Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сутягина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего Копотева И.Л.,
Судей Мельниковой Г.Ю., Матушкиной Н.В.
При секретаре М.А.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 01.12.2010 г.
Дело по кассационной жалобе ООО "С"
На решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14.10.2010 г., которым:
В удовлетворении иска ООО "С" к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства - отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики К.И.Л., объяснения представителей ООО "С" К.И.А., К.В.С., К.Ф.А., представителя И.А.П. - Ч.В.А., К.О.Б. и его представителя П.Е.Г., Судебная коллегия
Истец ООО "С" обратилось в суд с исковым заявлением к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства.
Исковые требования мотивированы тем, что 29.05.2006 года, между ООО "С" и ЗАО "Э", заключен договор N 238 об инвестировании строительства многоквартирного дома. Согласно пункту 1.1, 1.2 указанного договора Инвестор, истец, принял обязательства на участие в финансировании строительства офисных помещений в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевске.
Согласно пункту 1.2 договора, общество обязалось передать в собственность истца офисные помещения площадью 170,84 кв. м, и 148,19 кв. м. Согласно справке N 6/12-484 от 27.08.2007 года, выданной ЗАО "Э", расчет по вышеуказанному договору между сторонами произведен в полном объеме и претензий не имеют.
17 июня 2009 года, истцу стало известно, что ответчик ЗАО "Э" заключил договоры с ответчиками И.А.П. и К.О.Б. на участие в долевом строительстве жилого дома, т.е. по тем же объектам, которые указаны в пунктах 1.1, 1.2 договора N 238 от 21.05.2006 года.
Указанные договоры не соответствуют требованиям закона и являются недействительными, по основаниям ст. 166, 167 ГК РФ.
ЗАО "Э" до подписания договоров с ответчиками И.А.П. и К.О.Б., было известно о договоре N 238 от 29.05.2006 года, поскольку общество являлось стороной по договору.
Заключая договоры с И.А.П. и К.О.Б., ЗАО "Э" знал об обременениях третьих лиц, т.е. истца, тем не менее, злоупотребляя своими гражданскими правами, заключил оспариваемые договоры.
Таким образом, сделки по договорам на участие в долевом строительстве жилого дома, заключенные между ЗАО "Э" и И.А.П. и К.О.Б., недействительны.
Истец просил признать сделку, заключенную между ЗАО "Э" и И.А.П. недействительной по договору N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: <...>, применив последствия недействительности сделки, признать сделку, заключенную между ЗАО "Э" и К.О.Б. недействительной по договору на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00 кв. м, этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: <...>, применив последствия недействительности сделки, внести соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договора N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: <...>, и договору на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00 кв. м, этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: <...>.
Истец просил признать за ООО "С" право собственности на долю в виде офисных помещений общей площадью 170,84 кв. м, и 148,19 кв. м, в незавершенном строительством объекте, расположенных <...> (этаж 1 подъезд 4).
В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО "Э" просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика И.А.П., просил в удовлетворении иска отказать.
Ответчик К.О.Б. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо К.Н.А. просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчик И.А.П., представитель третьего лица Управления Росреестра по УР, конкурсный управляющий ЗАО "Э" С.В.Ю., извещенные о дне и месте рассмотрения спора, в суд не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Суд вынес вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, дело направить в суд на новое рассмотрение.
Кассатор ссылается на следующие обстоятельства: суд первой инстанции не определил и не установил все значимые по делу обстоятельства; вывод суда о том, что договор N 238 от 29.05.2006 г. является договором участия в долевом строительстве, а поэтому является незаключенным, является неверным; акты приема-передачи подписанные между акционерным обществом и физическими лицами, являются ничтожными, так как противоречат Закону N 214-ФЗ, суд при рассмотрении спора не применил положения ст. 398 ГК РФ.
При рассмотрении дела Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, и обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене по существу.
Суд первой инстанции, правильно определил значимые по делу обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену судебного решения.
Из материалов дела усматривается следующее.
29 мая 2006 года заключен договор N 238 об инвестировании строительства многоквартирного дома между ЗАО "Э" с одной стороны, и ООО "С" с другой стороны.
Предметом договора является установление и регулирование взаимных прав и обязанностей сторон относительно строительства и последующего оформления в собственность инвестора офисных помещений в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска.
При этом, инвестор принимает участие в финансировании строительства в объеме, указанном в настоящем договоре, а застройщик осуществляет строительство указанного в п. 1.1 дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передает в собственность инвестору офисные помещения в 4 подъезде общей 170,84 кв. м и 148,19 кв. м. Срок завершения строительства объекта и передачи застройщиком определен договором ориентировочно в 1 полугодии 2008 года. Общая цена - сумма денежных средств, подлежащих уплате инвестором за офисные помещения (п. 1.2 договора) в строительстве многоквартирного дома (п. 1.1 договора) на момент заключения настоящего договора составляет 8 932 840 рублей.
26.02.2009 года заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве между застройщиком: ЗАО "Э", с одной стороны, и дольщиком: И.А.П., предметом которого является долевое участие в финансировании строительства 4-секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома секции 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже по проезду <...> в Индустриальном районе города Ижевска, строительство которого ведет застройщик на земельном участке, отведенном Администрацией г. Ижевска ЗАО "Э", согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N <...> от 02.10.2007 г.
Объектом долевого строительства, является нежилое офисное помещение, общая планируемая площадь нежилого помещения 222,74 кв. м, этаж - 1, подъезд - 4, срок окончания строительства и передачи помещения И.А.П. установлен - 1 полугодие 2009 года.
Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет 7 795 900 рублей и оплачивается 7 000 000 руб. до подписания настоящего договора и 795 900 руб. при подписании договора.
Согласно дополнительное соглашение сторон N 1 от 03.09.2009 г. к договору N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 г., застройщик: ЗАО "Э", с одной стороны, и дольщик: И.А.П., с другой стороны, на основании п. 10.3 настоящего договора заключили дополнительное соглашение о нижеследующем: п. 5.1.12 дополнить: "... или передать как нежилое помещение, незавершенное строительством".
Ответчиком И.А.П. представлен технический и кадастровый паспорт на нежилое помещение незавершенного строительством инвентарным номером <...>, имеющим адрес <...> и площадь 213 кв. м, в том числе производственной 180.7 кв. м по состоянию на 15.09.2009 года.
Согласно справки б/н, выданной ЗАО "Э" 2 марта 2009 года, расчет по договору N <...> от 26.02.2009 года на участие в долевом строительстве 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже, нежилого помещения 222,74 кв. м, на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска, произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к И.А.П. не имеет.
По передаточному акту, составленному 16 сентября 2009 года ЗАО "Э" в лице генерального директора Ч.З.Т., с одной стороны и И.А.П., с другой стороны, ЗАО "Э" в соответствии с договором на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 г., передало И.А.П. нежилое помещение, незавершенное строительством по адресу: <...> на 1-м этаже в 4-й секции общей площадью 213.9 кв. м, И.А.П. получила от ЗАО "Э" ключи от нежилого помещения, незавершенное строительством на 1-м этаже 4-й секции и претензий к техническому состоянию передаваемого помещения не имеет.
Передаточный акт И.А.П. получила в связи с полным денежным расчетом.
Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством И.А.П. получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов (д. 2-156-10, л.д. 11).
18.02.2009 года, заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве, между ЗАО "Э" и К.О.Б., предметом настоящего договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома (п. 1.1.1 настоящего договора) в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома квартиры, а другая сторона - застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - нежилое офисное помещение в этом доме - дольщику.
Жилая планируемая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат в соответствии с проектной документацией: нежилое офисное помещение - 1, общая планируемая площадь в кв. м - 94, планируемая площадь в кв. м - 94, этаж - 1, подъезд - 4.
Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет 1 851 665 рублей и оплачивается до подписания настоящего договора (дело 2-156-10, л.д. 9).
Согласно справки б/н, выданной ЗАО "Э" 20 февраля 2009 года, расчет по договору N 01/019/2009-393 от 18.02.2009 года на участие в долевом строительстве 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже, нежилого помещения 94 кв. м, на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска, произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к К.О.Б. не имеет (дело 2-157-10, л.д. 17).
Согласно передаточного акта, составленного 16 сентября 2009 года ЗАО "Э" в лице генерального директора Ч.З.Т., с одной стороны и К.О.Б., с другой стороны, ЗАО "Э" в соответствии с договором на участие в долевом строительстве жилого дома от 18.02.2009 г., передало К.О.Б. нежилое помещение, незавершенное строительством по адресу: <...> на 1-м этаже в 4-й секции общей площадью 91,9 кв. м. К.О.Б. получил от ЗАО "Э" ключи от нежилого помещения, незавершенное строительством на 1-м этаже 4-й секции и претензий к техническому состоянию передаваемого помещения не имеет.
Передаточный акт К.О.Б. получил в связи с полным денежным расчетом.
Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством К.О.Б., получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов (д. 2-157-10, л.д. 18).
Суд первой инстанции, отказывая в иске ООО "С" к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих недействительность оспариваемых договоров долевого участия, отсутствуют законные основания для признания право собственности на недвижимость за истцом.
Судебная коллегия находит выводы суда, основанными на правильном применении норм материального права.
В качестве оснований для признания договоров долевого участия недействительными, истец в иске /л.д. 6 - 7, т. 1/ указал на злоупотребление правом со стороны ответчика ЗАО "Э", полагая, что общество, заключая договора долевого участия с гражданами, знало, что ранее на эти помещения был заключен инвестиционный договор с истцом.
Истец указывает на злоупотребление правом со стороны ЗАО "Э".
Между тем, указанные основания иска, в силу ст. 10 ГК РФ, главы 9 ГК РФ, Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", не могут являться основанием для признания оспариваемых договоров долевого участия, недействительными.
Неисполнение обязательства передать индивидуально определенную вещь, в силу ГК РФ, не влечет за собой признания оспариваемых договоров долевого участия, недействительными.
В кассационной жалобе кассатор ссылается на то, что у истца в соответствии со ст. 398 ГК РФ, возникло право требования к ЗАО "Э" передать индивидуально-определенную вещь в собственность истца.
Данное суждение кассатора является ошибочным.
Исходя из предмета и основания заявленного иска, следует, что иск не основан на ненадлежащем исполнении обязательства должником перед кредитором по передаче индивидуально-определенной вещи.
Статьей 398 ГК РФ, предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как право требовать передачи вещи кредитором от должника.
Таких требований истец к должнику, которым является ЗАО "Э", не предъявлял.
Нельзя согласиться с утверждением кассатора о том, что акты приема-передачи нежилых помещений подписанных ЗАО "Э", К.О.Б., И.А.П., являются ничтожными и не влекут каких-либо юридических последствий.
Ответчики К.О.Б. и И.А.П. исполнили свои обязательства по инвестированию нежилых помещений.
В то же время, ЗАО "Э", свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передачи нежилых помещений в собственность не исполнило.
В силу части 2 ст. 8 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", передача объекта долевого строительства возможна не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости.
В материалах дела, нет доказательств, подтверждающих, получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В то же время, исходя из системного толкования Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, само по себе не свидетельствует о недействительности договоров долевого участия в строительстве, либо недействительности актов приема передачи, объектов недвижимости.
Акты приема передачи объектов недвижимости указывают на исполнение обязательства застройщиком перед участниками долевого строительства.
Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям, правила предусмотренные в подпункте 6 ст. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Данным пунктом предусмотрено, что "если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом".
Принципы, предусмотренные с постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, можно отнести не только к сделкам по купле-продажи недвижимого имущества, но иным сделкам, в результате которых, лицу передано такое имущество.
Не соответствует нормам материального права, вывод суда первой инстанции о том, что договор N 238 от 29.05.2006 года является договором участия в долевом строительстве, не зарегистрирован, а потому является незаключенным.
На момент заключения указанного договора ЗАО "Э" не отвечало, установленным пунктом 1 ст. 2 Закона, части 1 ст. 1 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", требований к застройщикам, отсутствовали права на земельный участок и разрешение на строительство, инвестор ООО "С" участвовало в инвестиции не денежными средствами, а поставкой железобетонных конструкций.
В то же время, указанный выше вывод суда не является основанием к отмене правильного по существу решения суда.
Суд первой инстанции с учетом представленных истцом доказательств, и требований Закона РФ от 26.06.1991 г. N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", положений ст. 219, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п.п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ, обоснованно указал, что нет оснований для удовлетворения иска о признании право собственности на объекты недвижимости за истцом, так как незавершенные объекты инвестиционной деятельности, являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, а доля инвестора в объекте инвестиций не определена, не определен порядок выдела этой доли в натуре.
Утверждения в кассационной жалобе о том, что после отмены решения суда, судом первой инстанции при новом рассмотрении не выполнены обязательные для исполнения указания суда кассационной инстанции, содержащиеся в определении от 28.06.2010 года, не состоятельны.
При новом рассмотрении дела суд в соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, определил круг значимых обстоятельств, распределил бремя доказывая, предложил сторонам представить новые доказательства.
Что касается суждений суда первой инстанции о недоказанности по оплате средств инвестирования обществом в пользу ЗАО "Э", то исходя из того что имеются иные основания для отказа в иске, не имеет значения для разрешения спора, исполнило свои обязательства ООО "С" перед ЗАО "Э", по оплате в соответствии с договором об инвестиции N 238 от 29.05.2006 года, или нет.
При таких обстоятельствах и в пределах доводов кассационной жалобы, решение суда не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 октября 2010 года оставить по существу без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 01.12.2010 ПО ДЕЛУ N 33-3960
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 декабря 2010 г. по делу N 33-3960
Судья: Сутягина С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
Председательствующего Копотева И.Л.,
Судей Мельниковой Г.Ю., Матушкиной Н.В.
При секретаре М.А.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ижевске 01.12.2010 г.
Дело по кассационной жалобе ООО "С"
На решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14.10.2010 г., которым:
В удовлетворении иска ООО "С" к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства - отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики К.И.Л., объяснения представителей ООО "С" К.И.А., К.В.С., К.Ф.А., представителя И.А.П. - Ч.В.А., К.О.Б. и его представителя П.Е.Г., Судебная коллегия
установила:
Истец ООО "С" обратилось в суд с исковым заявлением к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства.
Исковые требования мотивированы тем, что 29.05.2006 года, между ООО "С" и ЗАО "Э", заключен договор N 238 об инвестировании строительства многоквартирного дома. Согласно пункту 1.1, 1.2 указанного договора Инвестор, истец, принял обязательства на участие в финансировании строительства офисных помещений в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевске.
Согласно пункту 1.2 договора, общество обязалось передать в собственность истца офисные помещения площадью 170,84 кв. м, и 148,19 кв. м. Согласно справке N 6/12-484 от 27.08.2007 года, выданной ЗАО "Э", расчет по вышеуказанному договору между сторонами произведен в полном объеме и претензий не имеют.
17 июня 2009 года, истцу стало известно, что ответчик ЗАО "Э" заключил договоры с ответчиками И.А.П. и К.О.Б. на участие в долевом строительстве жилого дома, т.е. по тем же объектам, которые указаны в пунктах 1.1, 1.2 договора N 238 от 21.05.2006 года.
Указанные договоры не соответствуют требованиям закона и являются недействительными, по основаниям ст. 166, 167 ГК РФ.
ЗАО "Э" до подписания договоров с ответчиками И.А.П. и К.О.Б., было известно о договоре N 238 от 29.05.2006 года, поскольку общество являлось стороной по договору.
Заключая договоры с И.А.П. и К.О.Б., ЗАО "Э" знал об обременениях третьих лиц, т.е. истца, тем не менее, злоупотребляя своими гражданскими правами, заключил оспариваемые договоры.
Таким образом, сделки по договорам на участие в долевом строительстве жилого дома, заключенные между ЗАО "Э" и И.А.П. и К.О.Б., недействительны.
Истец просил признать сделку, заключенную между ЗАО "Э" и И.А.П. недействительной по договору N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: <...>, применив последствия недействительности сделки, признать сделку, заключенную между ЗАО "Э" и К.О.Б. недействительной по договору на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00 кв. м, этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: <...>, применив последствия недействительности сделки, внести соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договора N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей планируемой площадью 168,5, этаж 1 подъезд 4 дома, расположенного: <...>, и договору на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 года, по объекту долевого строительства нежилого помещения, общей проектной площадью 94,00 кв. м, этаж 1 подъезд 4, дома, расположенного: <...>.
Истец просил признать за ООО "С" право собственности на долю в виде офисных помещений общей площадью 170,84 кв. м, и 148,19 кв. м, в незавершенном строительством объекте, расположенных <...> (этаж 1 подъезд 4).
В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО "Э" просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика И.А.П., просил в удовлетворении иска отказать.
Ответчик К.О.Б. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо К.Н.А. просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчик И.А.П., представитель третьего лица Управления Росреестра по УР, конкурсный управляющий ЗАО "Э" С.В.Ю., извещенные о дне и месте рассмотрения спора, в суд не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Суд вынес вышеуказанное решение.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, дело направить в суд на новое рассмотрение.
Кассатор ссылается на следующие обстоятельства: суд первой инстанции не определил и не установил все значимые по делу обстоятельства; вывод суда о том, что договор N 238 от 29.05.2006 г. является договором участия в долевом строительстве, а поэтому является незаключенным, является неверным; акты приема-передачи подписанные между акционерным обществом и физическими лицами, являются ничтожными, так как противоречат Закону N 214-ФЗ, суд при рассмотрении спора не применил положения ст. 398 ГК РФ.
При рассмотрении дела Судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы.
Проверив материалы дела, и обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия находит решение суда не подлежащим отмене по существу.
Суд первой инстанции, правильно определил значимые по делу обстоятельства, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену судебного решения.
Из материалов дела усматривается следующее.
29 мая 2006 года заключен договор N 238 об инвестировании строительства многоквартирного дома между ЗАО "Э" с одной стороны, и ООО "С" с другой стороны.
Предметом договора является установление и регулирование взаимных прав и обязанностей сторон относительно строительства и последующего оформления в собственность инвестора офисных помещений в отдельно стоящем 4-секционном многоквартирном многоэтажном жилом доме с конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска.
При этом, инвестор принимает участие в финансировании строительства в объеме, указанном в настоящем договоре, а застройщик осуществляет строительство указанного в п. 1.1 дома и по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию передает в собственность инвестору офисные помещения в 4 подъезде общей 170,84 кв. м и 148,19 кв. м. Срок завершения строительства объекта и передачи застройщиком определен договором ориентировочно в 1 полугодии 2008 года. Общая цена - сумма денежных средств, подлежащих уплате инвестором за офисные помещения (п. 1.2 договора) в строительстве многоквартирного дома (п. 1.1 договора) на момент заключения настоящего договора составляет 8 932 840 рублей.
26.02.2009 года заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве между застройщиком: ЗАО "Э", с одной стороны, и дольщиком: И.А.П., предметом которого является долевое участие в финансировании строительства 4-секционного многоэтажного многоквартирного жилого дома секции 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже по проезду <...> в Индустриальном районе города Ижевска, строительство которого ведет застройщик на земельном участке, отведенном Администрацией г. Ижевска ЗАО "Э", согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N <...> от 02.10.2007 г.
Объектом долевого строительства, является нежилое офисное помещение, общая планируемая площадь нежилого помещения 222,74 кв. м, этаж - 1, подъезд - 4, срок окончания строительства и передачи помещения И.А.П. установлен - 1 полугодие 2009 года.
Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет 7 795 900 рублей и оплачивается 7 000 000 руб. до подписания настоящего договора и 795 900 руб. при подписании договора.
Согласно дополнительное соглашение сторон N 1 от 03.09.2009 г. к договору N <...> на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 г., застройщик: ЗАО "Э", с одной стороны, и дольщик: И.А.П., с другой стороны, на основании п. 10.3 настоящего договора заключили дополнительное соглашение о нижеследующем: п. 5.1.12 дополнить: "... или передать как нежилое помещение, незавершенное строительством".
Ответчиком И.А.П. представлен технический и кадастровый паспорт на нежилое помещение незавершенного строительством инвентарным номером <...>, имеющим адрес <...> и площадь 213 кв. м, в том числе производственной 180.7 кв. м по состоянию на 15.09.2009 года.
Согласно справки б/н, выданной ЗАО "Э" 2 марта 2009 года, расчет по договору N <...> от 26.02.2009 года на участие в долевом строительстве 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже, нежилого помещения 222,74 кв. м, на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска, произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к И.А.П. не имеет.
По передаточному акту, составленному 16 сентября 2009 года ЗАО "Э" в лице генерального директора Ч.З.Т., с одной стороны и И.А.П., с другой стороны, ЗАО "Э" в соответствии с договором на участие в долевом строительстве жилого дома от 26.02.2009 г., передало И.А.П. нежилое помещение, незавершенное строительством по адресу: <...> на 1-м этаже в 4-й секции общей площадью 213.9 кв. м, И.А.П. получила от ЗАО "Э" ключи от нежилого помещения, незавершенное строительством на 1-м этаже 4-й секции и претензий к техническому состоянию передаваемого помещения не имеет.
Передаточный акт И.А.П. получила в связи с полным денежным расчетом.
Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством И.А.П. получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов (д. 2-156-10, л.д. 11).
18.02.2009 года, заключен договор N <...> на участие в долевом строительстве, между ЗАО "Э" и К.О.Б., предметом настоящего договора является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома (п. 1.1.1 настоящего договора) в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли построенного дома квартиры, а другая сторона - застройщик, обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - нежилое офисное помещение в этом доме - дольщику.
Жилая планируемая площадь квартиры - сумма площадей жилых комнат в соответствии с проектной документацией: нежилое офисное помещение - 1, общая планируемая площадь в кв. м - 94, планируемая площадь в кв. м - 94, этаж - 1, подъезд - 4.
Стоимость нежилого офисного помещения (долевого участия) составляет 1 851 665 рублей и оплачивается до подписания настоящего договора (дело 2-156-10, л.д. 9).
Согласно справки б/н, выданной ЗАО "Э" 20 февраля 2009 года, расчет по договору N 01/019/2009-393 от 18.02.2009 года на участие в долевом строительстве 4-секционного, многоэтажного, многоквартирного жилого дома, секции (подъезд) N 3, 4 со встроенными конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1-м этаже, нежилого помещения 94 кв. м, на 1 этаже в 4 подъезде, расположенного по проезду <...> в Индустриальном районе г. Ижевска, произведен в полном объеме и претензий ЗАО "Э" к К.О.Б. не имеет (дело 2-157-10, л.д. 17).
Согласно передаточного акта, составленного 16 сентября 2009 года ЗАО "Э" в лице генерального директора Ч.З.Т., с одной стороны и К.О.Б., с другой стороны, ЗАО "Э" в соответствии с договором на участие в долевом строительстве жилого дома от 18.02.2009 г., передало К.О.Б. нежилое помещение, незавершенное строительством по адресу: <...> на 1-м этаже в 4-й секции общей площадью 91,9 кв. м. К.О.Б. получил от ЗАО "Э" ключи от нежилого помещения, незавершенное строительством на 1-м этаже 4-й секции и претензий к техническому состоянию передаваемого помещения не имеет.
Передаточный акт К.О.Б. получил в связи с полным денежным расчетом.
Технический паспорт и другие документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, незавершенное строительством К.О.Б., получит после государственной регистрации правоустанавливающих документов (д. 2-157-10, л.д. 18).
Суд первой инстанции, отказывая в иске ООО "С" к ЗАО "Э", И.А.П., К.О.Б. о признании договоров на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на объекты незавершенного строительства, исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих недействительность оспариваемых договоров долевого участия, отсутствуют законные основания для признания право собственности на недвижимость за истцом.
Судебная коллегия находит выводы суда, основанными на правильном применении норм материального права.
В качестве оснований для признания договоров долевого участия недействительными, истец в иске /л.д. 6 - 7, т. 1/ указал на злоупотребление правом со стороны ответчика ЗАО "Э", полагая, что общество, заключая договора долевого участия с гражданами, знало, что ранее на эти помещения был заключен инвестиционный договор с истцом.
Истец указывает на злоупотребление правом со стороны ЗАО "Э".
Между тем, указанные основания иска, в силу ст. 10 ГК РФ, главы 9 ГК РФ, Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", не могут являться основанием для признания оспариваемых договоров долевого участия, недействительными.
Неисполнение обязательства передать индивидуально определенную вещь, в силу ГК РФ, не влечет за собой признания оспариваемых договоров долевого участия, недействительными.
В кассационной жалобе кассатор ссылается на то, что у истца в соответствии со ст. 398 ГК РФ, возникло право требования к ЗАО "Э" передать индивидуально-определенную вещь в собственность истца.
Данное суждение кассатора является ошибочным.
Исходя из предмета и основания заявленного иска, следует, что иск не основан на ненадлежащем исполнении обязательства должником перед кредитором по передаче индивидуально-определенной вещи.
Статьей 398 ГК РФ, предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как право требовать передачи вещи кредитором от должника.
Таких требований истец к должнику, которым является ЗАО "Э", не предъявлял.
Нельзя согласиться с утверждением кассатора о том, что акты приема-передачи нежилых помещений подписанных ЗАО "Э", К.О.Б., И.А.П., являются ничтожными и не влекут каких-либо юридических последствий.
Ответчики К.О.Б. и И.А.П. исполнили свои обязательства по инвестированию нежилых помещений.
В то же время, ЗАО "Э", свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию и передачи нежилых помещений в собственность не исполнило.
В силу части 2 ст. 8 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", передача объекта долевого строительства возможна не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и /или/ иного объекта недвижимости.
В материалах дела, нет доказательств, подтверждающих, получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В то же время, исходя из системного толкования Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, само по себе не свидетельствует о недействительности договоров долевого участия в строительстве, либо недействительности актов приема передачи, объектов недвижимости.
Акты приема передачи объектов недвижимости указывают на исполнение обязательства застройщиком перед участниками долевого строительства.
Судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям, правила предусмотренные в подпункте 6 ст. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Данным пунктом предусмотрено, что "если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом".
Принципы, предусмотренные с постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, можно отнести не только к сделкам по купле-продажи недвижимого имущества, но иным сделкам, в результате которых, лицу передано такое имущество.
Не соответствует нормам материального права, вывод суда первой инстанции о том, что договор N 238 от 29.05.2006 года является договором участия в долевом строительстве, не зарегистрирован, а потому является незаключенным.
На момент заключения указанного договора ЗАО "Э" не отвечало, установленным пунктом 1 ст. 2 Закона, части 1 ст. 1 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", требований к застройщикам, отсутствовали права на земельный участок и разрешение на строительство, инвестор ООО "С" участвовало в инвестиции не денежными средствами, а поставкой железобетонных конструкций.
В то же время, указанный выше вывод суда не является основанием к отмене правильного по существу решения суда.
Суд первой инстанции с учетом представленных истцом доказательств, и требований Закона РФ от 26.06.1991 г. N 1448-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", положений ст. 219, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п.п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ, обоснованно указал, что нет оснований для удовлетворения иска о признании право собственности на объекты недвижимости за истцом, так как незавершенные объекты инвестиционной деятельности, являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, а доля инвестора в объекте инвестиций не определена, не определен порядок выдела этой доли в натуре.
Утверждения в кассационной жалобе о том, что после отмены решения суда, судом первой инстанции при новом рассмотрении не выполнены обязательные для исполнения указания суда кассационной инстанции, содержащиеся в определении от 28.06.2010 года, не состоятельны.
При новом рассмотрении дела суд в соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, определил круг значимых обстоятельств, распределил бремя доказывая, предложил сторонам представить новые доказательства.
Что касается суждений суда первой инстанции о недоказанности по оплате средств инвестирования обществом в пользу ЗАО "Э", то исходя из того что имеются иные основания для отказа в иске, не имеет значения для разрешения спора, исполнило свои обязательства ООО "С" перед ЗАО "Э", по оплате в соответствии с договором об инвестиции N 238 от 29.05.2006 года, или нет.
При таких обстоятельствах и в пределах доводов кассационной жалобы, решение суда не подлежит отмене.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 14 октября 2010 года оставить по существу без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
КОПОТЕВ И.Л.
КОПОТЕВ И.Л.
Судьи
МЕЛЬНИКОВА Г.Ю.
МАТУШКИНА Н.В.
МЕЛЬНИКОВА Г.Ю.
МАТУШКИНА Н.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)