Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
председательствующего Васильченко Н.С.,
судей Гайдука А.А., Вербенко Т.Л.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" (далее - управляющая компания "Звездный городок") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2010 по делу N А47-684/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.
Товарищество собственников жилья "Звездный" (далее - товарищество "Звездный") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к управляющей компании "Звездный городок" о признании недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Оренбург, ул. Салмышская, 44.
Решением суда от 03.08.2010 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, заключенный между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок".
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Вяткин О.Б., Махрова Н.В., Логиновских Л.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управляющая компания "Звездный городок" просит судебные акты отменить, ссылаясь на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом. Заявитель считает, что, подписывая договор от 30.01.2009, правление товарищества действовало с превышением полномочий, установленных Уставом товарищества, а не законом, следовательно к данной сделке подлежит применению ст. 174, а не 168 Гражданского кодекса Российской.
Как установлено судами, на основании решения правления товарищества "Звездный" от 30.01.2009, в повестке дня которого стоял вопрос о заключении договоров на управление многоквартирными домами, 30.01.2009 между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" подписан договор управления недвижимым имуществом в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 44, предметом которого является выполнение управляющей компанией "Звездный городок" работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (п. 2.1 договора).
Обращаясь в арбитражный суд, истец указал, что принятие на заседании правления товарищества "Звездный" решения о заключении договоров на управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме противоречит действующему законодательству, в силу которого данный вопрос относится к компетенции общего собрания членов товарищества "Звездный", просил признать недействительным договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 в многоквартирном доме по адресу: город Оренбург, ул. Салмышская, 44. В качестве правового обоснования требований сослался на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу о том, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 по своей правовой природе является договором управления многоквартирным домом и заключение указанного договора правлением товарищества "Звездный" возможно только на основании решения общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 44, 147, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Установив, что в нарушение указанных норм права решение о выборе управляющей организации товариществом собственников жилья не принималось, суды признали данный договор недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что собственники помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 44, в качестве способа управления многоквартирным домом избрали товарищество "Звездный".
Управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 9 ст. 161 названного Кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
В силу ч. 2, 9 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI названного Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 147 Жилищного кодекса Российской Федерации руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Пунктом 11 Устава товарищества "Звездный" установлено, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Между тем в нарушение указанных выше норм права, определяющих порядок принятия решения об управлении жилым домом, договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 заключен с управляющей компанией "Звездный городок" на основании решения правления товарищества "Звездный" при отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений.
При таких обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций.
Ссылка заявителя на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 2.1 договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, подписанного сторонами, его предметом является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Исследовав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором управления многоквартирным домом. Оснований полагать, что сторонами подписан какой-то иной договор у судов не имелось.
Иные доводы управляющей компании "Звездный городок" направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами. Оснований для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2010 по делу N А47-684/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 21.02.2011 N Ф09-208/11-С5 ПО ДЕЛУ N А47-684/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2011 г. N Ф09-208/11-С5
Дело N А47-684/2010
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:председательствующего Васильченко Н.С.,
судей Гайдука А.А., Вербенко Т.Л.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" (далее - управляющая компания "Звездный городок") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2010 по делу N А47-684/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, их представители в судебное заседание не явились.
Товарищество собственников жилья "Звездный" (далее - товарищество "Звездный") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к управляющей компании "Звездный городок" о признании недействительным договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Оренбург, ул. Салмышская, 44.
Решением суда от 03.08.2010 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, заключенный между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок".
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Вяткин О.Б., Махрова Н.В., Логиновских Л.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе управляющая компания "Звездный городок" просит судебные акты отменить, ссылаясь на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом. Заявитель считает, что, подписывая договор от 30.01.2009, правление товарищества действовало с превышением полномочий, установленных Уставом товарищества, а не законом, следовательно к данной сделке подлежит применению ст. 174, а не 168 Гражданского кодекса Российской.
Как установлено судами, на основании решения правления товарищества "Звездный" от 30.01.2009, в повестке дня которого стоял вопрос о заключении договоров на управление многоквартирными домами, 30.01.2009 между товариществом "Звездный" и управляющей компанией "Звездный городок" подписан договор управления недвижимым имуществом в многоквартирном доме по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 44, предметом которого является выполнение управляющей компанией "Звездный городок" работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (п. 2.1 договора).
Обращаясь в арбитражный суд, истец указал, что принятие на заседании правления товарищества "Звездный" решения о заключении договоров на управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме противоречит действующему законодательству, в силу которого данный вопрос относится к компетенции общего собрания членов товарищества "Звездный", просил признать недействительным договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 в многоквартирном доме по адресу: город Оренбург, ул. Салмышская, 44. В качестве правового обоснования требований сослался на ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу о том, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 по своей правовой природе является договором управления многоквартирным домом и заключение указанного договора правлением товарищества "Звездный" возможно только на основании решения общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 44, 147, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Установив, что в нарушение указанных норм права решение о выборе управляющей организации товариществом собственников жилья не принималось, суды признали данный договор недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 2 ст. 161 названного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что собственники помещений в жилом доме, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 44, в качестве способа управления многоквартирным домом избрали товарищество "Звездный".
Управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 9 ст. 161 названного Кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
В силу ч. 2, 9 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI названного Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 147 Жилищного кодекса Российской Федерации руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Пунктом 11 Устава товарищества "Звездный" установлено, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие договоров на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Между тем в нарушение указанных выше норм права, определяющих порядок принятия решения об управлении жилым домом, договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 заключен с управляющей компанией "Звездный городок" на основании решения правления товарищества "Звездный" при отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений.
При таких обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций.
Ссылка заявителя на то, что договор управления недвижимым имуществом от 30.01.2009 является иным договором, отличным от договора управления многоквартирным домом, подлежит отклонению.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно п. 2.1 договора управления недвижимым имуществом от 30.01.2009, подписанного сторонами, его предметом является выполнение ответчиком работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимися на законном основании помещениями в этом дома лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Исследовав условия спорного договора, суды пришли к правильному выводу о том, что по своей правовой природе он является договором управления многоквартирным домом. Оснований полагать, что сторонами подписан какой-то иной договор у судов не имелось.
Иные доводы управляющей компании "Звездный городок" направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами. Оснований для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений или неправильного применения судами при разрешении спора норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.08.2010 по делу N А47-684/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Звездный городок" - без удовлетворения.
Председательствующий
ВАСИЛЬЧЕНКО Н.С.
Судьи
ГАЙДУК А.А.
ВЕРБЕНКО Т.Л.
ВАСИЛЬЧЕНКО Н.С.
Судьи
ГАЙДУК А.А.
ВЕРБЕНКО Т.Л.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)