Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 13 мая 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, ООО "Новый дом"
на решение от 22 января 2009 года
судьи З.
по делу N А51-11854/2008-1-351 Арбитражного суда Приморского края,
по заявлению ООО "Новый дом"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
общество с ограниченной ответственностью "Новый дом" (далее - ООО "Новый дом", Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - Управление, Регистрирующий орган) от 08.10.2008 N 01/078/2008-82 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, заключенного 27.12.2007 между администрацией города Владивостока и ООО "Новый дом".
Решением от 22 января 2009 года суд отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Новый дом", Управление обжаловали его в апелляционном порядке.
Общество указало, что обжалуемое решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Поскольку залогом обеспечивается само обязательство передать объект незавершенного строительства, то после исполнения данного обязательства залог, по мнению Общества, не может сохраняться. Согласно жалобе, ООО "Новый дом" передало дольщикам объект долевого строительства, чем исполнило возложенные на него обязательства, в связи с чем залог в силу положений ст. 352 ГК РФ, п. 8 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ прекращается.
По мнению Заявителя само по себе совершение регистрационного действия по прекращению залога не является прекращением залога, следовательно, совершение регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может быть поставлено в зависимость от наличия непогашенной записи об ипотеке.
Согласно апелляционной жалобе, Общество не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что его права не были нарушены оспариваемым решением Управления. ООО "Новый дом" указало, что сохранение арендных отношений нарушает его право на свободу в реализации гражданских прав, а также право на заключение сделок.
Руководствуясь указанными доводами, Заявитель просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Регистрирующий орган также обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой на решение Арбитражного суда Приморского края от 22 января 2009 года по делу N А51-11854/2008-1-351.
В жалобе Регистрирующий орган указал на то, что не согласен с решением суда в той части, что выводы Управления о необходимости обращения за государственной регистрацией прекращения права аренды спорного земельного участка ООО "Новый дом" совместно с Б. - первого дольщика, обратившегося за государственной регистрацией договора о долевом участии в строительстве, являются неверными.
По мнению Управления, поскольку в рассматриваемом случае запись об ограничении (обременении) права аренды земельного участка - ипотеке была внесена в ЕГРП в силу прямого указания закона, то в соответствии с п. 42 "Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213, погашение регистрационной записи об ипотеке производится в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании, в том числе, совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога.
Управление указало, что в рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка возникла в силу закона при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве от 30.11.2005, заключенного между ООО "Новый дом" и Б., следовательно, для прекращения регистрационной записи об ипотеке в силу закона права аренды земельного участка ООО "Новый дом" и дольщику Б. необходимо обратиться в Управление с совместным заявлением.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
На основании постановления Администрации г. Владивостока от 06.05.2004 N 1024 ООО "Новый дом" по договору аренды с Администрацией г. Владивостока от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668 был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений (кадастровый номер 25:28:04 00 08:0168). Срок действия договора аренды был установлен сторонами до 15.06.2019.
По окончании строительства жилого дома Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, уполномоченный на распоряжение земельными участками в городе Владивостоке, и Общество заключили соглашение от 27.12.2007 о расторжении договора аренды земельного участка N 04-001885-Ю-Д-1668 от 16.06.2004. В соответствии с условиями данного соглашения стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.06.2004, а взаимные обязательства считать прекратившими с момента подписания 17.08.2007 акта приема-передачи земельного участка. Обязанность по государственной регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении договора была возложена на Общество.
14.04.2008 ООО "Новый дом" обратилось с соответствующим заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.
Сообщением от 08.10.2008 N 01/078/2008-82 Управление отказало Заявителю в государственной регистрации соглашения от 27.12.2007, в обоснование отказа указав, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Регистрационная служба указала, что в отношении данного земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Новый дом" и С. При этом, запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.
Посчитав, что указанное решение об отказе в государственной регистрации соглашения не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения об отказе в государственной регистрации недействительным. Суд отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 12.1 указанного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона N 214-ФЗ, или поручительством - в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Федерального закона.
Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Особенности проведения государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены "Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82. Абзацем 2 п. 21 данной Инструкции установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Из изложенного следует, что запись об ипотеке ООО "Новый дом" в силу закона земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 08:0168, предоставленного Обществу администрацией г. Владивостока в соответствии с договором аренды от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, может быть погашена только после регистрации права собственности всех собственников многоквартирного дома, построенного Обществом на данном земельном участке.
Поскольку на момент обращения ООО "Новый дом" в Регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении вышеуказанного договора аренды право собственности участника долевого строительства С. на объект долевого строительства - нежилые помещения площадью 167,7 кв. м, расположенные в доме по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 92, не было зарегистрировано, Управление, как правильно указал суд первой инстанции, правомерно отказало Обществу в регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Новый дом" о том, что залог прекращается в силу того, что Общество передало дольщикам объект долевого строительства, чем исполнило возложенные на него обязательства по договору участия в долевом строительстве, о том, что совершение регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может быть поставлено в зависимость от наличия непогашенной записи об ипотеке, а также о том, что сохранение арендных отношений нарушает право Общества на свободу в реализации гражданских прав, коллегия отклоняет в силу изложенного выше. Поскольку в соответствии с "Инструкцией об особенностях государственной договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, установлено определенное основание погашения записи об ипотеке в силу закона земельного участка, то данная запись не может быть погашена по иным основаниям, например, в связи с исполнением застройщиком (ООО "Новый дом") своих обязательств.
Ссылку Управления на п. 65 "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, а также довод о том, что в соответствии с п. 42 "Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции России от 15.06.2006 N 213, погашение регистрационной записи об ипотеке производится в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении залога, коллегия отклоняет в силу следующего.
Залог недвижимости (права аренды земельного участка) в соответствии с п. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возникает либо на основании договора о залоге недвижимости, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
В рассматриваемом случае залог права аренды земельного участка возник в силу прямого указания Федерального закона N 214-ФЗ.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без соответствующего заявления и без оплаты государственной пошлины.
Таким образом, при отсутствии особого указания в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" погашение записи об ипотеке производится без предоставления отдельного заявления от залогодателя, залогодержателя при условии регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства в силу "Инструкции об особенностях государственной договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального и процессуального права, коллегия считает вынесенное решение законным, обоснованным и не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Приморского края от 22 января 2009 года по делу N А51-11854/2008-1-351 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2009 N 05АП-817/2009, 05АП-870/2009 ПО ДЕЛУ N А51-11854/2008-1-351
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2009 г. N 05АП-817/2009, 05АП-870/2009
Дело N А51-11854/2008-1-351
Резолютивная часть постановления оглашена 13 мая 2009 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2009 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, ООО "Новый дом"
на решение от 22 января 2009 года
судьи З.
по делу N А51-11854/2008-1-351 Арбитражного суда Приморского края,
по заявлению ООО "Новый дом"
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новый дом" (далее - ООО "Новый дом", Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - Управление, Регистрирующий орган) от 08.10.2008 N 01/078/2008-82 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, заключенного 27.12.2007 между администрацией города Владивостока и ООО "Новый дом".
Решением от 22 января 2009 года суд отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Новый дом", Управление обжаловали его в апелляционном порядке.
Общество указало, что обжалуемое решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Поскольку залогом обеспечивается само обязательство передать объект незавершенного строительства, то после исполнения данного обязательства залог, по мнению Общества, не может сохраняться. Согласно жалобе, ООО "Новый дом" передало дольщикам объект долевого строительства, чем исполнило возложенные на него обязательства, в связи с чем залог в силу положений ст. 352 ГК РФ, п. 8 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ прекращается.
По мнению Заявителя само по себе совершение регистрационного действия по прекращению залога не является прекращением залога, следовательно, совершение регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может быть поставлено в зависимость от наличия непогашенной записи об ипотеке.
Согласно апелляционной жалобе, Общество не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что его права не были нарушены оспариваемым решением Управления. ООО "Новый дом" указало, что сохранение арендных отношений нарушает его право на свободу в реализации гражданских прав, а также право на заключение сделок.
Руководствуясь указанными доводами, Заявитель просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Регистрирующий орган также обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой на решение Арбитражного суда Приморского края от 22 января 2009 года по делу N А51-11854/2008-1-351.
В жалобе Регистрирующий орган указал на то, что не согласен с решением суда в той части, что выводы Управления о необходимости обращения за государственной регистрацией прекращения права аренды спорного земельного участка ООО "Новый дом" совместно с Б. - первого дольщика, обратившегося за государственной регистрацией договора о долевом участии в строительстве, являются неверными.
По мнению Управления, поскольку в рассматриваемом случае запись об ограничении (обременении) права аренды земельного участка - ипотеке была внесена в ЕГРП в силу прямого указания закона, то в соответствии с п. 42 "Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 N 213, погашение регистрационной записи об ипотеке производится в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании, в том числе, совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога.
Управление указало, что в рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка возникла в силу закона при государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве от 30.11.2005, заключенного между ООО "Новый дом" и Б., следовательно, для прекращения регистрационной записи об ипотеке в силу закона права аренды земельного участка ООО "Новый дом" и дольщику Б. необходимо обратиться в Управление с совместным заявлением.
Из материалов дела коллегией установлено следующее.
На основании постановления Администрации г. Владивостока от 06.05.2004 N 1024 ООО "Новый дом" по договору аренды с Администрацией г. Владивостока от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668 был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений (кадастровый номер 25:28:04 00 08:0168). Срок действия договора аренды был установлен сторонами до 15.06.2019.
По окончании строительства жилого дома Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, уполномоченный на распоряжение земельными участками в городе Владивостоке, и Общество заключили соглашение от 27.12.2007 о расторжении договора аренды земельного участка N 04-001885-Ю-Д-1668 от 16.06.2004. В соответствии с условиями данного соглашения стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.06.2004, а взаимные обязательства считать прекратившими с момента подписания 17.08.2007 акта приема-передачи земельного участка. Обязанность по государственной регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении договора была возложена на Общество.
14.04.2008 ООО "Новый дом" обратилось с соответствующим заявлением в Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.
Сообщением от 08.10.2008 N 01/078/2008-82 Управление отказало Заявителю в государственной регистрации соглашения от 27.12.2007, в обоснование отказа указав, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Регистрационная служба указала, что в отношении данного земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "Новый дом" и С. При этом, запись об ипотеке погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.
Посчитав, что указанное решение об отказе в государственной регистрации соглашения не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения об отказе в государственной регистрации недействительным. Суд отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционных жалобах, коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 12.1 указанного Федерального закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона N 214-ФЗ, или поручительством - в порядке, предусмотренном статьей 15.1 данного Федерального закона.
Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Особенности проведения государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, в том числе внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены "Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82. Абзацем 2 п. 21 данной Инструкции установлено, что запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Из изложенного следует, что запись об ипотеке ООО "Новый дом" в силу закона земельного участка с кадастровым номером 25:28:04 00 08:0168, предоставленного Обществу администрацией г. Владивостока в соответствии с договором аренды от 16.06.2004 N 04-001885-Ю-Д-1668, может быть погашена только после регистрации права собственности всех собственников многоквартирного дома, построенного Обществом на данном земельном участке.
Поскольку на момент обращения ООО "Новый дом" в Регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении вышеуказанного договора аренды право собственности участника долевого строительства С. на объект долевого строительства - нежилые помещения площадью 167,7 кв. м, расположенные в доме по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 92, не было зарегистрировано, Управление, как правильно указал суд первой инстанции, правомерно отказало Обществу в регистрации соглашения от 27.12.2007 о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Новый дом" о том, что залог прекращается в силу того, что Общество передало дольщикам объект долевого строительства, чем исполнило возложенные на него обязательства по договору участия в долевом строительстве, о том, что совершение регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может быть поставлено в зависимость от наличия непогашенной записи об ипотеке, а также о том, что сохранение арендных отношений нарушает право Общества на свободу в реализации гражданских прав, коллегия отклоняет в силу изложенного выше. Поскольку в соответствии с "Инструкцией об особенностях государственной договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, установлено определенное основание погашения записи об ипотеке в силу закона земельного участка, то данная запись не может быть погашена по иным основаниям, например, в связи с исполнением застройщиком (ООО "Новый дом") своих обязательств.
Ссылку Управления на п. 65 "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, а также довод о том, что в соответствии с п. 42 "Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции России от 15.06.2006 N 213, погашение регистрационной записи об ипотеке производится в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении залога, коллегия отклоняет в силу следующего.
Залог недвижимости (права аренды земельного участка) в соответствии с п. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" возникает либо на основании договора о залоге недвижимости, либо на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств.
В рассматриваемом случае залог права аренды земельного участка возник в силу прямого указания Федерального закона N 214-ФЗ.
В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки в силу закона производится без соответствующего заявления и без оплаты государственной пошлины.
Таким образом, при отсутствии особого указания в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" погашение записи об ипотеке производится без предоставления отдельного заявления от залогодателя, залогодержателя при условии регистрации права собственности всеми участниками долевого строительства в силу "Инструкции об особенностях государственной договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно применил нормы материального и процессуального права, коллегия считает вынесенное решение законным, обоснованным и не находит оснований к его отмене.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Приморского края от 22 января 2009 года по делу N А51-11854/2008-1-351 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)