Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Туркина К.К.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания Тюмасевой Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "ЖЭУ-13", город Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 по делу N А65-11800/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск,
с привлечением третьих лиц:
МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ",
о признании права управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска,
с участием:
от истца - Лобанов В.А., директор, приказ от 30.07.2008 г.
от ответчика - Хабибуллин Д.Р., доверенность от 22.09.2010 г. N 93.
от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплект + сервис", г. Альметьевск обратилось в Арбитражный суд РТ с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5", г. Альметьевск о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 г. по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 г. по управлению жилым домом по ул. К. Цеткин, 56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 г. по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 г. по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 г. по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 г. по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 г. по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект + Сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008 г., жилым домом N 56 по ул. К. Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009 г.,
жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008 г.,
жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009 г.,
жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска,
жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008 г.,
жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008 г.,
жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008 г.
Определением АС РТ от 13 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района и г. Альметьевска".
В судебном заседании, состоявшемся 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просил признать право на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определением АС РТ от 26 мая 2010 года исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, о признании права управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска назначено к предварительному судебному заседанию.
Определениями АС РТ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, удовлетворены. За обществом с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, признано право управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска. С общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей госпошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, вынести по делу новый судебный акт, оказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом заявитель апелляционной жалобы считает, что договоры являются не заключенными, поскольку не содержат существенных условий, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и не влекут для сторон правовых последствий. Право на управление жилым домом в силу ст. 44 ЖК РФ возникает в силу решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов и может быть восстановлено только самими собственниками, истец не является собственником помещений в спорных домах, не уполномочен представлять интересы собственников помещений. Истец не выполнял функции по управлению указанными многоквартирными домами с момента принятия решения собственниками помещений о переизбрании управляющей организации.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.
Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал жалобу по доводам в ней изложенным.
Представитель истца считал обжалуемое решение законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждается, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 17 по ул. Ленина города Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 16 декабря 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов 60, 96%) управляющей организацией выбрано общество "Комплект + Сервис".
Обществом с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис" в декабре 2006 года заключены агентские договора (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения).
Согласно условий договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договора заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
Согласно протокола от 25 ноября 2008 года на общем собрании собственников многоквартирного дома N 17 по ул. Ленина при количестве присутствующих голосов 65.05% (очное голосование) выбран способ управления - управляющая организация ООО "ЖЭУ-13".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протокол общего собрания, протокол счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договора на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения). Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило общество "Комплект + Сервис" о том, что жилой дом передан в управление Обществу "ЖЭУ 13" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (лист дела 25 том 1).
В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Положениями ст. 161 ЖК РФ регламентирован выбор способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны. Доводы третьего лица о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца, и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, суд находит несостоятельными.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющихся в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 25 ноября 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг общества "Комплект + сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику Обществу "ЖЭУ 13", сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции ответчиком в нарушении требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, что истцом допущены нарушения условий упомянутых агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями. Согласно п. 3. 2 положения предусмотрено, что в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом. Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, не представлены.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена. Кроме того, пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
В соответствии с п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с Обществом "Комплект + Сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы. Однако, доказательств выполнения п. 5.2 договора ответчиком не представлено.
Извещение истцу от МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" о выборе новой управляющей компании судом не принимается, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора договора управления, заключенные с Обществом "Комплект + Сервис" надлежащим образом не расторгнуты. А подписание в 2008 году новых договоров управления (поименованных как агентских) ответчиком и собственниками жилья совершено без правовых оснований.
Порядок расторжения заключенных с обществом "Комплект + сервис" договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был. Проанализировав условия договоров, суд приходит к выводу, что между сторонами согласованы все существенные условия, стороны исполняли условия договора и разногласий по условиям не возникало. При таких обстоятельствах довод заявителя о незаключенности договоров не может быть принят.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку. При этом отсутствуют нарушения или неправильное применения норм материального права, нарушения или неправильное применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.
В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 по делу N А65-11800/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "ЖЭУ-13", город Альметьевск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
К.К.ТУРКИН
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.12.2010 ПО ДЕЛУ N А65-11800/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2010 г. по делу N А65-11800/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2010 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Туркина К.К.,
судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания Тюмасевой Ю.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "ЖЭУ-13", город Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 по делу N А65-11800/2010 (судья Шакурова К.Н.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск,
к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск,
с привлечением третьих лиц:
МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск,
МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ",
о признании права управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска,
с участием:
от истца - Лобанов В.А., директор, приказ от 30.07.2008 г.
от ответчика - Хабибуллин Д.Р., доверенность от 22.09.2010 г. N 93.
от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплект + сервис", г. Альметьевск обратилось в Арбитражный суд РТ с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс плюс", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-7", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью ЖЭУ "Успех", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "Лачын", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "УКЖД "Новация", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", г. Альметьевск, обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-5", г. Альметьевск о признании протоколов общих собраний собственников жилых помещений ненадлежащими доказательствами приобретения статуса управляющих организаций, в том числе:
- в отношении ООО УКЖД "Новация" - протокол N 4 от 05.10.2008 г. по управлению жилым домом по ул. Белоглазова, 107 г. Альметьевска, протокол б/н от 25.06.2009 г. по управлению жилым домом по ул. К. Цеткин, 56 г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Альянс плюс" - протокол б/н от 10.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22 по. ул. Сулеймановой, г. Альметьевска;
- в отношении ООО ЖЭУ "Успех" - протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 26.08.2009 г. по управлению жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45А по пр. Строителей г. Альметьевска, протокол б/н от 23.09.2008 г. по управлению жилым домом N 45 по пр. Строителей г. Альметьевска;
- в отношении ООО "Лачын" протокол б/н от 19.09.2008 г. по управлению жилым домом N 8 по ул. Громовой г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 18 по ул. Энергетиков г. Альметьевска, протокол б/н от 18.09.2008 г. по управлению жилым домом N 20 по ул. Энергетиков г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-13" протокол б/н от 25.11.2008 г. по управлению жилым домом N 17 по ул. Ленина г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-5" протокол б/н от 20.09.2008 г. по управлению жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля г. Альметьевска;
- в отношении ООО "ЖЭУ-7" протокол б/н от 15.09.2008 г. по управлению жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска,
о восстановлении права управляющей организации ООО "Комплект + Сервис" на управление жилым домом N 107 по ул. Белоглазова, г. Альметьевск с 05.10.2008 г., жилым домом N 56 по ул. К. Цеткин, г. Альметьевска с 25.06.2009 г.,
жилым домом N 23 по ул. Сулеймановой г. Альметьевска с 15.09.2008 г.,
жилым домом N 22а по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Гафиатуллина, г. Альметьевска с 26.08.2009 г.,
жилым домом N 45А по пр. Строителей, г. Альметьевска,
жилым домом N 45 по пр. Строителей, г. Альметьевска с 23.09.2008 г.,
жилым домом N 8 по ул. Громовой, г. Альметьевска с 19.09.2008 г.,
жилым домом N 18 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 20 по ул. Энергетиков, г. Альметьевска с 18.09.2008 г.,
жилым домом N 17 по ул. Ленина, г. Альметьевска с 25.11.2008 г.,
жилым домом N 21 по ул. М. Джалиля, г. Альметьевска с 20.09.2008 г.,
жилым домом N 22 по ул. Сулеймановой, г. Альметьевска с 10.09.2008 г.
Определением АС РТ от 13 апреля 2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Муниципальное учреждение "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района и г. Альметьевска".
В судебном заседании, состоявшемся 20 мая 2010 года, истцом уточнен предмет исковых требований, истец просил признать право на управление указанными многоквартирными жилыми домами города Альметьевска. Судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением АС РТ от 24 мая 2010 года исковые требования в отношении ответчиков ООО "УКЖД "Новация", ООО ЖЭУ "Успех", ООО "Лачын", ООО "ЖЭУ-13", ООО "ЖЭУ-5", ООО "ЖЭУ-7" выделены в отдельные производства с присвоением номеров дел.
Определением АС РТ от 26 мая 2010 года исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, о признании права управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска назначено к предварительному судебному заседанию.
Определениями АС РТ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены МУ "Департамент жилищной политики и ЖКХ Альметьевского муниципального района г. Альметьевска", город Альметьевск, МУ "Палата земельных и имущественных отношений Альметьевского муниципального района РТ".
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 августа 2010 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, к обществу с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, удовлетворены. За обществом с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис", город Альметьевск, признано право управления жилым домом N 17 по ул. Ленина города Альметьевска. С общества с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск, в доход федерального бюджета взыскано 4000 рублей госпошлины.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЖЭУ-13", город Альметьевск обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, вынести по делу новый судебный акт, оказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом заявитель апелляционной жалобы считает, что договоры являются не заключенными, поскольку не содержат существенных условий, предусмотренные ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и не влекут для сторон правовых последствий. Право на управление жилым домом в силу ст. 44 ЖК РФ возникает в силу решения общего собрания собственников помещений многоквартирных домов и может быть восстановлено только самими собственниками, истец не является собственником помещений в спорных домах, не уполномочен представлять интересы собственников помещений. Истец не выполнял функции по управлению указанными многоквартирными домами с момента принятия решения собственниками помещений о переизбрании управляющей организации.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.
Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствие третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал жалобу по доводам в ней изложенным.
Представитель истца считал обжалуемое решение законным и обоснованным.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждается, что в декабре 2006 года проведено общее собрание собственников помещений жилого дома N 17 по ул. Ленина города Альметьевск в форме очного голосования, о чем составлен протокол от 16 декабря 2006 года, в соответствии с которым по результатам голосования (при количестве присутствующих голосов 60, 96%) управляющей организацией выбрано общество "Комплект + Сервис".
Обществом с ограниченной ответственностью "Комплект + Сервис" в декабре 2006 года заключены агентские договора (типовые) управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения).
Согласно условий договоров управляющая компания обязалась оказать собственникам и членам семьи услуги, выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества МКД, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, а собственники - принять и оплатить оказанные услуги, выплатить вознаграждение в соответствии с условиями договора.
Разделом 6 агентских договоров (тождественных друг другу по содержанию) определены условия и порядок расторжения договоров. Договора заключены в 2006 году сроком на 5 лет (п. 7.2 договоров).
Согласно протокола от 25 ноября 2008 года на общем собрании собственников многоквартирного дома N 17 по ул. Ленина при количестве присутствующих голосов 65.05% (очное голосование) выбран способ управления - управляющая организация ООО "ЖЭУ-13".
В подтверждение права на управление многоквартирными жилыми домами ответчик представил протокол общего собрания, протокол счетной комиссии, бюллетени голосования по домам (подлинники на обозрение) и агентские договора на управление многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственников помещения). Письмом N 2349 от 9 октября 2008 года МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" уведомило общество "Комплект + Сервис" о том, что жилой дом передан в управление Обществу "ЖЭУ 13" и о необходимости подписания соглашения о дебиторской задолженности. Письмо истцом получено (лист дела 25 том 1).
В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Положениями ст. 161 ЖК РФ регламентирован выбор способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
С момента выбора управляющей компании и заключения договоров управления избранной управляющей организации принадлежит право управления жилым домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность управляющей организации имеет экономический характер, поскольку заключаемые договора управления возмездны. Доводы третьего лица о том, что требования возникли из отношений, не относящихся к экономической деятельности истца, и не затрагивают его предпринимательскую деятельность, суд находит несостоятельными.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако из имеющихся в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 25 ноября 2008 года следует, что вопрос об отказе от услуг общества "Комплект + сервис" по управлению жилыми домами не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом ответчику Обществу "ЖЭУ 13", сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров управления, заключенных в 2006 году с прежней управляющей организацией.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции ответчиком в нарушении требований ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, что истцом допущены нарушения условий упомянутых агентских договоров, которые в соответствии с частью 8.2 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Постановлением Руководителя Исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ от 26 марта 2007 года N 637 утверждено Положение о порядке взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства на территории Альметьевского муниципального района по урегулированию претензий потребителей при некачественной поставке, недопоставке жилищно-коммунальных услуг" в целях решения спорных вопросов между потребителями, исполнителями, управляющими организациями. Согласно п. 3. 2 положения предусмотрено, что в случае не решения вопросов соответствующими службами заявления о несоответствии ЖКУ установленным стандартам принимаются Департаментом. Доказательства некачественного оказания услуг, оформляемые в соответствии с указанным положением, не представлены.
Возможность отказа от исполнения договоров (поименованных как агентских) без указания причин самими этими договорами не предусмотрена. Кроме того, пунктом 6.1 договоров (агентских) предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в случае несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей, с обязательным уведомлением об этом не позже, чем за 1 месяц.
В соответствии с п. 5.2 договоров управления, заключенных собственниками с Обществом "Комплект + Сервис", предусмотрено, что в случае если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома работа управляющей организации признается неудовлетворительной, управляющей организации выносится предупреждение и дается 3 месяца для улучшения работы. Однако, доказательств выполнения п. 5.2 договора ответчиком не представлено.
Извещение истцу от МУ "Департамент ЖП и ЖКХ" о выборе новой управляющей компании судом не принимается, поскольку на момент рассмотрения настоящего спора договора управления, заключенные с Обществом "Комплект + Сервис" надлежащим образом не расторгнуты. А подписание в 2008 году новых договоров управления (поименованных как агентских) ответчиком и собственниками жилья совершено без правовых оснований.
Порядок расторжения заключенных с обществом "Комплект + сервис" договоров, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был. Проанализировав условия договоров, суд приходит к выводу, что между сторонами согласованы все существенные условия, стороны исполняли условия договора и разногласий по условиям не возникало. При таких обстоятельствах довод заявителя о незаключенности договоров не может быть принят.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку. При этом отсутствуют нарушения или неправильное применения норм материального права, нарушения или неправильное применения норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения.
В соответствии с ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.08.2010 по делу N А65-11800/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "ЖЭУ-13", город Альметьевск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
К.К.ТУРКИН
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)