Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2012 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Холодной С.Т., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сальмановым А.Р.,
с участием:
от индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны - извещен, не явился,
от Администрации города Пензы - Резяпкин В.Ф., доверенность от 23 января 2012 г. N 1-14-85,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года по делу N А49-3238/2011 (судья Голованова Н.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны, г. Пенза,
к Администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель Сотникова Наталья Вячеславовна обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Администрации г. Пензы о признании недействительным приказа N 78/3п от 25.02.2011 "Об отказе в переводе помещений N 1-N 5 в квартире N 123 жилого дома N 141 по ул. Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской" и обязании Администрации г. Пензы перевести указанные помещения в квартире N 123 жилого дома N 141 по ул. Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Администрация города Пензы подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что устройство дверного проема в наружной панельной стене дома прямо запрещено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года N 170, в связи чем доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. При этом норма, содержащаяся в пункте 4.2.4.9. указанных Правил, носит императивный характер. Это обстоятельство в силу положений части 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ исключает возможность перевода жилого помещения в нежилое.
Податель жалобы ссылается на то, что в соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
По мнению подателя жалобы, поскольку в данном случае реконструкция квартиры заявителя связана с изменением общего имущества многоквартирного дома, предприниматель для получения разрешения на реконструкцию квартиры с оборудованием отдельного входа должна получить согласие всех участников общей долевой собственности.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, 141 индивидуальным предпринимателем Сотниковой Натальей Вячеславовной получено согласие собственников жилых помещений, которым принадлежит 74.77% от общей площади помещений в многоквартирном жилом доме.
В судебном заседании представитель Администрации города Пензы доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя заявителя.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Администрации города Пензы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Сотникова Наталья Вячеславовна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 18.05.2011, о чем ИФНС по Октябрьскому району г. Пензы ей выдано свидетельство серии 58 N 001706988 (т. 1 л.д. 10).
Являясь собственником квартиры N 123 состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью 37,3 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 141 по ул. Ладожская в г. Пенза (т. 1 л.д. 16), Сотникова Н.В. обратилась в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе помещений N 1 - 5 в названной квартире в нежилой фонд с целью их использования в качестве парикмахерской.
25 февраля 201 1 года первым заместителем Главы Администрации города Пензы был издан приказ N 78п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 5 в квартире N 123 жилого дома N 141 по улице Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской" (т. 1 л.д. 11), о чем предпринимателю Сотниковой Н.В. было направлено уведомление от 31.03.2011 N С-1069 (т. 1 л.д. 12).
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного приказа недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу положений статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Нормами главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 22 - 24) (далее - ЖК РФ) установлены условия, порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и случаи, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое.
В соответствии с положениями статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1). Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2).
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 Устава города Пензы, принятого Решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30.06.05, Администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
Таким образом, предприниматель Сотникова Н.В. обратилась с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ.
В соответствии с Уставом города Пензы (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1) и Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы, утвержденного постановлением Администрации N 214 от 09.03.201 0, решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в переводе принимается в виде приказа первого заместителя главы администрации по земельным и градостроительным вопросам.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3 статьи 22 ЖК РФ).
Квартира, принадлежащая заявителю на праве собственности, находится на первом этаже дома N 141 по ул. Ладожская в г. Пенза.
Перечень случаев, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение, перечислен в части 1 статьи 24 ЖК РФ и является исчерпывающим. К таковым отнесены:
1) непредставление определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Как следует из содержания оспариваемого приказа N 78/3п от 25.02.2011 и уведомления, предпринимателю Сотниковой Н.В. отказано в переводе жилых помещений в нежилые со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 ЖК РФ - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности, часть 2 статьи 22 ЖК РФ - перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; пункт 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Судом верно отмечено в решении, что в нарушение требований части 2 статьи 24 Жилищного кодекса РФ в приказе ответчика об отказе в переводе помещения отсутствуют обязательные ссылки на допущенные предпринимателем нарушения, не содержится указания на конкретное нарушение части 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, в которой приведены несколько оснований для невозможности такого перевода, а также отсутствует описание, в чем именно заключается несоответствие проекта.
Направленное заявителю уведомление от 31.03.2011 содержит ссылку на нормы Жилищного кодекса РФ, указанные в оспариваемом приказе, а также на п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.03, согласно которому расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
В ходе судебного разбирательства настоящего дела представитель ответчика в письменном отзыве на заявление (т. 1 л.д. 75 - 77) и в устных пояснениях конкретизировал вышеназванные основания отказа. В частности, несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения выражено, по мнению ответчика, в нарушении пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.03, согласно которому расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
По данным технического паспорта МУП БТИ г. Пензы наружные стены жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение - ячеистый железобетон. Вместе с тем, согласно представленной заявителем проектной документации доступ к переводимому помещению обеспечивается путем устройства дверного проема в наружной стене дома на месте имеющегося оконно-дверного блока, путем демонтажа элементов соответствующего деревянного оконно-дверного блока и демонтажа части стены в подоконной зоне в наружной стене. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, в силу положений части 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ исключает возможность перевода жилого помещения в нежилое.
В силу пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Из имеющегося в материалах дела технического паспорта на квартиру N 123 в доме 141 по ул. Ладожская в г. Пенза (т. 1 л.д. 17 - 18) следует, что квартира находится на первом этаже десятиэтажного жилого дома 1994 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 6%. Наружные стены жилого дома выполнены из ячеистого железобетона, перекрытия - железобетон.
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций и возможности перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую обществом с ограниченной ответственностью "СОЮЗПРОЕКТ" (имеющим соответствующее свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства) проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры (т. 2 л.д. 56 - 62). В результате обследования не было обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. Как усматривается из технического заключения, основные несущие и ограждающие конструкции квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе и здания в целом, находятся в хорошем техническом состоянии, предусмотренные рабочим проектом работы по перепрофилированию квартиры под парикмахерскую не изменяют ее объемно-планировочных параметров, не затрагивают несущих конструкций здания и не приведут к снижению их несущей способности и эксплуатационной безопасности. Для приведения ширины проектируемого прохода к одиночным рабочим местам в парикмахерской в соответствии с требованиями строительных норм и правил, необходимо выполнить предусмотренный проектной документацией демонтаж элементов существующего деревянного оконно-дверного блока и демонтаж части стены в подоконной зоне размером 160 (225) x 850 мм в наружной стене для расширения дверного проема до 910 мм.
Как следует из рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида" (имеющим соответствующее свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства) (т. 2 л.д. 19 - 40), в ходе проектируемой перепланировки квартиры предполагается, в том числе, организация самостоятельного входа, изолированного от жилой части дома на месте существующего балконного дверного проема (т. 2 л.д. 26). Демонтаж части стены подоконной зоны размером 160 (225) x 850 в наружной стене для расширения дверного проема главного входа предполагается производить без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойного молотка, бетонолома), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции стены (т. 2 л.д. 30).
Судом первой инстанции для разрешения вопроса о соответствии рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм определением суда от 06.10.2011 года была назначена судебная строительно-техническую экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Пензенская лаборатория судебной экспертизы".
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
- - соответствует ли рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм;
- - нарушится ли несущая способность конструкций жилого дома по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе и не будет ли создана угроза жизни и здоровью жильцов дома N 141 по ул. Ладожская в результате выполнения работ в соответствии с рабочим проектом перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненным ООО "Пирамида", в том числе в результате проведения работ по устройству дверного проема в существующую лоджию.
Как следует из экспертного заключения (т. 3 л.д. 19 - 22), в ходе проведенной судебной строительно-технической экспертизы экспертом установлено, что реконструкция квартиры предполагает разборку части наружной стены подоконного пространства существующего оконного проема без полного разрушения наружной стеновой панели с устройством входной группы. Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций, т.е. образуемые в нем реакции опор на статические нагрузки не учитываются в существующей схеме здания и, следовательно, при устройстве дверного проема в пределах существующего не влечет изменение расчетной схемы работы элементов здания.
В этой связи экспертом сделаны следующие выводы:
- 1. Рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида", соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм;
- 2. Несущая способность конструкций жилого дома по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе в результате выполнения работ в соответствии с рабочим проектом перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненным ООО "Пирамида", в том числе в результате проведения работ по устройству дверного проема в существующую лоджию не нарушится, угроза жизни и здоровью жильцов дома 141 по ул. Ладожская создана не будет.
Указанные выводы подтверждены экспертом Шавохиным А.М. в судебном заседании 5 марта 2012 года.
Таким образом, как видно из рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида", экспертного заключения, проект по перепланировке квартиры предусматривает устройство дверного проема посредством демонтажа части стены подоконной зоны размером 160 (225) x 850 в наружной стене без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойного молотка, бетонолома), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции стены. То есть, в рассматриваемом случае проект не предполагает расширять и пробивать проемы в стене дома.
С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида, соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм и что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003.
Поэтому судом правильно указано в решении, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в переводе жилых помещений в нежилые по мотиву несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ, а также и по мотиву несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ.
Согласно части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Судом верно отмечено в решении, что в нарушение названной нормы в оспариваемом приказе первого заместителя главы Администрации г. Пензы от отказе Сотниковой Н.В. в переводе жилых помещений в нежилые не содержится обязательных ссылок на допущенные предпринимателем нарушения, не мотивировано, в чем конкретно выразились нарушения по каждому из приведенных оснований отказа, что является препятствием для устранения установленных уполномоченным органом нарушений во внесудебном порядке.
Администрацией г. Пензы отказано Сотниковой Н.В. в переводе спорного помещения из жилого в нежилое с нарушением части 2 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть без должной мотивировки причин, послуживших основанием для такого отказа, не указана ссылка на допущенные предпринимателем нарушения при подаче необходимых документов при переводе жилого помещения в нежилое.
Принятым Администрацией г. Пензы приказом N 78/3п от 25.02.2011 нарушаются права и законные интересы Сотниковой Н.В., что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для признания его недействительным.
Приведенные ответчиком в ходе судебного разбирательства ссылки на иные обстоятельства, не являющиеся основанием для принятия оспариваемого приказа, правомерно не приняты во внимание арбитражным судом в силу положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой орган, принявший оспариваемое решение, обязан доказать именно те обстоятельства, которые послужили основанием для принятия этого решения.
Податель жалобы сослался на требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
Ответчик сослался на требования ст. 247 ГК РФ, предусматривающей владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Поскольку в данном случае реконструкция квартиры заявителя связана с изменением общего имущества многоквартирного дома, предприниматель для получения разрешения на реконструкцию квартиры с оборудованием отдельного входа должна получить согласие всех участников общей долевой собственности.
Однако таких оснований отказа в оспариваемом приказе не было.
Кроме того, имеется согласие общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, д. 141 на переустройство под парикмахерскую квартиры, поскольку согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, 141 индивидуальным предпринимателем Сотниковой Натальей Вячеславовной получено согласие собственников жилых помещений, которым принадлежит 74.77% от общей площади помещений в многоквартирном жилом доме (л.д. 41 - 43, т. 2).
В квартире никто не зарегистрирован и не проживает, о чем свидетельствует справка ЖК "Спутник" от 28.04.2010 г. (л.д. 44, т. 2).
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные Администрации города Пензы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года по делу N А49-3238/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
С.Т.ХОЛОДНАЯ
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2012 ПО ДЕЛУ N А49-3238/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2012 г. по делу N А49-3238/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 г.,
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2012 г.,
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Холодной С.Т., Марчик Н.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сальмановым А.Р.,
с участием:
от индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны - извещен, не явился,
от Администрации города Пензы - Резяпкин В.Ф., доверенность от 23 января 2012 г. N 1-14-85,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года по делу N А49-3238/2011 (судья Голованова Н.В.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны, г. Пенза,
к Администрации города Пензы, г. Пенза,
о признании недействительным приказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель Сотникова Наталья Вячеславовна обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Администрации г. Пензы о признании недействительным приказа N 78/3п от 25.02.2011 "Об отказе в переводе помещений N 1-N 5 в квартире N 123 жилого дома N 141 по ул. Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской" и обязании Администрации г. Пензы перевести указанные помещения в квартире N 123 жилого дома N 141 по ул. Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Администрация города Пензы подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что устройство дверного проема в наружной панельной стене дома прямо запрещено Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года N 170, в связи чем доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. При этом норма, содержащаяся в пункте 4.2.4.9. указанных Правил, носит императивный характер. Это обстоятельство в силу положений части 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ исключает возможность перевода жилого помещения в нежилое.
Податель жалобы ссылается на то, что в соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
По мнению подателя жалобы, поскольку в данном случае реконструкция квартиры заявителя связана с изменением общего имущества многоквартирного дома, предприниматель для получения разрешения на реконструкцию квартиры с оборудованием отдельного входа должна получить согласие всех участников общей долевой собственности.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, 141 индивидуальным предпринимателем Сотниковой Натальей Вячеславовной получено согласие собственников жилых помещений, которым принадлежит 74.77% от общей площади помещений в многоквартирном жилом доме.
В судебном заседании представитель Администрации города Пензы доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель индивидуального предпринимателя Сотниковой Натальи Вячеславовны в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя заявителя.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Администрации города Пензы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Сотникова Наталья Вячеславовна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 18.05.2011, о чем ИФНС по Октябрьскому району г. Пензы ей выдано свидетельство серии 58 N 001706988 (т. 1 л.д. 10).
Являясь собственником квартиры N 123 состоящей из одной жилой комнаты, общей площадью 37,3 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 141 по ул. Ладожская в г. Пенза (т. 1 л.д. 16), Сотникова Н.В. обратилась в Администрацию города Пензы с заявлением о переводе помещений N 1 - 5 в названной квартире в нежилой фонд с целью их использования в качестве парикмахерской.
25 февраля 201 1 года первым заместителем Главы Администрации города Пензы был издан приказ N 78п "Об отказе в переводе помещений N 1 - N 5 в квартире N 123 жилого дома N 141 по улице Ладожская в нежилой фонд с целью эксплуатации в качестве парикмахерской" (т. 1 л.д. 11), о чем предпринимателю Сотниковой Н.В. было направлено уведомление от 31.03.2011 N С-1069 (т. 1 л.д. 12).
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного приказа недействительным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В силу положений статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Нормами главы 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 22 - 24) (далее - ЖК РФ) установлены условия, порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и случаи, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое.
В соответствии с положениями статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1). Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2).
В силу части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Согласно статьям 19, 29, пункту 1.26 статьи 33 Устава города Пензы, принятого Решением Пензенской городской Думы N 130-12/4 от 30.06.05, Администрация города Пензы является органом местного самоуправления, в компетенцию которого входит осуществление перевода жилых помещений в нежилые.
Таким образом, предприниматель Сотникова Н.В. обратилась с соответствующим заявлением в надлежащий орган в соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ.
В соответствии с Уставом города Пензы (подпункт 1 пункта 2 статьи 32.1) и Положением о порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории г. Пензы, утвержденного постановлением Администрации N 214 от 09.03.201 0, решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или об отказе в переводе принимается в виде приказа первого заместителя главы администрации по земельным и градостроительным вопросам.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (часть 3 статьи 22 ЖК РФ).
Квартира, принадлежащая заявителю на праве собственности, находится на первом этаже дома N 141 по ул. Ладожская в г. Пенза.
Перечень случаев, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение, перечислен в части 1 статьи 24 ЖК РФ и является исчерпывающим. К таковым отнесены:
1) непредставление определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Как следует из содержания оспариваемого приказа N 78/3п от 25.02.2011 и уведомления, предпринимателю Сотниковой Н.В. отказано в переводе жилых помещений в нежилые со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения: часть 1 статьи 22 ЖК РФ - несоблюдение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности, часть 2 статьи 22 ЖК РФ - перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; пункт 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Судом верно отмечено в решении, что в нарушение требований части 2 статьи 24 Жилищного кодекса РФ в приказе ответчика об отказе в переводе помещения отсутствуют обязательные ссылки на допущенные предпринимателем нарушения, не содержится указания на конкретное нарушение части 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, в которой приведены несколько оснований для невозможности такого перевода, а также отсутствует описание, в чем именно заключается несоответствие проекта.
Направленное заявителю уведомление от 31.03.2011 содержит ссылку на нормы Жилищного кодекса РФ, указанные в оспариваемом приказе, а также на п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.03, согласно которому расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
В ходе судебного разбирательства настоящего дела представитель ответчика в письменном отзыве на заявление (т. 1 л.д. 75 - 77) и в устных пояснениях конкретизировал вышеназванные основания отказа. В частности, несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения выражено, по мнению ответчика, в нарушении пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.03, согласно которому расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.
По данным технического паспорта МУП БТИ г. Пензы наружные стены жилого дома, в котором находится спорное жилое помещение - ячеистый железобетон. Вместе с тем, согласно представленной заявителем проектной документации доступ к переводимому помещению обеспечивается путем устройства дверного проема в наружной стене дома на месте имеющегося оконно-дверного блока, путем демонтажа элементов соответствующего деревянного оконно-дверного блока и демонтажа части стены в подоконной зоне в наружной стене. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, в силу положений части 2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ исключает возможность перевода жилого помещения в нежилое.
В силу пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.
Из имеющегося в материалах дела технического паспорта на квартиру N 123 в доме 141 по ул. Ладожская в г. Пенза (т. 1 л.д. 17 - 18) следует, что квартира находится на первом этаже десятиэтажного жилого дома 1994 года постройки, физический износ его основных строительных конструкций составляет 6%. Наружные стены жилого дома выполнены из ячеистого железобетона, перекрытия - железобетон.
Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций и возможности перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую обществом с ограниченной ответственностью "СОЮЗПРОЕКТ" (имеющим соответствующее свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства) проведено техническое обследование состояния несущих конструктивных элементов здания и квартиры (т. 2 л.д. 56 - 62). В результате обследования не было обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, позволяющих сомневаться в их недостаточной несущей способности. Как усматривается из технического заключения, основные несущие и ограждающие конструкции квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе и здания в целом, находятся в хорошем техническом состоянии, предусмотренные рабочим проектом работы по перепрофилированию квартиры под парикмахерскую не изменяют ее объемно-планировочных параметров, не затрагивают несущих конструкций здания и не приведут к снижению их несущей способности и эксплуатационной безопасности. Для приведения ширины проектируемого прохода к одиночным рабочим местам в парикмахерской в соответствии с требованиями строительных норм и правил, необходимо выполнить предусмотренный проектной документацией демонтаж элементов существующего деревянного оконно-дверного блока и демонтаж части стены в подоконной зоне размером 160 (225) x 850 мм в наружной стене для расширения дверного проема до 910 мм.
Как следует из рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида" (имеющим соответствующее свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства) (т. 2 л.д. 19 - 40), в ходе проектируемой перепланировки квартиры предполагается, в том числе, организация самостоятельного входа, изолированного от жилой части дома на месте существующего балконного дверного проема (т. 2 л.д. 26). Демонтаж части стены подоконной зоны размером 160 (225) x 850 в наружной стене для расширения дверного проема главного входа предполагается производить без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойного молотка, бетонолома), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции стены (т. 2 л.д. 30).
Судом первой инстанции для разрешения вопроса о соответствии рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм определением суда от 06.10.2011 года была назначена судебная строительно-техническую экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Пензенская лаборатория судебной экспертизы".
На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
- - соответствует ли рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида", требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм;
- - нарушится ли несущая способность конструкций жилого дома по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе и не будет ли создана угроза жизни и здоровью жильцов дома N 141 по ул. Ладожская в результате выполнения работ в соответствии с рабочим проектом перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненным ООО "Пирамида", в том числе в результате проведения работ по устройству дверного проема в существующую лоджию.
Как следует из экспертного заключения (т. 3 л.д. 19 - 22), в ходе проведенной судебной строительно-технической экспертизы экспертом установлено, что реконструкция квартиры предполагает разборку части наружной стены подоконного пространства существующего оконного проема без полного разрушения наружной стеновой панели с устройством входной группы. Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций, т.е. образуемые в нем реакции опор на статические нагрузки не учитываются в существующей схеме здания и, следовательно, при устройстве дверного проема в пределах существующего не влечет изменение расчетной схемы работы элементов здания.
В этой связи экспертом сделаны следующие выводы:
- 1. Рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида", соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм;
- 2. Несущая способность конструкций жилого дома по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе в результате выполнения работ в соответствии с рабочим проектом перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 под парикмахерскую, выполненным ООО "Пирамида", в том числе в результате проведения работ по устройству дверного проема в существующую лоджию не нарушится, угроза жизни и здоровью жильцов дома 141 по ул. Ладожская создана не будет.
Указанные выводы подтверждены экспертом Шавохиным А.М. в судебном заседании 5 марта 2012 года.
Таким образом, как видно из рабочего проекта перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненного ООО "Пирамида", экспертного заключения, проект по перепланировке квартиры предусматривает устройство дверного проема посредством демонтажа части стены подоконной зоны размером 160 (225) x 850 в наружной стене без применения пневмоинструментов с высокой энергией удара (отбойного молотка, бетонолома), а только методом прорезки дисковым электроинструментом, обеспечивающим сохранность оставляемых частей конструкции стены. То есть, в рассматриваемом случае проект не предполагает расширять и пробивать проемы в стене дома.
С учетом этого судом сделан правильный вывод о том, что рабочий проект перепланировки и перепрофилирования квартиры N 123 по ул. Ладожская, 141 в г. Пензе под парикмахерскую, выполненный ООО "Пирамида, соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических норм и что условия проекта переустройства переводимой квартиры не противоречат требованиям пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170 от 27.09.2003.
Поэтому судом правильно указано в решении, что у ответчика отсутствовали законные основания для отказа в переводе жилых помещений в нежилые по мотиву несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения со ссылкой на пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ, а также и по мотиву несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи 24 ЖК РФ.
Согласно части 2 статьи 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Судом верно отмечено в решении, что в нарушение названной нормы в оспариваемом приказе первого заместителя главы Администрации г. Пензы от отказе Сотниковой Н.В. в переводе жилых помещений в нежилые не содержится обязательных ссылок на допущенные предпринимателем нарушения, не мотивировано, в чем конкретно выразились нарушения по каждому из приведенных оснований отказа, что является препятствием для устранения установленных уполномоченным органом нарушений во внесудебном порядке.
Администрацией г. Пензы отказано Сотниковой Н.В. в переводе спорного помещения из жилого в нежилое с нарушением части 2 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть без должной мотивировки причин, послуживших основанием для такого отказа, не указана ссылка на допущенные предпринимателем нарушения при подаче необходимых документов при переводе жилого помещения в нежилое.
Принятым Администрацией г. Пензы приказом N 78/3п от 25.02.2011 нарушаются права и законные интересы Сотниковой Н.В., что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для признания его недействительным.
Приведенные ответчиком в ходе судебного разбирательства ссылки на иные обстоятельства, не являющиеся основанием для принятия оспариваемого приказа, правомерно не приняты во внимание арбитражным судом в силу положений части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой орган, принявший оспариваемое решение, обязан доказать именно те обстоятельства, которые послужили основанием для принятия этого решения.
Податель жалобы сослался на требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
Ответчик сослался на требования ст. 247 ГК РФ, предусматривающей владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Поскольку в данном случае реконструкция квартиры заявителя связана с изменением общего имущества многоквартирного дома, предприниматель для получения разрешения на реконструкцию квартиры с оборудованием отдельного входа должна получить согласие всех участников общей долевой собственности.
Однако таких оснований отказа в оспариваемом приказе не было.
Кроме того, имеется согласие общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, д. 141 на переустройство под парикмахерскую квартиры, поскольку согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, 141 индивидуальным предпринимателем Сотниковой Натальей Вячеславовной получено согласие собственников жилых помещений, которым принадлежит 74.77% от общей площади помещений в многоквартирном жилом доме (л.д. 41 - 43, т. 2).
В квартире никто не зарегистрирован и не проживает, о чем свидетельствует справка ЖК "Спутник" от 28.04.2010 г. (л.д. 44, т. 2).
Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные Администрации города Пензы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
С позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 13 марта 2012 года по делу N А49-3238/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
С.Т.ХОЛОДНАЯ
Н.Ю.МАРЧИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)