Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Горячих Н.А., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой С.В.,
судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Красноярского края Шевцовой Г.В., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Степаненко И.В.,
в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Красноярского края, принимает участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" Иконникова Ирина Валерьевна (доверенность от 01.07.2011 N 505),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по тому же делу (суд первой инстанции: Федотова Е.А.; суд апелляционной инстанции: Магда О.В., Бабенко А.Н., Гурова Т.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН: 1052465032278, ИНН: 2465090650) (далее - ООО "УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (ОГРН: 1022402489680, ИНН: 2465001850) (далее - ООО ТКФ "Иннокентьевский") о взыскании 636 593 рублей 10 копеек задолженности по оплате за предоставленные услуги по техническому обслуживанию и эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2008 по 30.08.2010 и 66 311 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО ТКФ "Иннокентьевский" в пользу ООО "УК "Красжилсервис" взыскано 246 482 рубля 82 копейки основного долга, 11 931 рубль 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года отменено, принят по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года отменить полностью, и не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что по смыслу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор несет бремя содержания арендованного имущества, следовательно, обязанность по оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может быть посредством договора возложена арендодателем на арендатора.
Заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то обстоятельство, что спорный договор N 273-э/р от 12.07.2005 является договором возмездного оказания услуг и права одностороннего расторжения пользователю не предоставляет; услуги, которые оказывает ООО "УК "Красжилсервис", арендатор фактически продолжает потреблять.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" в отзыве на кассационную жалобу доводы последней отклонило в связи с их несостоятельностью.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "УК "Красжилсервис" Иконникова И.В. подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (уведомление о вручении почтовых отправлений N 10340), однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 10.02.1998 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Красноярска (арендодатель) и ТОО "Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (арендатор) заключен договор аренды N 3890 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, д. 32, общей площадью 2630,4 кв.метра, из которых 1820,40 кв.метра составляют встроено-пристроенное нежилое помещение к многоквартирному дому N 32 находящееся по проспекту Металлургов в городе Красноярске, используемое ответчиком под магазин.
Согласно акта приема-передачи N 59 ответчик 20 января 2009 года возвратил арендодателю часть нежилых помещений, площадью 735,2 кв. метра, расположенных в подвале девятиэтажного многоквартирного дома N 32 находящегося по проспекту Металлургов в городе Красноярске.
В пункте 5.4 договора аренды N 3890 стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
Дополнительным соглашением N 27 от 19.11.2010 стороны внесли изменения в договор аренды N 3890 согласно которого, ответчик обязан в десятидневный срок заключить и представить арендодателю договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально площади арендуемого помещения.
Между ООО "УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (пользователь) 02.07.2005 был заключен договор N 273э/р, в соответствии с предметом которого исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользования домовладения, а пользователь обязуется производить оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, общей площадью 1820,40 кв. метров, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, дом 32.
24.11.2006 на общем собрании собственников указанного многоквартирного жилого дома был избран способ управления в виде управляющей компании ООО "УК "Красжилсервис", заключившая 01.11.2007 с собственниками помещений, в том числе с администрацией города Красноярска, договор управления многоквартирным домом N 580-у согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4).
Согласно пункту 2.1.9 указанного договора собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику помещении.
Ссылаясь на то, что ООО ТКФ "Иннокентьевский" в нарушение условий договора на техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества домовладения N 273э/р от 12.07.2005 не исполнил обязательства по оплате услуг по технической эксплуатации и содержанию мест общего пользования домовладения за период с марта 2008 года по август 2010 года, истец обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249, 290, 309, 395, 779, 781, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36, пунктами 1, 2 статьи 39, пунктом 4 статьи 158, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), и исходил из того, что заключенный между истцом и ответчиком договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273э/р является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора (ответчика) перед управляющей компанией (истцом) по оплате оказанных услуг.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/2010 пришел к выводу о том, что договор от 12.07.2005 N 273э/р не может являться самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг, так как обязанность собственника нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально доли помещения, находящегося в его собственности, императивно установлена законом и на основании пунктов 5.4, 6.2.3 договора аренды от 10.02.1998 N 3890 данная обязанность не может быть переложена на арендатора помещения.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены постановления Третьего арбитражного апелляционного суда, в связи со следующим.
Исходя из заявленного материально-правового требования и установленных по делу обстоятельств, договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273э/р (далее - договор от 12.07.2005 N 273э/р) заключенный между ООО ТКФ "Иннокентьевский" и ООО "УК "Красжилсервис" по своей правовой природе относится к договору возмездного оказания услуг, где ответчик обладает статусом заказчика возмездных услуг, а истец является их исполнителем, а возникшие правоотношения между ними подлежат регулированию главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями об обязательствах.
Частью 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с положениями статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Из анализа указанных норм права следует, что в случае отсутствия в договоре возмездного оказания услуг условия об их оказании при помощи третьих лиц, исполнитель обязан лично по заданию заказчика оказать услуги (осуществить деятельность), а заказчик в свою очередь обязан их оплатить.
Согласно пункту 1.1 договора от 12.07.2005 N 273э/р, определившему предмет договора, истец обязан в период действия договора осуществлять техническую эксплуатацию и содержание мест общего пользования домовладения, а ответчик обязан производить оплату эксплуатационных расходов только за нежилое помещение, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, дом 32.
Условий о возможности оказания указанных услуг при помощи третьих лиц, договор от 12.07.2005 N 273э/р не содержит.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (часть 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, учитывая, что заказчиком услуг по договору от 12.07.2005 N 273э/р являлся арендатор, а не собственник помещений многоквартирного дома, а в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие оказание предусмотренных договором услуг непосредственно ООО "УК "Красжилсервис" (акты оказанных услуг, подписанные между истцом и ответчиком) свидетельствующие о надлежащем исполнении истцом принятых обязательств, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности произвести оплату понесенных истцом расходов по договору от 12.07.2005 N 273э/р за услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома является неправомерным, так как в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулирован без учета всей совокупности имеющихся в деле доказательств.
В рассматриваемом случае в суд обратилась управляющая компания с требованием о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общедомового имущества к арендатору нежилого помещения, с которым у нее 12.07.2005 заключен договор N 273э/р.
ООО "УК "Красжилсервис" 4.03.2008 внесено предложение внести изменения в договор N 273э/р, и добавить пункты, согласно которым "пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества дома по адресу, где расположено помещение пользователя" (том 1, л.д. 114 - 115).
Однако, дополнительное соглашение к договору от 4 марта 2008 года к спорному договору со стороны ООО ТКФ "Иннокентьевский" не было подписано, в связи с несогласием с его условиями.
Уведомлением от 12.03.2009 ООО ТКФ "Иннокентьевский" заявило о расторжении спорного договора, при этом указало, что ООО "УК "Красжилсервис" не исполняло свои обязательства по договору от 12.07.2005 N 273э/р, в связи с чем ответчик вынужден был заключить договора на содержание и обслуживание арендуемого встроено-пристроенного помещения к многоквартирному дому с иными обслуживающими организациями. В материалах дела имеется письмо истца N 535 направленное в адрес ответчика, согласно которому ООО "УК "Красжилсервис" сообщает, что ремонт и обслуживание кровли встроено-пристроенного занимаемого ответчиком нежилого помещения невозможен, так как она не является общедомовым имуществом, поэтому ремонт должен производится за счет ООО ТКФ "Иннокентьевский".
Исходя из выраженной воли истца и ответчика, договор N 273э/р регулирует правоотношения сторон только относительно услуг по содержанию используемого арендатором нежилого помещения, и не содержит условий о том, что управляющая компания оказывает арендатору услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор от 12.07.2005 N 273э/р не может являться самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг является необоснованным, так как, сделан без учета положений статей 307, 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по делу N А33-1105/2011 на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по делу N А33-1105/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.А.ГОРЯЧИХ
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 16.02.2012 ПО ДЕЛУ N А33-1105/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2012 г. N А33-1105/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зуева А.О.,
судей: Горячих Н.А., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Новиковой С.В.,
судебное заседание проводится с использованием систем видеоконференц-связи, при исполнении судебного поручения судьей Арбитражного суда Красноярского края Шевцовой Г.В., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия секретарем Степаненко И.В.,
в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, находясь в Арбитражном суде Красноярского края, принимает участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" Иконникова Ирина Валерьевна (доверенность от 01.07.2011 N 505),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года по делу N А33-1105/2011 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по тому же делу (суд первой инстанции: Федотова Е.А.; суд апелляционной инстанции: Магда О.В., Бабенко А.Н., Гурова Т.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН: 1052465032278, ИНН: 2465090650) (далее - ООО "УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (ОГРН: 1022402489680, ИНН: 2465001850) (далее - ООО ТКФ "Иннокентьевский") о взыскании 636 593 рублей 10 копеек задолженности по оплате за предоставленные услуги по техническому обслуживанию и эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома за период с 01.03.2008 по 30.08.2010 и 66 311 рублей 49 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО ТКФ "Иннокентьевский" в пользу ООО "УК "Красжилсервис" взыскано 246 482 рубля 82 копейки основного долга, 11 931 рубль 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года отменено, принят по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "УК "Красжилсервис" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 1 июля 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года отменить полностью, и не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что по смыслу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор несет бремя содержания арендованного имущества, следовательно, обязанность по оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может быть посредством договора возложена арендодателем на арендатора.
Заявитель кассационной жалобы обращает внимание на то обстоятельство, что спорный договор N 273-э/р от 12.07.2005 является договором возмездного оказания услуг и права одностороннего расторжения пользователю не предоставляет; услуги, которые оказывает ООО "УК "Красжилсервис", арендатор фактически продолжает потреблять.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" в отзыве на кассационную жалобу доводы последней отклонило в связи с их несостоятельностью.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "УК "Красжилсервис" Иконникова И.В. подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе.
ООО ТКФ "Иннокентьевский" о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом (уведомление о вручении почтовых отправлений N 10340), однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем, дело рассматривается без их участия.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 10.02.1998 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Красноярска (арендодатель) и ТОО "Торгово-коммерческая фирма "Иннокентьевский" (арендатор) заключен договор аренды N 3890 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, д. 32, общей площадью 2630,4 кв.метра, из которых 1820,40 кв.метра составляют встроено-пристроенное нежилое помещение к многоквартирному дому N 32 находящееся по проспекту Металлургов в городе Красноярске, используемое ответчиком под магазин.
Согласно акта приема-передачи N 59 ответчик 20 января 2009 года возвратил арендодателю часть нежилых помещений, площадью 735,2 кв. метра, расположенных в подвале девятиэтажного многоквартирного дома N 32 находящегося по проспекту Металлургов в городе Красноярске.
В пункте 5.4 договора аренды N 3890 стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вносит плату за эксплуатационные расходы, использование центрального отопления и коммунальные услуги по расшифрованному расчету, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
Дополнительным соглашением N 27 от 19.11.2010 стороны внесли изменения в договор аренды N 3890 согласно которого, ответчик обязан в десятидневный срок заключить и представить арендодателю договор на оказание возмездных услуг с организацией, несущей расходы по эксплуатационному содержанию нежилого помещения, а также содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме пропорционально площади арендуемого помещения.
Между ООО "УК "Красжилсервис" (исполнитель) и ООО ТКФ "Иннокентьевский" (пользователь) 02.07.2005 был заключен договор N 273э/р, в соответствии с предметом которого исполнитель обеспечивает осуществление технической эксплуатации и содержания мест общего пользования домовладения, а пользователь обязуется производить оплату эксплуатационных расходов за нежилое помещение, общей площадью 1820,40 кв. метров, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, дом 32.
24.11.2006 на общем собрании собственников указанного многоквартирного жилого дома был избран способ управления в виде управляющей компании ООО "УК "Красжилсервис", заключившая 01.11.2007 с собственниками помещений, в том числе с администрацией города Красноярска, договор управления многоквартирным домом N 580-у согласно которому управляющая организация приняла на себя обязательства за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества (приложение N 4).
Согласно пункту 2.1.9 указанного договора собственник обязан своевременно и полностью вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт помещения (общего имущества) многоквартирного дома, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление (теплоснабжение), в том числе, за лиц, проживающих в принадлежащем собственнику помещении.
Ссылаясь на то, что ООО ТКФ "Иннокентьевский" в нарушение условий договора на техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества домовладения N 273э/р от 12.07.2005 не исполнил обязательства по оплате услуг по технической эксплуатации и содержанию мест общего пользования домовладения за период с марта 2008 года по август 2010 года, истец обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 210, 249, 290, 309, 395, 779, 781, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 36, пунктами 1, 2 статьи 39, пунктом 4 статьи 158, статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), и исходил из того, что заключенный между истцом и ответчиком договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273э/р является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора (ответчика) перед управляющей компанией (истцом) по оплате оказанных услуг.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции руководствуясь разъяснениями, изложенными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/2010 пришел к выводу о том, что договор от 12.07.2005 N 273э/р не может являться самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг, так как обязанность собственника нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально доли помещения, находящегося в его собственности, императивно установлена законом и на основании пунктов 5.4, 6.2.3 договора аренды от 10.02.1998 N 3890 данная обязанность не может быть переложена на арендатора помещения.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены постановления Третьего арбитражного апелляционного суда, в связи со следующим.
Исходя из заявленного материально-правового требования и установленных по делу обстоятельств, договор на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения от 12.07.2005 N 273э/р (далее - договор от 12.07.2005 N 273э/р) заключенный между ООО ТКФ "Иннокентьевский" и ООО "УК "Красжилсервис" по своей правовой природе относится к договору возмездного оказания услуг, где ответчик обладает статусом заказчика возмездных услуг, а истец является их исполнителем, а возникшие правоотношения между ними подлежат регулированию главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями об обязательствах.
Частью 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с положениями статьи 780 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Из анализа указанных норм права следует, что в случае отсутствия в договоре возмездного оказания услуг условия об их оказании при помощи третьих лиц, исполнитель обязан лично по заданию заказчика оказать услуги (осуществить деятельность), а заказчик в свою очередь обязан их оплатить.
Согласно пункту 1.1 договора от 12.07.2005 N 273э/р, определившему предмет договора, истец обязан в период действия договора осуществлять техническую эксплуатацию и содержание мест общего пользования домовладения, а ответчик обязан производить оплату эксплуатационных расходов только за нежилое помещение, расположенное по адресу: город Красноярск, проспект Металлургов, дом 32.
Условий о возможности оказания указанных услуг при помощи третьих лиц, договор от 12.07.2005 N 273э/р не содержит.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (часть 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, учитывая, что заказчиком услуг по договору от 12.07.2005 N 273э/р являлся арендатор, а не собственник помещений многоквартирного дома, а в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие оказание предусмотренных договором услуг непосредственно ООО "УК "Красжилсервис" (акты оказанных услуг, подписанные между истцом и ответчиком) свидетельствующие о надлежащем исполнении истцом принятых обязательств, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика обязанности произвести оплату понесенных истцом расходов по договору от 12.07.2005 N 273э/р за услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома является неправомерным, так как в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформулирован без учета всей совокупности имеющихся в деле доказательств.
В рассматриваемом случае в суд обратилась управляющая компания с требованием о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию общедомового имущества к арендатору нежилого помещения, с которым у нее 12.07.2005 заключен договор N 273э/р.
ООО "УК "Красжилсервис" 4.03.2008 внесено предложение внести изменения в договор N 273э/р, и добавить пункты, согласно которым "пользователь производит оплату расходов по содержанию и ремонту (в том числе капитальному) общего имущества дома по адресу, где расположено помещение пользователя" (том 1, л.д. 114 - 115).
Однако, дополнительное соглашение к договору от 4 марта 2008 года к спорному договору со стороны ООО ТКФ "Иннокентьевский" не было подписано, в связи с несогласием с его условиями.
Уведомлением от 12.03.2009 ООО ТКФ "Иннокентьевский" заявило о расторжении спорного договора, при этом указало, что ООО "УК "Красжилсервис" не исполняло свои обязательства по договору от 12.07.2005 N 273э/р, в связи с чем ответчик вынужден был заключить договора на содержание и обслуживание арендуемого встроено-пристроенного помещения к многоквартирному дому с иными обслуживающими организациями. В материалах дела имеется письмо истца N 535 направленное в адрес ответчика, согласно которому ООО "УК "Красжилсервис" сообщает, что ремонт и обслуживание кровли встроено-пристроенного занимаемого ответчиком нежилого помещения невозможен, так как она не является общедомовым имуществом, поэтому ремонт должен производится за счет ООО ТКФ "Иннокентьевский".
Исходя из выраженной воли истца и ответчика, договор N 273э/р регулирует правоотношения сторон только относительно услуг по содержанию используемого арендатором нежилого помещения, и не содержит условий о том, что управляющая компания оказывает арендатору услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор от 12.07.2005 N 273э/р не может являться самостоятельным основанием для возникновения обязательств у арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг является необоснованным, так как, сделан без учета положений статей 307, 309, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения по делу.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по делу N А33-1105/2011 на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2011 года по делу N А33-1105/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.О.ЗУЕВ
Судьи:
Н.А.ГОРЯЧИХ
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)