Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2009 по делу N А76-20628/2009 (судья Шумакова С.М.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N 16253 от 24.12.2009), от индивидуального предпринимателя Куликовой Г.А. - Чаус С.В. (доверенность 74 АА 617337 от 18.06.2008),
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Куликовой Галине Анатольевне (далее - ИП Куликова Г.А., ответчик) о взыскании 30531 руб. 89 коп. неустойки по договору аренды от 26.03.2008 N 12-7671.
Решением суда от 14.12.2009 (резолютивная часть от 30.11.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе КУИиЗО (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на следующие обстоятельства: спорное имущество является муниципальной собственностью на основании Постановления ВС N 3020-1 и распоряжения Президента РФ N 114-рп от 18.03.1992, в силу чего право муниципалитета является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации по желанию правообладателя; ошибочным является вывод суда о непоступлении спорного имущества во владение арендатора, так как имущество передано на основании акта приема-передачи к договору аренды N 12-7671 от 18.02.2005, и последующая его передача при заключении нового договора аренды нецелесообразна; ошибочным также является вывод об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, так как в нем не расположены объекты, обслуживающие более одного помещения в доме и не носит технического характера, в силу чего судом неправомерно применены к спорным правоотношениям нормы ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.02.2005 между КУИиЗО и ИП Куликовой Г.А. подписан договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 11 - 12).
Срок действия договора с 01.03.2005 по 01.02.2005.
Актом сдачи-приемки нежилого помещения от 18.02.2005 истец передал ответчику, а ответчик принял нежилое помещение площадью 84,10 кв. м, по адресу: ул. Танкистов, 140 (л.д. 23).
21.03.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 13 - 14).
Срок действия договора с 01.01.2006 по 30.12.2006.
21.03.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 15 - 16).
Срок действия договора с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Соглашением от 21.03.2007 к указанному договору сторонами согласовано, заменить в договоре суммарную площадь помещения с 84,10 кв. м на 124,3 кв. м с 15.02.2007 (л.д. 17).
26.03.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 124,3 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 18 - 19).
Срок действия договора с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Претензией от 04.05.2009 N 4567 КУИиЗО сообщил ответчику о имеющейся у него задолженности по договору аренды N 12-7671 от 26.03.2008, в связи с чем истец требует уплаты основного долга, неустойки, а также расторжения договора аренды (л.д. 8 - 10).
Неисполнение ответчиком данного требования явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право муниципальной собственности на спорное имущество не подтверждено и не возникло в установленном законом порядке в силу отсутствия государственной регистрации права, материалы дела не позволяют однозначно определить факт передачи и включения в реестр муниципальной собственности спорного арендуемого помещения, так как помещение не представляется возможным идентифицировать, кроме того, судом указано, что подвал относится к имуществу многоквартирного дома, однако доказательств получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу имущества в аренды на основании ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ не представлено.
Выводы суда ошибочны, поскольку основаны на неверном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 с учетом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).
В рассматриваемом случае стороны в п. 1 договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 согласовали, что предмет договора индивидуализирован в приложении N 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью.
Названное приложение N 2 представлено в материалы дела в виде подписанного обеими сторонами технического паспорта по состоянию на 15.02.2007 (л.д. 20).
Таким образом, учитывая вышеназванное и принимая во внимание длительность арендных отношений между истцом и ответчиком (в том числе по договорам от 18.02.2005, от 21.03.2006, от 21.03.2007), исполнение ответчиком договора аренды в виде оплаты арендной платы, отсутствие заявленных сторонами разногласий относительно предмета договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласованности сторонами предмета договора.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 в силу отсутствия зарегистрированного права муниципальной собственности ошибочны, поскольку материалами дела подтверждается наличие у истца права распоряжаться спорным имуществом.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности" и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением N 114-рп. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями NN 1, 2 и 3 к Постановлению N 3020-1.
Согласно п. 9 Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", для передачи объектов в муниципальную собственность города (кроме городов районного подчинения), района (кроме районов в городах) соответствующий Комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов.
В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.91 N 3020-1.
Совет народных депутатов города, района утверждает перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Комитет регистрирует представленные перечни объектов в день их поступления.
Комитет по управлению имуществом осуществляет проверку соответствия представленных перечней требованиям, установленным приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.
При обнаружении в перечнях объектов, не соответствующих указанному требованию, они исключаются из регистрационного перечня, о чем Комитет по управлению имуществом в недельный срок со дня регистрации перечня уведомляет орган, утвердивший перечень. По этим объектам подготавливается отдельное решение соответствующего Верховного Совета или Совета народных депутатов.
Объекты, полностью соответствующие требованиям приложения 3 указанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня.
Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность района, города с момента принятия решения о его передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении 2-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.
Согласно п. 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, в обоснование права распоряжаться спорным имуществом муниципальное образование ссылается на выписку из реестра муниципальной собственности (л.д. 24).
Как следует из выписки из реестра, основанием для включения в реестр муниципальной собственности данного имущества является: Постановление Администрации города Челябинска N 299 от 22.03.1994 (л.д. 46).
Согласно Постановлению Администрации города Челябинска N 299 от 22.03.1994 на основании Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" в муниципальную собственность города Челябинска принят, в том числе, жилой фонд, находящийся на балансе акционерного общества "Уралтрак".
Названный акт органа местного самоуправления в судебном порядке не отменен, не признан недействительным, спорное имущество из перечня не исключено как не соответствующее нормам Постановления N 3020-1 либо форме перечня (п. 9 Распоряжения N 114-рп).
Во исполнение данного Постановления Приказом Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 858 от 25.07.1995 в реестр муниципальной собственности, в том числе, включен жилой дом по адресу: ул. Танкистов, 10, согласно утвержденному перечню (л.д. 49).
Как следует из справки ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области от 15.07.2009 (приобщено в суде апелляционной инстанции, протокол судебного заседания 15.03.2010), по состоянию 17.08.1962 г. нежилое помещение N 10 общей площадью 124,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 140 входило в состав нежилого помещения - пионерская комната, по состоянию на 02.03.1984 г. входило в состав домоуправления и в общую площадью нежилых помещений дома 506,8 кв. м.
Таким образом, в силу вышеуказанных норм реестр муниципальной собственности, в состав которого включено и спорное помещение, является доказательством права собственности муниципального образования на нежилое помещение: площадью 124,3 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 140.
При этом судом первой инстанции неправомерно применены нормы ст. 131, 223 ГК РФ, поскольку из системного толкования ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 является несостоятельным, а соответствующий довод апелляционной жалобы принимается судом апелляционной инстанции.
Необоснован вывод суда первой инстанции об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования. По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем, как следует из технического паспорта на 15.02.2007 (л.д. 20 - 22), не следует, что подвальное помещение по Танкистов, 140 используется исключительно как техническое (вспомогательное), данное обстоятельство напротив опровергается использованием подвальных помещений в качестве самостоятельных для осуществления хозяйственной деятельности ИП Куликовой Г.А.
Сам по себе факт нахождения спорного помещения в подвале не свидетельствует о наличии в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного, в силу чего данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Истцом обязанность по передаче помещений в аренду исполнена: в материалах дела имеется акт приема-передачи имущества к договору от 18.02.2005 на помещение с площадью 84,10 кв. м (л.д. 23).
Доказательств возврата данного помещения арендатором в порядке п. 1 ст. 622 ГК РФ суду не представлено, из чего суд апелляционной инстанции делает вывод об использовании ответчиком помещения данной площади при последующем заключении договоров от 21.03.2006, от 21.03.2007.
В материалах дела также имеется соглашение к договору аренды от 21.03.2007, из которого следует, что помещение площадью 84,1 кв. м заменяется на площадь 124,3 кв. м. Соглашение подписано обеими сторонами, факт использования помещения общей площадью 124,3 кв. м ответчиком не оспаривается.
В силу вышесказанного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта использования ответчиком помещения указанной площадью.
Как следует из материалов дела, у ответчика имелись просрочки по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора (л.д. 7).
Пунктом 6.6 договора аренды сторонами согласован размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы 0,3 % недоимки за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца (л.д. 7), сумма неустойки по состоянию на 10.08.2009 составила 30531 руб. 89 коп.
Ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения истца, на основании ст. 159 АПК РФ, находит ходатайство подлежащим удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку договор аренды N 12-7671 от 26.03.2008 является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, учитывая совокупность обстоятельств дела: размер неустойки (0,3 % от суммы просроченной арендной платы), непродолжительный период просрочки, недоказанность наличия негативных имущественных последствий вследствие нарушения обязательства по оплате для истца, считает, что размер подлежащей взысканию неустойки подлежит снижению до 0,05 % от суммы долга, что составляет 5088 руб. 64 коп.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования истца - частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2009 по делу N А76-20628/2009 отменить.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к индивидуальному предпринимателю Куликовой Галине Анатольевне удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателю Куликовой Галины Анатольевны в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска пеню за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды N 12-7671 от 26.03.2008 в сумме 5088 руб. 64 коп.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателю Куликовой Галины Анатольевны с доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 203 рубля и по апелляционной жалобе в сумме 166 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.03.2010 N 18АП-532/2010 ПО ДЕЛУ N А76-20628/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2010 г. N 18АП-532/2010
Дело N А76-20628/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2009 по делу N А76-20628/2009 (судья Шумакова С.М.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N 16253 от 24.12.2009), от индивидуального предпринимателя Куликовой Г.А. - Чаус С.В. (доверенность 74 АА 617337 от 18.06.2008),
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Куликовой Галине Анатольевне (далее - ИП Куликова Г.А., ответчик) о взыскании 30531 руб. 89 коп. неустойки по договору аренды от 26.03.2008 N 12-7671.
Решением суда от 14.12.2009 (резолютивная часть от 30.11.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе КУИиЗО (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на следующие обстоятельства: спорное имущество является муниципальной собственностью на основании Постановления ВС N 3020-1 и распоряжения Президента РФ N 114-рп от 18.03.1992, в силу чего право муниципалитета является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации по желанию правообладателя; ошибочным является вывод суда о непоступлении спорного имущества во владение арендатора, так как имущество передано на основании акта приема-передачи к договору аренды N 12-7671 от 18.02.2005, и последующая его передача при заключении нового договора аренды нецелесообразна; ошибочным также является вывод об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, так как в нем не расположены объекты, обслуживающие более одного помещения в доме и не носит технического характера, в силу чего судом неправомерно применены к спорным правоотношениям нормы ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.02.2005 между КУИиЗО и ИП Куликовой Г.А. подписан договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 11 - 12).
Срок действия договора с 01.03.2005 по 01.02.2005.
Актом сдачи-приемки нежилого помещения от 18.02.2005 истец передал ответчику, а ответчик принял нежилое помещение площадью 84,10 кв. м, по адресу: ул. Танкистов, 140 (л.д. 23).
21.03.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 13 - 14).
Срок действия договора с 01.01.2006 по 30.12.2006.
21.03.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 84,10 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 15 - 16).
Срок действия договора с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Соглашением от 21.03.2007 к указанному договору сторонами согласовано, заменить в договоре суммарную площадь помещения с 84,10 кв. м на 124,3 кв. м с 15.02.2007 (л.д. 17).
26.03.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 12-7671, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Танкистов, 140, суммарной площадью 124,3 кв. м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 18 - 19).
Срок действия договора с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Претензией от 04.05.2009 N 4567 КУИиЗО сообщил ответчику о имеющейся у него задолженности по договору аренды N 12-7671 от 26.03.2008, в связи с чем истец требует уплаты основного долга, неустойки, а также расторжения договора аренды (л.д. 8 - 10).
Неисполнение ответчиком данного требования явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право муниципальной собственности на спорное имущество не подтверждено и не возникло в установленном законом порядке в силу отсутствия государственной регистрации права, материалы дела не позволяют однозначно определить факт передачи и включения в реестр муниципальной собственности спорного арендуемого помещения, так как помещение не представляется возможным идентифицировать, кроме того, судом указано, что подвал относится к имуществу многоквартирного дома, однако доказательств получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на передачу имущества в аренды на основании ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ не представлено.
Выводы суда ошибочны, поскольку основаны на неверном применении норм материального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 с учетом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).
В рассматриваемом случае стороны в п. 1 договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 согласовали, что предмет договора индивидуализирован в приложении N 2 к договору аренды, которое является его неотъемлемой частью.
Названное приложение N 2 представлено в материалы дела в виде подписанного обеими сторонами технического паспорта по состоянию на 15.02.2007 (л.д. 20).
Таким образом, учитывая вышеназванное и принимая во внимание длительность арендных отношений между истцом и ответчиком (в том числе по договорам от 18.02.2005, от 21.03.2006, от 21.03.2007), исполнение ответчиком договора аренды в виде оплаты арендной платы, отсутствие заявленных сторонами разногласий относительно предмета договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о согласованности сторонами предмета договора.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Выводы суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 в силу отсутствия зарегистрированного права муниципальной собственности ошибочны, поскольку материалами дела подтверждается наличие у истца права распоряжаться спорным имуществом.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности" и других вещных прав" документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением N 114-рп. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями NN 1, 2 и 3 к Постановлению N 3020-1.
Согласно п. 9 Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", для передачи объектов в муниципальную собственность города (кроме городов районного подчинения), района (кроме районов в городах) соответствующий Комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов.
В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.91 N 3020-1.
Совет народных депутатов города, района утверждает перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.
Комитет регистрирует представленные перечни объектов в день их поступления.
Комитет по управлению имуществом осуществляет проверку соответствия представленных перечней требованиям, установленным приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.
При обнаружении в перечнях объектов, не соответствующих указанному требованию, они исключаются из регистрационного перечня, о чем Комитет по управлению имуществом в недельный срок со дня регистрации перечня уведомляет орган, утвердивший перечень. По этим объектам подготавливается отдельное решение соответствующего Верховного Совета или Совета народных депутатов.
Объекты, полностью соответствующие требованиям приложения 3 указанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня.
Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность района, города с момента принятия решения о его передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении 2-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.
Согласно п. 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, в обоснование права распоряжаться спорным имуществом муниципальное образование ссылается на выписку из реестра муниципальной собственности (л.д. 24).
Как следует из выписки из реестра, основанием для включения в реестр муниципальной собственности данного имущества является: Постановление Администрации города Челябинска N 299 от 22.03.1994 (л.д. 46).
Согласно Постановлению Администрации города Челябинска N 299 от 22.03.1994 на основании Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" в муниципальную собственность города Челябинска принят, в том числе, жилой фонд, находящийся на балансе акционерного общества "Уралтрак".
Названный акт органа местного самоуправления в судебном порядке не отменен, не признан недействительным, спорное имущество из перечня не исключено как не соответствующее нормам Постановления N 3020-1 либо форме перечня (п. 9 Распоряжения N 114-рп).
Во исполнение данного Постановления Приказом Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 858 от 25.07.1995 в реестр муниципальной собственности, в том числе, включен жилой дом по адресу: ул. Танкистов, 10, согласно утвержденному перечню (л.д. 49).
Как следует из справки ОГУП "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области от 15.07.2009 (приобщено в суде апелляционной инстанции, протокол судебного заседания 15.03.2010), по состоянию 17.08.1962 г. нежилое помещение N 10 общей площадью 124,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 140 входило в состав нежилого помещения - пионерская комната, по состоянию на 02.03.1984 г. входило в состав домоуправления и в общую площадью нежилых помещений дома 506,8 кв. м.
Таким образом, в силу вышеуказанных норм реестр муниципальной собственности, в состав которого включено и спорное помещение, является доказательством права собственности муниципального образования на нежилое помещение: площадью 124,3 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Танкистов, 140.
При этом судом первой инстанции неправомерно применены нормы ст. 131, 223 ГК РФ, поскольку из системного толкования ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды N 12-7671 от 26.03.2008 является несостоятельным, а соответствующий довод апелляционной жалобы принимается судом апелляционной инстанции.
Необоснован вывод суда первой инстанции об отнесении спорного имущества к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования. По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем, как следует из технического паспорта на 15.02.2007 (л.д. 20 - 22), не следует, что подвальное помещение по Танкистов, 140 используется исключительно как техническое (вспомогательное), данное обстоятельство напротив опровергается использованием подвальных помещений в качестве самостоятельных для осуществления хозяйственной деятельности ИП Куликовой Г.А.
Сам по себе факт нахождения спорного помещения в подвале не свидетельствует о наличии в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного, в силу чего данный вывод суда первой инстанции основан на неверном толковании п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Истцом обязанность по передаче помещений в аренду исполнена: в материалах дела имеется акт приема-передачи имущества к договору от 18.02.2005 на помещение с площадью 84,10 кв. м (л.д. 23).
Доказательств возврата данного помещения арендатором в порядке п. 1 ст. 622 ГК РФ суду не представлено, из чего суд апелляционной инстанции делает вывод об использовании ответчиком помещения данной площади при последующем заключении договоров от 21.03.2006, от 21.03.2007.
В материалах дела также имеется соглашение к договору аренды от 21.03.2007, из которого следует, что помещение площадью 84,1 кв. м заменяется на площадь 124,3 кв. м. Соглашение подписано обеими сторонами, факт использования помещения общей площадью 124,3 кв. м ответчиком не оспаривается.
В силу вышесказанного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта использования ответчиком помещения указанной площадью.
Как следует из материалов дела, у ответчика имелись просрочки по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора (л.д. 7).
Пунктом 6.6 договора аренды сторонами согласован размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по уплате арендной платы 0,3 % недоимки за каждый день просрочки.
Как следует из расчета истца (л.д. 7), сумма неустойки по состоянию на 10.08.2009 составила 30531 руб. 89 коп.
Ответчиком в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о снижении размера подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции, с учетом мнения истца, на основании ст. 159 АПК РФ, находит ходатайство подлежащим удовлетворению в силу следующего.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку договор аренды N 12-7671 от 26.03.2008 является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, учитывая совокупность обстоятельств дела: размер неустойки (0,3 % от суммы просроченной арендной платы), непродолжительный период просрочки, недоказанность наличия негативных имущественных последствий вследствие нарушения обязательства по оплате для истца, считает, что размер подлежащей взысканию неустойки подлежит снижению до 0,05 % от суммы долга, что составляет 5088 руб. 64 коп.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования истца - частичному удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2009 по делу N А76-20628/2009 отменить.
Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к индивидуальному предпринимателю Куликовой Галине Анатольевне удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателю Куликовой Галины Анатольевны в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска пеню за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды N 12-7671 от 26.03.2008 в сумме 5088 руб. 64 коп.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателю Куликовой Галины Анатольевны с доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 203 рубля и по апелляционной жалобе в сумме 166 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи:
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи:
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)