Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузьминым
при участии представителей:
от истца: Боброва Г.Е., Ядыкина М.М.
рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Справедливость" (апелляционное производство N 07АП-8187/12)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 30 июля 2012 года по делу N А03-1471/2012 (судья О.В. Фролов)
по иску Товарищества собственников жилья "Справедливость"
к Гаражно-строительному кооперативу N 127,
третьи лица: Главное управление имущественных отношений Алтайского края, общество с ограниченной ответственностью "Уют и согласие",
о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
установил:
Товарищество собственников жилья "Справедливость" (далее - ТСЖ "Справедливость") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Гаражно-строительному кооперативу N 127 (далее - ГСК-127) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем обязания демонтировать подъездные пути к гаражно-строительному кооперативу, проходящие по земельному участку под многоквартирным домом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле.
Исковые требования обоснованы статьями 246, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного жилого дома по пр. Красноармейскому, 131, ответчиком с нарушением прав собственников помещений дома, а также с нарушением санитарных норм и правил устроена асфальтовая дорога, по которой осуществляется въезд и выезд в наземные гаражи, чем создаются препятствия собственникам помещений в доме в осуществлении их правомочий в отношении земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление), общество с ограниченной ответственностью "Уют и согласие" (далее - ООО "Уют и согласие", управляющая компания).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, ТСЖ "Справедливость" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не находится в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, не соответствует обстоятельствам дела; судом не учтено, что границы земельного участка определены на основании данных государственного кадастрового учета, указание в кадастровом паспорте вида разрешенного использования - под магазин не исключает принадлежности участка собственникам помещений в жилом доме. Представленными истцом доказательствами подтверждается, что организованная ответчиком асфальтовая дорога находится в пределах придомовой территории, на месте размещения дороги ранее находились газон и детская площадка; ответчик не оспаривал факта использования земельного участка, примыкающего к жилому дому, и ссылался только лишь на то, что возможность использования данного участка предусмотрена Постановлением Администрации города Барнаула от 16.04.2009 N 1911.
Заявитель апелляционной жалобы также полагает несоответствующим нормам материального права вывод суда об отсутствии у товарищества собственников жилья полномочий представлять интересы всех собственников помещений в жилом доме; представленные ответчиком опросные листы не являются надлежащим доказательством дачи собственниками помещений в многоквартирном доме согласия на использование земельного участка. Судом не дана правовая оценка тому, что спорная асфальтовая дорога организована ответчиком с нарушением санитарных норм и правил, а наземные гаражи возведены без получения разрешения на строительство.
ООО "Уют и Согласие" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержало доводы последней. По мнению управляющей компании, из представленных в материалах дела кадастрового паспорта, топоплана, объяснений сторон определенно следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом по пр. Красноармейскому, 131, площадью 11 238 кв. м поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующие границы. Указание в кадастровом паспорте вида разрешенного использования "под магазин" не исключает наличия границ и площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и его статуса общего имущества данного дома. Использование дворовой территории для организации въезда и выезда на второй этаж гаражного кооператива ответчиком не отрицается. Согласно нормам статей 36, 44 ЖК, статей 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется с согласия всех правообладателей. Собственники помещений многоквартирного жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 не давали согласие на использование земельного участка, общее собрание по данному вопросу не проводилось. Представленные ответчиком опросные листы не могут являться надлежащими доказательствами. Ответчик, используя дворовую территорию, нарушает санитарное законодательство. Там. Где ответчик организовал проезд автомобилей, ранее был высажен газон, были детская игровая площадка. ТСЖ "Справедливость" имеет полномочия на обращение в арбитражный суд с исковыми требованиями к ГСК-127.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ТСЖ поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили решение отменить, удовлетворить исковые требования.
Апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 22:63:040427:3 с указанным видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома этажностью 5-16 этажей, исходя при этом из положений статей 2, 268 АПК РФ. Материалами дела подтверждается обращение ТСЖ в период рассмотрения настоящего спора в Федеральную кадастровую палату с заявлением об уточнении вида разрешенного использования спорного земельного участка (л.д. 62 - 64 т. 2).
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле создано товарищество собственников жилья, что подтверждается протоколом общего собрания собственников от 17.02.2009 N 1 (т. 1, л.д. 11 - 14).
Указанный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 22:63:040427:3, площадью 11 238 кв. м, поставленном на кадастровый учет 07.10.2003, что подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 30.12.2009, а также кадастровой выпиской о земельном участке от 01.10.2012 N 22/12-309984, представленной истцом в суде апелляционной инстанции.
На смежном земельном участке расположены капитальные строения - подземные и наземные гаражи. Необходимый для использования гаражей земельный участок с кадастровым номером 22:63:040427:45, площадью 0,18 га, по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 135, предоставлен ГСК-127 по договору аренды от 08.04.2011 N 2632-р, заключенным кооперативом с Главным управлением (т. 1, л.д. 119 - 122).
Для обеспечения эксплуатации наземных гаражей, строительство которых было осуществлено ответчиком в 2009 году, ГСК-127 на придомовой территории жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 организована асфальтовая дорога, что подтверждается актом визуального осмотра придомового земельного участка от 14.04.2010, фотоснимками, письмом Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю от 19.11.2010, письмом прокурора города Барнаула от 13.10.2010 N 569ж/09, Постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 19.10.2010 N 02-09-2010 (т. 1, л.д. 26 - 32, 33 - 34, 49 - 51; т. 2, л.д. 5 - 6).
Ссылаясь на то, что размещение и использование данной асфальтовой дороги осуществляется ответчиком без разрешения собственников помещений в жилом доме с нарушением санитарных норм и правил, ТСЖ "Справедливость" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности того, что земельный участок под многоквартирным жилым домом был сформирован в установленном порядке и находится в долевой собственности собственников помещений в жилом доме, а также того, что занимаемый асфальтовым покрытием участок земли необходим для эксплуатации жилого дома. Суд также посчитал, что у ТСЖ "Справедливость" отсутствует право на предъявление настоящего иска от имени собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, требования товарищества, заявившего иск по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, в соответствии с указанными положениями закона подлежат рассмотрению по существу, и у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в признании полномочий товарищества на предъявление настоящего иска от имени собственников помещений в жилом доме.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2345/10.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.10.2003, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 30.12.2009. Указание в кадастровом паспорте в качестве вида разрешенного использования на размещение магазина, не опровергает того, что на данном земельном участке находится многоквартирный жилой дом, и в силу прямого указания части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. На представленных истцом фотографиях жилого дома зафиксировано, что на первом этаже дома находятся нежилые помещения, которые могут или могли ранее использоваться для размещения магазина (т. 1, л.д. 32).
В этой связи вывод суда первой инстанции о недоказанности факта принадлежности земельного участка, на котором размещена спорная асфальтовая дорога, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме не нашел своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.
Кроме того, как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Следовательно, в настоящем случае независимо от того, был ли сформирован земельный участок под жилым домом, ТСЖ "Справедливость" вправе требовать устранения нарушений прав собственников помещений со стороны ответчика.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из представленных истцом доказательств - акта визуального осмотра придомового земельного участка от 14.04.2010, фотоснимков, письма Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю от 19.11.2010, письма прокурора города Барнаула от 13.10.2010 N 569ж/09, Постановления о возбуждении дела об административном правонарушении от 19.10.2010 N 02-09-2010, копии топоплана - усматривается, что ответчиком самовольно, в нарушение разработанного им проекта обоснования границ санитарно-защитной зоны от 05.10.2009 (т. 1, л.д. 40 - 45) на земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного жилого дома, размещена асфальтовая дорога, по которой осуществляется выезд автомобилей из гаражей и дальнейший их проезд к дорогам общего пользования на проспект Красноармейский или улицу Молодежную. При этом в целях размещения данного проезда ответчиком демонтирована детская площадка и газон на придомовой территории.
Из материалов дела также следует, что при размещении спорной асфальтовой дороги ответчиком нарушены санитарные нормы и правила - СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", а именно: в нарушение подпункта 5 пункта 7.1.12 СанПиН разрыв от проездов автотранспорта из гаража до жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 составляет 1 м при норме не менее 7 м (т. 1, л.д. 33 - 34; т. 2, л.д. 5 - 6). Данные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о недоказанности факта размещения спорной асфальтовой дороги на земельном участке, необходимом для эксплуатации жилого дома, и нарушения прав собственников помещений в жилом доме действиями ответчика не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривал того обстоятельства, что спорные подъездные пути находятся на территории земельного участка, сформированного под многоквартирным жилым домом, однако полагал, что право использования данного участка предоставлено ему на основании постановления Администрации города Барнаула от 29.10.2009 N 4865, согласно которому проезд осуществляется через земельные участки по адресам: проспект Красноармейский, 131, площадь Победы, 3 (т. 1, л.д. 83).
Между тем, из содержания данного постановления не усматривается, что ответчику были предоставлены какие-либо вещные права на использование части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Кроме того, ответчиком не указано, на каком основании Администрация города Барнаула могла определять порядок использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.
Поскольку вследствие размещения и использования ответчиком асфальтовых подъездных путей, проходящих по земельному участку под многоквартирным домом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, собственники помещений лишены возможности самостоятельно определить порядок использования части придомовой территории и обеспечить надлежащее санитарное состояние общего имущества в многоквартирном доме, создаются условия для беспрепятственного сквозного движения автомобилей от гаражей через придомовую территорию, исковые требования ТСЖ "Справедливость" об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа спорных подъездных путей подлежат удовлетворению.
В силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика - ГСК-127.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2012 года по делу N А03-1471/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Обязать Гаражно-строительный кооператив N 127 восстановить положение, существовавшее до нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, а именно обязать демонтировать подъездные пути к надземным гаражам, проходящие по земельному участку под многоквартирным домом.
Взыскать с Гаражно-строительного кооператива N 127 в пользу Товарищества собственников жилья "Справедливость"6 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2012 ПО ДЕЛУ N А03-1471/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2012 г. по делу N А03-1471/2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Н. Мухиной,
судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Кузьминым
при участии представителей:
от истца: Боброва Г.Е., Ядыкина М.М.
рассмотрев в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Справедливость" (апелляционное производство N 07АП-8187/12)
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 30 июля 2012 года по делу N А03-1471/2012 (судья О.В. Фролов)
по иску Товарищества собственников жилья "Справедливость"
к Гаражно-строительному кооперативу N 127,
третьи лица: Главное управление имущественных отношений Алтайского края, общество с ограниченной ответственностью "Уют и согласие",
о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права,
установил:
Товарищество собственников жилья "Справедливость" (далее - ТСЖ "Справедливость") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Гаражно-строительному кооперативу N 127 (далее - ГСК-127) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем обязания демонтировать подъездные пути к гаражно-строительному кооперативу, проходящие по земельному участку под многоквартирным домом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле.
Исковые требования обоснованы статьями 246, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на земельном участке, необходимом для эксплуатации многоквартирного жилого дома по пр. Красноармейскому, 131, ответчиком с нарушением прав собственников помещений дома, а также с нарушением санитарных норм и правил устроена асфальтовая дорога, по которой осуществляется въезд и выезд в наземные гаражи, чем создаются препятствия собственникам помещений в доме в осуществлении их правомочий в отношении земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление), общество с ограниченной ответственностью "Уют и согласие" (далее - ООО "Уют и согласие", управляющая компания).
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, ТСЖ "Справедливость" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не находится в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме, не соответствует обстоятельствам дела; судом не учтено, что границы земельного участка определены на основании данных государственного кадастрового учета, указание в кадастровом паспорте вида разрешенного использования - под магазин не исключает принадлежности участка собственникам помещений в жилом доме. Представленными истцом доказательствами подтверждается, что организованная ответчиком асфальтовая дорога находится в пределах придомовой территории, на месте размещения дороги ранее находились газон и детская площадка; ответчик не оспаривал факта использования земельного участка, примыкающего к жилому дому, и ссылался только лишь на то, что возможность использования данного участка предусмотрена Постановлением Администрации города Барнаула от 16.04.2009 N 1911.
Заявитель апелляционной жалобы также полагает несоответствующим нормам материального права вывод суда об отсутствии у товарищества собственников жилья полномочий представлять интересы всех собственников помещений в жилом доме; представленные ответчиком опросные листы не являются надлежащим доказательством дачи собственниками помещений в многоквартирном доме согласия на использование земельного участка. Судом не дана правовая оценка тому, что спорная асфальтовая дорога организована ответчиком с нарушением санитарных норм и правил, а наземные гаражи возведены без получения разрешения на строительство.
ООО "Уют и Согласие" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором поддержало доводы последней. По мнению управляющей компании, из представленных в материалах дела кадастрового паспорта, топоплана, объяснений сторон определенно следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом по пр. Красноармейскому, 131, площадью 11 238 кв. м поставлен на кадастровый учет и имеет соответствующие границы. Указание в кадастровом паспорте вида разрешенного использования "под магазин" не исключает наличия границ и площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и его статуса общего имущества данного дома. Использование дворовой территории для организации въезда и выезда на второй этаж гаражного кооператива ответчиком не отрицается. Согласно нормам статей 36, 44 ЖК, статей 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется с согласия всех правообладателей. Собственники помещений многоквартирного жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 не давали согласие на использование земельного участка, общее собрание по данному вопросу не проводилось. Представленные ответчиком опросные листы не могут являться надлежащими доказательствами. Ответчик, используя дворовую территорию, нарушает санитарное законодательство. Там. Где ответчик организовал проезд автомобилей, ранее был высажен газон, были детская игровая площадка. ТСЖ "Справедливость" имеет полномочия на обращение в арбитражный суд с исковыми требованиями к ГСК-127.
В заседании суда апелляционной инстанции представители ТСЖ поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просили решение отменить, удовлетворить исковые требования.
Апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца о приобщении к материалам дела кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 22:63:040427:3 с указанным видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома этажностью 5-16 этажей, исходя при этом из положений статей 2, 268 АПК РФ. Материалами дела подтверждается обращение ТСЖ в период рассмотрения настоящего спора в Федеральную кадастровую палату с заявлением об уточнении вида разрешенного использования спорного земельного участка (л.д. 62 - 64 т. 2).
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле создано товарищество собственников жилья, что подтверждается протоколом общего собрания собственников от 17.02.2009 N 1 (т. 1, л.д. 11 - 14).
Указанный жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером 22:63:040427:3, площадью 11 238 кв. м, поставленном на кадастровый учет 07.10.2003, что подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 30.12.2009, а также кадастровой выпиской о земельном участке от 01.10.2012 N 22/12-309984, представленной истцом в суде апелляционной инстанции.
На смежном земельном участке расположены капитальные строения - подземные и наземные гаражи. Необходимый для использования гаражей земельный участок с кадастровым номером 22:63:040427:45, площадью 0,18 га, по адресу: г. Барнаул, пр. Красноармейский, 135, предоставлен ГСК-127 по договору аренды от 08.04.2011 N 2632-р, заключенным кооперативом с Главным управлением (т. 1, л.д. 119 - 122).
Для обеспечения эксплуатации наземных гаражей, строительство которых было осуществлено ответчиком в 2009 году, ГСК-127 на придомовой территории жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 организована асфальтовая дорога, что подтверждается актом визуального осмотра придомового земельного участка от 14.04.2010, фотоснимками, письмом Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю от 19.11.2010, письмом прокурора города Барнаула от 13.10.2010 N 569ж/09, Постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 19.10.2010 N 02-09-2010 (т. 1, л.д. 26 - 32, 33 - 34, 49 - 51; т. 2, л.д. 5 - 6).
Ссылаясь на то, что размещение и использование данной асфальтовой дороги осуществляется ответчиком без разрешения собственников помещений в жилом доме с нарушением санитарных норм и правил, ТСЖ "Справедливость" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности того, что земельный участок под многоквартирным жилым домом был сформирован в установленном порядке и находится в долевой собственности собственников помещений в жилом доме, а также того, что занимаемый асфальтовым покрытием участок земли необходим для эксплуатации жилого дома. Суд также посчитал, что у ТСЖ "Справедливость" отсутствует право на предъявление настоящего иска от имени собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанного Кодекса, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, требования товарищества, заявившего иск по настоящему делу в интересах собственников квартир жилого дома в целях надлежащего управления комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, обеспечения эксплуатации этого комплекса, создания тем самым благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, в соответствии с указанными положениями закона подлежат рассмотрению по существу, и у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в признании полномочий товарищества на предъявление настоящего иска от имени собственников помещений в жилом доме.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2345/10.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, сформирован и поставлен на кадастровый учет 07.10.2003, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 30.12.2009. Указание в кадастровом паспорте в качестве вида разрешенного использования на размещение магазина, не опровергает того, что на данном земельном участке находится многоквартирный жилой дом, и в силу прямого указания части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации данный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. На представленных истцом фотографиях жилого дома зафиксировано, что на первом этаже дома находятся нежилые помещения, которые могут или могли ранее использоваться для размещения магазина (т. 1, л.д. 32).
В этой связи вывод суда первой инстанции о недоказанности факта принадлежности земельного участка, на котором размещена спорная асфальтовая дорога, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме не нашел своего подтверждения в суде апелляционной инстанции.
Кроме того, как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Следовательно, в настоящем случае независимо от того, был ли сформирован земельный участок под жилым домом, ТСЖ "Справедливость" вправе требовать устранения нарушений прав собственников помещений со стороны ответчика.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Из представленных истцом доказательств - акта визуального осмотра придомового земельного участка от 14.04.2010, фотоснимков, письма Управления Роспотребнадзора по Алтайскому краю от 19.11.2010, письма прокурора города Барнаула от 13.10.2010 N 569ж/09, Постановления о возбуждении дела об административном правонарушении от 19.10.2010 N 02-09-2010, копии топоплана - усматривается, что ответчиком самовольно, в нарушение разработанного им проекта обоснования границ санитарно-защитной зоны от 05.10.2009 (т. 1, л.д. 40 - 45) на земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного жилого дома, размещена асфальтовая дорога, по которой осуществляется выезд автомобилей из гаражей и дальнейший их проезд к дорогам общего пользования на проспект Красноармейский или улицу Молодежную. При этом в целях размещения данного проезда ответчиком демонтирована детская площадка и газон на придомовой территории.
Из материалов дела также следует, что при размещении спорной асфальтовой дороги ответчиком нарушены санитарные нормы и правила - СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", а именно: в нарушение подпункта 5 пункта 7.1.12 СанПиН разрыв от проездов автотранспорта из гаража до жилого дома по пр. Красноармейскому, 131 составляет 1 м при норме не менее 7 м (т. 1, л.д. 33 - 34; т. 2, л.д. 5 - 6). Данные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты.
С учетом изложенного выводы суда первой инстанции о недоказанности факта размещения спорной асфальтовой дороги на земельном участке, необходимом для эксплуатации жилого дома, и нарушения прав собственников помещений в жилом доме действиями ответчика не соответствуют обстоятельствам дела.
Ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривал того обстоятельства, что спорные подъездные пути находятся на территории земельного участка, сформированного под многоквартирным жилым домом, однако полагал, что право использования данного участка предоставлено ему на основании постановления Администрации города Барнаула от 29.10.2009 N 4865, согласно которому проезд осуществляется через земельные участки по адресам: проспект Красноармейский, 131, площадь Победы, 3 (т. 1, л.д. 83).
Между тем, из содержания данного постановления не усматривается, что ответчику были предоставлены какие-либо вещные права на использование части земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Кроме того, ответчиком не указано, на каком основании Администрация города Барнаула могла определять порядок использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.
Поскольку вследствие размещения и использования ответчиком асфальтовых подъездных путей, проходящих по земельному участку под многоквартирным домом по пр. Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, собственники помещений лишены возможности самостоятельно определить порядок использования части придомовой территории и обеспечить надлежащее санитарное состояние общего имущества в многоквартирном доме, создаются условия для беспрепятственного сквозного движения автомобилей от гаражей через придомовую территорию, исковые требования ТСЖ "Справедливость" об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа спорных подъездных путей подлежат удовлетворению.
В силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика - ГСК-127.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2012 года по делу N А03-1471/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Обязать Гаражно-строительный кооператив N 127 восстановить положение, существовавшее до нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме по проспекту Красноармейскому, 131 в городе Барнауле, а именно обязать демонтировать подъездные пути к надземным гаражам, проходящие по земельному участку под многоквартирным домом.
Взыскать с Гаражно-строительного кооператива N 127 в пользу Товарищества собственников жилья "Справедливость"6 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
И.Н.МУХИНА
Судьи
В.М.СУХОТИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)