Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Дата объявления резолютивной части постановления 30 сентября 2011 года
Дата изготовления постановления в полном объеме 04 октября 2011 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Токаревой М.В.,
судей Дайнеко М.М., Сентюриной И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4398/2011) общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 июля 2011 года по делу N А54-362/2011 (судья Сельдемирова В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" (ОГРН 1096234000224, г. Рязань) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Техрембытсервис" (ОГРН 1066234039057, г. Рязань) об обязании передать техническую документацию,
при участии:
от истца: Рожкова А.А., представителя, доверенность от 21.03.2011,
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" (далее - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Техрембытсервис" (далее - ООО "УО Техрембытсервис") об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 156, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; акт ввода в эксплуатацию; кадастровую карту (план) земельного участка; технические паспорта на лифты; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; акты разграничений балансовой принадлежности с МП "Водоканал", МП "РМПТС", ООО "РГМЭК", МУП "РГРЭС"; паспорта на общедомовые счетчики; картотеку паспортного стола, а также ключи от помещений общего имущества (подвал, чердак и т.д.) многоквартирного дома; обязании ответчика передать документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, коллективных (общедомовых) приборов учета, индивидуальных приборов учета, механического оборудования, санитарно-технического оборудования на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.07.2011 (судья Сельдемирова В.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что собрание собственников от 01.02.2011, проведенное в форме заочного голосования, не имеет юридической силы, поскольку на собрании не имелось кворума. Указывает на то, что в решениях некоторых собственников отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, вместо которых указаны дата и номер регистрационного удостоверения БТИ. Считает, что собственники помещений выразили свою волю на прекращение договорных отношений с ответчиком по управлению многоквартирным домом и выбрали истца в качестве управляющей организации. Данные обстоятельства, по его мнению, подтверждаются заявлениями 56 собственников о прекращении договора управления многоквартирным домом, оборотно-сальдовыми ведомостями за февраль - апрель 2011 года, договорами на управление многоквартирным домом, договорами с ресурсоснабжающими организациями, копией журнала регистрации обращений граждан.
Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил. В соответствии со ст. ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом, решением общего собрания собственников многоквартирного дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 10.02.2010 (т. 5, л.д. 130 - 131) ООО "УО Техрембытсервис" выбрано управляющей организацией. На основании решения собрания собственниками помещений заключены договоры управления многоквартирным домом сроком действия с 01.03.2010 по 01.03.2011 (т. 1, л.д. 17 - 22).
В соответствии с протоколом N 1 от 19.01.2011 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани, проведенного в форме заочного голосования, на собрании были приняты следующие решения: прекратить договор управления с ООО "УО Техрембытсервис" по окончании срока его действия; выбрать способ управления - управление управляющей организацией; выбрать управляющую организацию - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани"; утвердить условия договора управления с ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани"; заключить договор управления с ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" (т. 1, л.д. 23 - 25).
Во исполнение принятого на собрании 19.01.2011 решения между собственниками квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156, и истцом 02.03.2011 были заключены договоры управления многоквартирным домом сроком действия с момента заключения на три года.
Письмом от 22.01.2011, направленным ООО "УО Техрембытсервис", представитель собственников помещений в многоквартирном доме уведомил его о прекращении договора управления многоквартирным домом с 01.03.2011 и просило передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" (т. 1, л.д. 16 - 17).
Аналогичное требование было направлено ответчику и самой управляющей организацией уведомлением N 45 от 20.01.2011 (т. 1, л.д. 29 - 30).
Однако требование управляющей организации было оставлено ООО "УО Техрембытсервис" без ответа.
Ссылаясь на то, что ООО "УО Техрембытсервис" отказывается передавать техническую и иную документацию, необходимую для осуществления функций управляющей организации, ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области исходил из следующего.
Решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011, проведенном в форме заочного голосования, были отменены результаты решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.01.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", срок действия договора продлен на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012 из того,
Указанное решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011 не было оспорено в установленном законом порядке и не признано недействительным, в связи с чем пришел к выводу о том, что управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома является ООО "УО Техрембытсервис" на основании указанного протокола.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (пункты 1, 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани в форме заочного голосования от 19.01.2011 был прекращен договор управления с управляющей организацией ООО "УО Техрембытсервис" и в качестве управляющей организации было избрано ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани".
Однако впоследствии, 01.02.2011, состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани в форме заочного голосования, на котором собственниками были приняты решения об отмене результатов решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.01.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012.
О наличии кворума для принятия решений на указанном собрании свидетельствуют представленные документы, а именно: протокол общего собрания собственников помещений от 01.02.2011, решения собственников помещений, принявших участие в собрании 01.02.2011, реестр собственников помещений, схема распределения долей участников общего собрания от 01.02.2011 (т. 2, л.д. 53 - 149, т. 6, л.д. 109 - 119). Так, из поименованных документов усматривается, что на собрании 01.02.2011 присутствовали собственники помещений, обладавшие 2572,81 голосов, что составляет 54,46% от общего числа собственников жилого дома.
Оценив указанные документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд второй инстанции находит их достаточными доказательствами факта избрания собственниками квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156, в качестве управляющей организации ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о продлении собственниками помещений многоквартирного дома срока действия договора управления с ООО "УО Техрембытсервис" (с 01.03.2011 по 01.03.2012), и как следствие, отсутствии у последнего обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Принимая во внимание, что решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани об отмене результатов решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 01.02.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012 соответствует действующему законодательству, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по праву признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования об обязании ответчика передать истцу необходимую документацию, связанную с осуществлением управления многоквартирным домом.
Оспаривая решение суда области, апеллянт ссылается на отсутствие кворума на собрании собственников помещений 01.02.2011, в связи с тем, что в решениях некоторых собственников отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, вместо которых указаны дата и номер регистрационного удостоверения БТИ.
Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, право собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, удостоверенное МП "БТИ", признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997, и соответствует требованиям статьи 6 указанного Федерального закона.
Не может быть принят во внимание и довод заявителя о том, что в решениях собственников Климовой Л.В. (кв. 26) и Агафоновой Г.В. (кв. 70) указаны неверные сведения о номерах свидетельств о праве собственности. Какие-либо доказательства того, что такие сведения являются неверными, апеллянтом не представлены. Как следует из реестра БТИ, указанные лица являются собственниками жилых помещений. Даже в случае возможной ошибки при указании номеров свидетельства о праве собственности в решениях собственников Климовой Л.В. (кв. 26) и Агафоновой Г.В. (кв. 70) данные обстоятельства не могут быть признаны в качестве достаточных правовых оснований для признания решений недействительными.
Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что собственники помещений выразили свою волю на прекращение договорных отношений с ответчиком по управлению многоквартирным домом и выбрали истца в качестве управляющей организации, что подтверждается заявлениями 56 собственников о прекращении договора управления многоквартирным домом, оборотно-сальдовыми ведомостями за февраль - апрель 2011 года, договорами на управление многоквартирным домом, договорами с ресурсоснабжающими организациями, копией журнала регистрации обращений граждан. Указанные решения собственников помещений, принятые на собрании 19.01.2011 путем заочного голосования, были впоследствии отменены самими собственниками, что отражено в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда области и отклоняет доводы апеллянта о незаконности и необоснованности решения.
Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. подлежит отнесению на заявителя - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 июля 2011 года по делу N А54-362/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд Рязанской области.
Председательствующий
М.В.ТОКАРЕВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
И.Г.СЕНТЮРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2011 ПО ДЕЛУ N А54-362/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2011 г. по делу N А54-362/2011
Дата объявления резолютивной части постановления 30 сентября 2011 года
Дата изготовления постановления в полном объеме 04 октября 2011 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Токаревой М.В.,
судей Дайнеко М.М., Сентюриной И.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-4398/2011) общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 июля 2011 года по делу N А54-362/2011 (судья Сельдемирова В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" (ОГРН 1096234000224, г. Рязань) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Техрембытсервис" (ОГРН 1066234039057, г. Рязань) об обязании передать техническую документацию,
при участии:
от истца: Рожкова А.А., представителя, доверенность от 21.03.2011,
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" (далее - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация Техрембытсервис" (далее - ООО "УО Техрембытсервис") об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 156, а именно: технический паспорт на дом с экспликацией и поэтажными планами; проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; акт ввода в эксплуатацию; кадастровую карту (план) земельного участка; технические паспорта на лифты; разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации; акты разграничений балансовой принадлежности с МП "Водоканал", МП "РМПТС", ООО "РГМЭК", МУП "РГРЭС"; паспорта на общедомовые счетчики; картотеку паспортного стола, а также ключи от помещений общего имущества (подвал, чердак и т.д.) многоквартирного дома; обязании ответчика передать документы (акты) о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, коллективных (общедомовых) приборов учета, индивидуальных приборов учета, механического оборудования, санитарно-технического оборудования на соответствие их эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.07.2011 (судья Сельдемирова В.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района города Рязани" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что собрание собственников от 01.02.2011, проведенное в форме заочного голосования, не имеет юридической силы, поскольку на собрании не имелось кворума. Указывает на то, что в решениях некоторых собственников отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, вместо которых указаны дата и номер регистрационного удостоверения БТИ. Считает, что собственники помещений выразили свою волю на прекращение договорных отношений с ответчиком по управлению многоквартирным домом и выбрали истца в качестве управляющей организации. Данные обстоятельства, по его мнению, подтверждаются заявлениями 56 собственников о прекращении договора управления многоквартирным домом, оборотно-сальдовыми ведомостями за февраль - апрель 2011 года, договорами на управление многоквартирным домом, договорами с ресурсоснабжающими организациями, копией журнала регистрации обращений граждан.
Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направил. В соответствии со ст. ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как установлено судом, решением общего собрания собственников многоквартирного дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 10.02.2010 (т. 5, л.д. 130 - 131) ООО "УО Техрембытсервис" выбрано управляющей организацией. На основании решения собрания собственниками помещений заключены договоры управления многоквартирным домом сроком действия с 01.03.2010 по 01.03.2011 (т. 1, л.д. 17 - 22).
В соответствии с протоколом N 1 от 19.01.2011 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани, проведенного в форме заочного голосования, на собрании были приняты следующие решения: прекратить договор управления с ООО "УО Техрембытсервис" по окончании срока его действия; выбрать способ управления - управление управляющей организацией; выбрать управляющую организацию - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани"; утвердить условия договора управления с ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани"; заключить договор управления с ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" (т. 1, л.д. 23 - 25).
Во исполнение принятого на собрании 19.01.2011 решения между собственниками квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156, и истцом 02.03.2011 были заключены договоры управления многоквартирным домом сроком действия с момента заключения на три года.
Письмом от 22.01.2011, направленным ООО "УО Техрембытсервис", представитель собственников помещений в многоквартирном доме уведомил его о прекращении договора управления многоквартирным домом с 01.03.2011 и просило передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом вновь избранной управляющей организации - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" (т. 1, л.д. 16 - 17).
Аналогичное требование было направлено ответчику и самой управляющей организацией уведомлением N 45 от 20.01.2011 (т. 1, л.д. 29 - 30).
Однако требование управляющей организации было оставлено ООО "УО Техрембытсервис" без ответа.
Ссылаясь на то, что ООО "УО Техрембытсервис" отказывается передавать техническую и иную документацию, необходимую для осуществления функций управляющей организации, ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд области исходил из следующего.
Решением общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011, проведенном в форме заочного голосования, были отменены результаты решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.01.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", срок действия договора продлен на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012 из того,
Указанное решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011 не было оспорено в установленном законом порядке и не признано недействительным, в связи с чем пришел к выводу о том, что управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома является ООО "УО Техрембытсервис" на основании указанного протокола.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, пунктом 3 статьи 45 названного Кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с пунктом 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (пункты 1, 6 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Материалы дела свидетельствуют, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани в форме заочного голосования от 19.01.2011 был прекращен договор управления с управляющей организацией ООО "УО Техрембытсервис" и в качестве управляющей организации было избрано ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани".
Однако впоследствии, 01.02.2011, состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома N 156 по ул. Гагарина г. Рязани в форме заочного голосования, на котором собственниками были приняты решения об отмене результатов решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 19.01.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012.
О наличии кворума для принятия решений на указанном собрании свидетельствуют представленные документы, а именно: протокол общего собрания собственников помещений от 01.02.2011, решения собственников помещений, принявших участие в собрании 01.02.2011, реестр собственников помещений, схема распределения долей участников общего собрания от 01.02.2011 (т. 2, л.д. 53 - 149, т. 6, л.д. 109 - 119). Так, из поименованных документов усматривается, что на собрании 01.02.2011 присутствовали собственники помещений, обладавшие 2572,81 голосов, что составляет 54,46% от общего числа собственников жилого дома.
Оценив указанные документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд второй инстанции находит их достаточными доказательствами факта избрания собственниками квартир жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 156, в качестве управляющей организации ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Анализ норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о продлении собственниками помещений многоквартирного дома срока действия договора управления с ООО "УО Техрембытсервис" (с 01.03.2011 по 01.03.2012), и как следствие, отсутствии у последнего обязанности по передаче истцу технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Принимая во внимание, что решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани об отмене результатов решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 01.02.2011 о прекращении договора управления с ООО "УО Техрембытсервис", и продлении с ним срока действия договора на 1 год - с 01.03.2011 по 01.03.2012 соответствует действующему законодательству, в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, по праву признал необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования об обязании ответчика передать истцу необходимую документацию, связанную с осуществлением управления многоквартирным домом.
Оспаривая решение суда области, апеллянт ссылается на отсутствие кворума на собрании собственников помещений 01.02.2011, в связи с тем, что в решениях некоторых собственников отсутствуют сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, вместо которых указаны дата и номер регистрационного удостоверения БТИ.
Такую позицию судебная коллегия находит ошибочной в силу следующего.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, право собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, удостоверенное МП "БТИ", признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, введенной Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997, и соответствует требованиям статьи 6 указанного Федерального закона.
Не может быть принят во внимание и довод заявителя о том, что в решениях собственников Климовой Л.В. (кв. 26) и Агафоновой Г.В. (кв. 70) указаны неверные сведения о номерах свидетельств о праве собственности. Какие-либо доказательства того, что такие сведения являются неверными, апеллянтом не представлены. Как следует из реестра БТИ, указанные лица являются собственниками жилых помещений. Даже в случае возможной ошибки при указании номеров свидетельства о праве собственности в решениях собственников Климовой Л.В. (кв. 26) и Агафоновой Г.В. (кв. 70) данные обстоятельства не могут быть признаны в качестве достаточных правовых оснований для признания решений недействительными.
Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что собственники помещений выразили свою волю на прекращение договорных отношений с ответчиком по управлению многоквартирным домом и выбрали истца в качестве управляющей организации, что подтверждается заявлениями 56 собственников о прекращении договора управления многоквартирным домом, оборотно-сальдовыми ведомостями за февраль - апрель 2011 года, договорами на управление многоквартирным домом, договорами с ресурсоснабжающими организациями, копией журнала регистрации обращений граждан. Указанные решения собственников помещений, принятые на собрании 19.01.2011 путем заочного голосования, были впоследствии отменены самими собственниками, что отражено в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 156 по ул. Гагарина г. Рязани от 01.02.2011.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда области и отклоняет доводы апеллянта о незаконности и необоснованности решения.
Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. подлежит отнесению на заявителя - ООО "Городская управляющая жилищная компания Железнодорожного района г. Рязани".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 18 июля 2011 года по делу N А54-362/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд Рязанской области.
Председательствующий
М.В.ТОКАРЕВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
И.Г.СЕНТЮРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)