Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югснабсбыт" - А.Н. (директора) и В.Е. (д-ть от 04.05.2008), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лига" - Г.Л. (д-ть от 01.03.2008) и Г.Ю. (д-ть от 06.03.2008), третьего лица А.А., в отсутствие представителей Советского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области и жилищно строительного кооператива "Успех", надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лига" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 по делу N А53-18724/06-С2-6, установил следующее.
ООО "Югснабсбыт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Советскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, ЖСК "Успех" (далее - ЖСК, кооператив) об освобождении от ареста нежилых помещений общей площадью 365,5 кв. м (согласно техническому паспорту МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4), расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 74/68, а именно:
- магазина N 2: N 7 - торговый зал, основная площадь 24,2 кв. м.; N 8 - торговый зал, основная площадь 45,7 кв. м; N 12 - складское помещение, основная площадь 19,5 кв. м; N 13 - кабинет, основная площадь 10,5 кв. м; N 18 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 19 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м; N 20 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м; N 21 - складское помещение, основная площадь 4,2 кв. м; N 54 - тамбур, подсобная площадь 3,6 кв. м;
- магазина N 3: N 23 - кладовая, основная площадь 17,7 кв. м; N 24 - подсобное помещение, основная площадь 10,7 кв. м; N 25 - кабинет, основная площадь 24,6 кв. м; N 26 - коридор, подсобная площадь 24,1 кв. м; N 27 - кладовая, основная площадь 1,2 кв. м; N 31 - коридор, подсобная площадь 8,5 кв. м; N 32 - коридор, подсобная площадь 2,1 кв. м; N 33 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 50 - торговый зал, основная площадь 23,0 кв. м; N 51 - торговый зал, основная площадь 42,5 кв. м; N 53 - тамбур, подсобная площадь 4,4 кв. м;
- магазина N 4: N 29 - кладовая, основная площадь 4,7 кв. м; N 30 - подсобное помещение, основная площадь 9,9 кв. м; N 34 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 35 - коридор, подсобная площадь 2,6 кв. м; N 36 - коридор, подсобная площадь 3,1 кв. м; N 37 - подсобное помещение, основная площадь 3,0 кв. м; N 38 - кабинет, основная площадь 21,0 кв. м; N 49 - торговый зал, основная площадь 26,2 кв. м; N 52 - вестибюль, подсобная площадь 15,0 кв. м; N 56 - коридор, подсобная площадь 6,3 кв. м (уточненные требования).
Определением от 07.02.2007 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Лига". Определением от 21.03.2007 ООО "Лига" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Решением от 14.05.2007 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что в соответствии со статьей 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество. На основании договоров от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8 у истца возникло право титульного владения спорными нежилыми помещениями, а также право на последующую регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем арест наложен на имущество, не принадлежащее должнику (кооперативу). Кроме того, суд сослался на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений", которая предусматривает возникновение у истца (инвестора по договору) прав владения, пользования и распоряжения спорными объектами в силу самого факта осуществления капитальных вложений.
Постановлением кассационной инстанции от 20.08.2007 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено дать правовую квалификацию договорам N 6 и N 8 в соответствии с действующим гражданским законодательством, в частности, Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); определить, являются ли эти договоры заключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации; проверить законность заключения договоров N 6 и N 8 в части спорных нежилых помещений с учетом действия в отношении них ареста, наложенного определением суда; факт отсутствия полной оплаты за спорные помещения надлежит сопоставить с пунктами 2.2.4 договоров; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предпринимателя А.А., выяснить основание внесения им денежных средств в счет долевого участия в строительстве.
При новом рассмотрении определением арбитражного суда от 01.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель А.А.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.07 в удовлетворении исковых требований отказано, производство по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области прекращено. Суд исходил из того, что договоры N 6 и N 8 являются договорами о долевом участии в строительстве и подпадают под регулирование Закона N 214-ФЗ. Эти договоры являются незаключенным, так как не прошли государственной регистрации, обязательность которой установлена названным Законом. Кроме того, договоры заключены в период действия ареста, наложенного на недвижимое имущество ЖСК "Успех", поэтому на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 решение от 19.12.2007 в части отказа в иске отменено, исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что поскольку разрешение на строительство спорных объектов выдано до введения в действие Закона N 214-ФЗ, то его требования об обязательной государственной регистрации договоров на долевое участие в строительстве не распространяются на спорные правоотношения. Договоры N 6 и N 8 являются смешанными, содержащими элементы договоров подряда и инвестиционных договоров. Истец приобрел статус титульного владельца спорных помещений после подписания им и кооперативом актов приема-передачи спорного имущества, в силу чего его права подлежат защите в порядке главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости.
В кассационной жалобе ООО "Лига" просит отменить постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 и оставить без изменения решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007. По мнению заявителя жалобы:
- - в нарушение части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не учел указания кассационного суда о толковании закона;
- - суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод, что нормы Закона N 214-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям;
- - суд апелляционной инстанции необоснованно сделал вывод о том, что право собственности на спорное имущество перешло к истцу;
- - то обстоятельство, что истец является добросовестным приобретателем имущества, не относится к существу спора, так общество не заявляло виндикационный иск.
В отзыве на жалобу общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене.
Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2004 по делу N А53-13797/04-С4-11 (в последующем отмененным определением от 28.03.2006) приняты обеспечительные меры в виде запрета ЖСК "Успех" совершать любые действия по распоряжению нежилым встроенным помещением площадью 619,8 кв. м в доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ЗЖМ, ул. Малиновского - Еременко, строительное пятно 5-15, 5-15А (т. 2, л. д. 51, 52).
Между истцом (инвестором) и ЖСК (застройщиком) заключены договор от 07.09.2005 N 6 и договор от 01.10.2005 N 8, в соответствии с которыми стороны обязались осуществлять совместное строительство жилого дома в 5-ом микрорайоне РГУ на строительном пятне 5-15; 5-15А по ул. Малиновского-Еременко, 74/68. Согласно пункту 2.1.7 договора N 6 и пункту 2.1.8 договора N 8 застройщик обязался предоставить инвестору нежилые встроенные помещения на 1-ом этаже в строящемся доме общей площадью, соответственно, 237 кв. м и 110,4 кв. м для размещения магазина непродовольственных товаров. По договору N 6 (с учетом дополнительного соглашения от 08.09.2005 N 1) инвестор обязался оплатить 3 000 000 рублей в 20-дневный срок после подписания договора и 1 500 000 рублей - до 20.09.2005. По договору N 8 (с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2005 N 1) инвестор обязался оплатить 1 380 000 рублей в 20-дневный срок после подписания договора и 720 000 рублей - до 20.10.2005.
Суд апелляционной инстанции установил, что инвестор выполнил свои обязанности в полном объеме за счет заемных средств предпринимателя А.А., что подтверждается копиями приходно-кассовых документов, платежных поручений и главной книгой ЖСК "Успех" (т. 2 л. д. 8 - 14, т. 3, л. д. 107 - 130). Между застройщиком и инвестором 03.04.2006 и 08.06.2006 подписаны акты приемки-передачи от застройщика инвестору нежилого помещения общей площадью 347,4 кв. м. (согласно техпаспорту 365,5 кв. м.), расположенного в спорном жилом доме (т. 1, л. д. 21, 27).
По искам ООО "Лига" к кооперативу о взыскании задолженности за выполненные по договорам подряда строительные работы (3 648 526 рублей и 14 016 083 рублей) Арбитражным судом Ростовской области возбуждены дела N А53-5589/2006-15 и N А53-13797/2004-С4-11, которые определением от 25.07.2006 объединены в одно производство. В обеспечение указанных исковых требований определениями от 06.07.2006 и 26.07.2006 по ходатайству ООО "Лига" суд принял обеспечительные меры, 07.07.06 и 28.07.2006 выданы исполнительные листы (т. 1, л. д. 11, 14, 15). На основании исполнительных листов судебный пристав исполнитель Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области возбудил исполнительные производства N 12670/06-11 и N 13171/06-11 в отношении ЖСК "Успех" (т. 1, л. д. 32, 42). В рамках исполнительного производства N 13171/06-11 судебный пристав-исполнитель составил акты совершения исполнительных действий - наложения ареста на квартиры, расположенные в спорном доме, и спорные нежилые помещения в пределах суммы долга 14 016 083 рублей и 3 648 526 рублей (т. 1, л. д. 16, 43). 30 августа 2006 г. исполнительные производства N 12670/06-11 и N 13171/06-11 объединены в сводное исполнительное производство N 12670/06-11 (т. 1, л. д. 54). Постановлением от 10.08.2006 (с учетом постановления от 19.10.2006 об исправлении описки) об объявлении запрета распоряжаться имуществом судебный пристав-исполнитель наложил арест на имущество ЖСК "Успех" в пределах суммы 14 016 083 рублей и запретил кооперативу совершать действия по отчуждению встроенно-пристроенного нежилого помещения общей площадью 635,6 кв. м (т. 1, л. д. 45, 55).
19 апреля 2007 г. Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова на Дону выдал кооперативу разрешение на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома со встроено-пристроенным магазином и встроенными нежилыми помещениями (т. 2, л. д. 21).
Считая, что арестованные нежилые помещения принадлежат истцу на основании договоров от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. При указанных фактических обстоятельствах решение и апелляционное постановление нельзя признать законными и обоснованными.
Договоры от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8 по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в строительстве. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию. До вступления в силу Закона N 214-ФЗ соглашения о долевом участии в строительстве заключались с аналогичным содержанием как непоименованные договоры на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент заключения договоров N 6 и N 8 Закон N 214-ФЗ уже предусматривал правовое регулирование договоров долевого участия как самостоятельного вида гражданских договоров. Кроме того, стороны также назвали данные договоры как договоры долевого участия в строительстве.
Вывод апелляционного суда о том, что спорные соглашения представляют собой договоры подряда с элементами инвестиционных договоров (как самостоятельного вида гражданских договоров), является ошибочным. Статья 8 Закона от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает правоотношения между субъектами такой деятельности на основании договоров, заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Следовательно, договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договоры N 6 и N 8 не подлежат государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ. Согласно пункту 2 статьи 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления названного Закона в силу. В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Право ЖСК "Успех" на строительство жилого дома возникло с момента принятия постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.02.1995 N 230, на основании которого 21.06.1995 было выдано разрешение N 48/4969 на строительство. Тот факт, что указанное разрешение выдано на срок до 31.12.1996 и в период с 31.12.1996 по 20.10.2006 кооператив осуществлял строительство без разрешения, не влияет на разрешение вопроса о неприменении к спорным правоотношениям Закона от 30.12.2004. Правовое значение имеет момент выдачи разрешения, на основании которого начато строительство спорного объекта, а не момент продления разрешения или выдачи взамен него нового.
Также правомерен вывод апелляционного суда о том, что само по себе заключение договоров N 6 и N 8 в период действия обеспечительных мер, наложенных определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2004 по делу N А53-13797/04-С4-11, не свидетельствует о ничтожности этих договоров. Поскольку определением от 28.03.2006 данные обеспечительные меры были отменены, их существование в период заключения спорных договоров не является основанием для признания их недействительными.
В то же время вывод суда апелляционной инстанции о том, что с момента подписания актов приемки-передачи к истцу безусловно перешло вещное право на спорные помещения, дающее ему возможность требовать освобождения их от ареста, не соответствует законодательству, условиям договоров и существу правоотношений долевого участия.
В соответствии со статьей 46 Закона об исполнительном производстве взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество. Согласно статье 92 этого Закона в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае наложения ареста на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении его от ареста. Таким образом, для решения вопроса о законности ареста имеет значение, в первую очередь, то, кто являлся собственником спорных объектов на момент ареста.
Правоотношения долевого участия в строительстве предполагают наличие у дольщика в период действия договора не права собственности на договорный объект, а права требования передачи права собственности на него после сдачи дома в эксплуатацию. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В пунктах 2.2.4 договоров N 6 и N 8 предусмотрено, что право собственности у истца возникает, в частности, после подписания государственной комиссией акта приемки дома в эксплуатацию. В пункте 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ также предусмотрено, что передача объекта долевого строительства дольщику осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со спорными помещениями получено кооперативом после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от 10.08.2006 о запрете ЖСК совершать действия по отчуждению спорных объектов недвижимости. Следовательно, собственником спорных объектов на момент ареста был кооператив, а не истец.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций не выяснили вопроса о законности действий судебного пристава-исполнителя по аресту спорных помещений, хотя он имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
В определении Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2006 по делу N А53-5589/2006-15, на основании которого наложен арест на спорные помещения, сказано следующее: "поскольку встроенно-пристроенное помещение не является предметом спора по настоящему делу, в остальной части заявления следует отказать" (т. 1, л. д. 12). В исполнительном листе, выданном на основании этого определения, указание о принятии обеспечительных мер в отношении спорных объектов недвижимости также отсутствует (т. 1, л. д. 14, 15). Однако судебный пристав-исполнитель наложил арест на эти помещения. Вопрос о законности указанных действий судебного пристава-исполнителя рассматривался Арбитражным судом Ростовской области, который решением от 29.01.2007 по делу N А53-17223/2006-С4-49, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.04.2007, удовлетворил иск кооператива о признании их незаконными. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 19.07.2007 отменил решение от 29.01.2007 и постановление апелляционной инстанции от 20.04.2007 на том основании, что отсутствуют доказательства принадлежности кооперативу указанных помещений на праве собственности.
Таким образом, вывод о законности или незаконности действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на спорные помещения зависит от того, был ли наложен арест на них судебным определением. Суды по настоящему делу не исследовали этого обстоятельства.
Если действия судебного пристава были незаконными, истец как дольщик, претендующий на спорное имущество, вправе ссылаться на это в обоснование требования об освобождении спорных помещений от ареста. В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кооператива уже отсутствует право на обращение в суд с требованием, которое уже было предметом рассмотрения в суде с участием тех же лиц. У ООО "Югснабсбыт" также нет другого способа защиты. Поэтому лишение его права на иск при таких обстоятельствах не будет соответствовать принципам восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судебные акты вынесены на основании неполно исследованных фактических обстоятельств. В соответствии с частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо установить, являются ли правомерными действия судебного пристава-исполнителя по аресту спорного недвижимого имущества и с учетом этого разрешить спор по существу.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение от 19.12.2007 Арбитражного суда Ростовской области и постановление от 18.02.2008 Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А53-18724/06-С2-6 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2008 N Ф08-1713/08 ПО ДЕЛУ N А53-18724/06-С2-6
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2008 г. N Ф08-1713/08
Дело N А53-18724/06-С2-6
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Югснабсбыт" - А.Н. (директора) и В.Е. (д-ть от 04.05.2008), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Лига" - Г.Л. (д-ть от 01.03.2008) и Г.Ю. (д-ть от 06.03.2008), третьего лица А.А., в отсутствие представителей Советского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области и жилищно строительного кооператива "Успех", надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лига" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 по делу N А53-18724/06-С2-6, установил следующее.
ООО "Югснабсбыт" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Советскому районному отделу судебных приставов г. Ростова-на-Дону управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, ЖСК "Успех" (далее - ЖСК, кооператив) об освобождении от ареста нежилых помещений общей площадью 365,5 кв. м (согласно техническому паспорту МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону магазины N 2, N 3, N 4), расположенных на первом этаже жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 74/68, а именно:
- магазина N 2: N 7 - торговый зал, основная площадь 24,2 кв. м.; N 8 - торговый зал, основная площадь 45,7 кв. м; N 12 - складское помещение, основная площадь 19,5 кв. м; N 13 - кабинет, основная площадь 10,5 кв. м; N 18 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 19 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м; N 20 - коридор, подсобная площадь 1,5 кв. м; N 21 - складское помещение, основная площадь 4,2 кв. м; N 54 - тамбур, подсобная площадь 3,6 кв. м;
- магазина N 3: N 23 - кладовая, основная площадь 17,7 кв. м; N 24 - подсобное помещение, основная площадь 10,7 кв. м; N 25 - кабинет, основная площадь 24,6 кв. м; N 26 - коридор, подсобная площадь 24,1 кв. м; N 27 - кладовая, основная площадь 1,2 кв. м; N 31 - коридор, подсобная площадь 8,5 кв. м; N 32 - коридор, подсобная площадь 2,1 кв. м; N 33 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 50 - торговый зал, основная площадь 23,0 кв. м; N 51 - торговый зал, основная площадь 42,5 кв. м; N 53 - тамбур, подсобная площадь 4,4 кв. м;
- магазина N 4: N 29 - кладовая, основная площадь 4,7 кв. м; N 30 - подсобное помещение, основная площадь 9,9 кв. м; N 34 - уборная, подсобная площадь 1,4 кв. м; N 35 - коридор, подсобная площадь 2,6 кв. м; N 36 - коридор, подсобная площадь 3,1 кв. м; N 37 - подсобное помещение, основная площадь 3,0 кв. м; N 38 - кабинет, основная площадь 21,0 кв. м; N 49 - торговый зал, основная площадь 26,2 кв. м; N 52 - вестибюль, подсобная площадь 15,0 кв. м; N 56 - коридор, подсобная площадь 6,3 кв. м (уточненные требования).
Определением от 07.02.2007 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "Лига". Определением от 21.03.2007 ООО "Лига" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Решением от 14.05.2007 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что в соответствии со статьей 46 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество. На основании договоров от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8 у истца возникло право титульного владения спорными нежилыми помещениями, а также право на последующую регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем арест наложен на имущество, не принадлежащее должнику (кооперативу). Кроме того, суд сослался на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений", которая предусматривает возникновение у истца (инвестора по договору) прав владения, пользования и распоряжения спорными объектами в силу самого факта осуществления капитальных вложений.
Постановлением кассационной инстанции от 20.08.2007 решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено дать правовую квалификацию договорам N 6 и N 8 в соответствии с действующим гражданским законодательством, в частности, Федеральным законом Российской Федерации от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); определить, являются ли эти договоры заключенными в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации; проверить законность заключения договоров N 6 и N 8 в части спорных нежилых помещений с учетом действия в отношении них ареста, наложенного определением суда; факт отсутствия полной оплаты за спорные помещения надлежит сопоставить с пунктами 2.2.4 договоров; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле предпринимателя А.А., выяснить основание внесения им денежных средств в счет долевого участия в строительстве.
При новом рассмотрении определением арбитражного суда от 01.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен индивидуальный предприниматель А.А.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.07 в удовлетворении исковых требований отказано, производство по делу в отношении Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области прекращено. Суд исходил из того, что договоры N 6 и N 8 являются договорами о долевом участии в строительстве и подпадают под регулирование Закона N 214-ФЗ. Эти договоры являются незаключенным, так как не прошли государственной регистрации, обязательность которой установлена названным Законом. Кроме того, договоры заключены в период действия ареста, наложенного на недвижимое имущество ЖСК "Успех", поэтому на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 решение от 19.12.2007 в части отказа в иске отменено, исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что поскольку разрешение на строительство спорных объектов выдано до введения в действие Закона N 214-ФЗ, то его требования об обязательной государственной регистрации договоров на долевое участие в строительстве не распространяются на спорные правоотношения. Договоры N 6 и N 8 являются смешанными, содержащими элементы договоров подряда и инвестиционных договоров. Истец приобрел статус титульного владельца спорных помещений после подписания им и кооперативом актов приема-передачи спорного имущества, в силу чего его права подлежат защите в порядке главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости.
В кассационной жалобе ООО "Лига" просит отменить постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2008 и оставить без изменения решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2007. По мнению заявителя жалобы:
- - в нарушение части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не учел указания кассационного суда о толковании закона;
- - суд апелляционной инстанции сделал неправильный вывод, что нормы Закона N 214-ФЗ не подлежат применению к спорным правоотношениям;
- - суд апелляционной инстанции необоснованно сделал вывод о том, что право собственности на спорное имущество перешло к истцу;
- - то обстоятельство, что истец является добросовестным приобретателем имущества, не относится к существу спора, так общество не заявляло виндикационный иск.
В отзыве на жалобу общество просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение и апелляционное постановление подлежат отмене.
Как усматривается из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2004 по делу N А53-13797/04-С4-11 (в последующем отмененным определением от 28.03.2006) приняты обеспечительные меры в виде запрета ЖСК "Успех" совершать любые действия по распоряжению нежилым встроенным помещением площадью 619,8 кв. м в доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ЗЖМ, ул. Малиновского - Еременко, строительное пятно 5-15, 5-15А (т. 2, л. д. 51, 52).
Между истцом (инвестором) и ЖСК (застройщиком) заключены договор от 07.09.2005 N 6 и договор от 01.10.2005 N 8, в соответствии с которыми стороны обязались осуществлять совместное строительство жилого дома в 5-ом микрорайоне РГУ на строительном пятне 5-15; 5-15А по ул. Малиновского-Еременко, 74/68. Согласно пункту 2.1.7 договора N 6 и пункту 2.1.8 договора N 8 застройщик обязался предоставить инвестору нежилые встроенные помещения на 1-ом этаже в строящемся доме общей площадью, соответственно, 237 кв. м и 110,4 кв. м для размещения магазина непродовольственных товаров. По договору N 6 (с учетом дополнительного соглашения от 08.09.2005 N 1) инвестор обязался оплатить 3 000 000 рублей в 20-дневный срок после подписания договора и 1 500 000 рублей - до 20.09.2005. По договору N 8 (с учетом дополнительного соглашения от 01.10.2005 N 1) инвестор обязался оплатить 1 380 000 рублей в 20-дневный срок после подписания договора и 720 000 рублей - до 20.10.2005.
Суд апелляционной инстанции установил, что инвестор выполнил свои обязанности в полном объеме за счет заемных средств предпринимателя А.А., что подтверждается копиями приходно-кассовых документов, платежных поручений и главной книгой ЖСК "Успех" (т. 2 л. д. 8 - 14, т. 3, л. д. 107 - 130). Между застройщиком и инвестором 03.04.2006 и 08.06.2006 подписаны акты приемки-передачи от застройщика инвестору нежилого помещения общей площадью 347,4 кв. м. (согласно техпаспорту 365,5 кв. м.), расположенного в спорном жилом доме (т. 1, л. д. 21, 27).
По искам ООО "Лига" к кооперативу о взыскании задолженности за выполненные по договорам подряда строительные работы (3 648 526 рублей и 14 016 083 рублей) Арбитражным судом Ростовской области возбуждены дела N А53-5589/2006-15 и N А53-13797/2004-С4-11, которые определением от 25.07.2006 объединены в одно производство. В обеспечение указанных исковых требований определениями от 06.07.2006 и 26.07.2006 по ходатайству ООО "Лига" суд принял обеспечительные меры, 07.07.06 и 28.07.2006 выданы исполнительные листы (т. 1, л. д. 11, 14, 15). На основании исполнительных листов судебный пристав исполнитель Советского районного отдела ГУ ФССП по Ростовской области возбудил исполнительные производства N 12670/06-11 и N 13171/06-11 в отношении ЖСК "Успех" (т. 1, л. д. 32, 42). В рамках исполнительного производства N 13171/06-11 судебный пристав-исполнитель составил акты совершения исполнительных действий - наложения ареста на квартиры, расположенные в спорном доме, и спорные нежилые помещения в пределах суммы долга 14 016 083 рублей и 3 648 526 рублей (т. 1, л. д. 16, 43). 30 августа 2006 г. исполнительные производства N 12670/06-11 и N 13171/06-11 объединены в сводное исполнительное производство N 12670/06-11 (т. 1, л. д. 54). Постановлением от 10.08.2006 (с учетом постановления от 19.10.2006 об исправлении описки) об объявлении запрета распоряжаться имуществом судебный пристав-исполнитель наложил арест на имущество ЖСК "Успех" в пределах суммы 14 016 083 рублей и запретил кооперативу совершать действия по отчуждению встроенно-пристроенного нежилого помещения общей площадью 635,6 кв. м (т. 1, л. д. 45, 55).
19 апреля 2007 г. Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова на Дону выдал кооперативу разрешение на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома со встроено-пристроенным магазином и встроенными нежилыми помещениями (т. 2, л. д. 21).
Считая, что арестованные нежилые помещения принадлежат истцу на основании договоров от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд. При указанных фактических обстоятельствах решение и апелляционное постановление нельзя признать законными и обоснованными.
Договоры от 07.09.2005 N 6 и от 01.10.2005 N 8 по своей правовой природе являются договорами о долевом участии в строительстве. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию. До вступления в силу Закона N 214-ФЗ соглашения о долевом участии в строительстве заключались с аналогичным содержанием как непоименованные договоры на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент заключения договоров N 6 и N 8 Закон N 214-ФЗ уже предусматривал правовое регулирование договоров долевого участия как самостоятельного вида гражданских договоров. Кроме того, стороны также назвали данные договоры как договоры долевого участия в строительстве.
Вывод апелляционного суда о том, что спорные соглашения представляют собой договоры подряда с элементами инвестиционных договоров (как самостоятельного вида гражданских договоров), является ошибочным. Статья 8 Закона от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает правоотношения между субъектами такой деятельности на основании договоров, заключаемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Следовательно, договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.
Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договоры N 6 и N 8 не подлежат государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ. Согласно пункту 2 статьи 27 указанного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления названного Закона в силу. В соответствии с пунктом 1 статьи 27 Закона он вступил в силу 1 апреля 2005 года. Право ЖСК "Успех" на строительство жилого дома возникло с момента принятия постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 02.02.1995 N 230, на основании которого 21.06.1995 было выдано разрешение N 48/4969 на строительство. Тот факт, что указанное разрешение выдано на срок до 31.12.1996 и в период с 31.12.1996 по 20.10.2006 кооператив осуществлял строительство без разрешения, не влияет на разрешение вопроса о неприменении к спорным правоотношениям Закона от 30.12.2004. Правовое значение имеет момент выдачи разрешения, на основании которого начато строительство спорного объекта, а не момент продления разрешения или выдачи взамен него нового.
Также правомерен вывод апелляционного суда о том, что само по себе заключение договоров N 6 и N 8 в период действия обеспечительных мер, наложенных определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.07.2004 по делу N А53-13797/04-С4-11, не свидетельствует о ничтожности этих договоров. Поскольку определением от 28.03.2006 данные обеспечительные меры были отменены, их существование в период заключения спорных договоров не является основанием для признания их недействительными.
В то же время вывод суда апелляционной инстанции о том, что с момента подписания актов приемки-передачи к истцу безусловно перешло вещное право на спорные помещения, дающее ему возможность требовать освобождения их от ареста, не соответствует законодательству, условиям договоров и существу правоотношений долевого участия.
В соответствии со статьей 46 Закона об исполнительном производстве взыскание обращается на принадлежащее должнику имущество. Согласно статье 92 этого Закона в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обращаться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае наложения ареста на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении его от ареста. Таким образом, для решения вопроса о законности ареста имеет значение, в первую очередь, то, кто являлся собственником спорных объектов на момент ареста.
Правоотношения долевого участия в строительстве предполагают наличие у дольщика в период действия договора не права собственности на договорный объект, а права требования передачи права собственности на него после сдачи дома в эксплуатацию. Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В пунктах 2.2.4 договоров N 6 и N 8 предусмотрено, что право собственности у истца возникает, в частности, после подписания государственной комиссией акта приемки дома в эксплуатацию. В пункте 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ также предусмотрено, что передача объекта долевого строительства дольщику осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома со спорными помещениями получено кооперативом после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления от 10.08.2006 о запрете ЖСК совершать действия по отчуждению спорных объектов недвижимости. Следовательно, собственником спорных объектов на момент ареста был кооператив, а не истец.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций не выяснили вопроса о законности действий судебного пристава-исполнителя по аресту спорных помещений, хотя он имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
В определении Арбитражного суда Ростовской области от 26.07.2006 по делу N А53-5589/2006-15, на основании которого наложен арест на спорные помещения, сказано следующее: "поскольку встроенно-пристроенное помещение не является предметом спора по настоящему делу, в остальной части заявления следует отказать" (т. 1, л. д. 12). В исполнительном листе, выданном на основании этого определения, указание о принятии обеспечительных мер в отношении спорных объектов недвижимости также отсутствует (т. 1, л. д. 14, 15). Однако судебный пристав-исполнитель наложил арест на эти помещения. Вопрос о законности указанных действий судебного пристава-исполнителя рассматривался Арбитражным судом Ростовской области, который решением от 29.01.2007 по делу N А53-17223/2006-С4-49, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.04.2007, удовлетворил иск кооператива о признании их незаконными. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 19.07.2007 отменил решение от 29.01.2007 и постановление апелляционной инстанции от 20.04.2007 на том основании, что отсутствуют доказательства принадлежности кооперативу указанных помещений на праве собственности.
Таким образом, вывод о законности или незаконности действий судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на спорные помещения зависит от того, был ли наложен арест на них судебным определением. Суды по настоящему делу не исследовали этого обстоятельства.
Если действия судебного пристава были незаконными, истец как дольщик, претендующий на спорное имущество, вправе ссылаться на это в обоснование требования об освобождении спорных помещений от ареста. В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у кооператива уже отсутствует право на обращение в суд с требованием, которое уже было предметом рассмотрения в суде с участием тех же лиц. У ООО "Югснабсбыт" также нет другого способа защиты. Поэтому лишение его права на иск при таких обстоятельствах не будет соответствовать принципам восстановления нарушенных прав и их судебной защиты (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судебные акты вынесены на основании неполно исследованных фактических обстоятельств. В соответствии с частью 2 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо установить, являются ли правомерными действия судебного пристава-исполнителя по аресту спорного недвижимого имущества и с учетом этого разрешить спор по существу.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение от 19.12.2007 Арбитражного суда Ростовской области и постановление от 18.02.2008 Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А53-18724/06-С2-6 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)