Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2007.
Полный текст решения изготовлен 10.12.2007.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.К. Киселева при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании незаконными действий.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Ефимов Сергей Юрьевич.
В судебном заседании приняла участие представитель ответчика Н.В. Телегина (доверенность от 25.12.2006 N 08-16/223).
Заявитель и третье лицо в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом (заявитель извещен под роспись в протоколе судебного заседания от 08.11.2007, третье лицо извещено телефонограммой от 30.11.2007).
Объявлен состав суда. Отводов составу суда не заявлено. Права лиц, участвующих в деле, разъяснены.
Заявлений и ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Открытое акционерное общество "Екатеринбургский муниципальный банк" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - управление), выразившихся в отказе в государственной регистрации договора от 28.04.2007 N 12/05-14021 залога имущественных прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Мотивируя заявленные требования, банк ссылается на то, что залог имущественных прав по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации по аналогии закона.
Управление требования банка не признало по основаниям, изложенным в отзыве от 08.11.2007, указав, что государственная регистрация договора залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве не предусмотрена.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения управления, суд
гражданин Ефимов С.Ю. заключил договор от 27.02.2007 N ИЗ-10 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора, прошедшего 16.03.2007 государственную регистрацию, является квартира N 35 в указанном в договоре строящемся многоэтажном жилом доме в г. Екатеринбурге (далее - квартира).
Банк и Ефимов С.Ю. заключили кредитный договор от 28.04.2007 N 05-14021, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит на строительство указанной квартиры. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банк и Ефимов заключили договор залога от 28.04.2007 N 12/05-14021.
- Предметом залога стороны определили: 1) до государственной регистрации права собственности на квартиру - имущественные права (требования) Ефимова по договору от 27.02.2007 N ИЗ-10 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно: право требования передачи в собственность готовой квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на квартиру; право требования на возврат причитающихся Ефимову денежных средств по договору на долевое участие в случае его расторжения или прекращения по иным основаниям; иные права (требования к застройщику), принадлежащие Ефимову по договору на долевое участие;
2) после государственной регистрации права собственности на квартиру - указанная квартира.
С заявлением о государственной регистрации договора залога банк и Ефимов С.Ю. обратились в управление. Однако управление в регистрации договора отказало (сообщение от 28.06.2007 N 16-16/17460), мотивировав свой отказ тем, что данный договор не подлежит государственной регистрации.
Считая, что отказ является незаконным и нарушает его права, банк обратился в арбитражный суд.
Суд считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним признается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ), а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Из анализа указанных норм следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит публично-правовой характер и осуществляется не по усмотрению участников гражданского оборота, а лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Как следует из договора залога от 28.04.2007 N 12/05-14021, предметом залога являются права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не являются правами, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.
При таких обстоятельствах отказ управления является правомерным.
Ссылка банка на статьи 11, 54 Закона РФ "О залоге", п. 1 ст. 336 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" судом отклоняется.
В соответствии со ст. 11 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872 "О залоге" залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию. В силу ст. 54 данного Закона предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.
На основании п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Из анализа указанных правовых норм следует, что имущественные права (требования) могут быть предметом залога, но не следует, что договор залога таких прав подлежит государственной регистрации.
Что касается ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то она предусматривает государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, но не договора залога прав по такому договору. Таким образом, из указанной нормы также не следует, что договор залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Доводы банка о том, что к залогу прав по договору об участии в долевом строительстве должны применяться положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", основаны на неверном толковании закона.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предметом договора об ипотеке является залог недвижимого имущества, в частности, жилых домов и квартир.
Согласно ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием, в частности, кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
Однако права требования по договору об участии в долевом строительстве не являются недвижимым имуществом, а договор залога таких прав - договором об ипотеке.
Довод банка о том, что в данном случае подлежит применению аналогия закона и залог прав, вытекающих из договора долевого участия, подлежит государственной регистрации по аналогии с залогом права аренды на недвижимое имущество, является ошибочным.
Применение гражданского законодательства по аналогии предусмотрено ст. 6 ГК РФ. Вместе с тем правоотношения по государственной регистрации являются не гражданско-правовыми, а публично-правовыми отношениями. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, наделены специальной правоспособностью, то есть их полномочия определены компетенцией государственного органа. Они не могут действовать по принципу "что не запрещено, то разрешено". Государственный орган может совершать лишь те действия, которые ему прямо (то есть не по аналогии) разрешены.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора залога прав требования и не установлен порядок совершения действий по регистрации такого договора, то управление приняло правомерное решение об отказе в государственной регистрации договора залога права требования.
Руководствуясь статьями 201, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной инстанцией можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 10.12.2007 ПО ДЕЛУ N А60-27470/2007-С9
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 10 декабря 2007 г. по делу N А60-27470/2007-С9
Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2007.
Полный текст решения изготовлен 10.12.2007.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.К. Киселева при ведении протокола судебного заседания судьей рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании незаконными действий.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Ефимов Сергей Юрьевич.
В судебном заседании приняла участие представитель ответчика Н.В. Телегина (доверенность от 25.12.2006 N 08-16/223).
Заявитель и третье лицо в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом (заявитель извещен под роспись в протоколе судебного заседания от 08.11.2007, третье лицо извещено телефонограммой от 30.11.2007).
Объявлен состав суда. Отводов составу суда не заявлено. Права лиц, участвующих в деле, разъяснены.
Заявлений и ходатайств от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Открытое акционерное общество "Екатеринбургский муниципальный банк" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - управление), выразившихся в отказе в государственной регистрации договора от 28.04.2007 N 12/05-14021 залога имущественных прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и обязании осуществить государственную регистрацию указанного договора.
Мотивируя заявленные требования, банк ссылается на то, что залог имущественных прав по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации по аналогии закона.
Управление требования банка не признало по основаниям, изложенным в отзыве от 08.11.2007, указав, что государственная регистрация договора залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве не предусмотрена.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения управления, суд
установил:
гражданин Ефимов С.Ю. заключил договор от 27.02.2007 N ИЗ-10 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора, прошедшего 16.03.2007 государственную регистрацию, является квартира N 35 в указанном в договоре строящемся многоэтажном жилом доме в г. Екатеринбурге (далее - квартира).
Банк и Ефимов С.Ю. заключили кредитный договор от 28.04.2007 N 05-14021, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит на строительство указанной квартиры. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банк и Ефимов заключили договор залога от 28.04.2007 N 12/05-14021.
- Предметом залога стороны определили: 1) до государственной регистрации права собственности на квартиру - имущественные права (требования) Ефимова по договору от 27.02.2007 N ИЗ-10 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно: право требования передачи в собственность готовой квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на квартиру; право требования на возврат причитающихся Ефимову денежных средств по договору на долевое участие в случае его расторжения или прекращения по иным основаниям; иные права (требования к застройщику), принадлежащие Ефимову по договору на долевое участие;
2) после государственной регистрации права собственности на квартиру - указанная квартира.
С заявлением о государственной регистрации договора залога банк и Ефимов С.Ю. обратились в управление. Однако управление в регистрации договора отказало (сообщение от 28.06.2007 N 16-16/17460), мотивировав свой отказ тем, что данный договор не подлежит государственной регистрации.
Считая, что отказ является незаконным и нарушает его права, банк обратился в арбитражный суд.
Суд считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним признается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ), а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Из анализа указанных норм следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит публично-правовой характер и осуществляется не по усмотрению участников гражданского оборота, а лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Как следует из договора залога от 28.04.2007 N 12/05-14021, предметом залога являются права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.
Права требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома не являются правами, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.
При таких обстоятельствах отказ управления является правомерным.
Ссылка банка на статьи 11, 54 Закона РФ "О залоге", п. 1 ст. 336 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" судом отклоняется.
В соответствии со ст. 11 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872 "О залоге" залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию. В силу ст. 54 данного Закона предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.
На основании п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Из анализа указанных правовых норм следует, что имущественные права (требования) могут быть предметом залога, но не следует, что договор залога таких прав подлежит государственной регистрации.
Что касается ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то она предусматривает государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, но не договора залога прав по такому договору. Таким образом, из указанной нормы также не следует, что договор залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Доводы банка о том, что к залогу прав по договору об участии в долевом строительстве должны применяться положения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", основаны на неверном толковании закона.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предметом договора об ипотеке является залог недвижимого имущества, в частности, жилых домов и квартир.
Согласно ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием, в частности, кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В силу ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
Однако права требования по договору об участии в долевом строительстве не являются недвижимым имуществом, а договор залога таких прав - договором об ипотеке.
Довод банка о том, что в данном случае подлежит применению аналогия закона и залог прав, вытекающих из договора долевого участия, подлежит государственной регистрации по аналогии с залогом права аренды на недвижимое имущество, является ошибочным.
Применение гражданского законодательства по аналогии предусмотрено ст. 6 ГК РФ. Вместе с тем правоотношения по государственной регистрации являются не гражданско-правовыми, а публично-правовыми отношениями. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, наделены специальной правоспособностью, то есть их полномочия определены компетенцией государственного органа. Они не могут действовать по принципу "что не запрещено, то разрешено". Государственный орган может совершать лишь те действия, которые ему прямо (то есть не по аналогии) разрешены.
Поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора залога прав требования и не установлен порядок совершения действий по регистрации такого договора, то управление приняло правомерное решение об отказе в государственной регистрации договора залога права требования.
Руководствуясь статьями 201, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
в удовлетворении требований открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Свердловской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной инстанцией можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья
КИСЕЛЕВ Ю.К.
КИСЕЛЕВ Ю.К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)