Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от истца - муниципального унитарного предприятия трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" - А.Е.А. (д-ть от 16.04.2008), от ответчика - открытого акционерного общества "Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края" - А.Е.П. (д-ть от 28.02.2008), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования "Новокубанский район", администрации Новокубанского городского поселения, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилкомсервис", муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2008 по делу N А32-9040/2007-20/271, установил следующее.
МУП трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края" (далее - общество) в лице филиала "Новокубанские городские электрические сети" о признании договора энергоснабжения от 01.08.2005 N 3-ф в части поставки электроэнергии в 76 жилых многоквартирных домов (по внутриподъездному и придомовому освещению) расторгнутым; о признании неправомерным начисления и включения в счета истца с 12 октября 2006 года оплаты за внутриподъездное освещение многоквартирных жилых домов.
Определениями от 18.07.2007 и 19.09.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования Новокубанский район, администрация Новокубанского городского поселения, ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" и МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района".
Решением от 16.01.2008 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что до обращения истца с иском стороны изменили условия договора от 01.08.2005 N 3-ф в части объема энергоснабжения в связи с избранием жильцами способа управления многоквартирными домами. В части условий договора об энергоснабжении домов, указанных в постановлении главы администрации Новокубанского района от 12.10.2006, где собственники квартир не избрали способ управления многоквартирным домом, суд, руководствуясь статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", указал, что изменение условий невозможно до проведения органом местного самоуправления конкурса по выбору управляющей организации.
В апелляционном порядке решение суда не проверялось.
В кассационной жалобе предприятие просит отменить решение и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что требования об изменении условий договора в части уменьшения объемов энергоснабжения многоквартирных домов обусловлены принятием администрацией муниципального образования Новокубанский район распоряжения, которым спорные дома изъяты из хозяйственного ведения истца. С 01.09.2006 обязательства по содержанию и ремонту многоквартирных домов, где собственники квартир не определились со способом управления, возложены на ООО "Управляющая компания Жилкомсервис". Контроль за исполнением этих обязательств возложен на администрацию муниципального образования Новокубанский район. Поэтому ссылка суда на часть 2 статьи 18 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и вывод о невозможности изменения условий спорного договора неправомерны. Предприятие несет убытки, оплачивая ответчику по договору от 01.08.2005 N 3-ф объемы потребленной на освещение спорных домов электроэнергии. Основания для последующего взыскания стоимости электроэнергии с жильцов у истца отсутствуют. Вывод суда об отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора ошибочен.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель предприятия, считая решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 1 августа 2005 года предприятие (абонент) и общество (энергоснабжающая организация) заключили договор энергоснабжения N 3-ф, согласно которому ответчик обязался поставлять, а истец - оплачивать электрическую энергию для внутриподъездного и придомового освещения жилых многоквартирных домов, указанных в актах разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию энергоустановок (т. 2, л. д. 13-19).
Распоряжением Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 23.12.2005 N 304-р из хозяйственного ведения истца изъяты и исключены из реестра собственности муниципального образования Новокубанский район объекты муниципального жилого фонда. В связи с этим истец заключил с МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" договор на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006. Предприятие, МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" и ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" 1 сентября 2006 года заключили дополнительное соглашение к договору на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006. По соглашению (с учетом протокола разногласий к нему) ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" привлечено к исполнению обязательств по договору в части объектов, указанных в приложении N 1 к соглашению; действие договора на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов в части объектов жилищного фонда, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению, прекращено. 1 сентября 2006 г. МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" и ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" заключили договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению. Постановлением Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 12.10.2006 N 2020 прекращено действие договора на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006 в отношении многоквартирных домов, собственники жилых помещений которых избрали способ управления многоквартирным домом (перечень домов указан в приложениях NN 1, 2 к постановлению от 12.10.2006).
На этом основании истец направил ответчику письма от 14.12.2006 N 1997, 02.02.2007 N 118 с предложением расторгнуть договор энергоснабжения N 3-ф в части поставки электроэнергии для внутриподъездного и придомового освещения жилых многоквартирных домов, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению к договору на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006 и в приложениях NN 1, 2 к постановлению Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 12.10.2006 N 2020.
В письмах от 19.12.2006 N 07/835, 09.03.2007 N 07/231 ответчик сообщил, что в отношении жилищного фонда, собственники жилых помещений которого избрали способ управления многоквартирным домом, начисление по оплате за электроэнергию производиться не будет. 20 декабря 2006 года истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору энергоснабжения N 3-ф, в котором уменьшили потребляемый объем и мощность электроэнергии в части ее оплаты по жилищному фонду, исключенному из реестра муниципальной собственности, в связи с избранием способа управления многоквартирным домом.
Оценив эти доказательства, суд правомерно сославшись на статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право сторон на изменение условий договора, указал, что стороны по взаимному соглашению уменьшили объем поставляемой энергии в многоквартирные жилые дома путем исключения из договора объема электрической энергии, поставлявшегося в многоквартирные жилые дома в г. Новокубанске, находящиеся по адресу: ул. Цветочная, 1-4, 6; ул. Тимирязева, 15, 17, 66 "А"; ул. Пушкина, 64, 66; ул. Первомайская, 23, 100, 115, 142, 156, 180, 200, 235; ул. Комсомольская, 10; ул. Ленинградская, 2, 6, 12, 19, 21; ул. Кутузова, 6, 10, 11, 12; ул. Красная, 34, 38; ул. Спортивная, 29 "А", 31, 33, 35; ул. Нева, 32, 34, 38, 40, 42; ул. Московская, 42; ул. Ленина, 29, 31, 37 "А"; ул. Осипенко, 1 "Г"; ул. Кирьянова, 1,19; ул. Красина, 74; ул. Тупиковая, 1, 5, и отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора энергоснабжения в отношении указанных выше многоквартирных жилых домов.
В отношении энергоснабжения остальных жилых домов, собственники которых не избрали способ управления, общество отказалось изменять условия договора от 01.08.2005 N 3-ф до заключения соответствующих договоров на их управление.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Кодекса.
Как правомерно отметил суд, требования истца фактически направлены на изменение договора от 01.08.2005 N 3-ф в части электроснабжения многоквартирных домов, изъятых из хозяйственного ведения предприятия согласно распоряжению Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 23.12.2005 N 304-р.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Вступивший в законную силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации также устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и правила содержание такого имущества. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункты 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 установление лица, обеспечивающего надлежащее содержание общего имущества, поставлено в зависимость от способа управления многоквартирным домом: 1) собственники помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; 2) собственники помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; 3) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищный кодекс Российской Федерации", орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В силу части 2 статьи 18 указанного Закона ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органом местного самоуправления муниципального образования Новокубанский район открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "Об утверждении Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Иной способ смены управляющей организации ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни указанным постановлением Правительства Российской Федерации не предусмотрен. Собственники спорных домов не выбрали ООО "УК Жилкомсервис" в качестве управляющей компании, поэтому основания для заключения с ним договора на управление жилыми домами отсутствуют. В силу названных правовых норм и указанных обстоятельств суд правильно указал, что изданные органом местного самоуправления нормативные акты не являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным в дело доказательствам и правильно применил нормы материального права, поэтому основания для отмены или изменения оспариваемого решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2008 по делу N А32-9040/200-20/271 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.04.2008 N Ф08-1898/2008 ПО ДЕЛУ N А32-9040/2007-20/271
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2008 г. N Ф08-1898/2008
Дело N А32-9040/2007-20/271
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителей от истца - муниципального унитарного предприятия трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" - А.Е.А. (д-ть от 16.04.2008), от ответчика - открытого акционерного общества "Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края" - А.Е.П. (д-ть от 28.02.2008), в отсутствие третьих лиц: администрации муниципального образования "Новокубанский район", администрации Новокубанского городского поселения, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилкомсервис", муниципального учреждения "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2008 по делу N А32-9040/2007-20/271, установил следующее.
МУП трест "Новокубанское жилищно-коммунальное тепловое хозяйство" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Независимая энергосбытовая компания Краснодарского края" (далее - общество) в лице филиала "Новокубанские городские электрические сети" о признании договора энергоснабжения от 01.08.2005 N 3-ф в части поставки электроэнергии в 76 жилых многоквартирных домов (по внутриподъездному и придомовому освещению) расторгнутым; о признании неправомерным начисления и включения в счета истца с 12 октября 2006 года оплаты за внутриподъездное освещение многоквартирных жилых домов.
Определениями от 18.07.2007 и 19.09.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация муниципального образования Новокубанский район, администрация Новокубанского городского поселения, ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" и МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района".
Решением от 16.01.2008 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что до обращения истца с иском стороны изменили условия договора от 01.08.2005 N 3-ф в части объема энергоснабжения в связи с избранием жильцами способа управления многоквартирными домами. В части условий договора об энергоснабжении домов, указанных в постановлении главы администрации Новокубанского района от 12.10.2006, где собственники квартир не избрали способ управления многоквартирным домом, суд, руководствуясь статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", указал, что изменение условий невозможно до проведения органом местного самоуправления конкурса по выбору управляющей организации.
В апелляционном порядке решение суда не проверялось.
В кассационной жалобе предприятие просит отменить решение и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что требования об изменении условий договора в части уменьшения объемов энергоснабжения многоквартирных домов обусловлены принятием администрацией муниципального образования Новокубанский район распоряжения, которым спорные дома изъяты из хозяйственного ведения истца. С 01.09.2006 обязательства по содержанию и ремонту многоквартирных домов, где собственники квартир не определились со способом управления, возложены на ООО "Управляющая компания Жилкомсервис". Контроль за исполнением этих обязательств возложен на администрацию муниципального образования Новокубанский район. Поэтому ссылка суда на часть 2 статьи 18 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и вывод о невозможности изменения условий спорного договора неправомерны. Предприятие несет убытки, оплачивая ответчику по договору от 01.08.2005 N 3-ф объемы потребленной на освещение спорных домов электроэнергии. Основания для последующего взыскания стоимости электроэнергии с жильцов у истца отсутствуют. Вывод суда об отсутствии предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора ошибочен.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель предприятия, считая решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 1 августа 2005 года предприятие (абонент) и общество (энергоснабжающая организация) заключили договор энергоснабжения N 3-ф, согласно которому ответчик обязался поставлять, а истец - оплачивать электрическую энергию для внутриподъездного и придомового освещения жилых многоквартирных домов, указанных в актах разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию энергоустановок (т. 2, л. д. 13-19).
Распоряжением Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 23.12.2005 N 304-р из хозяйственного ведения истца изъяты и исключены из реестра собственности муниципального образования Новокубанский район объекты муниципального жилого фонда. В связи с этим истец заключил с МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" договор на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006. Предприятие, МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" и ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" 1 сентября 2006 года заключили дополнительное соглашение к договору на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006. По соглашению (с учетом протокола разногласий к нему) ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" привлечено к исполнению обязательств по договору в части объектов, указанных в приложении N 1 к соглашению; действие договора на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов в части объектов жилищного фонда, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению, прекращено. 1 сентября 2006 г. МУ "Управление муниципальным имуществом Новокубанского района" и ООО "Управляющая компания Жилкомсервис" заключили договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению. Постановлением Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 12.10.2006 N 2020 прекращено действие договора на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006 в отношении многоквартирных домов, собственники жилых помещений которых избрали способ управления многоквартирным домом (перечень домов указан в приложениях NN 1, 2 к постановлению от 12.10.2006).
На этом основании истец направил ответчику письма от 14.12.2006 N 1997, 02.02.2007 N 118 с предложением расторгнуть договор энергоснабжения N 3-ф в части поставки электроэнергии для внутриподъездного и придомового освещения жилых многоквартирных домов, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению к договору на содержание и ремонт жилых многоквартирных домов от 01.01.2006 и в приложениях NN 1, 2 к постановлению Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 12.10.2006 N 2020.
В письмах от 19.12.2006 N 07/835, 09.03.2007 N 07/231 ответчик сообщил, что в отношении жилищного фонда, собственники жилых помещений которого избрали способ управления многоквартирным домом, начисление по оплате за электроэнергию производиться не будет. 20 декабря 2006 года истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору энергоснабжения N 3-ф, в котором уменьшили потребляемый объем и мощность электроэнергии в части ее оплаты по жилищному фонду, исключенному из реестра муниципальной собственности, в связи с избранием способа управления многоквартирным домом.
Оценив эти доказательства, суд правомерно сославшись на статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право сторон на изменение условий договора, указал, что стороны по взаимному соглашению уменьшили объем поставляемой энергии в многоквартирные жилые дома путем исключения из договора объема электрической энергии, поставлявшегося в многоквартирные жилые дома в г. Новокубанске, находящиеся по адресу: ул. Цветочная, 1-4, 6; ул. Тимирязева, 15, 17, 66 "А"; ул. Пушкина, 64, 66; ул. Первомайская, 23, 100, 115, 142, 156, 180, 200, 235; ул. Комсомольская, 10; ул. Ленинградская, 2, 6, 12, 19, 21; ул. Кутузова, 6, 10, 11, 12; ул. Красная, 34, 38; ул. Спортивная, 29 "А", 31, 33, 35; ул. Нева, 32, 34, 38, 40, 42; ул. Московская, 42; ул. Ленина, 29, 31, 37 "А"; ул. Осипенко, 1 "Г"; ул. Кирьянова, 1,19; ул. Красина, 74; ул. Тупиковая, 1, 5, и отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора энергоснабжения в отношении указанных выше многоквартирных жилых домов.
В отношении энергоснабжения остальных жилых домов, собственники которых не избрали способ управления, общество отказалось изменять условия договора от 01.08.2005 N 3-ф до заключения соответствующих договоров на их управление.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пунктам 1, 2 Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Кодекса.
Как правомерно отметил суд, требования истца фактически направлены на изменение договора от 01.08.2005 N 3-ф в части электроснабжения многоквартирных домов, изъятых из хозяйственного ведения предприятия согласно распоряжению Главы администрации муниципального образования Новокубанский район от 23.12.2005 N 304-р.
Согласно пункту 1 статьи 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Вступивший в законную силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации также устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и правила содержание такого имущества. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункты 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 установление лица, обеспечивающего надлежащее содержание общего имущества, поставлено в зависимость от способа управления многоквартирным домом: 1) собственники помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; 2) собственники помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; 3) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом) путем членства собственников помещений в указанных организациях.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищный кодекс Российской Федерации", орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит до 1 мая 2008 года открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
В силу части 2 статьи 18 указанного Закона ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства проведения органом местного самоуправления муниципального образования Новокубанский район открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "Об утверждении Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Иной способ смены управляющей организации ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни указанным постановлением Правительства Российской Федерации не предусмотрен. Собственники спорных домов не выбрали ООО "УК Жилкомсервис" в качестве управляющей компании, поэтому основания для заключения с ним договора на управление жилыми домами отсутствуют. В силу названных правовых норм и указанных обстоятельств суд правильно указал, что изданные органом местного самоуправления нормативные акты не являются существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным в дело доказательствам и правильно применил нормы материального права, поэтому основания для отмены или изменения оспариваемого решения отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2008 по делу N А32-9040/200-20/271 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)