Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фединой В.И.,
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Парамонова Т.Н. по доверенности N 01-4/38 от 25.05.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. по делу N А57-4026/2011, принятое судьей Большедворской Е.Л.,
по иску администрации муниципального образования "Город Саратов"
к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп"
третье лицо: товарищество собственников жилья "Олимп"
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп" (далее - ООО "РекордФинансГрупп", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г. за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. в размере 172 063 руб. 30 коп., пени за период с 15.10.2008 г. по 28.03.2011 г. в размере 17 741 руб. 85 коп.
С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 694 руб. 15 коп.
ООО "РекордФинансГрупп", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания задолженности по договору аренды N 74 от 11.01.2011 г. за земельный участок, расположенный под жилым домом и преддомовой территорией, отказать.
Администрация возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает вынесенное по делу решение законным, обоснованным и неподлежащим отмене по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей ООО "РекордФинансГрупп", третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103 ООО "Поиск-95" в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок площадью 0,8675 га для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по улице Усть-Курдюмской во 2 микрорайоне Новосоколовогорского жилого района в Волжском районе.
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ООО "Поиск-95" (арендатор) был заключен договор N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 г.
В соответствии с пунктом 1.1 вышеуказанного договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 01 15 12, площадью 8 675 кв. м, расположенный по адресу: ул. Усть-Курдюмская во 2-м м/р Новосоколов.ж.р., под жилой (ые) дом (а), проектирование и строительство группы жилых домов, в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, в качественном состоянии, как он есть согласно приложению N 1.
В соответствии с договором от 30.07.2006 г. замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка передающая сторона (ООО "Поиск-95") уступила принимающей стороне (Пономарев О.Б.) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г., заключенного на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района, зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 г. за N 64 -01/48-510/2001-168.
Вышеуказанный договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-11/425/2008-045.
В соответствии с договором от 06.08.2008 г. замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка Пономарев О.Б. (передающая сторона) уступил ООО "РекордФинансГрупп" (принимающая сторона) все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г., заключенному на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района, зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 года за N 64-01/48-510/2001-168, обладающий правами на основании договора замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка от 30.06.2006 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 года за N 64-64-11/425/2008-045.
Соглашение (договор замены стороны в обязательстве) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2008 г., о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-4/496/2008-131.
Согласно п. 2 вышеуказанного договора замены стороны в обязательстве от 06.08.2008 г. земельный участок площадью 8 675 кв. м, предоставленный из земель населенных пунктов в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по ул. Усть-Курдюмской во 2 микрорайоне Новосоколовогорского жилого района в Волжском районе на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408. Определена арендная плата в размере, соответствующем общей площади земельного участка 8 675 кв. м.
В соответствии с п. 3 договора от 06.08.2008 г. принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 года в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.
Пунктами 2.1, 2.2 вышеуказанного договора аренды определено, что арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти, местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года. Арендная плата вносится арендодателем с уплатой равными долями, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2001 г. N 74, по состоянию на 28.03.2011 г. задолженность ООО "РекордФинансГрупп" составила 189 805 руб. 15 коп., в том числе, недоимка - 172 063 руб. 30 коп., неустойка - 17 741 руб. 85 коп., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд Саратовской области с указанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ООО "РекордФинансГрупп" условий договора аренды и ст. ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции законными, обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Указанное постановление опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007 г.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель г. Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 г. N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", текст которого опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области" N 15, июль 2009 года.
В нарушение условий договора аренды и требований ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендная плата за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. ответчиком не перечислялась надлежащим образом, в связи с чем у суда первой инстанции имелись законные основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 172 063 руб. 30 коп.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что он не обязан оплачивать арендную плату за весь земельный участок, поскольку с момента возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты недвижимости у них возникает право собственности на земельный участок, а обязанность застройщика по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации права на все помещения в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка (п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ).
С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ).
Таким образом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005 г., если на эту дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Спорный земельный участок площадью 5 939,40 кв. м, расположенный под многоквартирным жилым домом, не сформирован в установленном законом порядке.
Как следует из абз. 1 п. 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Довод ответчика о прекращении использования части земельного участка площадью 5 939,40 кв. м в связи с завершением строительства многоквартирного дома не является достаточным основанием для вывода о прекращении договора аренды в указанной части, поскольку в аренду был передан единый земельный участок, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома изменения в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка внесены не были.
Арендатор, находящегося в государственной собственности земельного участка, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию продолжает владеть застроенным земельным участком в связи с размещением на нем указанного дома и в интересах будущих собственников квартир или заказчика (инвестора) строительства дома. Факт прекращения строительных работ не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, и не освобождает арендатора от внесения арендной платы за период после ввода дома в эксплуатацию, поскольку основанием обязанности арендатора по внесению арендной платы является передача ему предмета договора во владение и пользование.
Момент возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок под этим домом связывается с моментом завершения формирования земельного участка и проведение его кадастрового учета.
В договоре N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 года отсутствует условие о прекращении действия договора с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Кроме того, в пункте 2.7 договора стороны указали, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 г. N 12-П, обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 28.09.2011 г. N 6448/209/11-3567 усматривается кадастровый номер участка: 64:48:01 01 15:12; его местоположение: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района; категория земель: земли населенных пунктов (весь); разрешенное использование: для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина; площадь: 8 675 кв. м; кадастровая стоимость: 35 793 830 руб. 75 коп.; удельный показатель кадастровой стоимости: 4 126,09 (руб./кв. м); дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 19.12.2000 г.
Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств, следует, что межевание и определение границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не производились. Поэтому земельный участок площадью 5 939,40 кв. м не может быть признан сформированным и в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для взыскания с ответчика арендных платежей по договору N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 года за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. является несостоятельным.
В апелляционной жалобе ООО "РекордФинансГрупп" просит назначить проведение судебной землеустроительной экспертизы для установления площади земельного участка, фактически занимаемого жилым домом с преддомовой территорией, а также для определения площади земельного участка, фактически занимаемого магазином.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения данного ходатайства, также как и суд первой инстанции, отказавший ответчику в назначении экспертизы, поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина и в настоящее время не произведен его раздел, для которого специальных познаний не требуется.
Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.
Согласно представленного истцом расчета с ответчика подлежит взысканию пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.10.2008 года по 28.03.2011 года в размере 17 741 руб. 85 коп.
Судом апелляционной инстанции расчет истца проверен и признан верным. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. по делу N А57-4026/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2011 ПО ДЕЛУ N А57-4026/2011
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2011 г. по делу N А57-4026/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Фединой В.И.,
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Парамонова Т.Н. по доверенности N 01-4/38 от 25.05.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. по делу N А57-4026/2011, принятое судьей Большедворской Е.Л.,
по иску администрации муниципального образования "Город Саратов"
к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп"
третье лицо: товарищество собственников жилья "Олимп"
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "РекордФинансГрупп" (далее - ООО "РекордФинансГрупп", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г. за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. в размере 172 063 руб. 30 коп., пени за период с 15.10.2008 г. по 28.03.2011 г. в размере 17 741 руб. 85 коп.
С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 694 руб. 15 коп.
ООО "РекордФинансГрупп", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований истца в части взыскания задолженности по договору аренды N 74 от 11.01.2011 г. за земельный участок, расположенный под жилым домом и преддомовой территорией, отказать.
Администрация возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает вынесенное по делу решение законным, обоснованным и неподлежащим отмене по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей ООО "РекордФинансГрупп", третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103 ООО "Поиск-95" в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок площадью 0,8675 га для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по улице Усть-Курдюмской во 2 микрорайоне Новосоколовогорского жилого района в Волжском районе.
Во исполнение данного постановления между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ООО "Поиск-95" (арендатор) был заключен договор N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 г.
В соответствии с пунктом 1.1 вышеуказанного договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 01 01 15 12, площадью 8 675 кв. м, расположенный по адресу: ул. Усть-Курдюмская во 2-м м/р Новосоколов.ж.р., под жилой (ые) дом (а), проектирование и строительство группы жилых домов, в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка, в качественном состоянии, как он есть согласно приложению N 1.
В соответствии с договором от 30.07.2006 г. замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка передающая сторона (ООО "Поиск-95") уступила принимающей стороне (Пономарев О.Б.) права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г., заключенного на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района, зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 г. за N 64 -01/48-510/2001-168.
Вышеуказанный договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-11/425/2008-045.
В соответствии с договором от 06.08.2008 г. замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка Пономарев О.Б. (передающая сторона) уступил ООО "РекордФинансГрупп" (принимающая сторона) все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 г., заключенному на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408, на земельный участок, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района, зарегистрированный в Учреждении юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовская областная регистрационная палата" 06.11.2001 года за N 64-01/48-510/2001-168, обладающий правами на основании договора замены стороны в обязательстве в договоре аренды земельного участка от 30.06.2006 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 04.07.2008 года за N 64-64-11/425/2008-045.
Соглашение (договор замены стороны в обязательстве) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.08.2008 г., о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области сделана соответствующая запись о регистрации за N 64-64-4/496/2008-131.
Согласно п. 2 вышеуказанного договора замены стороны в обязательстве от 06.08.2008 г. земельный участок площадью 8 675 кв. м, предоставленный из земель населенных пунктов в аренду сроком на 25 лет для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина по ул. Усть-Курдюмской во 2 микрорайоне Новосоколовогорского жилого района в Волжском районе на основании постановления мэра г. Саратова от 19.12.2000 г. N 813-103, кадастровый номер 64:48:01 01 15:12, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), выданным территориальным отделом N 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Саратовской области от 22.04.2008 г. N С48/08-2408. Определена арендная плата в размере, соответствующем общей площади земельного участка 8 675 кв. м.
В соответствии с п. 3 договора от 06.08.2008 г. принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды земельного участка N 74 от 11.01.2001 года в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.
Пунктами 2.1, 2.2 вышеуказанного договора аренды определено, что арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 2). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти, местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора. Перерасчет арендной платы производится арендодателем в срок до 30 августа текущего года. Арендная плата вносится арендодателем с уплатой равными долями, не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2001 г. N 74, по состоянию на 28.03.2011 г. задолженность ООО "РекордФинансГрупп" составила 189 805 руб. 15 коп., в том числе, недоимка - 172 063 руб. 30 коп., неустойка - 17 741 руб. 85 коп., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд Саратовской области с указанными исковыми требованиями.
Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ООО "РекордФинансГрупп" условий договора аренды и ст. ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции законными, обоснованными, соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 г. N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Указанное постановление опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007 г.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель г. Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 г. N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", текст которого опубликован в издании "Собрание законодательства Саратовской области" N 15, июль 2009 года.
В нарушение условий договора аренды и требований ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендная плата за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. ответчиком не перечислялась надлежащим образом, в связи с чем у суда первой инстанции имелись законные основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 172 063 руб. 30 коп.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя апелляционной жалобы о том, что он не обязан оплачивать арендную плату за весь земельный участок, поскольку с момента возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты недвижимости у них возникает право собственности на земельный участок, а обязанность застройщика по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации права на все помещения в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка (п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ).
С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ).
Таким образом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01.03.2005 г., если на эту дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Спорный земельный участок площадью 5 939,40 кв. м, расположенный под многоквартирным жилым домом, не сформирован в установленном законом порядке.
Как следует из абз. 1 п. 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Довод ответчика о прекращении использования части земельного участка площадью 5 939,40 кв. м в связи с завершением строительства многоквартирного дома не является достаточным основанием для вывода о прекращении договора аренды в указанной части, поскольку в аренду был передан единый земельный участок, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома изменения в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка внесены не были.
Арендатор, находящегося в государственной собственности земельного участка, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию продолжает владеть застроенным земельным участком в связи с размещением на нем указанного дома и в интересах будущих собственников квартир или заказчика (инвестора) строительства дома. Факт прекращения строительных работ не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, и не освобождает арендатора от внесения арендной платы за период после ввода дома в эксплуатацию, поскольку основанием обязанности арендатора по внесению арендной платы является передача ему предмета договора во владение и пользование.
Момент возникновения общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на земельный участок под этим домом связывается с моментом завершения формирования земельного участка и проведение его кадастрового учета.
В договоре N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 года отсутствует условие о прекращении действия договора с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.
Кроме того, в пункте 2.7 договора стороны указали, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 г. N 12-П, обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе, не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя.
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 28.09.2011 г. N 6448/209/11-3567 усматривается кадастровый номер участка: 64:48:01 01 15:12; его местоположение: г. Саратов, ул. Усть-Курдюмская, 2 микрорайон Новосоколовогорского жилого района; категория земель: земли населенных пунктов (весь); разрешенное использование: для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина; площадь: 8 675 кв. м; кадастровая стоимость: 35 793 830 руб. 75 коп.; удельный показатель кадастровой стоимости: 4 126,09 (руб./кв. м); дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 19.12.2000 г.
Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств, следует, что межевание и определение границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, не производились. Поэтому земельный участок площадью 5 939,40 кв. м не может быть признан сформированным и в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для взыскания с ответчика арендных платежей по договору N 74 аренды земельного участка от 11.01.2001 года за период с 18.08.2008 г. по 31.12.2010 г. является несостоятельным.
В апелляционной жалобе ООО "РекордФинансГрупп" просит назначить проведение судебной землеустроительной экспертизы для установления площади земельного участка, фактически занимаемого жилым домом с преддомовой территорией, а также для определения площади земельного участка, фактически занимаемого магазином.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения данного ходатайства, также как и суд первой инстанции, отказавший ответчику в назначении экспертизы, поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику для проектирования и строительства группы жилых домов и магазина и в настоящее время не произведен его раздел, для которого специальных познаний не требуется.
Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере, установленном законодательством, от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки изменяется решением органов государственной власти.
Согласно представленного истцом расчета с ответчика подлежит взысканию пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 15.10.2008 года по 28.03.2011 года в размере 17 741 руб. 85 коп.
Судом апелляционной инстанции расчет истца проверен и признан верным. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.10.2011 г. по делу N А57-4026/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)