Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 января 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Смирнова Татьяна Юрьевна - доверенность от 01.12.2009,
представитель Михайлова Наталья Владимировна - доверенность от 01.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Многопрофильной конверсионной научной инженерно-производственной фирмы "Димфея"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30 сентября 2009 года по делу N А32-18799/2007-22/341,
принятое судьей Моргуновым С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Многопрофильной конверсионной научной инженерно-производственной фирмы "Димфея"
к ответчикам: Администрации муниципального образования город Краснодар,
Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Интрейд"
о признании права собственности,
общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент) о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 139 кв. м, расположенные в жилом доме N 26 по ул. Трудовой Славы г. Краснодара в Карасунском административном округе, а именно:
- - на помещения лит. А общей площадью 49,4 кв. м, состоящие из: помещения N 1 площадью 1,3 кв. м; помещения N 2 площадью 5,9 кв. м; помещения N 3 площадью 1,4 кв. м; помещения N 4 площадью 0,8 кв. м; помещения N 5 площадью 1,9 кв. м; помещения N 6 площадью 2,3 кв. м; помещения N 6-1 площадью 3,0 кв. м; помещения N 7 площадью 6,5 кв. м; помещения N 8 площадью 12,6 кв. м; помещения N 9 площадью 13,7 кв. м;
- - на помещения лит А2 общей площадью 90,4 кв. м, состоящие из: помещения N 10 площадью 82,9 кв. м; помещения N 11 площадью 2,8 кв. м; помещения N 12 площадью 4,7 кв. м; (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ) (л.д. 148 том 1).
Исковые требования мотивированы тем, что с согласия Администрации и Департамента Общество произвело реконструкцию объекта, по результатам которой изменилась площадь помещений, а также возвело пристройку. Поскольку реконструкция произведена на земельном участке, предоставленном для завершения строительства и эксплуатации пристройки - истец полагает, что приобрел право собственности на основании ст. 218 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Интрейд" (далее - ООО "Интрейд").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что возведенная пристройка является самовольной, поскольку разрешение на строительство не предъявлено; поскольку истец осуществил реконструкцию, а не капитальный ремонт, при ее осуществлении требовалось получение разрешении на строительство, так как были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта; поскольку пристройка расположена на земельном участке под многоквартирным домом - необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на размещение пристройки.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная конверсионная научная инженерно-производственная фирма "Димфея" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - на момент вынесения решения суда от 30.01.2008 в соответствии с правилами землепользования и застройки спорные помещения располагались в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж.2), предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены не были;
- - в соответствии с постановлением администрации г. Краснодара N 2891 от 03.11.2003 истцу был предоставлен земельный участок для завершения строительства и эксплуатации пристройки. Пристройка расположена в пределах указанного земельного участка;
- - в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требовалась;
- - большинство собственников (2/3) помещений в многоквартирном доме приняло решение о предоставлении земельного участка под пристройку ее владельцу;
- - суд необоснованно пришел к выводу, что требования истца направлены на упрощение государственной регистрации права собственности. Администрация обратилась с иском о сносе самовольной пристройки;
- - спорное имущество передано в уставный капитал ООО "Интрейд", право собственности ООО "Интрейд" зарегистрировано в ЕГРП и не оспорено, поэтому ссылка суда на ст. 222 ГК РФ безосновательна;
- - ответчики злоупотребляют правом.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представители истца изложили доводы апелляционной жалобы; иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили; дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью МКНИПФ "Димфея" является правопреемником малого производственного предприятия "Димфея" (т. 1 л.д. 92 - 98).
МПП "Димфея" по договору купли-продажи от 30.06.1992 приобрело у товарищества "Русь" нежилое помещение площадью 115,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26 (т. 1 л.д. 70).
В 1998 году Обществу на основании постановления мэрии г. Краснодар от 03.11.1998 N 2255 предоставлен земельный участок по указанному выше адресу для эксплуатации нежилого помещения и проведения его реконструкции, а также под пристройку дополнительных помещений (120 кв. м для эксплуатации существующего нежилого помещения и ее реконструкции и 50 кв. м под пристройку дополнительных помещений) (т. 1 л.д. 68).
13.01.1999 между Обществом и мэрией заключен договор аренды земельного участка N 23 площадью 170 кв. м с кадастровым номером 23:43:040805:015, целевым назначением предоставления земельного участка были указаны: эксплуатация помещений магазина; строительство и эксплуатация пристройки к нему (т. 1 л.д. 62).
26.01.1999 Управлением архитектуры и градостроительства г. Краснодар истцу выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование реконструкции встроенного кафе "Росинка" под хлебобулочный магазин с кафетерием по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26 (т. 1 л.д. 41 - 61).
Постановлением главы администрации г. Краснодар N 2891 от 03.11.2003 обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 88 кв. м, в том числе: часть земельного участка N 1 площадью 34 кв. м пропорционально доле в праве собственности на нежилые помещения для эксплуатации магазина и земельный участок N 2 площадью 54 кв. м для завершения строительства и эксплуатации пристройки (т. 1 л.д. 22).
05.03.2004. между Обществом и Администрацией заключен договор аренды земельного участка площадью 88 кв. м от земельного участка общей площадью 1111 кв. м (кадастровые номера 23:43:04 08 005:0343 и 23:43:04 08 005:0344) для эксплуатации магазина в здании лит. А и завершения строительства и эксплуатации пристройки для размещения подсобных помещений (т. 1 л.д. 23 - 25).
В связи с завершением строительных работ - Общество обратилось с настоящим иском о признании права собственности на спорные помещения.
В материалы дела предоставлены технические паспорта спорных помещений по состоянию на 12 мая 1993 года (т. 2 л.д. 52) и по состоянию на 15.06.2007 года (т. 1 л.д. 12). При сопоставлении указанных технических паспортов, а также архитектурно-планировочного задания от 26.06.1999 года (т. 1 л.д. 41 - 60), суд апелляционной инстанции установил, что при проведении строительных работ произведено изменение (перепланировка) комнат 6 и 6/1 (в комнате 6/1 оборудован туалет); фасадная стена дома и комнаты N 10 перенесена таким образом, что произошло увеличение площади комнаты N 10 с 63,2 кв. м до 82,9 кв. м, площадь комнаты N 11 увеличена с 2,3 кв. м до 2,8 кв. м, пристроена комната N 12 площадью 4,7 кв. м; в остальных помещениях проведены работы по замене полового покрытия, оштукатуриванию, окраске стен.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о реконструкции помещений N 6, 6/1, 10, 11, 12.
Доказательства проведения работ, относящихся к реконструкции, в помещениях 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 в материалах дела отсутствуют. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, что ответчики (Администрация и Департамент) претендуют на указанные помещения, имеется спор о праве. При таких обстоятельствах в отношении указанных помещений в иске следует отказать.
Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 15.06.2007 года, помещения N 10, 11, 12 составляют пристройку литера "А, А2" (т. 1 л.д. 11). Однако указанные помещения фактически составляют неотъемлемую часть здания литера "А", помещение N 11 и часть помещения N 10 расположены непосредственно в здании литера "А" (под жилыми помещениями), что отражено, в частности, в техническом паспорте по состоянию на 12.05.1993 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В апелляционной жалобе истец не указал на доказательства, которые бы опровергали указанный вывод суда первой инстанции. Технические заключения МУП "Институт Горкадастрпроект города Краснодара" от 27.06.2007 (т. 1 л.д. 14 - 21) обоснованно отвергнуты судом первой инстанции, поскольку в них не отражено каким образом, с использованием каких измерений, по каким критериям установлено отсутствие изменений конструктивных и других характеристик надежности и безопасности строительных конструкций здания. При этом в указанных заключениях отражено проведение работ в отношении перекрытий основного здания, работы в отношении дверных и оконных проемов. Таким образом, указанные заключения не могут быть проверены на достоверность, а потому приняты как доказательства указанного обстоятельства.
Градостроительное заключение Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар от 16.01.2008 N 23/108с (т. 1 л.д. 149) в данном случае не может быть принято как доказательство отсутствия оснований для получения разрешения на строительство.
В указанном заключении не отражены документы, на основании которых сделан соответствующий правовой вывод, не указаны соответствующие показатели или расчеты. В то же время в рамках данного дела, Администрация и Департамент прямо указывают на необходимость получения разрешения для проведения реконструкции.
Поскольку суд не связан правовыми выводами иных государственных органов, то при оспаривании соответствующих обстоятельств должен установить их самостоятельно.
Иных доказательств, свидетельствующих, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в материалы дела не представлено.
Довод Общества о том, что на момент вынесения решения от 30.01.2008 предельные параметры разрешенного строительства не были установлены, не имеет правового значения. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 отменено постановлением кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции проверяет обстоятельства на момент вынесения решения от 30 сентября 2009 года. Соответствующие ссылки на решение от 30.01.2008 не имеют правового значения.
Пункт 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ содержит указание на два условие, одновременное наличие которых исключает необходимость в получении разрешения на строительство для реконструкции здания. Поэтому Общество в любом случае должно доказать, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Недоказанность указанного обстоятельства сама по себе свидетельствует о необходимости получения разрешения на строительство.
Поскольку Общество не доказало наличие обоих условий, указанных в п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, и не представило разрешение на строительство - суд первой инстанции обоснованно применил нормы о самовольной постройке (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Как было указано, реконструируемые помещения являются частью пятиэтажного многоквартирного дома. Присвоение литера "А, А2" имеет значение для технического учета объекта, но не опровергает физическую связь и размещение спорных помещений.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В материалы дела предоставлены кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:04 08 005:0343 и 23:43:04 08 005:0344 (т. 1 л.д. 30 - 35), по состоянию на 09.02.2004 (т.е. до введения в действие ЖК РФ - 01.03.2005). Указанные земельные участки сформированы таким образом, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 08 005:0343 расположен под многоквартирным домом, в том числе частью пристройки литера "А, А2", а земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 08 005:0344 - только под выступающей из-под квартир следующих этажей частью пристройки литера "А, А2".
Поскольку пристройка литера "А, А2", является неотделимой частью многоквартирного дома, не может существовать и использоваться отдельно от помещений, расположенных непосредственно под жилыми помещениями многоквартирного дома - то указанная пристройка является частью многоквартирного дома. Соответственно на оба земельных участка распространяется правовой режим общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
В материалах дела отсутствуют доказательства принятия в установленном порядке на общем собрании решений о реконструкции общего имущества (в частности стены дома), таким образом, как это произведено истцом - т.е. с увеличением площади помещений, принадлежащих истцу, и соответственно доли в праве общей собственности, а также с увеличением площади земельного участка, занимаемого помещениями истца.
Представленный в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников помещений от 19.07.2009 года (т. 3 л.д. 67 - 113), содержит решение по иному вопросу (дать согласие на оформление земельного участка в собственность ООО "Интрейд"), а потому не оценивается судом апелляционной инстанции.
Поскольку доказательств согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию спорных помещений, строительство пристройки не представлено, т.е. отсутствуют доказательства, что самовольная постройка не нарушает права иных лиц - суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
По акту передачи имущества от 01.10.2008 г. (т. 3 л.д. 12 - 13) Общество внесло спорные помещения в уставный капитал ООО "Интрейд", в связи с чем 29.05.2008 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО "Интрейд".
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Общество не могло распоряжаться спорными объектами. Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у ООО "Интрейд" права собственности на самовольно реконструированные помещения.
Довод истцов о наличии зарегистрированного права ООО "Интрейд" на спорные помещения не имеет правового значения.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о государственной регистрации права как основанный на неверном понимании норм процессуального права. Права ООО "Интрейд" не нарушены.
Судом отклоняется также довод о злоупотреблении ответчиками правом.
Реализация компетенции не может рассматриваться судом как злоупотребление правом. Кроме того, злоупотребление правом является основанием для отказа в иске, но не основанием для его удовлетворения (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, выводы суда основаны на относимых и допустимых доказательствах; оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2009 года по делу N А32-18799/2007-22/341 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.01.2010 N 15АП-10717/2009 ПО ДЕЛУ N А32-18799/2007-22/341
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 января 2010 г. N 15АП-10717/2009
Дело N А32-18799/2007-22/341
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 января 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,
при участии:
от истца: представитель Смирнова Татьяна Юрьевна - доверенность от 01.12.2009,
представитель Михайлова Наталья Владимировна - доверенность от 01.12.2009,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Многопрофильной конверсионной научной инженерно-производственной фирмы "Димфея"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30 сентября 2009 года по делу N А32-18799/2007-22/341,
принятое судьей Моргуновым С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью Многопрофильной конверсионной научной инженерно-производственной фирмы "Димфея"
к ответчикам: Администрации муниципального образования город Краснодар,
Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Интрейд"
о признании права собственности,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная конверсионная научная инженерная производственная фирма "Димфея" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - Департамент) о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 139 кв. м, расположенные в жилом доме N 26 по ул. Трудовой Славы г. Краснодара в Карасунском административном округе, а именно:
- - на помещения лит. А общей площадью 49,4 кв. м, состоящие из: помещения N 1 площадью 1,3 кв. м; помещения N 2 площадью 5,9 кв. м; помещения N 3 площадью 1,4 кв. м; помещения N 4 площадью 0,8 кв. м; помещения N 5 площадью 1,9 кв. м; помещения N 6 площадью 2,3 кв. м; помещения N 6-1 площадью 3,0 кв. м; помещения N 7 площадью 6,5 кв. м; помещения N 8 площадью 12,6 кв. м; помещения N 9 площадью 13,7 кв. м;
- - на помещения лит А2 общей площадью 90,4 кв. м, состоящие из: помещения N 10 площадью 82,9 кв. м; помещения N 11 площадью 2,8 кв. м; помещения N 12 площадью 4,7 кв. м; (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ) (л.д. 148 том 1).
Исковые требования мотивированы тем, что с согласия Администрации и Департамента Общество произвело реконструкцию объекта, по результатам которой изменилась площадь помещений, а также возвело пристройку. Поскольку реконструкция произведена на земельном участке, предоставленном для завершения строительства и эксплуатации пристройки - истец полагает, что приобрел право собственности на основании ст. 218 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2009 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Интрейд" (далее - ООО "Интрейд").
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что возведенная пристройка является самовольной, поскольку разрешение на строительство не предъявлено; поскольку истец осуществил реконструкцию, а не капитальный ремонт, при ее осуществлении требовалось получение разрешении на строительство, так как были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта; поскольку пристройка расположена на земельном участке под многоквартирным домом - необходимо получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на размещение пристройки.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Многопрофильная конверсионная научная инженерно-производственная фирма "Димфея" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:
- - на момент вынесения решения суда от 30.01.2008 в соответствии с правилами землепользования и застройки спорные помещения располагались в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж.2), предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены не были;
- - в соответствии с постановлением администрации г. Краснодара N 2891 от 03.11.2003 истцу был предоставлен земельный участок для завершения строительства и эксплуатации пристройки. Пристройка расположена в пределах указанного земельного участка;
- - в соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требовалась;
- - большинство собственников (2/3) помещений в многоквартирном доме приняло решение о предоставлении земельного участка под пристройку ее владельцу;
- - суд необоснованно пришел к выводу, что требования истца направлены на упрощение государственной регистрации права собственности. Администрация обратилась с иском о сносе самовольной пристройки;
- - спорное имущество передано в уставный капитал ООО "Интрейд", право собственности ООО "Интрейд" зарегистрировано в ЕГРП и не оспорено, поэтому ссылка суда на ст. 222 ГК РФ безосновательна;
- - ответчики злоупотребляют правом.
Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
В судебном заседании представители истца изложили доводы апелляционной жалобы; иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили; дело рассмотрено в соответствии с положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью МКНИПФ "Димфея" является правопреемником малого производственного предприятия "Димфея" (т. 1 л.д. 92 - 98).
МПП "Димфея" по договору купли-продажи от 30.06.1992 приобрело у товарищества "Русь" нежилое помещение площадью 115,4 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26 (т. 1 л.д. 70).
В 1998 году Обществу на основании постановления мэрии г. Краснодар от 03.11.1998 N 2255 предоставлен земельный участок по указанному выше адресу для эксплуатации нежилого помещения и проведения его реконструкции, а также под пристройку дополнительных помещений (120 кв. м для эксплуатации существующего нежилого помещения и ее реконструкции и 50 кв. м под пристройку дополнительных помещений) (т. 1 л.д. 68).
13.01.1999 между Обществом и мэрией заключен договор аренды земельного участка N 23 площадью 170 кв. м с кадастровым номером 23:43:040805:015, целевым назначением предоставления земельного участка были указаны: эксплуатация помещений магазина; строительство и эксплуатация пристройки к нему (т. 1 л.д. 62).
26.01.1999 Управлением архитектуры и градостроительства г. Краснодар истцу выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование реконструкции встроенного кафе "Росинка" под хлебобулочный магазин с кафетерием по адресу: г. Краснодар, ул. Трудовой Славы, 26 (т. 1 л.д. 41 - 61).
Постановлением главы администрации г. Краснодар N 2891 от 03.11.2003 обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 88 кв. м, в том числе: часть земельного участка N 1 площадью 34 кв. м пропорционально доле в праве собственности на нежилые помещения для эксплуатации магазина и земельный участок N 2 площадью 54 кв. м для завершения строительства и эксплуатации пристройки (т. 1 л.д. 22).
05.03.2004. между Обществом и Администрацией заключен договор аренды земельного участка площадью 88 кв. м от земельного участка общей площадью 1111 кв. м (кадастровые номера 23:43:04 08 005:0343 и 23:43:04 08 005:0344) для эксплуатации магазина в здании лит. А и завершения строительства и эксплуатации пристройки для размещения подсобных помещений (т. 1 л.д. 23 - 25).
В связи с завершением строительных работ - Общество обратилось с настоящим иском о признании права собственности на спорные помещения.
В материалы дела предоставлены технические паспорта спорных помещений по состоянию на 12 мая 1993 года (т. 2 л.д. 52) и по состоянию на 15.06.2007 года (т. 1 л.д. 12). При сопоставлении указанных технических паспортов, а также архитектурно-планировочного задания от 26.06.1999 года (т. 1 л.д. 41 - 60), суд апелляционной инстанции установил, что при проведении строительных работ произведено изменение (перепланировка) комнат 6 и 6/1 (в комнате 6/1 оборудован туалет); фасадная стена дома и комнаты N 10 перенесена таким образом, что произошло увеличение площади комнаты N 10 с 63,2 кв. м до 82,9 кв. м, площадь комнаты N 11 увеличена с 2,3 кв. м до 2,8 кв. м, пристроена комната N 12 площадью 4,7 кв. м; в остальных помещениях проведены работы по замене полового покрытия, оштукатуриванию, окраске стен.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о реконструкции помещений N 6, 6/1, 10, 11, 12.
Доказательства проведения работ, относящихся к реконструкции, в помещениях 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 в материалах дела отсутствуют. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, что ответчики (Администрация и Департамент) претендуют на указанные помещения, имеется спор о праве. При таких обстоятельствах в отношении указанных помещений в иске следует отказать.
Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 15.06.2007 года, помещения N 10, 11, 12 составляют пристройку литера "А, А2" (т. 1 л.д. 11). Однако указанные помещения фактически составляют неотъемлемую часть здания литера "А", помещение N 11 и часть помещения N 10 расположены непосредственно в здании литера "А" (под жилыми помещениями), что отражено, в частности, в техническом паспорте по состоянию на 12.05.1993 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В апелляционной жалобе истец не указал на доказательства, которые бы опровергали указанный вывод суда первой инстанции. Технические заключения МУП "Институт Горкадастрпроект города Краснодара" от 27.06.2007 (т. 1 л.д. 14 - 21) обоснованно отвергнуты судом первой инстанции, поскольку в них не отражено каким образом, с использованием каких измерений, по каким критериям установлено отсутствие изменений конструктивных и других характеристик надежности и безопасности строительных конструкций здания. При этом в указанных заключениях отражено проведение работ в отношении перекрытий основного здания, работы в отношении дверных и оконных проемов. Таким образом, указанные заключения не могут быть проверены на достоверность, а потому приняты как доказательства указанного обстоятельства.
Градостроительное заключение Департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар от 16.01.2008 N 23/108с (т. 1 л.д. 149) в данном случае не может быть принято как доказательство отсутствия оснований для получения разрешения на строительство.
В указанном заключении не отражены документы, на основании которых сделан соответствующий правовой вывод, не указаны соответствующие показатели или расчеты. В то же время в рамках данного дела, Администрация и Департамент прямо указывают на необходимость получения разрешения для проведения реконструкции.
Поскольку суд не связан правовыми выводами иных государственных органов, то при оспаривании соответствующих обстоятельств должен установить их самостоятельно.
Иных доказательств, свидетельствующих, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в материалы дела не представлено.
Довод Общества о том, что на момент вынесения решения от 30.01.2008 предельные параметры разрешенного строительства не были установлены, не имеет правового значения. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2008 отменено постановлением кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции проверяет обстоятельства на момент вынесения решения от 30 сентября 2009 года. Соответствующие ссылки на решение от 30.01.2008 не имеют правового значения.
Пункт 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ содержит указание на два условие, одновременное наличие которых исключает необходимость в получении разрешения на строительство для реконструкции здания. Поэтому Общество в любом случае должно доказать, что изменения, произведенные в результате реконструкции, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Недоказанность указанного обстоятельства сама по себе свидетельствует о необходимости получения разрешения на строительство.
Поскольку Общество не доказало наличие обоих условий, указанных в п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, и не представило разрешение на строительство - суд первой инстанции обоснованно применил нормы о самовольной постройке (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Как было указано, реконструируемые помещения являются частью пятиэтажного многоквартирного дома. Присвоение литера "А, А2" имеет значение для технического учета объекта, но не опровергает физическую связь и размещение спорных помещений.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В материалы дела предоставлены кадастровые планы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:04 08 005:0343 и 23:43:04 08 005:0344 (т. 1 л.д. 30 - 35), по состоянию на 09.02.2004 (т.е. до введения в действие ЖК РФ - 01.03.2005). Указанные земельные участки сформированы таким образом, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 08 005:0343 расположен под многоквартирным домом, в том числе частью пристройки литера "А, А2", а земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 08 005:0344 - только под выступающей из-под квартир следующих этажей частью пристройки литера "А, А2".
Поскольку пристройка литера "А, А2", является неотделимой частью многоквартирного дома, не может существовать и использоваться отдельно от помещений, расположенных непосредственно под жилыми помещениями многоквартирного дома - то указанная пристройка является частью многоквартирного дома. Соответственно на оба земельных участка распространяется правовой режим общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
В материалах дела отсутствуют доказательства принятия в установленном порядке на общем собрании решений о реконструкции общего имущества (в частности стены дома), таким образом, как это произведено истцом - т.е. с увеличением площади помещений, принадлежащих истцу, и соответственно доли в праве общей собственности, а также с увеличением площади земельного участка, занимаемого помещениями истца.
Представленный в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников помещений от 19.07.2009 года (т. 3 л.д. 67 - 113), содержит решение по иному вопросу (дать согласие на оформление земельного участка в собственность ООО "Интрейд"), а потому не оценивается судом апелляционной инстанции.
Поскольку доказательств согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию спорных помещений, строительство пристройки не представлено, т.е. отсутствуют доказательства, что самовольная постройка не нарушает права иных лиц - суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.
По акту передачи имущества от 01.10.2008 г. (т. 3 л.д. 12 - 13) Общество внесло спорные помещения в уставный капитал ООО "Интрейд", в связи с чем 29.05.2008 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО "Интрейд".
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Общество не могло распоряжаться спорными объектами. Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у ООО "Интрейд" права собственности на самовольно реконструированные помещения.
Довод истцов о наличии зарегистрированного права ООО "Интрейд" на спорные помещения не имеет правового значения.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Однако указанное положение ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ создает презумпцию действительности права для всех участников гражданского оборота, но допускает оспаривание зарегистрированного права в суде. Поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, при рассмотрении дела в суде действуют общие правила оценки доказательств, установленные процессуальным законом. Согласно ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Поэтому, установив при рассмотрении гражданского спора отсутствие правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр, арбитражный суд не может считать существующим право. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре, установление неопровержимости записи без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела, создавало бы исключительное и неопровержимое значение записи в Едином реестре как ненормативного акта федерального органа исполнительной власти в качестве доказательства с заранее установленной силой.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции отклоняет довод истца о государственной регистрации права как основанный на неверном понимании норм процессуального права. Права ООО "Интрейд" не нарушены.
Судом отклоняется также довод о злоупотреблении ответчиками правом.
Реализация компетенции не может рассматриваться судом как злоупотребление правом. Кроме того, злоупотребление правом является основанием для отказа в иске, но не основанием для его удовлетворения (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Судом первой инстанции правильно определен предмет доказывания, выводы суда основаны на относимых и допустимых доказательствах; оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2009 года по делу N А32-18799/2007-22/341 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)