Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2012 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Дудкина В.В.
При ведении протокола секретарем судебного заседания Лазутиной Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
к ответчику Открытому акционерному обществу "Сбербанк России"
о взыскании 583 772 руб. 43 коп.
при участии
от истца: Пяткин А.В., уд., доверенность N 33-и-94/12 от 10.01.2012 г.
от ответчика: Федоров А.Г., паспорт, дов. N 497 от 11.11.2011 г.
установил:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился с иском к ОАО "Сбербанк России" о взыскании 279 545 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате, 304 226 руб. 96 коп. пени на основании договора аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уменьшил требования в части долга до 234 105 руб. 09 коп., в части пени до 295 148 руб. 09 коп.
Решением от 23.11.2010 г. с ответчика в пользу истца взыскано 234 105 руб. 09 коп. задолженности, 40 000 руб. пени.
Постановлением 9ААС от 03.03.2011 г. указанное решение оставлено в силе.
Постановлением ФАС МО от 30.05.2011 г. решение Арбитражного суда г. Москвы и Постановление 9ААС отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что суды не исследовали вопрос, перешел ли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 земельный участок, на котором расположен указанный дом, сформирован ли земельный участок до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, проведен ли в отношении кадастровый учет, и не прекратил ли действие с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
В ходе нового рассмотрения спора истец свои требования поддержал, сославшись на то обстоятельство, что в рамках договора от 16.10.2002 г. N М-05-019002 предоставил ответчику за плату в пользование земельный участок для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях сроком до 17.09.2051. Однако ответчик свои обязательства не исполнил, за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. арендную плату в установленный срок не внес, в связи с чем должен возместить задолженность и нести ответственности в виде уплаты пени за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г. на основании ст. ст. 309, 310, 552, 614 ГК РФ, 35, 64 ЗК РФ.
Ответчик иск не признал, сославшись на те обстоятельства, что у истца отсутствует право распоряжения земельным участком; договор ничтожен, поскольку не соответствует требованиям закона; местоположение границ участка, а также само его расположение по имеющимся доказательствам определить невозможно, т.е. объект не определен, договор не заключен; ОАО "Сбербанк" не является правопреемником арендатора по спорному договору; расчет долга и пени не обоснован, а размер пени завышен, в связи с чем заявил о применении ст. 333 ГК РФ.
Заслушав представителей сторон, оценив их доводы, исследовав и оценив доказательства, выполняя указания ФАС МО, суд пришел к следующим выводам:
Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения префекта ЮАО от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 между Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов г. Москвы) - арендодатель и ООО "КУППЕРС" - арендатор, 16.10.2002 г. заключен договор N М-05-019022, предметом которого является земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 2, корп. 1, предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях, сроком до 17.09.2051 г.
В соответствии с п. п. 3.2, 5.8 договора арендатор обязался ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала уплачивать арендную плату.
В соответствии с п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% в день от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
05.12.2003 г. ООО "Купперс" и АК "Сберегательный банк Российской Федерации" заключен договор купли-продажи N 498, в соответствии с которым первый передал в собственность встроенно-пристроенное помещение (часть здания) общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона. Тем самым покупатель принимает права и обязанности арендатора земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Данные положения также нашли свое отражение в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 498 от 05.01.2003 г., в соответствии с которым (п. 1.3) земельный участок площадью 1496 кв. м, кадастровый номер 77:05:12004:021 предоставлен продавцу на праве аренды на основании распоряжения префекта ЮАО от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 и договора аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях.
В соответствии с п. 1.4 договора право пользования земельным участком, указанным в п. 1.3 договора, переходит к покупателю одновременно с передачей права собственности на помещение.
Главой 3 договора купли-продажи предусмотрены обязанности сторон договора по совершению необходимых действий для переоформления договора аренды земельного участка и представления соответствующих документов в Московский земельный комитет.
Таким образом, в результате приобретения права собственности к ответчику в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.10.2002 г. N М-05-019022, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Неотъемлемой часть указанного договора являются поэтажный план и экспликация от 4 февраля 2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что передаваемое в собственность АК "Сбербанк России" помещение находится в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1. Указанные обстоятельства подтверждаются также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение), согласно которой АК Сберегательным Банком России помещение площадью 2093,7 кв. м является встроенно-пристроенным к указанному дому.
Также 4 августа 2003 г. АК Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Царицынское отделение N 7978 и ГУП "Дирекция единого заказчика района Братеево" заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Цель договора - обеспечивать надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание" пользователю" нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг.
Размер долевого участия пользователя" в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.
Таким образом, АК "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В соответствии с п. 66 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с п. 67 указанного постановления, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Как установлено судом в ходе судебного разбирательства, спорный договор аренды заключен до введения в действие ЖК РФ, т.е. истец обладал правом распоряжения своим участком; земельный участок площадью 1496 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет, а сам договор соответствует действующему законодательству, в связи с чем основания для признания его недействительным не имеется.
При этом ни до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005), ни после его введения в действия в период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. земельный участок под многоквартирным домом по заявлению его собственников не сформирован, государственный кадастровый учет не проведен, а значит спорная земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае - в собственности истца, а договор не прекратил свое действие.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. ст. 606, 607, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
При этом договор аренды заключается на срок, определенный им.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик свои обязательства не исполнил, арендную плату за с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. не внес, на уведомление истца от 26.11.2009 г. N 33-ИТ5-1673/9 с требованием погасить задолженность, ответчик не ответил, долг не оплатил, в связи с чем должен возместить задолженность, которая по расчету истца, проверенному судом, составляет 234 105 руб. 09 коп.
При указанных обстоятельствах исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.
Кроме того, поскольку ответчик свои обязательства в срок не исполнил, в силу п. 7.2 договора на основании ст. 330 ГК РФ должен нести ответственность в виде уплаты неустойки за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г., которая по расчету истца составляет 295 148 руб. 09 коп.
Вместе с тем, учитывая довод ответчика, суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить ее до суммы 111 942 руб. 44 коп. на основании ст. 333 ГК РФ.
При этом суд отмечает, что неустойка является специальной мерой гражданской ответственности, способствующей исполнению обязательств, которая носит как карательный, так и компенсационный характер. Неустойка, как и другие способы исполнения обязательств, направлена на гарантированное исполнение основного обязательства и на стимулирование должника к надлежащему поведению.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" определены критерии установления несоразмерности взыскиваемой неустойки.
Такими критериями в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.
Также пунктом 42 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора).
При указанных обстоятельствах требования в этой части подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 314, 330, 333, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 102, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 234 105 (двести тридцать четыре тысячи сто пять) руб. 09 (девять) коп., а также пени в размере 111 942 (сто одиннадцать тысяч девятьсот сорок) руб. 44 (сорок четыре) коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9 920 (девять тысяч девятьсот двадцать) руб. 94 (девяносто четыре) коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
В.В.ДУДКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 28.04.2012 ПО ДЕЛУ N А40-85332/10-135-463
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 28 апреля 2012 г. по делу N А40-85332/10-135-463
Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2012 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Дудкина В.В.
При ведении протокола секретарем судебного заседания Лазутиной Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
к ответчику Открытому акционерному обществу "Сбербанк России"
о взыскании 583 772 руб. 43 коп.
при участии
от истца: Пяткин А.В., уд., доверенность N 33-и-94/12 от 10.01.2012 г.
от ответчика: Федоров А.Г., паспорт, дов. N 497 от 11.11.2011 г.
установил:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился с иском к ОАО "Сбербанк России" о взыскании 279 545 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате, 304 226 руб. 96 коп. пени на основании договора аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019002.
В порядке ст. 49 АПК РФ истец уменьшил требования в части долга до 234 105 руб. 09 коп., в части пени до 295 148 руб. 09 коп.
Решением от 23.11.2010 г. с ответчика в пользу истца взыскано 234 105 руб. 09 коп. задолженности, 40 000 руб. пени.
Постановлением 9ААС от 03.03.2011 г. указанное решение оставлено в силе.
Постановлением ФАС МО от 30.05.2011 г. решение Арбитражного суда г. Москвы и Постановление 9ААС отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что суды не исследовали вопрос, перешел ли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1 земельный участок, на котором расположен указанный дом, сформирован ли земельный участок до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, проведен ли в отношении кадастровый учет, и не прекратил ли действие с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды N М-05-019002 от 16.10.2002 г.
В ходе нового рассмотрения спора истец свои требования поддержал, сославшись на то обстоятельство, что в рамках договора от 16.10.2002 г. N М-05-019002 предоставил ответчику за плату в пользование земельный участок для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях сроком до 17.09.2051. Однако ответчик свои обязательства не исполнил, за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. арендную плату в установленный срок не внес, в связи с чем должен возместить задолженность и нести ответственности в виде уплаты пени за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г. на основании ст. ст. 309, 310, 552, 614 ГК РФ, 35, 64 ЗК РФ.
Ответчик иск не признал, сославшись на те обстоятельства, что у истца отсутствует право распоряжения земельным участком; договор ничтожен, поскольку не соответствует требованиям закона; местоположение границ участка, а также само его расположение по имеющимся доказательствам определить невозможно, т.е. объект не определен, договор не заключен; ОАО "Сбербанк" не является правопреемником арендатора по спорному договору; расчет долга и пени не обоснован, а размер пени завышен, в связи с чем заявил о применении ст. 333 ГК РФ.
Заслушав представителей сторон, оценив их доводы, исследовав и оценив доказательства, выполняя указания ФАС МО, суд пришел к следующим выводам:
Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения префекта ЮАО от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 между Московским земельным комитетом (в настоящее время Департамент земельных ресурсов г. Москвы) - арендодатель и ООО "КУППЕРС" - арендатор, 16.10.2002 г. заключен договор N М-05-019022, предметом которого является земельный участок площадью 1496 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Борисовские пруды, вл. 2, корп. 1, предоставляемый в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях, сроком до 17.09.2051 г.
В соответствии с п. п. 3.2, 5.8 договора арендатор обязался ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала уплачивать арендную плату.
В соответствии с п. 7.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день просрочки в размере 0,2% в день от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
05.12.2003 г. ООО "Купперс" и АК "Сберегательный банк Российской Федерации" заключен договор купли-продажи N 498, в соответствии с которым первый передал в собственность встроенно-пристроенное помещение (часть здания) общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1.
При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона. Тем самым покупатель принимает права и обязанности арендатора земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Данные положения также нашли свое отражение в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 498 от 05.01.2003 г., в соответствии с которым (п. 1.3) земельный участок площадью 1496 кв. м, кадастровый номер 77:05:12004:021 предоставлен продавцу на праве аренды на основании распоряжения префекта ЮАО от 17.09.2002 г. N 01-41-1862 и договора аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 для эксплуатации здания пристройки к жилому дому в торгово-административных целях.
В соответствии с п. 1.4 договора право пользования земельным участком, указанным в п. 1.3 договора, переходит к покупателю одновременно с передачей права собственности на помещение.
Главой 3 договора купли-продажи предусмотрены обязанности сторон договора по совершению необходимых действий для переоформления договора аренды земельного участка и представления соответствующих документов в Московский земельный комитет.
Таким образом, в результате приобретения права собственности к ответчику в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.10.2002 г. N М-05-019022, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Неотъемлемой часть указанного договора являются поэтажный план и экспликация от 4 февраля 2002 г. Московского городского бюро технической инвентаризации, из которых следует, что передаваемое в собственность АК "Сбербанк России" помещение находится в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, д. 12, корп. 1. Указанные обстоятельства подтверждаются также поэтажным планом к экспликации БТИ 2007 г., выпиской из технического паспорта на здание (строение), согласно которой АК Сберегательным Банком России помещение площадью 2093,7 кв. м является встроенно-пристроенным к указанному дому.
Также 4 августа 2003 г. АК Сберегательным Банком Российской Федерации (ОАО) Царицынское отделение N 7978 и ГУП "Дирекция единого заказчика района Братеево" заключен договор на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. Цель договора - обеспечивать надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание" пользователю" нежилого помещения (строения) эксплуатационных и коммунальных услуг.
Размер долевого участия пользователя" в эксплуатационных расходах по содержанию строения указаны в приложении N 2 к договору.
Таким образом, АК "Сбербанк России" является собственником помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В соответствии с п. 66 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В соответствии с п. 67 указанного постановления, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Как установлено судом в ходе судебного разбирательства, спорный договор аренды заключен до введения в действие ЖК РФ, т.е. истец обладал правом распоряжения своим участком; земельный участок площадью 1496 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет, а сам договор соответствует действующему законодательству, в связи с чем основания для признания его недействительным не имеется.
При этом ни до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005), ни после его введения в действия в период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. земельный участок под многоквартирным домом по заявлению его собственников не сформирован, государственный кадастровый учет не проведен, а значит спорная земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, в данном случае - в собственности истца, а договор не прекратил свое действие.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст. ст. 606, 607, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
При этом договор аренды заключается на срок, определенный им.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик свои обязательства не исполнил, арендную плату за с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. не внес, на уведомление истца от 26.11.2009 г. N 33-ИТ5-1673/9 с требованием погасить задолженность, ответчик не ответил, долг не оплатил, в связи с чем должен возместить задолженность, которая по расчету истца, проверенному судом, составляет 234 105 руб. 09 коп.
При указанных обстоятельствах исковые требования в этой части подлежат удовлетворению.
Кроме того, поскольку ответчик свои обязательства в срок не исполнил, в силу п. 7.2 договора на основании ст. 330 ГК РФ должен нести ответственность в виде уплаты неустойки за период с 06.10.2007 г. по 31.12.2009 г., которая по расчету истца составляет 295 148 руб. 09 коп.
Вместе с тем, учитывая довод ответчика, суд пришел к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и считает необходимым снизить ее до суммы 111 942 руб. 44 коп. на основании ст. 333 ГК РФ.
При этом суд отмечает, что неустойка является специальной мерой гражданской ответственности, способствующей исполнению обязательств, которая носит как карательный, так и компенсационный характер. Неустойка, как и другие способы исполнения обязательств, направлена на гарантированное исполнение основного обязательства и на стимулирование должника к надлежащему поведению.
Пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" определены критерии установления несоразмерности взыскиваемой неустойки.
Такими критериями в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.
Также пунктом 42 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора).
При указанных обстоятельствах требования в этой части подлежат удовлетворению частично.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.
С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 314, 330, 333, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 102, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы задолженность по арендной плате по договору аренды от 16.10.2002 г. N М-05-019022 за период с 16.07.2007 г. по 31.12.2009 г. в размере 234 105 (двести тридцать четыре тысячи сто пять) руб. 09 (девять) коп., а также пени в размере 111 942 (сто одиннадцать тысяч девятьсот сорок) руб. 44 (сорок четыре) коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9 920 (девять тысяч девятьсот двадцать) руб. 94 (девяносто четыре) коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Судья
В.В.ДУДКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)