Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корневой Н.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.
при участии:
- от истца: представитель Чегодаев А.В. по доверенности N 14 от 11.01.2011 г.;
- представитель Попова М.И. по доверенности N 12 от 11.01.2011 г.;
- от ответчика: представитель Маликов А.В. по доверенности от 20.04.2010 г.;
- представитель Харитонов С.В. по доверенности N 01 от 11.01.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Уютный дом" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2010 г. по делу N А53-9019/2010 по иску ООО "Уютный дом" к ответчику ООО "Управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства Пульс"
об обязании передать документацию принятое в составе судьи Шелест А.Г.
установил:
ООО "Уютный дом" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24.
Решением от 13.09.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Мотивируя решение, суд указал на отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих факт избрания истца в предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке в качестве организации, управляющей многоквартирным домом по ул. Добровольского, 24 г. Ростова-на-Дону.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Уютный дом" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в нарушение ст. 170 АПК РФ в решении суда первой инстанции в описательной его части отсутствуют возражения истца на позицию ответчика, а также пояснения, объяснения и доводы, высказанные истцом в ходе судебного разбирательства. В мотивировочной части решения изложена позиция истца, но отсутствуют его возражения относительно доводов ответчика, содержащиеся в возражениях на отзыв. Заключенные с ответчиком договоры управления многоквартирным домом, в ходе судебного разбирательства не исследовались, как и вопрос о недоказанности неисполнения ответчиком условий указанных договоров. Вывод суда о том, что договоры не расторгнуты, а обязательства по ним не прекращены, заявитель жалобы полагает неправомерным, поскольку истец представил суду протокол заочного голосования по выбору способа управления, в котором собственники многоквартирного дома по ул. Добровольского, 24 проголосовали за смену прежней управляющей компании на вновь избранную, а также признали деятельность ответчика неудовлетворительной. Истец ссылается на п. 8.2 ст. 161 ЖК РФ, который предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией. Вывод суда о том, что общее собрание в форме заочного голосования проведено с нарушением установленного порядка, заявитель жалобы полагает несостоятельным, поскольку истцом соблюден порядок уведомления собственников по правилам п. 4 ст. 45 ЖК РФ, а по поводу отсутствия уведомлений от собственников ряда квартир истец поясняет, что имеются объяснения инициаторов общего собрания, из которых следует, что ими приняты все меры по уведомлению собственников. По мнению истца, изложенное позволяет сделать вывод о том, что собственники помещений добровольно отказались от права принимать участие в общем собрании в форме заочного голосования. Кроме того, протокол N 1 общего собрания от 21.12.2009 г. в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, обжалован не был, шестимесячный срок на обжалование указанного протокола истек. Вывод суда первой инстанции о том, что общее собрание собственников проведено при отсутствии кворума заявитель жалобы полагает неправомерным, поскольку на основании расчетов, произведенных истцом, в общем собрании принимало участие более 50% собственников, а по итогам голосования по всем вопросам, выносимым на повестку дня, "за" проголосовали 50,40%.
ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласилось, считая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Уютный Дом" обратилось с иском в суд об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24, указав в обоснование исковых требований, что решением N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону от 21.12.2009 года, проведенного в форме заочного голосования с 8 по 18 декабря 2009 года, большинством голосов принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖКХ "Пульс", и выборе в качестве управляющей организации ООО "Уютный Дом", в связи с чем ООО "Уютный Дом" были заключены договоры с собственниками помещений указанного дома.
Ссылаясь на то, что неоднократные обращения в адрес ООО "УК ЖКХ "Пульс" о расторжении с ним договора управления многоквартирным домом и передаче всей документации, необходимой для управления домом, оставлены последним без удовлетворения, ООО "Уютный дом" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал все обстоятельства дела и обоснованно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом регламентирован положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Вместе с тем, указанная статья устанавливает дополнительные правила прекращения договора управления. Так, в соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ) по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом из материалов дела следует, что положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку избрание способа управления было первоначально осуществлено собственниками многоквартирного дома самостоятельно, ответчик избран управляющей компанией не по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке части 4 статьи 161 Кодекса.
В силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В силу положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 указанной статьи закрепляет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает, в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Высший суд указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как видно из материалов дела, решением N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону от 21.12.2009 года, проведенного в форме заочного голосования с 8 по 18 декабря 2009 года, большинством голосов принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖКХ "Пульс", признании его деятельности по выполнению условий договора управления многоквартирным домом неудовлетворительной и выборе в качестве управляющей организации ООО "Уютный Дом", большинством голосов собственников многоквартирного дома
Между тем, жилищное законодательство связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления до истечения его срока в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора.
Однако доказательств, подтверждающих невыполнение условий заключенных с ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" договоров управления, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено, в то время как само по себе признание деятельности управляющей компании по выполнению условий договора управления многоквартирным домом неудовлетворительной в решении N 1 от 21.12.2009 года является недостаточным для вывода суда о невыполнении ответчиком принятых на себя обязательств, тем более, что названное решение общего собрания не содержит конкретных данных о том, какие условия договора управления нарушены ответчиком, а также ссылок на документы, подтверждающие данные нарушения, а также сведений о том, в чем выразилась неудовлетворительная работа управляющей организации.
Поскольку заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом факта расторжения договоров управления с ответчиком.
Кроме того, поскольку договорные правоотношения по управлению многоквартирным домом возникли между непосредственно собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Согласно пункту 5.3 заключенных в 2006 году между собственниками жилых помещений и ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" договоров собственник имеет право заявить о прекращении действия договора в случае решения, принятого большинством собственников многоквартирного дома. Однако уведомление о расторжении договора со стороны собственников помещений многоквартирного дома в адрес ответчика не поступало, требование о расторжении договоров управления предъявлено истцом. Доказательства наделения истца собственниками помещений многоквартирного дома полномочиями от их имени заявить о прекращении действия договоров управления в материалы дела не представлены, решением N 1 от 21.12.2009 года истцу такие полномочия также не предоставлены.
Таким образом, порядок расторжения заключенных с ответчиком договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был.
При таких обстоятельствах с учетом отсутствия оснований для прекращения договоров управления многоквартирным домом суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства (бюллетени для голосования), из содержания которых усматривается, что собственники жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24, вновь приняли решение общего собрания в форме заочного голосования об избрании в качестве управляющей организации ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс". Названное решение собственников помещений в установленном порядке не обжаловано, не отменено и не признано недействительным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - *** Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2010 по делу N А53-9019/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.И.КОРНЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.01.2011 N 15АП-12152/2010 ПО ДЕЛУ N А53-9019/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 января 2011 г. N 15АП-12152/2010
Дело N А53-9019/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 января 2011 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корневой Н.И.
судей В.В. Ванина, И.В. Пономаревой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Косеевой М.С.
при участии:
- от истца: представитель Чегодаев А.В. по доверенности N 14 от 11.01.2011 г.;
- представитель Попова М.И. по доверенности N 12 от 11.01.2011 г.;
- от ответчика: представитель Маликов А.В. по доверенности от 20.04.2010 г.;
- представитель Харитонов С.В. по доверенности N 01 от 11.01.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Уютный дом" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2010 г. по делу N А53-9019/2010 по иску ООО "Уютный дом" к ответчику ООО "Управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства Пульс"
об обязании передать документацию принятое в составе судьи Шелест А.Г.
установил:
ООО "Уютный дом" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24.
Решением от 13.09.2010 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Мотивируя решение, суд указал на отсутствие в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих факт избрания истца в предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке в качестве организации, управляющей многоквартирным домом по ул. Добровольского, 24 г. Ростова-на-Дону.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Уютный дом" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что в нарушение ст. 170 АПК РФ в решении суда первой инстанции в описательной его части отсутствуют возражения истца на позицию ответчика, а также пояснения, объяснения и доводы, высказанные истцом в ходе судебного разбирательства. В мотивировочной части решения изложена позиция истца, но отсутствуют его возражения относительно доводов ответчика, содержащиеся в возражениях на отзыв. Заключенные с ответчиком договоры управления многоквартирным домом, в ходе судебного разбирательства не исследовались, как и вопрос о недоказанности неисполнения ответчиком условий указанных договоров. Вывод суда о том, что договоры не расторгнуты, а обязательства по ним не прекращены, заявитель жалобы полагает неправомерным, поскольку истец представил суду протокол заочного голосования по выбору способа управления, в котором собственники многоквартирного дома по ул. Добровольского, 24 проголосовали за смену прежней управляющей компании на вновь избранную, а также признали деятельность ответчика неудовлетворительной. Истец ссылается на п. 8.2 ст. 161 ЖК РФ, который предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией. Вывод суда о том, что общее собрание в форме заочного голосования проведено с нарушением установленного порядка, заявитель жалобы полагает несостоятельным, поскольку истцом соблюден порядок уведомления собственников по правилам п. 4 ст. 45 ЖК РФ, а по поводу отсутствия уведомлений от собственников ряда квартир истец поясняет, что имеются объяснения инициаторов общего собрания, из которых следует, что ими приняты все меры по уведомлению собственников. По мнению истца, изложенное позволяет сделать вывод о том, что собственники помещений добровольно отказались от права принимать участие в общем собрании в форме заочного голосования. Кроме того, протокол N 1 общего собрания от 21.12.2009 г. в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, обжалован не был, шестимесячный срок на обжалование указанного протокола истек. Вывод суда первой инстанции о том, что общее собрание собственников проведено при отсутствии кворума заявитель жалобы полагает неправомерным, поскольку на основании расчетов, произведенных истцом, в общем собрании принимало участие более 50% собственников, а по итогам голосования по всем вопросам, выносимым на повестку дня, "за" проголосовали 50,40%.
ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" в отзыве на апелляционную жалобу с доводами истца не согласилось, считая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции, приведенные в апелляционной жалобе и отзыве.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Уютный Дом" обратилось с иском в суд об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24, указав в обоснование исковых требований, что решением N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону от 21.12.2009 года, проведенного в форме заочного голосования с 8 по 18 декабря 2009 года, большинством голосов принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖКХ "Пульс", и выборе в качестве управляющей организации ООО "Уютный Дом", в связи с чем ООО "Уютный Дом" были заключены договоры с собственниками помещений указанного дома.
Ссылаясь на то, что неоднократные обращения в адрес ООО "УК ЖКХ "Пульс" о расторжении с ним договора управления многоквартирным домом и передаче всей документации, необходимой для управления домом, оставлены последним без удовлетворения, ООО "Уютный дом" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал все обстоятельства дела и обоснованно счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Порядок заключения и прекращения договора управления многоквартирным домом регламентирован положениями статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, заключения договора по итогам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ), на срок не менее чем один год и не более чем три года.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Вместе с тем, указанная статья устанавливает дополнительные правила прекращения договора управления. Так, в соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4, 5 ст. 161 ЖК РФ) по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
При этом из материалов дела следует, что положения части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку избрание способа управления было первоначально осуществлено собственниками многоквартирного дома самостоятельно, ответчик избран управляющей компанией не по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке части 4 статьи 161 Кодекса.
В силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
В силу положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 3 указанной статьи закрепляет, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По смыслу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом может быть прекращен именно в порядке, установленном пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем направления отказа в одностороннем порядке. При этом отказ должен быть направлен не каждым лицом, заключившим договор, а путем принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный специальный порядок означает, в том числе, что соответствующее решение может быть принято большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (в порядке, предусмотренном статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации) при условии наличия кворума, определенного в соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008, системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Высший суд указал, что такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также указал, что содержащееся в настоящем Постановлении Президиума толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как видно из материалов дела, решением N 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 24 по улице Добровольского в городе Ростове-на-Дону от 21.12.2009 года, проведенного в форме заочного голосования с 8 по 18 декабря 2009 года, большинством голосов принято решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК ЖКХ "Пульс", признании его деятельности по выполнению условий договора управления многоквартирным домом неудовлетворительной и выборе в качестве управляющей организации ООО "Уютный Дом", большинством голосов собственников многоквартирного дома
Между тем, жилищное законодательство связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора управления до истечения его срока в случае невыполнения управляющей организацией условий такого договора.
Однако доказательств, подтверждающих невыполнение условий заключенных с ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" договоров управления, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не представлено, в то время как само по себе признание деятельности управляющей компании по выполнению условий договора управления многоквартирным домом неудовлетворительной в решении N 1 от 21.12.2009 года является недостаточным для вывода суда о невыполнении ответчиком принятых на себя обязательств, тем более, что названное решение общего собрания не содержит конкретных данных о том, какие условия договора управления нарушены ответчиком, а также ссылок на документы, подтверждающие данные нарушения, а также сведений о том, в чем выразилась неудовлетворительная работа управляющей организации.
Поскольку заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом факта расторжения договоров управления с ответчиком.
Кроме того, поскольку договорные правоотношения по управлению многоквартирным домом возникли между непосредственно собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, могло быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Согласно пункту 5.3 заключенных в 2006 году между собственниками жилых помещений и ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" договоров собственник имеет право заявить о прекращении действия договора в случае решения, принятого большинством собственников многоквартирного дома. Однако уведомление о расторжении договора со стороны собственников помещений многоквартирного дома в адрес ответчика не поступало, требование о расторжении договоров управления предъявлено истцом. Доказательства наделения истца собственниками помещений многоквартирного дома полномочиями от их имени заявить о прекращении действия договоров управления в материалы дела не представлены, решением N 1 от 21.12.2009 года истцу такие полномочия также не предоставлены.
Таким образом, порядок расторжения заключенных с ответчиком договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был.
При таких обстоятельствах с учетом отсутствия оснований для прекращения договоров управления многоквартирным домом суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований об обязании ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс" подписать акт приема-передачи управления многоквартирным домом и передать в распоряжение ООО "Уютный Дом" учетную, управленческую, бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены доказательства (бюллетени для голосования), из содержания которых усматривается, что собственники жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Добровольского, 24, вновь приняли решение общего собрания в форме заочного голосования об избрании в качестве управляющей организации ООО "Управляющая компания ЖКХ Пульс". Названное решение собственников помещений в установленном порядке не обжаловано, не отменено и не признано недействительным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
Госпошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - *** Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.09.2010 по делу N А53-9019/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.И.КОРНЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)