту 2.1.8 договора N 72 собственники жилых помещений и владельцы нежилых помещений обязаны своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт жилого помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения, а также плату за коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), электроснабжение, газоснабжение.
Пунктом 4.1 договора N 72 стороны установили, что цена договора управления определяется ежегодно на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.7 договора и действует в период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ, услуг в течение 1 года.
Цена договора, порядок внесения соответствующей платы, цена обслуживания 1 кв. м жилого (нежилого) помещения (при необходимости ее определения), а также порядок определения размеров платы за коммунальные услуги для целей возмещения соответствующих расходов управляющей организации, которые она несет во исполнение настоящего договора, определены в приложении N 8 к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 4.1.4 договора N 72).
В соответствии с пунктом 8.1 договора N 72 он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи жилого дома между МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" - балансодержателем дома и управляющей организацией и действует в течение пяти лет. Договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок, если за два месяца до срока окончания договора ни одна из сторон не заявила о своем намерении расторгнуть договор.
Таким образом, ООО "УК "Юг" осуществляло управление, техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Геологоразведчиков, дом 12А, на основании договора N 72. Указанный договор не был оспорен, не был признан недействительными в установленном законом порядке, поэтому доводы подателя жалобы о недействительности договора N 72 отклоняются судом апелляционной инстанции.
С момента приобретения права собственности на находящееся в жилом доме N 12А по проезду Геологоразведчиков нежилое помещение, у ответчика возникла обязанность по оплате расходов на содержание конструктивных элементов дома и внутридомового инженерного оборудования.
По расчетам истца, задолженность ответчика по оплате расходов по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 12А по проезду Геологоразведчиков города Тюмени за период с 01 мая 2009 года по 01 мая 2012 года составила 106 746 руб. 64 коп.
Поскольку ответчик является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме, находящемся в управлении истца, и в указанный период не участвовал в расходах на содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, ООО "УК "Юг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании спорной задолженности.
Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о наличии обязанности ООО "Алина" оплачивать оказанные ООО "УК "Юг" услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
По правилам статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Следует учитывать, что услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 ЖК РФ).
Так, в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
Исходя из содержания статей 37, 39 ЖК РФ, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 39 ЖК РФ).
Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." (далее по тексту - Правила N 491) также содержит указание на то, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений (подпункт "а" пункта 28).
Поскольку законом прямо определено обязанное лицо в обязательстве по несению расходов на содержание общего имущества к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статьи 210 ГК РФ, 39, 156, 158 ЖК РФ).
Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения расшифрован в пункте 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ, согласно которому плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
Как усматривается из материалов дела ООО "Алина" является собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, общая площадь которых составляет 500,5 кв. м.
Поэтому ответчик также обязан в силу приведенных выше норм права нести бремя содержания общего имущества такого дома.
Возражения ответчика о том, что помещение, принадлежащее ООО "Алина" является обособленным объектом недвижимости - пристройкой к дому, расположенному по адресу: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков 12А, и имеет литер А1, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 марта 2012 года N 01/199/2012-104 ООО "Алина" является собственником нежилого помещения в жилом доме (литера А, А1), расположенного по адресу: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, дом 12А, площадью 500,5 кв. м (том 1, лист дела 38).
В соответствии с приказом Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" N 11-53947 от 12 апреля 2011 года по адресу город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12А расположен жилой дом (литера А) с нежилыми помещениями (литера А1) (том 1, лист дела 108).
В материалы дела представлено свидетельство от 29 июля 2008 года о государственной регистрации права собственности ООО "Алина" на нежилое помещение в жилом доме (литеры А, А1), назначение: нежилое, площадь 500,5 кв. м, этаж первый, адрес объекта: город Тюмень, проезд Геологоразведчиков, дом 12А/1 (том 1, лист дела 62).
Кроме того, согласно техническому заключению ООО "УК "Юг" N 931 от 20 июня 2012 года нежилое помещение в жилом доме N 12А по проезду Геологоразведчиков площадью 500,0 кв. м, находящееся в собственности ООО "Алина" не является отдельно стоящим (обособленным) строением, имеет общие конструктивные элементы с жилым многоквартирным домом. Указанное нежилое помещение также имеет общие коммуникации с инженерными сетями жилого дома - единую систему теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения. Автономное техническое обслуживание и эксплуатация инженерных сетей данного нежилого помещения не представляется возможным отдельно от технического обслуживания коммуникаций жилого дома N 12А по проезду Геологоразведчиков в целом (том 2, лист дела 74).
Оценивая в порядке статьи 71 АПК РФ приведенные выше доказательства, в том числе в их совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции считает подтвержденным материалами и установленным обстоятельство о том, что нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "Алина", составляет с жилым многоквартирным домом N 12А по проезду Геологоразведчиков в городе Тюмень единый неразрывно связанный объект.
Таким образом, доводы ответчика о том, что принадлежащее ООО "Алина" нежилое помещение является обособленным объектом недвижимости, опровергаются представленными доказательствами.
По правилам части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Как следует из материалов дела, между истцом и собственником нежилых помещений договор на содержание и обслуживание общего имущества не заключен.
Однако отсутствие договора не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.
Кроме того, согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Иное противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).
Следовательно, у ответчика в силу приведенных выше норм права возникла обязанность по оплате управляющей компании оказанных ею услуг.
Из расчета задолженности, произведенного ООО "УК "Юг", следует, что истец при исчислении размера платы исходил из тарифов, утвержденных органом местного самоуправления, - постановления Администрации города Тюмени от 27.01.2006 N 1-пк.
Суд первой инстанции посчитал применение данных тарифов правомерным и взыскал задолженность в размере 106 746 руб. 64 коп.
Данный вывод является обоснованным в силу следующих положений закона.
Так, статья 158 ЖК РФ устанавливает, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Согласно пункту 31 Правил N 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 4.1 договора N 72 цена договора управления определяется ежегодно на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.7 договора и действует в период выполнения управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ, услуг в течение 1 года.
Истцом в материалы дела представлены протоколы общих собраний собственников помещений в доме N 12А по проспекту Геологоразведчиков в городе Тюмени за спорный период, из которых следует, что решение об утверждении тарифов собственниками помещений не принималось (том 2, листы дела 81 - 89). Поэтому истец при расчете платы за содержание общего имущества обоснованно исходил из тарифов, установленных постановлением Администрации города Тюмени от 27 января 2006 года N 1-пк.
Тарифы, применяемые ООО "УК "Юг" ответчиком не оспорены, иного порядка начисления размера оплаты за содержание общего имущества указанного дома ответчиком суду не представлено.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 09.11.2010 N 4910/10, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Заключение ответчиком договоров с ресурсоснабжающими организациями также не снимают обязанности ответчика по содержанию общего имущества, поскольку в данном случае речь идет о взыскании стоимости за управление и содержание общего имущества многоквартирного дома, в которую стоимость оказания коммунальных услуг не включается.
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома в размере 106 746 руб. 64 коп.
Доводы подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора также необоснованны, поскольку договором N 72 управления многоквартирным домом от 01 февраля 2007 года не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора, в разделе договора о порядке разрешения споров указана лишь возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров. Действующим законодательством также не предусмотрена необходимость обязательного претензионного порядка при предъявлении требования о взыскании долга за выполненные работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Возражения ООО "Алина" о том, что фактически истцом заявлены требования о взыскании с ответчика убытков, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку исковые требования заявлены со ссылками на статьи 249, 309, 310 ГК РФ, статью 39, часть 1 статьи 158 ЖК РФ.
Таким образом, решение по делу принято судом первой инстанции при полном выяснении фактических обстоятельств дела, надлежащей оценке доводов сторон и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 25 июня 2012 года по делу N А70-3678/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Н.В.ТЕТЕРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)