Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 20.01.2009. Полный текст решения изготовлен 27.01.2009.
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
Судьи Бучневой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рупаковой Е.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование"
к ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал"
о взыскании 2 962 025 руб.
установил:
закрытое акционерное общество "Трубопроводная арматура и спецоборудование" (далее по тексту - ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камкабель-Байкал" (далее по тексту - ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал") о взыскании 2 154 200 руб., составляющих сумму задатка, 807 825 руб., составляющих сумму неустойки, и 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 05.09.2007 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Торговый Дом "Камкабель-Байкал" в пользу ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование" взыскано: 2 154 200 руб. - основного долга, 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2008 решение суда первой инстанции от 05.09.2007 отменено в части отказа во взыскании неустойки, дело в этой части направлено на новое рассмотрение. Поскольку кассационной инстанцией решение суда от 05.09.2007 отменено только в части отказа во взыскании неустойки, то указанное решение в части взыскания с ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал" в пользу ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование" 2 154 200 руб. - основного долга и 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, вступило в законную силу. Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала на необходимость дать толкование соглашению о задатке в части установления неустойки по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением ВАС РФ от 17.04.2008 N 5467/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
По утверждению истца (дольщика), основной договор не был заключен в связи с неполучением застройщиком (ответчиком) предусмотренных ст. ст. 3, 19, 25.1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" документов, необходимых для заключения и государственной регистрации договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиям (требованием о взыскании на основании п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации второй части двойной суммы задатка и требованием о взыскании предусмотренной п. 2 соглашения о задатке к предварительному договору от 27.09.2006 неустойки) в суд.
Действительно, п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность стороны, получившей задаток и не исполнившей договор, в виде обязанности уплаты другой стороне двойной суммы задатка.
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением суда от 05.09.2007 по настоящему делу в неотмененной части суд квалифицировал возникшие между сторонами отношения по перечислению предусмотренной предварительным договором N 41 и соглашением о задатке от 27.09.2006 суммы в размере 2 154 200 руб. не как сумму задатка, а как неосновательное обогащение, руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так в указанной неотмененной части судебного акта установлено, что после прекращения действия предварительного договора и незаключения основного договора, полученная от истца по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 сумма задатка является неосновательным обогащением ответчика.
Данное решение суда в неотмененной части в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным, поэтому установленные им обстоятельства, в частности обстоятельства, связанные с получением ответчиком от истца предусмотренной предварительным договором N 41 от 27.09.2006 суммы 2 154 200 руб. не подлежат доказыванию вновь.
Кроме того, в соответствии со ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.
Учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2007 по настоящему делу в неотмененной части установлено, что полученные от истца по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 денежные средства в размере 2 154 200 руб. являются неосновательным обогащением ответчика, то суд при рассмотрении настоящего требования не вправе дать иную квалификацию сложившимся между сторонами отношениям по поводу уплаты-получения указанной суммы.
Поскольку уплаченная истцом по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 сумма 2 154 200 руб. является неосновательным обогащением, которая вступившей в законную силу частью решения Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2007 по настоящему делу присуждена к возврату ответчиком истцу, то у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования истца, основанного на п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, о взыскании второй части двойной суммы задатка.
Требование о взыскании предусмотренной соглашением о задатке от 27.09.2006 суммы неустойки суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела 27.09.2006 между сторонами было подписано соглашение о задатке к предварительному договору N 41 от 27.09.2006 участия в долевом строительстве, согласно п. 2 которого застройщик (ответчик по делу) в случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 41 от 27.09.2006 (отказа от заключения основного договора) обязался выплатить дольщику (истцу по делу) полученную им сумму 2 154 200 руб. и неустойку в размере 807 825 руб.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Таким образом, подписывая соглашение от 27.09.2006, ответчик тем самым принял на себя обязательство выплатить дольщику (истцу по делу) неустойку в размере 807 825 руб. в случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве N 41 от 27.09.2006 (отказа от заключения основного договора).
Вместе с тем, из буквального толкования п. 2 указанного соглашения не представляется возможным определить в каком случае у застройщика (ответчика по делу) возникает обязанность по уплате предусмотренной данным пунктом неустойки - в любом случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве, выраженного в незаключении основного договора долевого участия в строительстве, либо только в случае отказа от заключения основного договора.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав содержание п. 2 соглашения от 27.09.2006, сопоставив его с другими условиями и смыслом предварительного договора N 41 от 27.09.2006 в целом, а также выяснив действительную общую волю сторон с учетом цели договора, суд приходит к выводу, что отказ от заключения основного договора не является единственным условием для взыскания предусмотренной данным пунктом соглашения неустойки, а является лишь частным случаем неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве N 41 от 27.09.2006. В связи с чем суд считает, что предусмотренная п. 2 соглашения от 27.09.2006 неустойка подлежит уплате в любом случае неисполнения предварительного договора, в том числе и в случае отказа от заключения основного договора.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В силу положений действующего гражданского законодательства неустойка является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.
Соглашение о неустойке в качестве меры ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору (неисполнение обязательства по заключению основного договора) не противоречит действующему гражданскому законодательству.
По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).
Вместе с тем, п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, гражданским законодательством предъявляются повышенные требования, и они в случае нарушения обязательства несут риск наступления неблагоприятных последствий.
Предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 41 от 27.09.2006 и соглашение о задатке к указанному предварительному договору заключены в сфере предпринимательской деятельности, подписывая которые, стороны приняли на себя определенные предпринимательские риски.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительным договором является договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что основной обязанностью сторон предварительного договора является обязанность заключить в будущем основной договор. Поэтому незаключение основного договора свидетельствует о ненадлежащем исполнении предусмотренных предварительным договором обязательств.
Судом установлено, что во исполнение условий предварительного договора N 41 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.09.2006 и соглашения о задатке к данному предварительному договору дольщиком (истцом по делу) была перечислена застройщику (ответчику по делу) сумма в размере 100% стоимости подлежащей передаче в случае заключения основного договора квартиры, и данное обстоятельство ответчиком не опровергается.
Порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов изложен в Федеральном законе N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно ст. 4 которого договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, до момента государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным.
Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлено, что для государственной регистрации договора долевого участия сторонам необходимо представить заключенный договор, а застройщику, помимо договора, также и перечень документов, указанных в ст. ст. 3, 19, 25.1 данного Закона, в частности: разрешение на строительство, проектную документацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Из материалов дела видно, что на определенный в предварительном договоре N 41 от 27.09.2006 момент заключения основного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - 27.12.2006 необходимый для его заключения пакет документов (разрешение на строительство и иная предусмотренная Федеральным законом документация) застройщиком (ответчиком по делу) получен не был.
Так, из представленных в материалы дела документов: письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области от 26.11.2008 за N 4531/08-1 (т. 3 л.д. 15) и копий документов из дела правоустанавливающих документов Главного управления Федеральной регистрационной службы Иркутской области в отношении земельного участка, расположенного в 179 квартале г. Ангарска (т. 4 л.д. 24) следует, что разрешение на строительство многоквартирного 7-этажного жилого дома за N RU38501101-34-2007 было выдано ответчику лишь 04.06.2007, а ранее 27.02.2007 ответчику было выдано разрешение за N RU38501101-5-2007 на подготовительные работы по строительству данного объекта (установку временного ограждения, подготовку территории: вырубку деревьев, вынос действующего газопровода низкого давления, снятие растительного слоя с временным складированием в отвал).
Кроме того, как следует из содержания указанного выше дела правоустанавливающих документов, полученное ответчиком 04.06.2007 разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было представлено в регистрационную службу только в августе 2007 года.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не мог быть заключен в установленный в предварительном договоре N 41 от 27.09.2006 срок, то есть до 27.12.2006 по причине отсутствия у застройщика к указанному сроку необходимого пакета документов.
Доводы ответчика о том, что основной договор мог быть заключен позже, что, по его мнению подтверждается направленным им в адрес истца письмом от 16.04.2007 за N 140, судом рассмотрены и признаны необоснованными, поскольку, как указано выше разрешение на строительство было получено ответчиком лишь 04.06.2007, в связи с чем сделанное 16.04.2007 ответчиком предложение заключить основной договор участия в долевом строительстве не могло повлечь каких-либо юридических последствий. Кроме того, как видно из содержания указанного письма ответчиком (застройщиком) продажная цена 1 кв.м общей площади квартир была предложена в размере 32 000 руб.; в то время как условиями предварительного договора N 41 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.09.2006 (п. 2.1 договора) цена 1 кв.м указана в размере 20 000 руб. Вместе с тем, в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор подлежит заключению на условиях, предусмотренных предварительным договором. Указанное в предложении условие о цене кв.м жилья противоречит условиям предварительного договора, поэтому не могло быть включено в основной договор.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что застройщиком не были сделаны все приготовления и совершены все действия, необходимые для заключения основного договора (составной частью процесса заключения которого является завершение процедуры государственной регистрации договора), повлекшие за собой невозможность его заключения в установленные сроки, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по предварительному договору.
Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, как это предусмотрено п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что ответственным за неисполнение предварительного договора N 41 от 27.09.2006 является ответчик.
Поэтому требование истца о взыскании предусмотренной п. 2 соглашения от 27.09.2006 неустойки в сумме 807 825 руб. подлежит удовлетворению.
Представителем ответчика в судебном заседании заявлено об уменьшении размера предусмотренной соглашением о задатке к предварительному договору неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что никаких неблагоприятных последствий в связи с незаключением основного договора не наступило.
В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчик заявил об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки, то он в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таких доказательств суду не представлено.
Между тем, суд, учитывая длительный период невозврата полученных ответчиком по предварительному договору денежных средств в счет оплаты квартиры в размере 2 154 200 руб., а также сложившуюся в стране экономическую ситуацию, считает, что основания для уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки отсутствуют.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела в суде относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Камкабель-Байкал" в пользу закрытого акционерного общества "Трубопроводная арматура и спецоборудование" неустойку в размере 807 825 руб. и в возмещение расходов по госпошлине сумму 4 781 руб. 95 коп.
В остальной части иска отказать.
На решение может быть подана жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 27.01.2009 ПО ДЕЛУ N А19-7385/07-22-23-4
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 27 января 2009 г. по делу N А19-7385/07-22-23-4
Резолютивная часть решения объявлена 20.01.2009. Полный текст решения изготовлен 27.01.2009.
Арбитражный суд Иркутской области в составе:
Судьи Бучневой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рупаковой Е.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование"
к ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал"
о взыскании 2 962 025 руб.
установил:
закрытое акционерное общество "Трубопроводная арматура и спецоборудование" (далее по тексту - ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камкабель-Байкал" (далее по тексту - ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал") о взыскании 2 154 200 руб., составляющих сумму задатка, 807 825 руб., составляющих сумму неустойки, и 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением от 05.09.2007 исковые требования удовлетворены частично: с ООО "Торговый Дом "Камкабель-Байкал" в пользу ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование" взыскано: 2 154 200 руб. - основного долга, 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2008 решение суда первой инстанции от 05.09.2007 отменено в части отказа во взыскании неустойки, дело в этой части направлено на новое рассмотрение. Поскольку кассационной инстанцией решение суда от 05.09.2007 отменено только в части отказа во взыскании неустойки, то указанное решение в части взыскания с ООО "Торговый дом "Камкабель-Байкал" в пользу ЗАО "Трубопроводная арматура и спецоборудование" 2 154 200 руб. - основного долга и 128 278 руб. 18 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, вступило в законную силу. Направляя дело на новое рассмотрение, кассационная инстанция указала на необходимость дать толкование соглашению о задатке в части установления неустойки по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением ВАС РФ от 17.04.2008 N 5467/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
По утверждению истца (дольщика), основной договор не был заключен в связи с неполучением застройщиком (ответчиком) предусмотренных ст. ст. 3, 19, 25.1 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" документов, необходимых для заключения и государственной регистрации договора.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиям (требованием о взыскании на основании п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации второй части двойной суммы задатка и требованием о взыскании предусмотренной п. 2 соглашения о задатке к предварительному договору от 27.09.2006 неустойки) в суд.
Действительно, п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность стороны, получившей задаток и не исполнившей договор, в виде обязанности уплаты другой стороне двойной суммы задатка.
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением суда от 05.09.2007 по настоящему делу в неотмененной части суд квалифицировал возникшие между сторонами отношения по перечислению предусмотренной предварительным договором N 41 и соглашением о задатке от 27.09.2006 суммы в размере 2 154 200 руб. не как сумму задатка, а как неосновательное обогащение, руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так в указанной неотмененной части судебного акта установлено, что после прекращения действия предварительного договора и незаключения основного договора, полученная от истца по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 сумма задатка является неосновательным обогащением ответчика.
Данное решение суда в неотмененной части в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является преюдициальным, поэтому установленные им обстоятельства, в частности обстоятельства, связанные с получением ответчиком от истца предусмотренной предварительным договором N 41 от 27.09.2006 суммы 2 154 200 руб. не подлежат доказыванию вновь.
Кроме того, в соответствии со ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.
Учитывая, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2007 по настоящему делу в неотмененной части установлено, что полученные от истца по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 денежные средства в размере 2 154 200 руб. являются неосновательным обогащением ответчика, то суд при рассмотрении настоящего требования не вправе дать иную квалификацию сложившимся между сторонами отношениям по поводу уплаты-получения указанной суммы.
Поскольку уплаченная истцом по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 сумма 2 154 200 руб. является неосновательным обогащением, которая вступившей в законную силу частью решения Арбитражного суда Иркутской области от 05.09.2007 по настоящему делу присуждена к возврату ответчиком истцу, то у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования истца, основанного на п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, о взыскании второй части двойной суммы задатка.
Требование о взыскании предусмотренной соглашением о задатке от 27.09.2006 суммы неустойки суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Как видно из материалов дела 27.09.2006 между сторонами было подписано соглашение о задатке к предварительному договору N 41 от 27.09.2006 участия в долевом строительстве, согласно п. 2 которого застройщик (ответчик по делу) в случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N 41 от 27.09.2006 (отказа от заключения основного договора) обязался выплатить дольщику (истцу по делу) полученную им сумму 2 154 200 руб. и неустойку в размере 807 825 руб.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Таким образом, подписывая соглашение от 27.09.2006, ответчик тем самым принял на себя обязательство выплатить дольщику (истцу по делу) неустойку в размере 807 825 руб. в случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве N 41 от 27.09.2006 (отказа от заключения основного договора).
Вместе с тем, из буквального толкования п. 2 указанного соглашения не представляется возможным определить в каком случае у застройщика (ответчика по делу) возникает обязанность по уплате предусмотренной данным пунктом неустойки - в любом случае неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве, выраженного в незаключении основного договора долевого участия в строительстве, либо только в случае отказа от заключения основного договора.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Проанализировав содержание п. 2 соглашения от 27.09.2006, сопоставив его с другими условиями и смыслом предварительного договора N 41 от 27.09.2006 в целом, а также выяснив действительную общую волю сторон с учетом цели договора, суд приходит к выводу, что отказ от заключения основного договора не является единственным условием для взыскания предусмотренной данным пунктом соглашения неустойки, а является лишь частным случаем неисполнения предварительного договора участия в долевом строительстве N 41 от 27.09.2006. В связи с чем суд считает, что предусмотренная п. 2 соглашения от 27.09.2006 неустойка подлежит уплате в любом случае неисполнения предварительного договора, в том числе и в случае отказа от заключения основного договора.
В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В силу положений действующего гражданского законодательства неустойка является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.
Соглашение о неустойке в качестве меры ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору (неисполнение обязательства по заключению основного договора) не противоречит действующему гражданскому законодательству.
По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).
Вместе с тем, п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Таким образом, к лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, гражданским законодательством предъявляются повышенные требования, и они в случае нарушения обязательства несут риск наступления неблагоприятных последствий.
Предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 41 от 27.09.2006 и соглашение о задатке к указанному предварительному договору заключены в сфере предпринимательской деятельности, подписывая которые, стороны приняли на себя определенные предпринимательские риски.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительным договором является договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что основной обязанностью сторон предварительного договора является обязанность заключить в будущем основной договор. Поэтому незаключение основного договора свидетельствует о ненадлежащем исполнении предусмотренных предварительным договором обязательств.
Судом установлено, что во исполнение условий предварительного договора N 41 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.09.2006 и соглашения о задатке к данному предварительному договору дольщиком (истцом по делу) была перечислена застройщику (ответчику по делу) сумма в размере 100% стоимости подлежащей передаче в случае заключения основного договора квартиры, и данное обстоятельство ответчиком не опровергается.
Порядок заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов изложен в Федеральном законе N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно ст. 4 которого договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, до момента государственной регистрации договор долевого участия считается незаключенным.
Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлено, что для государственной регистрации договора долевого участия сторонам необходимо представить заключенный договор, а застройщику, помимо договора, также и перечень документов, указанных в ст. ст. 3, 19, 25.1 данного Закона, в частности: разрешение на строительство, проектную документацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Из материалов дела видно, что на определенный в предварительном договоре N 41 от 27.09.2006 момент заключения основного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома - 27.12.2006 необходимый для его заключения пакет документов (разрешение на строительство и иная предусмотренная Федеральным законом документация) застройщиком (ответчиком по делу) получен не был.
Так, из представленных в материалы дела документов: письма Департамента архитектуры и градостроительства Администрации Ангарского муниципального образования Иркутской области от 26.11.2008 за N 4531/08-1 (т. 3 л.д. 15) и копий документов из дела правоустанавливающих документов Главного управления Федеральной регистрационной службы Иркутской области в отношении земельного участка, расположенного в 179 квартале г. Ангарска (т. 4 л.д. 24) следует, что разрешение на строительство многоквартирного 7-этажного жилого дома за N RU38501101-34-2007 было выдано ответчику лишь 04.06.2007, а ранее 27.02.2007 ответчику было выдано разрешение за N RU38501101-5-2007 на подготовительные работы по строительству данного объекта (установку временного ограждения, подготовку территории: вырубку деревьев, вынос действующего газопровода низкого давления, снятие растительного слоя с временным складированием в отвал).
Кроме того, как следует из содержания указанного выше дела правоустанавливающих документов, полученное ответчиком 04.06.2007 разрешение на строительство многоквартирного жилого дома было представлено в регистрационную службу только в августе 2007 года.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не мог быть заключен в установленный в предварительном договоре N 41 от 27.09.2006 срок, то есть до 27.12.2006 по причине отсутствия у застройщика к указанному сроку необходимого пакета документов.
Доводы ответчика о том, что основной договор мог быть заключен позже, что, по его мнению подтверждается направленным им в адрес истца письмом от 16.04.2007 за N 140, судом рассмотрены и признаны необоснованными, поскольку, как указано выше разрешение на строительство было получено ответчиком лишь 04.06.2007, в связи с чем сделанное 16.04.2007 ответчиком предложение заключить основной договор участия в долевом строительстве не могло повлечь каких-либо юридических последствий. Кроме того, как видно из содержания указанного письма ответчиком (застройщиком) продажная цена 1 кв.м общей площади квартир была предложена в размере 32 000 руб.; в то время как условиями предварительного договора N 41 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27.09.2006 (п. 2.1 договора) цена 1 кв.м указана в размере 20 000 руб. Вместе с тем, в силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор подлежит заключению на условиях, предусмотренных предварительным договором. Указанное в предложении условие о цене кв.м жилья противоречит условиям предварительного договора, поэтому не могло быть включено в основной договор.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что застройщиком не были сделаны все приготовления и совершены все действия, необходимые для заключения основного договора (составной частью процесса заключения которого является завершение процедуры государственной регистрации договора), повлекшие за собой невозможность его заключения в установленные сроки, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по предварительному договору.
Доказательств того, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору N 41 от 27.09.2006 оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, как это предусмотрено п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком в материалы дела не представлено.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что ответственным за неисполнение предварительного договора N 41 от 27.09.2006 является ответчик.
Поэтому требование истца о взыскании предусмотренной п. 2 соглашения от 27.09.2006 неустойки в сумме 807 825 руб. подлежит удовлетворению.
Представителем ответчика в судебном заседании заявлено об уменьшении размера предусмотренной соглашением о задатке к предварительному договору неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что никаких неблагоприятных последствий в связи с незаключением основного договора не наступило.
В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчик заявил об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки, то он в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен был представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Таких доказательств суду не представлено.
Между тем, суд, учитывая длительный период невозврата полученных ответчиком по предварительному договору денежных средств в счет оплаты квартиры в размере 2 154 200 руб., а также сложившуюся в стране экономическую ситуацию, считает, что основания для уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки отсутствуют.
В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего дела в суде относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Камкабель-Байкал" в пользу закрытого акционерного общества "Трубопроводная арматура и спецоборудование" неустойку в размере 807 825 руб. и в возмещение расходов по госпошлине сумму 4 781 руб. 95 коп.
В остальной части иска отказать.
На решение может быть подана жалоба в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.
Судья
Н.А.БУЧНЕВА
Н.А.БУЧНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)