Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2012 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Тихоновой В.К.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Пяткин А.В., по доверенности от 09.08.2012 года N 3-и-3159/12
от ответчика - Моткова А.А., по доверенности от 30.12.2011 N 0400-05/93
от третьего лица - Митяева М.О., по доверенности от 10.01.2012 N 9-Д
рассмотрев 18 октября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы
на решение от 28 апреля 2012 года Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 20 июля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы
к ОАО "Центр международной торговли",
третье лицо - Департамент имущества города Москвы,
о расторжении договора аренды
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованием к Открытому акционерному обществу "Центр международной торговли" (далее - ОАО "Центр международной торговли") о расторжении договора аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. земельного участка площадью 8 565 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 32.
В обоснование исковых требований истец указывает на то, что согласно документам БТИ на спорном земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32.
Истец поясняет, что ответчик является собственником помещений в многоквартирном доме, а земельный участок, находящийся под домом является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
При этом, ДЗР г. Москвы обращает внимание на тот факт, что спорный земельный участок с кадастровым номером 77:05:0007005:3 сформирован 24.08.1992 г. - до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Исходя из вышеизложенного, по мнению истца, договор аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствует требованиям закона.
В связи с указанным, истец просит расторгнуть договор аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. в порядке ст. 450 ГК РФ и п. 3.1 договора, которым предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть его в порядке и в случаях, предусмотренных действующим договором.
Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 33-ИТ5-615/11-(0)-0 от 27.06.2011 г. с предложением расторгнуть договор аренды с приложением проекта соглашения, оставленное последним без ответа.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 в удовлетворении иска отказано.
Оставляя иск без удовлетворения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренные нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства, для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20.07.2012 года решение суда от 28.04.2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента земельных ресурсов города Москвы, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение в суд нижестоящей инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель ссылается на то, что нижестоящими судами не принято во внимание то, что в соответствии с п. 66 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Как указывает заявитель жалобы, спорный земельный участок сформирован 24.08.1992 года, договор аренды прошел государственную регистрацию. Следовательно, в дальнейшем будет препятствовать переходу права общей долевой собственности под многоквартирным жилым домом.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.
Представитель ОАО "Центр международной торговли" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в дело отзыве на жалобу, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.
От ОАО "Центр международной торговли" поступил отзыв на кассационную жалобу.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей заявителя жалобы, ОАО "Центр международной торговли" и третьего лица - Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 24.03.1993 года между Правительством Москвы в лице Москомзема (арендодатель) и ОАО "Центр международной торговли" (арендатор) был заключен договор от 24.03.1993 года N М-05-000121 (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.1996 г.) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 8 565 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, 32 (ЮАО), предоставленного для эксплуатации гостиницы "Эридан-2", сроком на 50 лет.
Государственная регистрация договора произведена 27 сентября 2001 года за номером 77-01/00-219/2001-70136. Согласно документам БТИ на спорном земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32.
Судами установлено, что истцом в адрес арендатора было направлено уведомление N 33-ИТ5-615/11-(0)-0 от 27.06.2011 г. с предложением расторгнуть договор аренды с приложением проекта соглашения, оставленное арендатором без ответа.
Оставляя иск без удовлетворения, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренные нормами действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства, для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г.
Судебная коллегия находит данный вывод судов нижестоящих инстанций правомерным и обоснованным в силу следующего.
Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г. предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По требованию арендодателя договор аренды земли может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень случаев, когда аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Так, п. 2 данной нормы предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отправлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Истцом в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения договора аренды земельного участка N М-05-000121 от 24.03.1993 г. ответчиком и (или) наличия оснований, предусмотренных законодательством для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-000121 от 24.03.1993 г.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Суд первой инстанции правильно указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ. Суд также правомерно пояснил, что выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
При этом, исходя из содержания заявленного Департаментом земельных ресурсов города Москвы требования, а также доводов в обоснование иска, истец просит осуществить защиту не своих собственных прав как арендодателя, а прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32, что противоречит ч. 1 ст. 4 АПК РФ.
Заявитель жалобы ошибочно полагает, что наличие заключенного 24.03.1993 между ним и ответчиком договора аренды земельного участка N М-05-00121 каким бы то ни было образом препятствует реализации собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, их права на переход этого земельного участка в общую долевую собственность.
По мнению Департамента земельных ресурсов города Москвы, спорный договор аренды прошел государственную регистрацию, следовательно, в дальнейшем будет препятствовать переходу права общей долевой собственности под многоквартирным жилым домом.
Судебная коллегия не может принять данное утверждение заявителя как не нашедшее правового обоснования.
Как следует из п. 6 Кадастровой выписки о земельном участке площадью 8565 м2 по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 32, имеющейся в материалах дела, дата внесения кадастрового номера этого земельного участка (77:05:0007005:3) в государственный кадастр недвижимости - 24.08.1992. Данный факт истцом не оспаривается.
В силу действующего жилищного и земельного законодательства с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом участке.
При этом, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П положения частей 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Закон N 189-ФЗ) во взаимосвязи с частями 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ, как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него, признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащимся в письме от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме", государственная регистрация права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется по следующим основаниям. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах и о каком-либо "переформировании" земельных участков в связи с возникновением у собственников помещений в многоквартирном доме права общей собственности.
Изложенное позволяет констатировать отсутствие причинно-следственной связи между договором аренды земельного участка и общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме на этот участок в силу закона.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судами обеих инстанций обстоятельствами. Данные доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2012 ПО ДЕЛУ N А40-118873/11-135-405
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. по делу N А40-118873/11-135-405
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2012 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Тихоновой В.К.,
судей Волкова С.В., Комаровой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - Пяткин А.В., по доверенности от 09.08.2012 года N 3-и-3159/12
от ответчика - Моткова А.А., по доверенности от 30.12.2011 N 0400-05/93
от третьего лица - Митяева М.О., по доверенности от 10.01.2012 N 9-Д
рассмотрев 18 октября 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы
на решение от 28 апреля 2012 года Арбитражного суда г. Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 20 июля 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Тихоновым А.П.,
по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы
к ОАО "Центр международной торговли",
третье лицо - Департамент имущества города Москвы,
о расторжении договора аренды
установил:
Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым требованием к Открытому акционерному обществу "Центр международной торговли" (далее - ОАО "Центр международной торговли") о расторжении договора аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. земельного участка площадью 8 565 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 32.
В обоснование исковых требований истец указывает на то, что согласно документам БТИ на спорном земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32.
Истец поясняет, что ответчик является собственником помещений в многоквартирном доме, а земельный участок, находящийся под домом является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
При этом, ДЗР г. Москвы обращает внимание на тот факт, что спорный земельный участок с кадастровым номером 77:05:0007005:3 сформирован 24.08.1992 г. - до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Исходя из вышеизложенного, по мнению истца, договор аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствует требованиям закона.
В связи с указанным, истец просит расторгнуть договор аренды N М-05-00121 от 24.03.1993 г. в порядке ст. 450 ГК РФ и п. 3.1 договора, которым предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть его в порядке и в случаях, предусмотренных действующим договором.
Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 33-ИТ5-615/11-(0)-0 от 27.06.2011 г. с предложением расторгнуть договор аренды с приложением проекта соглашения, оставленное последним без ответа.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 в удовлетворении иска отказано.
Оставляя иск без удовлетворения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренные нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства, для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20.07.2012 года решение суда от 28.04.2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 оставил в силе, поддержав выводы суда первой инстанции.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента земельных ресурсов города Москвы, который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду их неправильного применения, неполно исследованы обстоятельства дела, а также, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение в суд нижестоящей инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Заявитель ссылается на то, что нижестоящими судами не принято во внимание то, что в соответствии с п. 66 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Как указывает заявитель жалобы, спорный земельный участок сформирован 24.08.1992 года, договор аренды прошел государственную регистрацию. Следовательно, в дальнейшем будет препятствовать переходу права общей долевой собственности под многоквартирным жилым домом.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель заявителя жалобы поддержал заявленные в кассационной жалобе доводы, просил суд кассационной инстанции принятые по делу решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить.
Представитель ОАО "Центр международной торговли" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в обжалуемых судебных актах и представленном в дело отзыве на жалобу, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.
От ОАО "Центр международной торговли" поступил отзыв на кассационную жалобу.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей заявителя жалобы, ОАО "Центр международной торговли" и третьего лица - Департамента имущества города Москвы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.
При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 24.03.1993 года между Правительством Москвы в лице Москомзема (арендодатель) и ОАО "Центр международной торговли" (арендатор) был заключен договор от 24.03.1993 года N М-05-000121 (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.1996 г.) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 8 565 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, 32 (ЮАО), предоставленного для эксплуатации гостиницы "Эридан-2", сроком на 50 лет.
Государственная регистрация договора произведена 27 сентября 2001 года за номером 77-01/00-219/2001-70136. Согласно документам БТИ на спорном земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32.
Судами установлено, что истцом в адрес арендатора было направлено уведомление N 33-ИТ5-615/11-(0)-0 от 27.06.2011 г. с предложением расторгнуть договор аренды с приложением проекта соглашения, оставленное арендатором без ответа.
Оставляя иск без удовлетворения, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренные нормами действующего гражданского, земельного и жилищного законодательства, для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г.
Судебная коллегия находит данный вывод судов нижестоящих инстанций правомерным и обоснованным в силу следующего.
Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка N М-05-00121 от 24.03.1993 г. предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По требованию арендодателя договор аренды земли может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации определен перечень случаев, когда аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя. Так, п. 2 данной нормы предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отправлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Истцом в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения договора аренды земельного участка N М-05-000121 от 24.03.1993 г. ответчиком и (или) наличия оснований, предусмотренных законодательством для расторжения договора аренды земельного участка N М-05-000121 от 24.03.1993 г.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Суд первой инстанции правильно указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ. Суд также правомерно пояснил, что выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
При этом, исходя из содержания заявленного Департаментом земельных ресурсов города Москвы требования, а также доводов в обоснование иска, истец просит осуществить защиту не своих собственных прав как арендодателя, а прав собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 32, что противоречит ч. 1 ст. 4 АПК РФ.
Заявитель жалобы ошибочно полагает, что наличие заключенного 24.03.1993 между ним и ответчиком договора аренды земельного участка N М-05-00121 каким бы то ни было образом препятствует реализации собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке, их права на переход этого земельного участка в общую долевую собственность.
По мнению Департамента земельных ресурсов города Москвы, спорный договор аренды прошел государственную регистрацию, следовательно, в дальнейшем будет препятствовать переходу права общей долевой собственности под многоквартирным жилым домом.
Судебная коллегия не может принять данное утверждение заявителя как не нашедшее правового обоснования.
Как следует из п. 6 Кадастровой выписки о земельном участке площадью 8565 м2 по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 32, имеющейся в материалах дела, дата внесения кадастрового номера этого земельного участка (77:05:0007005:3) в государственный кадастр недвижимости - 24.08.1992. Данный факт истцом не оспаривается.
В силу действующего жилищного и земельного законодательства с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок бесплатно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом участке.
При этом, каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П положения частей 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Закон N 189-ФЗ) во взаимосвязи с частями 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 ЗК РФ, как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него, признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, содержащимся в письме от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме", государственная регистрация права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не требуется по следующим основаниям. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах и о каком-либо "переформировании" земельных участков в связи с возникновением у собственников помещений в многоквартирном доме права общей собственности.
Изложенное позволяет констатировать отсутствие причинно-следственной связи между договором аренды земельного участка и общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме на этот участок в силу закона.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом кассационной инстанции, однако они подлежат отклонению, как несостоятельные, не основанные на надлежащем толковании действующего законодательства и опровергаемые материалами дела, а также установленными судами обеих инстанций обстоятельствами. Данные доводы кассационной жалобы фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2012 года по делу N А40-118873/11-135-405 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.К.ТИХОНОВА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)