Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крахмальной М.П.,
при участии:
от ООО "Спарта" - представителя Масловой Т.Е. (доверенность от 27.10.2011),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спарта"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 августа 2011 года по делу N А32-1162/2011
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спарта" (ИНН 2312147980; ОГРН 1082312001991)
к администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьих лиц - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар,
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
принятое судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спарта" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3849 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:20, расположенного по адресу: город Краснодар, ул. им. Фадеева, 423/1. Общество просило обязать администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить обществу в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда предоставить обществу для строительства многоуровневого гаража-парковки в аренду земельный участок площадью 3849 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:20, расположенный по адресу: город Краснодар, ул. им. Фадеева, 423/1.
В обоснование своих требований общество ссылается на соблюдение процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Обществу постановлением администрации от 15.03.2010 N 1376 утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража-парковки на земельном участке площадью 3849 кв. м по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, акт о выборе земельного участка от 02.12.2008 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет по заявке общества. Однако администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка письмом от 21.12.2010, поскольку на земельном участке расположены детская игровая площадка и площадка для сушки белья жилых домов. Сведения о наложении границ спорного земельного участка на находящиеся в общей собственности собственников помещений в близлежащих многоквартирных домах земельные участки отсутствуют.
В отзыве на заявление общества администрация указала, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 11.12.2009 N 4709 "О внесении изменения в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 30.05.2008 N 1370 "О формировании земельных участков под многоквартирными домами за чет средств муниципального бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар", на основании которого в границы земельных участков включаются элементы озеленения, благоустройства, детские, бельевые и спортивные площадки. Испрашиваемый для строительства многоуровневого гаража-парковки земельный участок попадает в границы земельного участка придомовой территории многоквартирного жилого дома (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 13.11.2010).
Определением от 23.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Как установлено судом первой инстанции, для формирования земельного участка для эксплуатации жилого дома по ул. Фадеева, 423 в г. Краснодаре требуется земельный участок площадью 5588 кв. м, возможность сформировать который имеется только за счет придомовой территории, на которой обществу согласовано место размещения многоуровневого гаража-парковки площадью 3849 кв. м. Публичный собственник земель не вправе распоряжаться ими в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В результате суд пришел к выводу о том, что у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, поскольку за счет его площади должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 в г. Краснодаре.
Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. После предварительного согласования места размещения объекта возможность принятия в дальнейшем решения об отказе в размещении объекта действующим законодательством не предусмотрена. Процедура формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома инициирована в июле 2009 года, тогда как в марте 2009 года сведения о земельном участке, согласованном обществу, были внесены в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, в мае 2009 года была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, будет осуществляться на основе сведений о существующих (поставленных на кадастровый учет) смежных земельных участках. Данное обстоятельство исключает возможность наложения поставленного на кадастровый учет земельного участка общества и земельного участка, который будет сформирован для эксплуатации жилого дома и придомовой территории.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя департамента.
В дополнительных письменных пояснениях общество указало, что первоначально согласованный ему земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411055:20 по истечении двухлетнего срока был снят с кадастрового учета в связи с неоформлением прав на него, однако затем тот же участок в неизменных границах был вновь поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:146. Общество также указало, что земельный участок под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:7 с площадью 966 кв. м, однако граница данного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В процессе рассмотрения настоящего дела в порядке статьи 18 АПК РФ состоялась замена судьи Ильиной М.В. в связи с нахождением ее в отпуске судьей Глазуновой И.Н. на основании распоряжения заместителя председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - председателя гражданской коллегии.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, удовлетворить требования общества. Администрация и третьи лица явки своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ее заявителя, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.03.2010 N 1376 обществу были утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража-парковки на земельном участке площадью 3849 кв. м по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, акт о выборе земельного участка от 02.12.2008, схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 3849 кв. м для размещения многоуровневого гаража-парковки по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара - т. 1, л.д. 23.
Земельный участок площадью 3849 кв. м поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:20 31 марта 2010 года, участку присвоен адрес: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 423/1, разрешенное использование - для размещения многоуровневого гаража-парковки - т. 1, л.д. 131.
Согласно кадастровому паспорту от 22.11.2011 N 2343/12/11-482260 земельному участку площадью 3849 кв. м, расположенному по ул. им. Фадеева, 423/1 в г. Краснодаре, присвоен новый кадастровый номер 23:43:0411055:146, разрешенное использование участка - для размещения многоуровневого гаража-парковки.
В материалы дела на стадии апелляционного производства представителем общества была представлена кадастровая выписка от 21.11.2011 N 2343/12/11-479262 о земельном участке площадью 966 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:7, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Фадеева, 423. Данный участок поставлен на кадастровый учет 16.10.2005, в графе "особые отметки" кадастровой выписки указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Разрешенное использование этого участка - МЖС.
Заявитель жалобы полагает, что именно этот земельный участок и является сформированным для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Фадеева, 423, в связи с чем основания для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого земельного участка отсутствовали.
В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы представил апелляционному суду также заключение специалиста ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, из которого следует, что земельный участок под многоэтажным домом, расположенный по ул. Фадеева, 423, и земельный участок, на который претендует общество, не имеют общих границ, не являются смежными, а потому включение акта согласования границ земельного участка в составе межевого плана не требовалось.
Между тем, настоящий спор вытекает не из нарушения процедуры формирования земельного участка для размещения многоуровневого гаража-парковки, в том числе в части несогласованности границ со смежными землепользователями, а из нарушения субъективного права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на придомовую территорию, необходимую для обеспечения потребностей собственников квартир и членов их семей.
Как следует из материалов дела, 07.07.2009 председатель ТСЖ "Авиатор" обратился к исполняющему обязанности директора департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 - т. 1, л.д. 149.
Письмом от 21.12.2010 администрация отказала в предоставлении обществу спорного земельного участка, поскольку согласно акту осмотра испрашиваемого земельного участка от 23.11.2010 N 1715 на данном земельном участке расположены детская игровая площадка и площадка для сушки белья близлежащих жилых домов - т. 1, л.д. 24.
Из заключения от 08.09.2010 Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю следует, что земельный участок, испрашиваемый обществом, представляет свободную от застройки территорию, однако с северо-востока на расстоянии 12 м расположен 10-этажный жилой дом, с юго-востока на расстоянии 17 м расположен 9-этажный жилой дом, с юго-запада на расстоянии 30 м расположено 2-этажное жилое строение, с северо-запада на расстоянии 6 м расположен жилой дом - т. 1, л.д. 27.
В письме от 13.11.2010 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар сообщил директору департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о том, что в границах формируемого для ООО "Спарта" земельного участка расположены детские игровые площадки, спортивные площадки, а также площадки для сушки белья близлежащих жилых домов - т. 1, л.д. 42.
Из заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.05.2009 следует, что планировочная документация не утверждалась - т. 1, л.д. 58-59.
В отзыве департамент архитектуры и градостроительства администрации указал следующее. Согласно расчету нормативной площади земельного участка для эксплуатации 10-этажного жилого дома по ул. Фадеева, 423 необходим земельный участок площадью 5588 кв. м. Часть формируемого ООО "Спарта" земельного участка по техническому паспорту многоквартирного жилого дома относится к территории, необходимой для эксплуатации жилого дома, на данной территории расположены детские и спортивные площадки, которые используются жителями дома по ул. Фадеева, 423. Возможность формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, имеется только за счет придомовой территории, на которой ООО "Спарта" согласовано размещение многоуровневого гаража-парковки - т. 1, л.д. 105.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации представлен расчет нормативной площади земельного участка по ул. Фадеева, 423, из которого следует, что с учетом общей площади жилых помещений в доме (6573,9 кв. м) и удельного показателя земельной доли (0,85) площадь земельного участка составляет 5588 кв. м - т. 1, л.д. 108.
Нормативный размер земельного участка в общем имуществе многоквартирного дома, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном общем имуществе многоквартирного дома на удельный показатель земельной доли (пункт 2.4 Методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома, утверждена постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении Методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома").
Общество данный расчет не оспорило, документально обоснованный контррасчет не представило, в связи с чем суд первой инстанции правомерно исходил из расчета нормативной площади земельного участка по ул. Фадеева, 423 в Краснодаре, выполненного департаментом архитектуры и градостроительства администрации.
По данным технического паспорта домовладения по ул. Фадеева, 423, составленного ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по состоянию на 05.05.2009, площадь участка составляет 5 256 кв. м, из которой 1 029 кв. м - застроенная территория, 4 227 кв. м - незастроенная - т. 1, л.д. 110.
Ссылаясь на заключение ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, общество полагает, что земельного участка площадью 966 кв. м (кадастровый номер 23:43:0411055:7) достаточно для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Фадеева, 423. Однако из схемы расположения земельных участков, представленной в том же заключении ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, видно, что при предоставлении обществу земельного участка по ул. Фадеева, 423/1 (кадастровый номер 23:43:0411055:20) жильцы дома по ул. Фадеева, 423 будут лишены большей части придомовой территории.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не ограничивается площадью застройки.
Как указано в пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно пункту 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Таким образом, в период до формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, соответствующая территория находится в законном владении собственников помещений многоквартирного жилого дома, которые могут защищать свое владение вещными исками в порядке статьи 305 ГК РФ, а также оспорить распорядительные действия публичного собственника и возникшие на основании таких действий права третьих лиц на земельные участки, сформированные за счет придомовой территории.
Вопреки мнению общества, отсутствие точных границ земельного участка площадью 5588 кв. м и его кадастрового учета, а также отсутствие государственной регистрации права общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411055:7 не лишают собственников помещений многоквартирного дома на использование придомовой территории площадью 5588 кв. м и устранение всяких нарушений их права, хотя бы и не сопряженных с лишением владения.
Предоставление обществу спорного земельного участка нарушило бы право законного владения придомовой территорией собственников помещений многоквартирного дома по ул. Фадеева, 423. Администрация правомерно отказалась от заключения с обществом договора аренды земельного участка площадью 3849 кв. м, поскольку соблюдение процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не исключает возможного нарушения в результате такого предоставления прав и законных интересов третьих лиц.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 августа 2011 года по делу N А32-1162/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2011 N 15АП-11127/2011 ПО ДЕЛУ N А32-1162/2011
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2011 г. N 15АП-11127/2011
Дело N А32-1162/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крахмальной М.П.,
при участии:
от ООО "Спарта" - представителя Масловой Т.Е. (доверенность от 27.10.2011),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спарта"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 августа 2011 года по делу N А32-1162/2011
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спарта" (ИНН 2312147980; ОГРН 1082312001991)
к администрации муниципального образования город Краснодар
при участии третьих лиц - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар,
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
принятое судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Спарта" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город Краснодар в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3849 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:20, расположенного по адресу: город Краснодар, ул. им. Фадеева, 423/1. Общество просило обязать администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить обществу в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда предоставить обществу для строительства многоуровневого гаража-парковки в аренду земельный участок площадью 3849 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:20, расположенный по адресу: город Краснодар, ул. им. Фадеева, 423/1.
В обоснование своих требований общество ссылается на соблюдение процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Обществу постановлением администрации от 15.03.2010 N 1376 утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража-парковки на земельном участке площадью 3849 кв. м по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, акт о выборе земельного участка от 02.12.2008 и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет по заявке общества. Однако администрация отказала обществу в предоставлении земельного участка письмом от 21.12.2010, поскольку на земельном участке расположены детская игровая площадка и площадка для сушки белья жилых домов. Сведения о наложении границ спорного земельного участка на находящиеся в общей собственности собственников помещений в близлежащих многоквартирных домах земельные участки отсутствуют.
В отзыве на заявление общества администрация указала, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 11.12.2009 N 4709 "О внесении изменения в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 30.05.2008 N 1370 "О формировании земельных участков под многоквартирными домами за чет средств муниципального бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар", на основании которого в границы земельных участков включаются элементы озеленения, благоустройства, детские, бельевые и спортивные площадки. Испрашиваемый для строительства многоуровневого гаража-парковки земельный участок попадает в границы земельного участка придомовой территории многоквартирного жилого дома (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 13.11.2010).
Определением от 23.03.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Как установлено судом первой инстанции, для формирования земельного участка для эксплуатации жилого дома по ул. Фадеева, 423 в г. Краснодаре требуется земельный участок площадью 5588 кв. м, возможность сформировать который имеется только за счет придомовой территории, на которой обществу согласовано место размещения многоуровневого гаража-парковки площадью 3849 кв. м. Публичный собственник земель не вправе распоряжаться ими в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В результате суд пришел к выводу о том, что у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком, поскольку за счет его площади должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 в г. Краснодаре.
Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами. После предварительного согласования места размещения объекта возможность принятия в дальнейшем решения об отказе в размещении объекта действующим законодательством не предусмотрена. Процедура формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома инициирована в июле 2009 года, тогда как в марте 2009 года сведения о земельном участке, согласованном обществу, были внесены в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности, в мае 2009 года была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Формирование земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, будет осуществляться на основе сведений о существующих (поставленных на кадастровый учет) смежных земельных участках. Данное обстоятельство исключает возможность наложения поставленного на кадастровый учет земельного участка общества и земельного участка, который будет сформирован для эксплуатации жилого дома и придомовой территории.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар представлено заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя департамента.
В дополнительных письменных пояснениях общество указало, что первоначально согласованный ему земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411055:20 по истечении двухлетнего срока был снят с кадастрового учета в связи с неоформлением прав на него, однако затем тот же участок в неизменных границах был вновь поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:146. Общество также указало, что земельный участок под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:7 с площадью 966 кв. м, однако граница данного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
В процессе рассмотрения настоящего дела в порядке статьи 18 АПК РФ состоялась замена судьи Ильиной М.В. в связи с нахождением ее в отпуске судьей Глазуновой И.Н. на основании распоряжения заместителя председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - председателя гражданской коллегии.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить, удовлетворить требования общества. Администрация и третьи лица явки своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ее заявителя, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 15.03.2010 N 1376 обществу были утверждены материалы предварительного согласования места размещения многоуровневого гаража-парковки на земельном участке площадью 3849 кв. м по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, акт о выборе земельного участка от 02.12.2008, схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью 3849 кв. м для размещения многоуровневого гаража-парковки по ул. им. Фадеева, 423/1 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара - т. 1, л.д. 23.
Земельный участок площадью 3849 кв. м поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 23:43:0411055:20 31 марта 2010 года, участку присвоен адрес: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Фадеева, 423/1, разрешенное использование - для размещения многоуровневого гаража-парковки - т. 1, л.д. 131.
Согласно кадастровому паспорту от 22.11.2011 N 2343/12/11-482260 земельному участку площадью 3849 кв. м, расположенному по ул. им. Фадеева, 423/1 в г. Краснодаре, присвоен новый кадастровый номер 23:43:0411055:146, разрешенное использование участка - для размещения многоуровневого гаража-парковки.
В материалы дела на стадии апелляционного производства представителем общества была представлена кадастровая выписка от 21.11.2011 N 2343/12/11-479262 о земельном участке площадью 966 кв. м с кадастровым номером 23:43:0411055:7, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Фадеева, 423. Данный участок поставлен на кадастровый учет 16.10.2005, в графе "особые отметки" кадастровой выписки указано: "Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Разрешенное использование этого участка - МЖС.
Заявитель жалобы полагает, что именно этот земельный участок и является сформированным для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Фадеева, 423, в связи с чем основания для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого земельного участка отсутствовали.
В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы представил апелляционному суду также заключение специалиста ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, из которого следует, что земельный участок под многоэтажным домом, расположенный по ул. Фадеева, 423, и земельный участок, на который претендует общество, не имеют общих границ, не являются смежными, а потому включение акта согласования границ земельного участка в составе межевого плана не требовалось.
Между тем, настоящий спор вытекает не из нарушения процедуры формирования земельного участка для размещения многоуровневого гаража-парковки, в том числе в части несогласованности границ со смежными землепользователями, а из нарушения субъективного права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на придомовую территорию, необходимую для обеспечения потребностей собственников квартир и членов их семей.
Как следует из материалов дела, 07.07.2009 председатель ТСЖ "Авиатор" обратился к исполняющему обязанности директора департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар с заявлением о формировании земельного участка под многоквартирным домом по ул. Фадеева, 423 - т. 1, л.д. 149.
Письмом от 21.12.2010 администрация отказала в предоставлении обществу спорного земельного участка, поскольку согласно акту осмотра испрашиваемого земельного участка от 23.11.2010 N 1715 на данном земельном участке расположены детская игровая площадка и площадка для сушки белья близлежащих жилых домов - т. 1, л.д. 24.
Из заключения от 08.09.2010 Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю следует, что земельный участок, испрашиваемый обществом, представляет свободную от застройки территорию, однако с северо-востока на расстоянии 12 м расположен 10-этажный жилой дом, с юго-востока на расстоянии 17 м расположен 9-этажный жилой дом, с юго-запада на расстоянии 30 м расположено 2-этажное жилое строение, с северо-запада на расстоянии 6 м расположен жилой дом - т. 1, л.д. 27.
В письме от 13.11.2010 Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар сообщил директору департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о том, что в границах формируемого для ООО "Спарта" земельного участка расположены детские игровые площадки, спортивные площадки, а также площадки для сушки белья близлежащих жилых домов - т. 1, л.д. 42.
Из заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.05.2009 следует, что планировочная документация не утверждалась - т. 1, л.д. 58-59.
В отзыве департамент архитектуры и градостроительства администрации указал следующее. Согласно расчету нормативной площади земельного участка для эксплуатации 10-этажного жилого дома по ул. Фадеева, 423 необходим земельный участок площадью 5588 кв. м. Часть формируемого ООО "Спарта" земельного участка по техническому паспорту многоквартирного жилого дома относится к территории, необходимой для эксплуатации жилого дома, на данной территории расположены детские и спортивные площадки, которые используются жителями дома по ул. Фадеева, 423. Возможность формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, имеется только за счет придомовой территории, на которой ООО "Спарта" согласовано размещение многоуровневого гаража-парковки - т. 1, л.д. 105.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации представлен расчет нормативной площади земельного участка по ул. Фадеева, 423, из которого следует, что с учетом общей площади жилых помещений в доме (6573,9 кв. м) и удельного показателя земельной доли (0,85) площадь земельного участка составляет 5588 кв. м - т. 1, л.д. 108.
Нормативный размер земельного участка в общем имуществе многоквартирного дома, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном общем имуществе многоквартирного дома на удельный показатель земельной доли (пункт 2.4 Методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома, утверждена постановлением главы администрации Краснодарского края от 14.04.2004 N 345 "Об утверждении Методики расчета нормативных размеров земельных участков в общем имуществе многоквартирного дома").
Общество данный расчет не оспорило, документально обоснованный контррасчет не представило, в связи с чем суд первой инстанции правомерно исходил из расчета нормативной площади земельного участка по ул. Фадеева, 423 в Краснодаре, выполненного департаментом архитектуры и градостроительства администрации.
По данным технического паспорта домовладения по ул. Фадеева, 423, составленного ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по состоянию на 05.05.2009, площадь участка составляет 5 256 кв. м, из которой 1 029 кв. м - застроенная территория, 4 227 кв. м - незастроенная - т. 1, л.д. 110.
Ссылаясь на заключение ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, общество полагает, что земельного участка площадью 966 кв. м (кадастровый номер 23:43:0411055:7) достаточно для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Фадеева, 423. Однако из схемы расположения земельных участков, представленной в том же заключении ФГУП "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ 2011 года, видно, что при предоставлении обществу земельного участка по ул. Фадеева, 423/1 (кадастровый номер 23:43:0411055:20) жильцы дома по ул. Фадеева, 423 будут лишены большей части придомовой территории.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не ограничивается площадью застройки.
Как указано в пункте 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно пункту 68 постановления от 29.04.2010 N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Таким образом, в период до формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, соответствующая территория находится в законном владении собственников помещений многоквартирного жилого дома, которые могут защищать свое владение вещными исками в порядке статьи 305 ГК РФ, а также оспорить распорядительные действия публичного собственника и возникшие на основании таких действий права третьих лиц на земельные участки, сформированные за счет придомовой территории.
Вопреки мнению общества, отсутствие точных границ земельного участка площадью 5588 кв. м и его кадастрового учета, а также отсутствие государственной регистрации права общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0411055:7 не лишают собственников помещений многоквартирного дома на использование придомовой территории площадью 5588 кв. м и устранение всяких нарушений их права, хотя бы и не сопряженных с лишением владения.
Предоставление обществу спорного земельного участка нарушило бы право законного владения придомовой территорией собственников помещений многоквартирного дома по ул. Фадеева, 423. Администрация правомерно отказалась от заключения с обществом договора аренды земельного участка площадью 3849 кв. м, поскольку соблюдение процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта не исключает возможного нарушения в результате такого предоставления прав и законных интересов третьих лиц.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 августа 2011 года по делу N А32-1162/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)