Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Химстрой", г. Нижнекамск-4 Республики Татарстан,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010
по делу N А65-36972/2009
по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, к открытому акционерному обществу "Химстрой", г. Нижнекамск Республики Татарстан, о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц: Исполнительного комитета муниципального образования г. Нижнекамска, г. Нижнекамск Республики Татарстан, открытого акционерного общества "Жилищная инвестиционная компания", г. Нижнекамск Республики Татарстан, товарищества собственников жилья "12 дом", г. Нижнекамск Республики Татарстан,
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - истец, Минземимущество РТ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Химстрой" (далее - ответчик, ОАО "Химстрой") о расторжении договора аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец подал в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Заявитель кассационной жалобы указал, что договор аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927 был заключен с нарушением действующего гражданского, жилищного и земельного законодательства и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу ничтожности сделки, ссылаясь на то, что земельные участки под завершенными строительством домами не были сформированы, договор аренды не мог быть заключен без этих участков.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, считает указанные судебные акты законными и не подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки со следующими характеристиками:
- - кадастровый номер 16:53:04 02 03:0044, местонахождение: г. Нижнекамск, 35 мкр., общая площадь 109 043 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку;
- - кадастровый номер 16:53:04 02 03:0043, местонахождение: г. Нижнекамск, 35 мкр., общая площадь 179 959 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку;
- - кадастровый номер 16:53:04 04 03:0001; местонахождение: г. Нижнекамск, ул. Химиков, д. 38, общая площадь: 8627 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку (раздел 1 договора).
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.03.2006.
Срок аренды установлен по 14.03.2016, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5 договора).
Вышеназванный договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.
Пунктом 2.2 указанного договора определена величина ежегодной арендной платы в размере 3 034 781 руб.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя в размере 252 898 руб. не позднее 10 числа следующего месяца.
Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.010 по делу N А65-15097/2009 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927 в сумме 6 081 678,75 руб. и пени в сумме 1 545 962.73 руб.
Наличие задолженности по арендной плате ответчиком не оспаривается.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчик суду не представил.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.2 договора аренды от 28.03.2006 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда либо в одностороннем порядке арендодателем, в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Претензионным письмом от 14.12.009 N 1-30/9181 истец направил ответчику 15.12.2009 предложение о расторжении вышеуказанного договора аренды.
Данное предложение оставлено ОАО "Химстрой" без ответа.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленного истцом требования.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что вышеназванный договор аренды земельных участков является полностью ничтожной сделкой, судебная коллегия отклоняет исходя из следующего.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Из решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.2010 по делу N А65-15097/2009 следует, что на момент подписания договора аренды на земельных участках 35 и 35А микрорайонов располагались завершенные строительством жилые дома общей площадью, предоставленной под строительство, в размере 82 959,8 кв. м, что в силу положений статьи 168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора в этой части.
Таким образом, арбитражный суд по делу N А65-15097/2009 пришел к выводу о ничтожности договора в части земельных участков общей площадью 82 959,8 кв. м. При этом договор аренды от 28.03.2006 N 071-2927 в части земельных участков общей площадью 208 042 кв. м признан действительным.
Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Ответчиком не представлены суду доказательства, подтверждающие, что земельные участки общей площадью 208 042 кв. м находятся под завершенными строительством многоквартирными домами и перешли в установленном порядке (после формирования и постановки на кадастровый учет) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, что указанные земельные участки необходимы для эксплуатации завершенных строительством многоквартирных домов.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, и не влияют на законность принятых судебных актов.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, нарушений норм материального и процессуального права судами не допущено, в связи с этим кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Принимая во внимание, что ОАО "Химстрой" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу N А65-36972/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Химстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 13.12.2010 ПО ДЕЛУ N А65-36972/2009
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2010 г. по делу N А65-36972/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Химстрой", г. Нижнекамск-4 Республики Татарстан,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010
по делу N А65-36972/2009
по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань, к открытому акционерному обществу "Химстрой", г. Нижнекамск Республики Татарстан, о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц: Исполнительного комитета муниципального образования г. Нижнекамска, г. Нижнекамск Республики Татарстан, открытого акционерного общества "Жилищная инвестиционная компания", г. Нижнекамск Республики Татарстан, товарищества собственников жилья "12 дом", г. Нижнекамск Республики Татарстан,
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее - истец, Минземимущество РТ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Химстрой" (далее - ответчик, ОАО "Химстрой") о расторжении договора аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010, заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец подал в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Заявитель кассационной жалобы указал, что договор аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927 был заключен с нарушением действующего гражданского, жилищного и земельного законодательства и в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу ничтожности сделки, ссылаясь на то, что земельные участки под завершенными строительством домами не были сформированы, договор аренды не мог быть заключен без этих участков.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, считает указанные судебные акты законными и не подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки со следующими характеристиками:
- - кадастровый номер 16:53:04 02 03:0044, местонахождение: г. Нижнекамск, 35 мкр., общая площадь 109 043 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку;
- - кадастровый номер 16:53:04 02 03:0043, местонахождение: г. Нижнекамск, 35 мкр., общая площадь 179 959 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку;
- - кадастровый номер 16:53:04 04 03:0001; местонахождение: г. Нижнекамск, ул. Химиков, д. 38, общая площадь: 8627 кв. м, целевое назначение (категория): земли поселений; разрешенное использование: под жилую застройку (раздел 1 договора).
Указанные земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 28.03.2006.
Срок аренды установлен по 14.03.2016, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.5 договора).
Вышеназванный договор аренды зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.
Пунктом 2.2 указанного договора определена величина ежегодной арендной платы в размере 3 034 781 руб.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя в размере 252 898 руб. не позднее 10 числа следующего месяца.
Из материалов дела усматривается, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.010 по делу N А65-15097/2009 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков от 28.03.2006 N 071-2927 в сумме 6 081 678,75 руб. и пени в сумме 1 545 962.73 руб.
Наличие задолженности по арендной плате ответчиком не оспаривается.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчик суду не представил.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 4.2 договора аренды от 28.03.2006 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда либо в одностороннем порядке арендодателем, в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Претензионным письмом от 14.12.009 N 1-30/9181 истец направил ответчику 15.12.2009 предложение о расторжении вышеуказанного договора аренды.
Данное предложение оставлено ОАО "Химстрой" без ответа.
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленного истцом требования.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что вышеназванный договор аренды земельных участков является полностью ничтожной сделкой, судебная коллегия отклоняет исходя из следующего.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Из решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.02.2010 по делу N А65-15097/2009 следует, что на момент подписания договора аренды на земельных участках 35 и 35А микрорайонов располагались завершенные строительством жилые дома общей площадью, предоставленной под строительство, в размере 82 959,8 кв. м, что в силу положений статьи 168 ГК РФ свидетельствует о ничтожности договора в этой части.
Таким образом, арбитражный суд по делу N А65-15097/2009 пришел к выводу о ничтожности договора в части земельных участков общей площадью 82 959,8 кв. м. При этом договор аренды от 28.03.2006 N 071-2927 в части земельных участков общей площадью 208 042 кв. м признан действительным.
Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Ответчиком не представлены суду доказательства, подтверждающие, что земельные участки общей площадью 208 042 кв. м находятся под завершенными строительством многоквартирными домами и перешли в установленном порядке (после формирования и постановки на кадастровый учет) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, что указанные земельные участки необходимы для эксплуатации завершенных строительством многоквартирных домов.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, и не влияют на законность принятых судебных актов.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, нарушений норм материального и процессуального права судами не допущено, в связи с этим кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Принимая во внимание, что ОАО "Химстрой" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.05.2010 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу N А65-36972/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Химстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы.
Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)