Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Масальской Н.Г.,
судей Лихачевой А.Н., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аветисян Е.А.,
при участии:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района": Попов В.А., доверенность от 22.06.2012, паспорт,
- от ответчика, закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт", третьего лица, Администрации города Екатеринбурга: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 апреля 2012 года
по делу N А60-54992/2011
принятое судьей Куклевой Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" (ОГРН 1056603992686, ИНН 6671162353)
к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (ОГРН 1036604023500, ИНН 6671141360)
третье лицо: Администрация города Екатеринбурга
об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" (далее - ООО "УЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (далее - ЗАО "УК "Стандарт", ответчик) об обязании передать техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Серова, 21, а именно: технический паспорт (с экспликацией к плану жилого дома, планы этажей); план земельного участка; акт обследования технического состояния дома; акт о разграничении принадлежности канализационных сетей; акт о разграничении принадлежности водопроводных сетей; акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности; акты допуска в эксплуатацию узлов учета ХВС, ГВС; информацию по проведению ремонтов, информацию по лифтам; паспорт готовности объекта жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях; ключи от технических помещений (л.д. 7-9).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса привлечена Администрация города Екатеринбурга (л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2012 года (резолютивная часть от 19.04.2012, судья Е.А.Куклева) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 175-281).
Истец, ООО "УЖКХ", с решением суда первой инстанции не согласился, представил апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение отменить. Заявитель полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно истолкован закон.
Указал, что, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из непредставления истцом надлежащих доказательств нарушения ответчиком договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Не соглашаясь с выводами суда, истец полагает, что представил достаточные доказательства, свидетельствующие о наличии существенных претензий со стороны собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Серова в г. Екатеринбурге к ЗАО "УК "Стандарт", подтверждающие факты ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора управления многоквартирным домом. Проанализировав положения статей 44, 46, части 8 статьи 162, статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец полагает, что причина отказа от договора не имеет значения, собственники имеют право на выбор способа управления многоквартирным домом в любое время на основании решения общего собрания. Полагает, что, решения, принятые собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в г. Екатеринбурге на внеочередном собрании от 26.08.2011, о смене управляющей организации и отказе от исполнения договора с ответчиком в одностороннем порядке, соответствуют нормам действующего законодательства и являются обязательными, как для самих собственников, так и для управляющей организации. Указал, что принятое судом решение противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции 03.07.2012 доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда просил отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные ООО "УЖКХ" исковые требования.
Ответчик (ЗАО "УК "Стандарт"), третье лицо (Администрация города Екатеринбурга) в судебное заседание 03.07.2012 явку представителей не обеспечили, письменных отзывов на жалобу не представили.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.10.2007 собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Серова, 21, на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования, приняли решения о выборе способа управления домом - управление управляющей организацией, выбрали управляющую организацию - ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" (протокол собрания - л.д. 36).
01 ноября 2007 года между ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" и собственниками дома 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга заключен договор управления многоквартирным домом N 06-0342-0000 (л.д. 48-59).
ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" изменило наименование на ЗАО "УК "Стандарт".
На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в городе Екатеринбург 26 августа 2011 года собственники помещений приняли решение о расторжении договора управления с ЗАО "УК "Стандарт" и о передаче функций управления многоквартирным домом ООО "УЖКХ" (протокол N 1 от 26.08.2011 - л.д. 16-19).
Уведомлениями от 19.09.2011, 27.10.2011, 22.09.2011, 09.11.2011 собственники помещений спорного многоквартирного дома и истец извещали ответчика о состоявшемся собрании и принятом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в городе Екатеринбург решении о расторжении договора с ЗАО "УК "Стандарт" в одностороннем порядке, просили передать по акту приема-передачи техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом.
В связи с тем, что ответчик не исполнил требование о передаче технической документации, истец на основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства (части 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации); поскольку вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался; в ходе рассмотрения заявленного требования истец не представил надлежащих доказательств, что ответчиком допущены нарушения условия упомянутого договора, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора суд пришел к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом от 01.11.2007 не прекращен, у ответчика не возникла обязанность передать истцу техническую документацию.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
Вывод суда первой инстанции о том, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, суд апелляционной инстанции находит основанным на неправильном толковании норм материального права.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, между ЗАО "УК "Стандарт" (Управляющий) и собственниками помещений дома N 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга на основании решения собрания собственников от 10.10.2007 заключен договор управления многоквартирным домом N 06-0342-0000 от 01.11.2007.
На общем собрании, состоявшемся 26.08.2011, собственники помещений спорного многоквартирного дома приняли решение о расторжении договора с ответчиком, о выборе способа управления - управляющая организация, о выборе управляющей организацией ООО "УЖКХ".
Решение собственников в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
Заявление о расторжении договора и копия протокола общего собрания от 26.08.2011 были направлены в адрес ответчика как собственниками помещений многоквартирного жилого дома, так и ООО "УЖКХ" (л.д. 20, 21, 22). Факт получения уведомления ответчиком установлен судом и ЗАО "УК "Стандарт" не оспаривается.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом с ЗАО "УК "Стандарт" расторгнут.
На основании изложенного, то обстоятельство, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств не был включен в повестку дня и собранием, проходившим 26.08.2011, по существу не рассматривался, не является основанием для признания договора управления, заключенного между ответчиком и собственниками дома 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга, действующим.
В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлен факт расторжения договора управления с ответчиком, у последнего возникла обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.
Согласно Письму Министерства Регионального развития РФ N 14313-РМ/07 от 20.12.2006 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В пункте 26 Правил N 491 поименованы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, указанным пунктом не определен.
ЗАО "УК "Стандарт" не оспаривало то обстоятельство, что истребуемые истцом документы относятся к технической документации, связанной с управлением многоквартирным жилым домом. Отсутствие технической документации у прежней управляющей организации не устраняет обязанность передать документацию вновь избранной управляющей организации после ее восстановления.
Поскольку требование истца о передаче технической документации и иных документов, необходимых для управления домом, ответчиком не исполнено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заявленных истцом исковых требований.
В связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2012 подлежит отмене, исковые требования ООО "УЖКХ" - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ООО "УЖКХ" по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2012 года по делу N А60-54992/2011 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Стандарт" передать обществу с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Серова, 21, а именно: технический паспорт (с экспликацией к плану жилого дома, планы этажей); план земельного участка; акт обследования технического состояния дома; акт о разграничении принадлежности канализационных сетей; акт о разграничении принадлежности водопроводных сетей; акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности; акты допуска в эксплуатацию узлов учета ХВС, ГВС; информацию по проведению ремонтов, информацию по лифтам; паспорт готовности объекта жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях; ключи от технических помещений.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска, 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
В.Ю.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.07.2012 N 17АП-5876/2012-ГК ПО ДЕЛУ N А60-54992/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2012 г. N 17АП-5876/2012-ГК
Дело N А60-54992/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Масальской Н.Г.,
судей Лихачевой А.Н., Назаровой В.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аветисян Е.А.,
при участии:
от истца, общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района": Попов В.А., доверенность от 22.06.2012, паспорт,
- от ответчика, закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт", третьего лица, Администрации города Екатеринбурга: не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;
- рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района"
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 апреля 2012 года
по делу N А60-54992/2011
принятое судьей Куклевой Е.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" (ОГРН 1056603992686, ИНН 6671162353)
к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (ОГРН 1036604023500, ИНН 6671141360)
третье лицо: Администрация города Екатеринбурга
об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" (далее - ООО "УЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (далее - ЗАО "УК "Стандарт", ответчик) об обязании передать техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Серова, 21, а именно: технический паспорт (с экспликацией к плану жилого дома, планы этажей); план земельного участка; акт обследования технического состояния дома; акт о разграничении принадлежности канализационных сетей; акт о разграничении принадлежности водопроводных сетей; акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности; акты допуска в эксплуатацию узлов учета ХВС, ГВС; информацию по проведению ремонтов, информацию по лифтам; паспорт готовности объекта жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях; ключи от технических помещений (л.д. 7-9).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса привлечена Администрация города Екатеринбурга (л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2012 года (резолютивная часть от 19.04.2012, судья Е.А.Куклева) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 175-281).
Истец, ООО "УЖКХ", с решением суда первой инстанции не согласился, представил апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение отменить. Заявитель полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно истолкован закон.
Указал, что, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из непредставления истцом надлежащих доказательств нарушения ответчиком договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают собственникам право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Не соглашаясь с выводами суда, истец полагает, что представил достаточные доказательства, свидетельствующие о наличии существенных претензий со стороны собственников помещений многоквартирного дома N 21 по ул. Серова в г. Екатеринбурге к ЗАО "УК "Стандарт", подтверждающие факты ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора управления многоквартирным домом. Проанализировав положения статей 44, 46, части 8 статьи 162, статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец полагает, что причина отказа от договора не имеет значения, собственники имеют право на выбор способа управления многоквартирным домом в любое время на основании решения общего собрания. Полагает, что, решения, принятые собственниками помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в г. Екатеринбурге на внеочередном собрании от 26.08.2011, о смене управляющей организации и отказе от исполнения договора с ответчиком в одностороннем порядке, соответствуют нормам действующего законодательства и являются обязательными, как для самих собственников, так и для управляющей организации. Указал, что принятое судом решение противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11.
Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции 03.07.2012 доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда просил отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные ООО "УЖКХ" исковые требования.
Ответчик (ЗАО "УК "Стандарт"), третье лицо (Администрация города Екатеринбурга) в судебное заседание 03.07.2012 явку представителей не обеспечили, письменных отзывов на жалобу не представили.
Апелляционная жалоба судом рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.10.2007 собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Серова, 21, на общем собрании, проведенном в форме заочного голосования, приняли решения о выборе способа управления домом - управление управляющей организацией, выбрали управляющую организацию - ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" (протокол собрания - л.д. 36).
01 ноября 2007 года между ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" и собственниками дома 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга заключен договор управления многоквартирным домом N 06-0342-0000 (л.д. 48-59).
ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" изменило наименование на ЗАО "УК "Стандарт".
На внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в городе Екатеринбург 26 августа 2011 года собственники помещений приняли решение о расторжении договора управления с ЗАО "УК "Стандарт" и о передаче функций управления многоквартирным домом ООО "УЖКХ" (протокол N 1 от 26.08.2011 - л.д. 16-19).
Уведомлениями от 19.09.2011, 27.10.2011, 22.09.2011, 09.11.2011 собственники помещений спорного многоквартирного дома и истец извещали ответчика о состоявшемся собрании и принятом общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме N 21 по ул. Серова в городе Екатеринбург решении о расторжении договора с ЗАО "УК "Стандарт" в одностороннем порядке, просили передать по акту приема-передачи техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом.
В связи с тем, что ответчик не исполнил требование о передаче технической документации, истец на основании статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства (части 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации); поскольку вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался; в ходе рассмотрения заявленного требования истец не представил надлежащих доказательств, что ответчиком допущены нарушения условия упомянутого договора, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора суд пришел к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом от 01.11.2007 не прекращен, у ответчика не возникла обязанность передать истцу техническую документацию.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания.
Вывод суда первой инстанции о том, что право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, суд апелляционной инстанции находит основанным на неправильном толковании норм материального права.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, между ЗАО "УК "Стандарт" (Управляющий) и собственниками помещений дома N 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга на основании решения собрания собственников от 10.10.2007 заключен договор управления многоквартирным домом N 06-0342-0000 от 01.11.2007.
На общем собрании, состоявшемся 26.08.2011, собственники помещений спорного многоквартирного дома приняли решение о расторжении договора с ответчиком, о выборе способа управления - управляющая организация, о выборе управляющей организацией ООО "УЖКХ".
Решение собственников в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.
Заявление о расторжении договора и копия протокола общего собрания от 26.08.2011 были направлены в адрес ответчика как собственниками помещений многоквартирного жилого дома, так и ООО "УЖКХ" (л.д. 20, 21, 22). Факт получения уведомления ответчиком установлен судом и ЗАО "УК "Стандарт" не оспаривается.
Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни Жилищному кодексу Российской Федерации, ни Гражданскому кодексу Российской Федерации не противоречит.
Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом с ЗАО "УК "Стандарт" расторгнут.
На основании изложенного, то обстоятельство, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств не был включен в повестку дня и собранием, проходившим 26.08.2011, по существу не рассматривался, не является основанием для признания договора управления, заключенного между ответчиком и собственниками дома 21 по ул. Серова г. Екатеринбурга, действующим.
В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлен факт расторжения договора управления с ответчиком, у последнего возникла обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.
Согласно Письму Министерства Регионального развития РФ N 14313-РМ/07 от 20.12.2006 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В пункте 26 Правил N 491 поименованы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом.
При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, указанным пунктом не определен.
ЗАО "УК "Стандарт" не оспаривало то обстоятельство, что истребуемые истцом документы относятся к технической документации, связанной с управлением многоквартирным жилым домом. Отсутствие технической документации у прежней управляющей организации не устраняет обязанность передать документацию вновь избранной управляющей организации после ее восстановления.
Поскольку требование истца о передаче технической документации и иных документов, необходимых для управления домом, ответчиком не исполнено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности заявленных истцом исковых требований.
В связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2012 подлежит отмене, исковые требования ООО "УЖКХ" - удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ООО "УЖКХ" по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2012 года по делу N А60-54992/2011 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Обязать закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Стандарт" передать обществу с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" техническую документацию, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Серова, 21, а именно: технический паспорт (с экспликацией к плану жилого дома, планы этажей); план земельного участка; акт обследования технического состояния дома; акт о разграничении принадлежности канализационных сетей; акт о разграничении принадлежности водопроводных сетей; акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности; акты допуска в эксплуатацию узлов учета ХВС, ГВС; информацию по проведению ремонтов, информацию по лифтам; паспорт готовности объекта жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях; ключи от технических помещений.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Стандарт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищно-коммунальным хозяйством Ленинского района" 4 000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска, 2 000 (две тысячи) руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.Г.МАСАЛЬСКАЯ
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
В.Ю.НАЗАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)