Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2011 ПО ДЕЛУ N А13-6560/2010

Разделы:
Управление многоквартирным домом; Земля под домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2011 г. по делу N А13-6560/2010


Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2011 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Манойловой А.А.,
при участии от истца Понурко Е.А. по доверенности от 30.12.2010,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 28 февраля 2011 года по делу N А13-6560/2010 (судья Колтакова Н.А.),

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к индивидуальному предпринимателю Скурлядкиной Ирине Николаевне о взыскании 121 424 руб. 05 коп., в том числе 95 283 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за третий, четвертый кварталы 2009 года и первый, второй, третий, четвертый кварталы 2010 года, 26 140 руб. 20 коп. пеней за период с 16.05.2009 по 06.12.2010 (с учетом уточнения исковых требований).
Определением суда от 16 августа 2010 года (с учетом определения от 07.12.2010 об исправлении опечатки) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление) и общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-6 "Комфорт" (далее - ООО "ЖЭУ-6 "Комфорт").
Определением суда от 7 декабря 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Геозембюро" (далее - ООО "Геозембюро").
Решением суда от 28 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Комитет с решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к тому, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0203011:79 (предыдущий номер 35:21:020311:0087) для целей, предусмотренных статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не формировался, а был поставлен на кадастровый учет по материалам инвентаризации в 1998 году как ранее учтенный. Разрешенное использование спорного земельного участка - эксплуатация предприятия торговли, а не эксплуатация многоквартирного жилого дома. Работы по формированию земельного участка под домом N 38 по ул. Гоголя в г. Череповце в настоящее время ведутся Комитетом. До постановки на государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом соответствующий земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Ответчик, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, предприниматель Скурлядкина И.Н. является собственником полуподвального нежилого помещения (магазина) площадью 326,6 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Череповец, ул. Гоголя, д. 38, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.02.2003 серии 35-АА N 060405 (т. 1, л. 14).
На основании постановления мэрии города Череповца от 21.01.2004 N 208 "О предоставлении земельного участка в аренду" между Скурлядкиной И.Н. и Комитетом заключен договор от 22.02.2006 N 8471 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:020311:0087, площадью 878 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, для эксплуатации магазина на срок с 18 января 2006 года по 16 января 2007 года. Земельный участок передан в пользование на основании акта приема-передачи от 22.02.2006. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Комитет считает договор продленным на неопределенный срок в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя. Сторонами 30.01.2008 подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 22.02.2006 N 8471, изменения касаются порядка внесения арендных платежей и порядка изменения размера арендной платы.
В силу пункта 2.4 договора аренды земельного участка (в редакции соглашения об изменении договора от 30.01.2008) арендатор обязался вносить арендную плату за использование участка ежеквартально в полном объеме согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3) в следующем порядке: первоначальный платеж не позднее 20 дней с момента подписания акта приема-передачи участка; последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала; последний платеж не позднее 10 дней до даты окончания договора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае нарушения арендатором пунктов 2.4 и 2.5 договора последний уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Поскольку Скурлядкина И.Н. не исполнила обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, а также начисленных пеней за просрочку платежей.
Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, поскольку пришел к выводу, что Комитет не имел правомочий на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79 и не может являться взыскателем по договору аренды.
Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Судом в материалах дела усматривается следующее.
Согласно сведениям, предоставленным Управлением, земельный участок с кадастровым номером 35:21:0203011:79 (предшествующий номер 35:21:020311:0087) является ранее учтенным, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 18 августа 1998 года. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 35:21:0203011:79 были внесены в государственный кадастр недвижимости (электронная база) на основании перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала 35:21:020311 по состоянию на 1 января 2001 года (т. 2, л. 8, 11 - 12).
В 2010 году по инициативе Комитета были выполнены кадастровые работы в связи с уточнением местоположения, границ и площади земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79. Данные работы проведены кадастровым инженером ООО "Геозембюро". Составлен межевой план (том 1, л. 120 - 133).
По данным межевого плана площадь земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79 составила 618 кв. м.
Смежными с земельным участком с кадастровым номером 35:21:0203011:79 являются земельные участки с кадастровыми номерами 35:21:0203011:105, 35:21:0203011:10, правообладателем которых является муниципальное образование "Город Череповец".
В межевом плане, а также кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79 (предыдущий номер 35:21:02 03 11:0087) усматривается, что указанный земельный участок сформирован лишь под частью многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Череповец, ул. Гоголя, д. 38.
В остальной части многоквартирный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0203011:10. В свою очередь на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0203011:10 находятся несколько многоквартирных жилых домов - N 18, 28, 30, 32, 38 (согласно сведениям, предоставленным Управлением).
Таким образом, в остальной части земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: г. Череповец, ул. Гоголя, д. 38 не сформирован.
Как установлено судом первой инстанции, границы земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79 при межевании сформированы согласно акту установления и согласования границ земельного участка, подписанного заинтересованными лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).
В силу статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Из буквального толкования изложенной нормы и статьи 16 Закона N 189-ФЗ следует, что названным законом предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка (если земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0203011:79 является сформированным на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку материалами дела подтверждается, что он поставлен на кадастровый учет 18 августа 1998 года.
Согласно статье 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (ранее учтенными объектами недвижимости).
Кроме того, согласно части 6 статьи 4 Закона о кадастре истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.
Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор аренды, на основании которого Комитет просит взыскать с Скурлядкиной И.Н. задолженность по арендной плате, заключен между сторонами 22.02.2006, то есть после введения в действие ЖК РФ.
Ввиду вышеизложенного Комитет не имел правомочий на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0203011:79 с ответчиком.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Таким образом, у Комитета нет правовых оснований для взыскания с Скурлядкиной И.Н. арендной платы и пеней по договору аренды земельного участка от 22.02.2006 N 8471.
При изложенных обстоятельствах доводы подателя жалобы являются несостоятельными, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 28 февраля 2011 года по делу N А13-6560/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Е.В.НОСАЧ














© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)