Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания помощником Е.С. Сластиной
при участии сторон:
от истца: Суманова А.В. по дов. от 17.06.2011 г.
от ответчика: Танцерева А.В. по до. от 23.04.2012 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "МКС-Новосибирск"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года
по делу N А45-19932/2011 (судья Карбовская И.В.)
по иску ЗАО "МКС-Новосибирск" (ОГРН 1105475103413), г. Новосибирск
к ООО "Премьер Н" (ОГРН 1075407025033), г. Новосибирск
о взыскании задолженности и пени
установил:
ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Премьер Н", с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. В отношении требования о взыскании процентов в размере 11415 руб. 46 коп. истцом заявлен отказ от иска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в удовлетворении иска отказано, производство по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено.
Не согласившись с решением от 9 февраля 2012 года ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец ссылается на то, что судом в решении указана формула и порядок расчета, заявленный истцом ранее. Истцом в ходе судебного разбирательства была уточнена сумма и был приложен расчет задолженности на сумму 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. Признавая отсутствие в материалах дела доказательств созыва и проведения собраний жильцов дома от 14.09.2010 г. и 26.08.2010 г., и признавая их недействительными, суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований. Решения общего собрания собственников многоквартирного дома не были признаны недействительными. Несоответствие площади в протоколах и справки из БТИ не влечет отмены и недействительности протоколов. Кроме того, ответчик, являясь собственником, не принимал участия в собрании, не использовал свое право на подачу заявления об обжаловании решения общего собрания собственников с указанием нарушений его прав.
ООО "Премьер Н" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что при вычислениях задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЗАО "МКС-Новосибирск" вместо площади общего имущества умножил произведение размера доли в праве общей собственности на общее имущество и тариф на площадь всего дома, о чем указал в уточнениях к расчету задолженности за содержание и ремонт общего имущества. Расчет не соответствует действующему законодательству РФ, противоречит статьям 36, 37, 158 ЖК РФ и статьям 244, 290 ГК РФ. Встроенно-пристроенные нежилые помещения не являются местами общего пользования, не могут входить в состав общего имущества собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома. Согласно справки о площадях помещений многоквартирного дома от 24 ноября 2011 г. N 01-09-64645 общая площадь квартир (жилых помещений) составляет 20 497.2 кв. м. а площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений - 9 068, 2 кв. м. что в сумме равно 29 565,4 кв. м, площадь общего имущества составляет 3431, 3 кв. м (2076,9 - площадь лестниц, включая межквартирные лестничные площадки) + 1354,4 (площадь общих коридоров) = 3431,3). Представленные протоколы общего собрания собственников жилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 15, от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г. являются недействительными, тариф на содержание общего имущества на протяжении всего периода равняется 7,25 руб. за 1 кв. м общей площади. Считает, что задолженность ООО "Премьер Н" по расходам на содержание общего имущества не могла превышать 48534 руб. 54 коп.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Премьер Н" является собственником нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Челюскинцев, 15, площадью 1391, 40 кв. м (номер на поэтажном плане 1 - 40, 43 - 55, 60, этаж 1) и площадью 1347, 60 кв. м (номер на поэтажном плане 67 - 78, 80 - 82, 85 - 94, 98 - 130, этаж 1, подземный этаж), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделаны записи N 54-54-01/564/2011-028, 54-54-01/564/2011-027.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск, от 18.08.2006 г. выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ЗАО "Новосибирскэнергосбыт".
В дальнейшем ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" было реорганизовано в форме выделения ЗАО "ЦУЖФ", что подтверждается протоколом N 8 о принятии решения совета директоров ОАО "Сибирьэнерго" от 09 ноября 2007 года. Затем Советом директоров ОАО "Сибирьэнерго" было принято решения об изменении наименования общества ЗАО "ЦУЖФ" на "Сибрьэнерго-Комфорт" (протокол N 9 о принятии решений Советом директоров ОАО "Сибирьэнерго" от 23.11.2007).
29.10.2010 г. решением единственного акционера от 29 октября 2010 г. ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" было реорганизовано в форме выделения в ЗАО "МКС-Новосибирск".
01.01.2007 г. между собственниками многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск и истцом заключен договор управления многоквартирным домом.
Договор с ответчиком на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 15, в отношении заявленной истцом площади ответчика, не заключался.
В период с февраля 2009 года по январь 2012 истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома, а также нес расходы по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По расчету истца у ответчика за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. образовалась задолженность по содержанию общего имуществу, пропорционально доли, принадлежащей ответчику в размере 442841 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проверив расчет задолженности истца, признал его несоответствующим действующему законодательству РФ. Кроме того, суд первой инстанции признал не подлежащими применению тарифы, установленные на основании протоколов общего собрания жильцов дома от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г., установив отсутствие доказательств созыва и проведения собраний.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из данных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно статье 36 ЖК РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со статьей 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ответчику неправильно трактует положения указанной статьи, считая, что часть встроенных помещений не включается в расчет доли, принадлежащей ответчику.
Следовательно, в соответствии с действующим законодательством в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Указанная позиция подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2008 года N 4342/08 дано разъяснение, что отсутствие договора не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер. Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого общего имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Судом необоснованно отклонен представленный истцом расчет, поскольку расчет стоимости обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Премьер Н", производился по установленным тарифам. Как пояснил представитель истца в суде апелляционной инстанции, площадь помещений, находящихся в собственности ООО "Премьер Н" в отношении которых были заявлены исковые требования ЗАО "МКС-Новосибирск", составляет 1221,9 кв. м, истец заявляет расходы как внедоговорное требование.
Собственниками ежегодно устанавливались тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и управление в многоквартирном доме на основании решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленные:
- приложением N 4 к договору N 10-05 от 01.01.2007 г. об утверждении тарифа на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в сумме 7,25 руб. за 1 кв. м, платы за капитальный ремонт в размере 1,94 руб.
- протоколом общего собрания от 14.09.2010 г. об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2010 год в размере 10.93 руб. за 1 кв. м, вывоз ТБО - 1,30 руб. на 1 кв. м
- протоколом общего собрания от 26.08.2011 г. об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2011 г. в сумме 15.50 руб. на 1 кв. м и 2.65 руб. на 1 кв. м ежемесячно с 01.09.2011 г. по 31.08.2012 г. за капитальный ремонт.
Решения общего собрания об утверждении тарифов являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований, дав оценку решениям общих собраний, оформленных протоколами от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г., на предмет наличия доказательств соблюдения созыва и полномочности участников собраний. Оснований давать оценку решениям (протоколам) у суда первой инстанции не имелось, поскольку решения собраний никем не оспорены. В силу пунктов 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
В материалах дела отсутствуют данные о признании решений от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск, недействительным в установленном законом порядке.
Расчет истца на основании утвержденных собственниками тарифов проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
В соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в силу статьи 1102 ГК РФ на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение (сбережение денежных средств) в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, пропорциональной его доле.
Таким образом, с учетом произведенного расчета в соответствии с размерами тарифов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. в счет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
С учетом вышеизложенного решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в обжалуемой части подлежит отмене. Апелляционная жалоба ЗАО "МКС-Новосибирск" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в части отказа в иске отменить;
- взыскать с ООО "Премьер Н" в пользу ЗАО "МКС-Новосибирск" 442841 руб. задолженности, 11856 руб. 80 коп. госпошлины по иску и 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе;
- в остальной части решение оставить без изменений;
- возвратить ЗАО "МКС-Новосибирск" из федерального бюджета 644 руб. 62 коп. госпошлины, уплаченные по платежному поручению N 4985 от 28 декабря 2011 года.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
В.В.КРЕСС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.05.2012 N 07АП-2892/12 ПО ДЕЛУ N А45-19932/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2012 г. N 07АП-2892/12
Дело N А45-19932/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.Е. Лобановой
судей В.В. Кресса
И.И. Терехиной
при ведении протокола судебного заседания помощником Е.С. Сластиной
при участии сторон:
от истца: Суманова А.В. по дов. от 17.06.2011 г.
от ответчика: Танцерева А.В. по до. от 23.04.2012 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "МКС-Новосибирск"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года
по делу N А45-19932/2011 (судья Карбовская И.В.)
по иску ЗАО "МКС-Новосибирск" (ОГРН 1105475103413), г. Новосибирск
к ООО "Премьер Н" (ОГРН 1075407025033), г. Новосибирск
о взыскании задолженности и пени
установил:
ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО "Премьер Н", с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. В отношении требования о взыскании процентов в размере 11415 руб. 46 коп. истцом заявлен отказ от иска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в удовлетворении иска отказано, производство по требованию о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено.
Не согласившись с решением от 9 февраля 2012 года ЗАО "МКС-Новосибирск" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец ссылается на то, что судом в решении указана формула и порядок расчета, заявленный истцом ранее. Истцом в ходе судебного разбирательства была уточнена сумма и был приложен расчет задолженности на сумму 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. Признавая отсутствие в материалах дела доказательств созыва и проведения собраний жильцов дома от 14.09.2010 г. и 26.08.2010 г., и признавая их недействительными, суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований. Решения общего собрания собственников многоквартирного дома не были признаны недействительными. Несоответствие площади в протоколах и справки из БТИ не влечет отмены и недействительности протоколов. Кроме того, ответчик, являясь собственником, не принимал участия в собрании, не использовал свое право на подачу заявления об обжаловании решения общего собрания собственников с указанием нарушений его прав.
ООО "Премьер Н" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что при вычислениях задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЗАО "МКС-Новосибирск" вместо площади общего имущества умножил произведение размера доли в праве общей собственности на общее имущество и тариф на площадь всего дома, о чем указал в уточнениях к расчету задолженности за содержание и ремонт общего имущества. Расчет не соответствует действующему законодательству РФ, противоречит статьям 36, 37, 158 ЖК РФ и статьям 244, 290 ГК РФ. Встроенно-пристроенные нежилые помещения не являются местами общего пользования, не могут входить в состав общего имущества собственников помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома. Согласно справки о площадях помещений многоквартирного дома от 24 ноября 2011 г. N 01-09-64645 общая площадь квартир (жилых помещений) составляет 20 497.2 кв. м. а площадь встроенно-пристроенных нежилых помещений - 9 068, 2 кв. м. что в сумме равно 29 565,4 кв. м, площадь общего имущества составляет 3431, 3 кв. м (2076,9 - площадь лестниц, включая межквартирные лестничные площадки) + 1354,4 (площадь общих коридоров) = 3431,3). Представленные протоколы общего собрания собственников жилых помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 15, от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г. являются недействительными, тариф на содержание общего имущества на протяжении всего периода равняется 7,25 руб. за 1 кв. м общей площади. Считает, что задолженность ООО "Премьер Н" по расходам на содержание общего имущества не могла превышать 48534 руб. 54 коп.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Премьер Н" является собственником нежилых помещений в жилом доме по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Челюскинцев, 15, площадью 1391, 40 кв. м (номер на поэтажном плане 1 - 40, 43 - 55, 60, этаж 1) и площадью 1347, 60 кв. м (номер на поэтажном плане 67 - 78, 80 - 82, 85 - 94, 98 - 130, этаж 1, подземный этаж), о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделаны записи N 54-54-01/564/2011-028, 54-54-01/564/2011-027.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск, от 18.08.2006 г. выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ЗАО "Новосибирскэнергосбыт".
В дальнейшем ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" было реорганизовано в форме выделения ЗАО "ЦУЖФ", что подтверждается протоколом N 8 о принятии решения совета директоров ОАО "Сибирьэнерго" от 09 ноября 2007 года. Затем Советом директоров ОАО "Сибирьэнерго" было принято решения об изменении наименования общества ЗАО "ЦУЖФ" на "Сибрьэнерго-Комфорт" (протокол N 9 о принятии решений Советом директоров ОАО "Сибирьэнерго" от 23.11.2007).
29.10.2010 г. решением единственного акционера от 29 октября 2010 г. ЗАО "Сибирьэнерго-Комфорт" было реорганизовано в форме выделения в ЗАО "МКС-Новосибирск".
01.01.2007 г. между собственниками многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск и истцом заключен договор управления многоквартирным домом.
Договор с ответчиком на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 15, в отношении заявленной истцом площади ответчика, не заключался.
В период с февраля 2009 года по январь 2012 истец осуществлял управление, содержание и техническое обслуживание имущества многоквартирного дома, а также нес расходы по текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
По расчету истца у ответчика за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. образовалась задолженность по содержанию общего имуществу, пропорционально доли, принадлежащей ответчику в размере 442841 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проверив расчет задолженности истца, признал его несоответствующим действующему законодательству РФ. Кроме того, суд первой инстанции признал не подлежащими применению тарифы, установленные на основании протоколов общего собрания жильцов дома от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г., установив отсутствие доказательств созыва и проведения собраний.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Из данных норм следует обязанность собственника помещения в многоквартирном доме участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности.
К общему имуществу в многоквартирном доме согласно статье 36 ЖК РФ относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с требованиями статей 36, 39 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долей собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества.
В соответствии со статьей 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ответчику неправильно трактует положения указанной статьи, считая, что часть встроенных помещений не включается в расчет доли, принадлежащей ответчику.
Следовательно, в соответствии с действующим законодательством в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Указанная позиция подтверждена Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2008 года N 4342/08 дано разъяснение, что отсутствие договора не является основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, поскольку положения статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации носят императивный характер. Неосуществление полномочий по фактическому пользованию каким-либо объектом общего имущества не слагает с собственника этого общего имущества обязанности по его содержанию, поскольку несение бремени расходов закон связывает не с фактом владения или пользования, а с размером доли в общем имуществе.
В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, управляющие компании вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.
Расчет представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 9 ноября 2010 года N 4910/10).
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств. Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Судом необоснованно отклонен представленный истцом расчет, поскольку расчет стоимости обслуживания и содержания общего имущества дома, приходящейся на долю собственника - ООО "Премьер Н", производился по установленным тарифам. Как пояснил представитель истца в суде апелляционной инстанции, площадь помещений, находящихся в собственности ООО "Премьер Н" в отношении которых были заявлены исковые требования ЗАО "МКС-Новосибирск", составляет 1221,9 кв. м, истец заявляет расходы как внедоговорное требование.
Собственниками ежегодно устанавливались тарифы на содержание общего имущества в многоквартирном доме и управление в многоквартирном доме на основании решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов, оформленные:
- приложением N 4 к договору N 10-05 от 01.01.2007 г. об утверждении тарифа на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в сумме 7,25 руб. за 1 кв. м, платы за капитальный ремонт в размере 1,94 руб.
- протоколом общего собрания от 14.09.2010 г. об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2010 год в размере 10.93 руб. за 1 кв. м, вывоз ТБО - 1,30 руб. на 1 кв. м
- протоколом общего собрания от 26.08.2011 г. об утверждении платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2011 г. в сумме 15.50 руб. на 1 кв. м и 2.65 руб. на 1 кв. м ежемесячно с 01.09.2011 г. по 31.08.2012 г. за капитальный ремонт.
Решения общего собрания об утверждении тарифов являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд первой инстанции вышел за пределы рассматриваемых требований, дав оценку решениям общих собраний, оформленных протоколами от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г., на предмет наличия доказательств соблюдения созыва и полномочности участников собраний. Оснований давать оценку решениям (протоколам) у суда первой инстанции не имелось, поскольку решения собраний никем не оспорены. В силу пунктов 5, 6 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
В материалах дела отсутствуют данные о признании решений от 14.09.2010 г. и от 26.08.2011 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. Челюскинцев, 15, г. Новосибирск, недействительным в установленном законом порядке.
Расчет истца на основании утвержденных собственниками тарифов проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным.
В соответствии с правилами статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество, за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Учитывая, что ответчик не производил оплату услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, в силу статьи 1102 ГК РФ на стороне ответчика возникает неосновательное обогащение (сбережение денежных средств) в виде стоимости технического содержания, ремонта общего имущества многоквартирного дома, пропорциональной его доле.
Таким образом, с учетом произведенного расчета в соответствии с размерами тарифов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 442841 руб. за период с 01.02.2009 г. по 31.01.2012 г. в счет расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
С учетом вышеизложенного решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в обжалуемой части подлежит отмене. Апелляционная жалоба ЗАО "МКС-Новосибирск" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
- решение Арбитражного суда Новосибирской области от 9 февраля 2012 года по делу N А45-19932/2011 в части отказа в иске отменить;
- взыскать с ООО "Премьер Н" в пользу ЗАО "МКС-Новосибирск" 442841 руб. задолженности, 11856 руб. 80 коп. госпошлины по иску и 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе;
- в остальной части решение оставить без изменений;
- возвратить ЗАО "МКС-Новосибирск" из федерального бюджета 644 руб. 62 коп. госпошлины, уплаченные по платежному поручению N 4985 от 28 декабря 2011 года.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Л.Е.ЛОБАНОВА
Судьи
И.И.ТЕРЕХИНА
В.В.КРЕСС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)